보통 사람들에게 있어 주택구입은 구매과정 상 많은 관련자가 개입되어 종종 당황스러운 경우가 발생하기 때문에 반드시 전문가의 조언을 필요로 한다. 특히 구매결정과 절차 진행 상 가장 주요한 요소인 자금조달 측면에서 보았을 때, 주택구입자는 모기지 상품의 특징과 모기지 대출업자의 대출자격 심사조건에 대하여 충분한 조언과 정보를 습득하고 있어야 한다.
1. 상환능력 : 대부분 대출업자는 차입자의 상환능력을 대출자격의 적격성과 대출금액을 결정하는 데 있어서 가장 중요한 기준으로 삼는다. 반대로 담보는 대출문제가 잘못 되었을 때 사용하는 것으로 생각한다. 보통 담보물을 상환의 수단으로 생각하는 경향이 있으나 이는 잘못된 관행이다.
대출업자가 상환능력을 평가하는 1차적 목표는 대출금액이 차입자가 감당할 수 있는 금액인가를 판단하려는 것이다. 이것을 결정하는 가장 중요한 요소는 총소득에서 총지출을 뺀 가처분소득이다.
2. 가처분소득 : 대출업자는 보통 모기지 신청자 모두와 인터뷰하여 예상 수입과 비용을 파악하고자 하는데, 이는 중개업자가 지나치게 비용을 축소하여 가처분소득 금액을 늘릴 가능성을 최소화하기 위함이다. 그러나 현실적으로 많은 대출 신청은 콜센터나 중개인을 통하여 이루어지므로 이 원칙이 지켜지는 경우는 많지 않다. 가처분소득을 결정할 때 대출업자가 고려하는 수입과 비용의 자세한 내용은 아래와 같다.
(1) 수입 : 대출 신청자의 수입의 원천은 다음과 같다. 기본임금 (개인사업자의 경우에는 거래에서 나오는 수입), 연장근무수당, 보너스, 커미션, 부양가족수당, 정부보조금. 전통적으로 대출업자는 보통 모기지 대출액을 신청자 수입의 2.5배수 또는 3배수와 같이 연간 총수입의 배수로서 책정한다. 2명 이상의 신청자가 있는 경우, 2명의 수입이 고려되거나 또는 높은 사람의 전체 수입에 낮은 사람의 수입의 일부를 더하기도 한다. 여러 방법으로 가외 수입을 고려하지만 꺼지기 쉬운 수입은 고려하지 않는다. 만일 그것이 신청자의 고정적인 일괄 보수라면 과거 3년간 가장 낮은 수치를 적용하거나 평균치를 적용하기도 한다.
(2) 지출 : 어떤 비용은 모기지 대출과 관계 없이 계속 발생하고, 어떤 비용은 모기지 대출과 동시에 새롭게 발생한다. 차입자는 현재 자동차할부금, 신용카드 사용액의 월 최소지급액, 생활비 등의 비용을 지출하고 있을 것이며, 모기지 대출이 생기면 아마도 모기지 상환액, 카운슬택스, 수도세, 공과금 (전기와 가스), 가구나 다른 생활용품을 구입한 할부상환액 등의 비용이 추가로 발생될 것이다.
(3) 고정비용과 임의비용
어떤 가정에서나 비용에는 2가지 유형이 있다. 하나는 그 가정의 재정환경에 관계 없이 지출되는 비용이고 다른 하나는 영원히 또는 일시적으로 미룰 수 있는 비용이다.
가. 고정비용 : 대출업자의 입장에서는 모기지 상환이 매달 최우선 순위에 있기를 원한다. 많은 대출업자는 모기지 상환이 direct debit이나 자동이체로 되기를 장려하며, 어떤 대출업자는 이를 모기지 대출의 선행조건으로 내걸기도 한다. 카운슬택스나 수도료도 고정비용이다.만일 비용이 1년이나 분기로 지출된다고 하더라도 매달 갚아야 하는 최소비용액을 계산할 수 있어야 한다.
나. 임의비용 : 이는 어떤 형태의 채무나 계약 또는 사치/준사치품에서 발생한다. 휘트니스 클럽이나 체육관 (Gym) 이용료의 경우, 멤버는 매달 자동이체로 고정된 금액을 내지만 재정적 어려움을 만나면 이를 중지할 수 있다.
대출업자는 신용평가 과정의 여러 단계를 통해서 채무나 비용에 대한 차입자의 일반적 태도 뿐만 아니라 재정문제를 다룰 수 있는 차입자의 능력을 파악하고자 노력하지만 완벽히 그려낼 수 없다. 그러나 신청자의 bank statement는 이에 실마리를 제공하여주며 모기지 인터뷰를 통해 보다 정확한 답을 찾으려고 노력한다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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