< Robert의 알면 돈되는 케이스 해설 16> 리스와 라이센스

“H는 주인과 구두상으로 월세를 내고 샵을 운영 중인데, 비즈니스를 다른 사람에게 넘기기로 하고 계약을 했다. 가게 키를 넘겨주고 나자, 이런 저런 핑계로 약속했던 프레미엄을 안준다고 소송을 제기했다.”

우리 한인사회의 분쟁들 중에 가장 많은 케이스가 부동산 임대와 관련한 다툼들이다. 작게는 주택에 월세를 들어 갔는데, 보증금을 안돌려 준다는 것에서 부터, 크게는 식당의 리스를 넘겼는데, 약속한 프레미엄을 안준다는 것에 이르기까지 다양하다. 부동산 거래는 매우 많은 양의 법적 규정에 따라야 하고, 대부분의 규정들이 임차인을 보호하기 위해 만들어 졌는데, 이러한 케이스들을 보면, 대부분 제대로 된 계약서가 없다. 물론, 이러한 부동산 임대에서도 어떤 계약이 특정 상황에 가장 적합한지를 알아야 옳바른 계약을 체결할 수 있다. 따라서, 이번 주에는 부동산 임대의 대표적인 유형인 리스와 라이센스에 대해 알아 보고자 한다.

Lease: 

리스는 임대인과 임차인의 권리와 의무에 대한 규정들을 포함하거나, 법에 의한 자동 삽입조항들이 포함되기도 한다. 리스는 일반적으로 임대인에게 합의된 금액을 지불함으로써 임차인이 임대목적물을 임대인이나 다른 모든 사람에게서 배타적으로 점유하고 사용할 수 있게 하는 거래를 형성한다. 리스로 목적물에 대한 소유권이 이전되지는 않지만, 그 목적물의 이익 향유권이 이전된다.
리스는 디드라는 문서형식에 의해 현재의 소유주뿐만 아니라, 향후의 소유주까지 구속하는 법적인 권리를 형성한다. 리스도 통상 양도할 수 있는 능력을 제한하는 데, 이를 양도함에는 랜드로드의 승락이 필요하다. 리스의 특징들은 아래와 같다.

*점유의 기간을 명시한 서면계약이 있다.
*점유 범위가 정확하게 한정되어 있다.
* 점유자가 배타적 점유를 즐긴다.
* 점유의 대가에 다른 써어비스가 포함되어 있지 않다.
* 부동산 소유주가 매우 짧은 노티스로 점유를 종료시킬 수 없다.

리스는 계약의 조건과 규정에 따라, 점유자는 그 부동산을 관리할 수 있는 위치를 가지게 된다.

License: 

라이센스(License)는 한 당사자가 상대방에게 라이센스 목적물의 사용을 허락하는 것이다. 이러한 라이센스는 일반적으로 금지된 행위들을 허가할 때도 사용된다. 이런 라이센스에는 수수료를 내거나 지불능력을 보증해야 할 수 있고, 행위의 유형이나 조건을 제약할 수 있고, 한계들을 포함할 수 있다. 라이센스는 단지 개인적인 허락이고, 향후의 소유주까지 구속하지도 않고, 이 권리를 양도할 수 도 없다. 

* 랜드로드가 리스로 지게 될 의무들을 피하게 된다.
* 점유 범위가 정확하게 한정되어 있지 않다.
* 일부 또는 전부의 점유를 공유(대부분 랜드로드와) 하고 있다.
* 어떤 써어비스들(카운슬 택스, 전기료 등)은 라이센스 피에 포함되어 있다.
* 가구, 부착물이나 핏팅들이 딜에 포함되어 있다.
* 소유자는 짧은 노티스나, 심지어 노티스 없이도 점유를 종료시킬 수 있다.

구별 방법과 실익
사실, 매년 랜드로드와 테넌트가 관련된 수천의 케이스들이 법정에 계류되므로, 어떠한 계약이 리스이고, 라이센스인지 구별하는 일반적인 견해들은 형성되어 있다. 하지만, 불행하게도, 여기에 일반화된 규칙은 없고, 단지 거래조건들의 성격이 라이센스이냐, 아니면 리스이냐 하는 것에 따라 구별한다. 따라서, 법원도 각 케이스를 개별적으로 다루게 되는데, 실무적으로 계약을 함에 있어서는 어떤 경우에 리스가 되고 어느 경우가 라이센스가 되는 지를 구별하면 좋은데, 아래 상황에 해당되면 라이센스가 필요하다고 보는 게 좋겠다.
* 시설제공 오피스처럼 시설들을 공유하는 임대용 오피스 건물
* 록업 개러지
* 가정집의 룸을 주식회사의 사무실로 사용하는 경우의 오피스
* 가정집의 방에 세들어 사는 세입자
* 할리데이 레팅(수 개월 동안일 수도 있음)
* 레저를 위한 토지 점유(조랑말의 풀뜯기기를 위한 경우).

위의 H의 케이스는 일단 구두상으로 처리된 계약의 실체를 밝히기도 어렵고, 리스로 간주하는데도 한계가 있어서, 샵 거래를 어렌지하는 별도의 계약으로 보고 일단 평화적인 방법으로 협의하여 처리하도록 조언해드렸다.구별 실익은 임대기간 보장이나, 인지세 또는 양도 가능성 등에서 차이가 있으므로, 리스든, 가게 양,수도 계약이든 어느 거래를 하든지 명확한 계약서를 만들기를 권해드리고 싶다.

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