개인들을 위한 임차보증금(Deposit) 보호제도

주재원 H씨는 주택을 렌트해서 살고 있는데, 부동산에이전시가 부도났다. 이 부동산 에이전시에 맡긴 임차보증금을 받을 길이 없느냐고 물어왔다.

2007년 4월 6일부터 시행된 임차보증금 보호(Tenant Deposit Protection : TDP)제도는 임차인이 단기보증 임대차 계약(Assured Shorthold Tenancy : AST)을 맺을 때 내는 보증금(Deposit)을 보호받도록 하고 있다.
만약에 임차인이 TDP 규정에 의해서도 보호받지 못하고, 임차보증금을 돌려 받지도 못하면, 랜드로드는 임대차 계약 종료시 집의 점유권을 확보하지 못할 수도 있다.
이 와 같이 랜드로드나 레팅 에이전시들이 사용할 수 있는 정부에서 인증한 임차보증금 보호 제도로는 Deposit Protection Service(DPS), My Deposits과 Tenancy Deposit Scheme(TDS)이 있다
랜드로드는 레팅 에이전트가 부도나도 임차보증금이 안전한 지를 확인해야 하고, 보증금 보호 제도를 이용하여 안전하게 보호하고, 임대차 계약 종료시 임차인에게 보증금을 반환할 책임이 있다.
Deposit Protection Service(DPS)는 레팅 에이전시가 부도가 나도, 보증금을 환불받을 수 있는 제도이다. DPS에 가입후, 레팅에이전시가 부도나면, 임대차 목적물의 소유권 증명, 임대차 계약서 사본 그리고 에이전트가 더 이상 비즈니스를 안한다는 확인서를 보내면 보증금을 환불받을 수 있다.
My Deposits 보호 제도는 보험 기반 제도의 규정에 의해, 회원자격 종료일로부터 최대 90일 동안, 또는 보증금이 랜드로드에 의해 개별적으로 또는 다른 제도에 의해(어느 것이든 조기의 의 것) 다시 보호될 때까지 계속된다:
Tenancy Deposit Scheme(TDS)제도는 보증금을 임대차 계약 시작일로부터 12개월, 그리고 에이전트의 회원자격 종료후 3개월까지 보호받을 수 있게 하는 보험 성격의 제도이다. 이러한 보험 기반 제도들은 임차 에이전트들이 사업을 종료한 경우에 임차인들이 보험 회사로 부터 보증금을 받도록 해준다. 그러나 돈을 분실한 경우는 랜드로드가 보험회사에 그 금액을 환불할 책임이 있다. 이 TDS는 만약 랜드로드가 임차보증금 보호를 위해 다른 방법을 준비하면 자동으로 종료되는데, 에이전트의 회원자격 종료시 이 사실을 통지해야 한다.

임차보증금 보호제도에 분쟁이 있을 경우.

DPS가 법원 또는 대체분쟁해결 써어비스(ADR)가 임차인에게 얼마를 돌려 줄 지를 결정할 때까지 보증금을 관리한다.
My Deposits 또는 TDS는 임차 보증금의 분쟁금액을 ADR 써어비스가 분쟁을 심사하는 동안 보관하다가, 분쟁금액이 정해 지면 임차인에게 지불한다.
분쟁금액을 지불하지 않으면, ADR써어비스가 같은 방법으로 결정해서 지불한다. 그 후에, 보험사는 임차인에게 지불한 금액을 회수한다.
임 대차 계약 종료시나 분쟁 중에 랜드로드나 임차인이 연락이 안되면, 상대방은 TDP제도에 도움을 요청할 수 있다. DPS하에서는, 랜드로드나 임차인이 보증금을 찾기 위해 ‘싱글 클레임 프로세스’를 이용할 수 있는데, 이는 임대차 계약 종료 후에 랜드로드나 임차인이 정보 요구에 불응할 경우에도 가능하다.
싱글 클레임 포로세스 이용은 변호사나 인정된 사람 앞에서 선서하고 확인하는 법적 선언 절차를 따르도록 되어 있는데, 이 선언은 임대차 계약과 상대방 컨택을 위해 규정된 절차들이 들어 있다.
DPS는 그 후에 랜드로드와 임차인에게 의견을 묻고, 이의가 없으면, 분쟁을 ADR 써어비스에 이첩한다. 그러면, 이 ADR 써어비스가 보증금을 어떻게 할 지를 결정하게 된다.
정보 요청을 받고 응하지 않는 랜드로드들은 이런 제도들로 부터 방출당할 수 있는데. 이런 일이 발생되어도, ADR 써어비스가 공정하다고 판단하면, 임차 보증금은 보호되고 제도의 보험사들로 부터 환급된다.
만 약에 랜드로드가 임차보증금 보호제도를 사용하지 않았고, 법령과 규정에서 요구되는 사항들을 다 이행하지 않았으면, 법원은 랜드로드에게 보증금을 돌려 주라고 명령하거나, 14일 이내에 보증금을 보호제도 은행구좌에 예치하라고 명령할 수 있다.
따라서, 위의 H씨의 경우는 우선 임대차 계약이 AST인지를 확인하고, 보증금이 보호제도에 의해 보호되어 있는 지를 확인한 후에, 법원에 보증금 반환청구 소송을 제기할 수 있다. 물론 랜드로드와 협의해서 풀면 더 좋지만…

Robert Kim(金東成) Senior Consultant
유로저널 칼럼리스트
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