[하재성의 금융산책 59] 주택 매매 시 감정평가의 중요성

일반적으로 모기지 대출은 오랜 기간 동안 지속되는 상당히 큰 액수의 대출이므로, 대출업자는 자신의 권리를 보호받기 위하여 담보로 제공된 주택이 믿을 만한 사람에 의해서 감정평가를 받아야 한다고 생각한다. 특히 Building Society의 경우에는Building Societies Act 1986 (후에 Building Society Act 1997로 수정)의 규정에 따라 모기지대출을 위해 제공된 담보의 적정성을 반드시 평가하여야만 한다.

감정평가는 보통 대출신청자가 비용을 내더라도 대출업자가 전문가에게 직접 위촉한다. 감정평가의 유일한 목적은 대출을 해 줄 것인가 여부와 대출을 한다면 얼마를 할 것인가를 결정하기 위함이기 때문이다. 감정평가는 기본평가와 전문가 평가가 있는데 각각의 특징은 다음과 같다.

1. 기본평가서 Basic Valuation Report

기본적인 감정평가서는 대출업자에게 어떤 부동산이 모기지 대출 목적의 담보로서 적합한지 알려주는데, 대부분의 감정평가 보고서는 좀처럼 A4 몇 장을 넘지 않는 표준보고서로 작성된다. 감정평가사를 회원으로 가진 전문기구는 여러 종류의 조사나 감정평가를 수행할 때 사용하는 표준약관을 가지고 있다.

평가사의 보고서는 보통 다음과 같은 내용으로 작성되어 있다. (1) 계약조건 : 제공되는 서비스의 범위와 한계를 설명하는데 보통 대출업자나 고객에게 제공되는 보고서에 주석으로 붙는다 (2) 고객의 이름 (3) 주택의 현상태와 설명 : 주택의 유형 (house, bungalow, flat, etc.), 건축연도, 건축방법 (예를 들면, main walls cavity brickwork, part rendered, roof pitches and tiled등으로 묘사) 등을 설명 (4) 일반적인 보수 상태 (5) 각종 서비스 상태 (예를 들면, mains gas, water, electricity and drainage등) (6) 주택내부 (방, 거실, 화장실의 갯수 등) (7) 권고사항 : 부동산이 모기지 대출의 담보 목적으로 적절한지에 관한 확인, 모기지 대출 담보로서의 가치, 대출목적에 맞도록 원래의 형태로 복귀할 때 드는 금액 (재건축 비용) (8) 현상태에서  반드시 이행되어야 할 필수 작업 (9) 평가사의 사인과 날자 (10) 감정평가는 오직 모기지 대출을 위한 목적이고 부동산의 상태나 구매가격의 합리성에 대해서는 보증하지 않는다는 표준적인 공지사항.

표준적인 공지사항에는 다음과 같은 내용이 포함되는 경우도 있다. (1) 만일 임차인이 존재한다면 이는 평가 가치에 반대로 작용할 수 있다는 언급과 함께 평가서는 부동산이 임대되어 있지 않고 vacant possession으로 팔린다는 가정에서 작성되었다는 점(2) 오염이나 공해, 누수로 인한 잠재적 영향력에 대해 것은 기본평가서 basic valuation에서는 수행하지 않는다는 점.

감정평가사의 보고서는 담보의 적합성에 관한 대출업자의 의사결정에 있어 주요한 근거가 된다. 이는 최대 대출금액 결정에 영향을 주는데, 대출금액은 다음 기준 중 낮은 수치에 의해 결정된다. (1) 신청자의 연수입의 배수치에 의한 산정액 (2) 담보 평가액에 의한 퍼센트로서의 산정액. 배수치나 적용율은 금융기관 자체의 대출정책에 의해 결정되며 개인의 신용평가 점수도 이에 영향을 끼친다.

2. 전문가 보고서 Specialist Report

드문 경우이지만 특별한 상황에서 대출업자는 대출을 결정하기 전에 전문감정을 받도록 요구할 수도 있다. 이는 특정분야의 자격을 갖춘 사람으로부터 의견이 필요하다고 느끼는 경우에 발생하는데 이런 상황은 다음과 같은 경우에 나올 수 있다. (1) 습기damp (2) 벌레 침입 infestation (3) 박쥐 bats (이는 보호종으로서 어쩌면 집주인보다 더 큰 거주의 권리 가질 수도 있다) (4)나무 trees (5) 광물이나 가스매장 (6) 토양검사 (7) 유해방사능 측정 presence of Radon gas (8) 연안침식 coastal erosion.이런 모든 조사는 추가 비용을 발생시키므로 이 경우 대출신청자는 이 조사를 실행할 지 아니면 그 부동산을 포기하고 다른 부동산을 찾을 지 결정해야 한다.

하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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