공정한 임대료(The Fair Rent)의 등록

“L씨는 주택을 임차해서 살고 있는데, 랜드로드가 갑자기 임대료 인상을 통보해와서 어떻게 해야 할 지 걱정이었다..”

위의 L씨의 케이스에서 계약이 1989년 1월 15일 이전에 만들어 졌으면 규제된 테넌시이고, 만약 그렇다면, 테넌트나 랜드로드는 언제든 공정한 임대료 등록을 신청할 수 있다. 일단 공정한 임대료가 등록되면, 이것이 임대료가 리뷰되거나 취소될 때까지 랜드로드가 부과할 수 있는 최대 금액이다. 그리고 일반적으로 유사한 새 테넌시 계약에 부과할 수 있는 임대료보다 훨씬 낮은 수준이다. 이러한 공정한 임대료 등록을 위해서는 평가오피스 에이전시(Valuation Office Agency : VOA) 에 있는 렌트오피서를 접촉해서 양식을 받아 신청해야 한다. 이 양식에 적당한 임대료를 제시할 수 있는데, 랜드로드와 테넌트 양자는 누가 신청했든, 신청서 사본을 받게 된다.
일단 공정한 임대료 등록이 신청되면, 렌트오피서는 과거 5년 이내에 임대목적물을 검사했고, 그 이후 임대료가 많이 변하지 않은 경우를 제외하고는, 임대목적물을 확인하게 된다. 또한 당사자의 의견을 듣기 위해 면담을 주선하기도 하고, 공정한 임대료가 등록된 후에 임대목적물에 대한 공정한 임대료 증서를 발행한다.
공 정한 임대료를 결정할 때, 렌트 오피서는 임대목적물의 년령, 성격, 위치와 상태와 제공되는 가구의 양, 질과 상태를 고려한다. 그러나, 테넌트가 임대목적물에 초래한 황폐화와 불필요한 개선 그리고 랜드로드와 테넌트의 개인적인 상황은 무시된다. 렌트 오피서는 공정한 임대료를 책정하기 위해 인근의 유사한 물건의 과도한 임대료 요구에 의해 임대료가 오르지 않도록 유의한다. 공정한 임대료가 이전에 등록되었으면, 렌트 오피서가 공정한 임대료를 올릴 수 있는 한계가 있다. 이를 공정한 임대료의 최대치라고 하는데, 이는 임대료 등록 이후 소비자 물가 지수의 변화를 감안하여 계산한다.

공정한 임대료 등록을 취소, 변경하는 방법
랜드로드나 테넌트는, 렌트오피서가 등록한 공정한 임대료에 반대할 수 있지만, 그 임대료가 랜드로드와 테넌트가 합의한 금액이고 둘이 함께 신청했다면 이에 반대할 수 없다. 이러한 반대는 금액(높거나 낮거나)을 결정하는 렌트평가위원회(Rent Assessment Committee: RAC)의 검토를 받는다. 이러한 신청들은 양 당사자의 참석없이 개별적으로 결정되지만, 원하면 개인적으로 문제를 해결하기 위해 RAC와 면담을 요청할 수 있다. 등록 후 최소한 2년이 경과되기 전에는 등록된 공정한 임대료를 취소하거나 변경할 수 없지만, 양 당사자가 합의하고 공동 신청하는 경우이거나, 예를 들어, 임대료 지급방법이나 지급시기에 변경이 있는 경우와 같이, 임대목적물이나, 임대차 계약이 아주 많이 변경된 경우에는 2년 경과 전이라도 새로운 공정한 임대료를 등록할 수 있다.
랜드로드와 테넌트 양 당사자는 최소신청서와 함께 새로운 임대료 합의서를 렌트오피서에게 보내서 등록된 공정한 임대료를 취소할 수 있다. 렌트오피서는 새로 합의된 새 임대료가 공정하다고 믿으면, 이전에 등록된 공정한 임대료를 취소한다. 이 렌트오피서의 결정은 최종적이어서, 새 임대료가 거절되어도 RAC에 어필할 수 없다. 랜드로드 또는 테넌트는 이전에 등록된 임대료의 취소가 확정되는 대로, 새로 합의된 임대료 등록을 신청할 수 있다. 그러나, 새 임대료는, 현재 등록된 공정한 임대료의 만료 후 2년 이내에는, 시작될 수 없다.
공정한 임대료는, 새 등록이 생기거나 현 등록이 취소될 때까지, 유효하다. 새로 등록된 공정한 임대료가 종전에 지급하던 것보다 낮으면, 랜드로드는 임대료를 감액해야 한다. 새로 등록된 공정한 임대료가 종전에 지급하던 것보다 높으면, 랜드로드는 임대료를 이 새로운 금액까지 증액할 수 있다. 랜드로드는 공정한 임대료가 등록되어 있지 않거나, 등록된 공정한 임대료가 취소되었고 테넌서 어그리먼트가 임대료 인상을 용인하면 임대료를 올릴 수 있다. 테넌시 어그리먼트에 임대료 증액에 대해서 언급이 없어도, 랜드로드와 테넌트가 공식적인 임대료 합의서를 만들거나, 렌트 오피서가 임대목적물에 대한 공정한 임대료를 등록하면, 임대료를 올릴 수 있다. 따라서 L씨는 계약서가 규제된 테넌시인지를 확인한 후, 임대료 인상이 용인되어 있으면 일단 인상폭에 대해 랜드로드와 협의를 해보고 협상이 어려울 경우 공정한 렌트의 등록을 신청하는 것이 좋겠다.

Robert Kim(金東成) Senior Consultant
유로저널 칼럼리스트
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