비록 어떤 부동산은 매도자가 직접 시장에 매물을 내놓는 경우도 있지만, 대부분의 주택 매매는 부동산 판매대리인 (ESTATE AGENT)과 연결되어 있다. 모든 마을과 도시에는 estate agent가 있는데, 이들은 집을 판매하는 일 외에도 많은 기능을 수행하고 있다. 즉, 이들은 부동산 명세를 작성하고, 건물 검사나 가격감정 서비스 (survey and valuation services)를 제공하고, 모기지나 건물 보험 알선, 매도자가 이사갈 집을 소개하는 등의 역할을 하기도 한다. 그러나 가장 주된 기능은 주택판매를 대리하는 것이다.
1. 부동산 판매대리인의 책임
Agent 란 다른 사람을 대신하여 행동하는 사람이다. 따라서 estate agent는 주택이 시장에 나온 때부터 판매가 동의되는 시점까지 부동산 매도자를 대리하는 사람이다. Estate agent는 경우에 따라서 매수자에게 일반적인 조언을 할 수도 있지만 결코 매수자를 대리하여 행동하지는 않는다.
2. 관련법규
Estate agent는 일반적인 소비자 법에 의해 고객에게 책임이 있으나, 특히 Property Misdescription Act 1991의 조항에 주의를 기울여야 한다. 이 법에 의하면 판매하려는 부동산은 공개된 자료에서 반드시 공정하게 묘사되어야 한다. 이 법의 원래 의도는 평판 없는 agents가 일반적인 집을 묘사하면서 허위나 과장된 묘사를 하지 못하도록 방지하는 것이다.
많은 estate agents는 국립부동산판매대리인협회 (National Association of Estate Agents : NAEA)에 가입되어 있는데, 이 협회의 설립목적은 사기 (fraud), 부실표기 (misrepresentation), 배임행위 (malpractice) 로부터 일반 소비자를 보호하기 위함이다.
3. 부동산 판매대리업체의 보수
대부분의 estate agent는 매도자로부터 커미션 베이스로 보수를 받는다. 어떤 경우에는 고정된 금액으로 보수를 정하기도 하지만 커미션은 대부분 주택 판매가의 몇 퍼센트라는 식의 비율로 표시된다. 판매대행 부동산업체를 하나만 선정하는 sole agency인 경우에는 multi agency의 경우보다 수수료율이 낮다. 어떤 대리인의 경우에는 판매를 촉진하기 위하여 추가비용을 청구하는 경우도 있지만 보통 모든 비용은 약정한 수수료에 포함되어 있다.
4. Estate agent의 역할
(1) 최초 조언 : estate agent는 고객 특히 최초로 시장에 부동산을 내놓는 사람으로부터 전화를 받으면 금융, 모기지, 매매시장에 내놓기 전에 처리할 문제 등에 관하여 조언을 해준다.
(2) 가격에 대한 조언 : 고객은 부동산 가격에 대해 애매한 지각능력을 가지고 있으나 estate
agent는 가격에 대하여 정확한 정보를 갖고 있다. 이들은 많은 판매자와 전문감정평가사와 교류하므로 시장가격을 아주 정확하게 평가할 수 있고, 시장가격과 간접적으로 관련된 문제 (예를 들면 fittings나 가재도구를 포함시킬 것인가 여부 등)에 대해서도 조언을 해줄 수 있다.
(3) 판매 광고 : estate agent는 잠재 구매자에게 보통 창문 전시 window display, 신문광고, 광고지, 인터넷을 통하여 광고를 한다.
이 밖에도 구매희망자의 방문을 알선하고 방문 시에 동행하며, 가격협상을 중개하고, 가격협상이 된 후 구속력 있는 계약서가 작성되어야 estate agent의 역할이 끝난다.
5. 시장에 부동산을 내놓는 방법
(1) 개인 매매 (private treaty or private bargain in Scotland) : 이는 가장 일발적인 판매방식이다. Estate agent가 부동산 광고를 하면, 매수희망자가 예약을 하고 해당주택을 방문하고, estate agent를 통해 조건부 오퍼를 하고, 가격협상을 한 후 매매에 동의하면 법적인 정식 절차를 시작하는 방법이다. (스코틀란드에서의 절차는 이와 다르므로 주의)
(2) 경매 (public auction) : 이는 위의 방법보다는 일반적이지는 않지만 특별한 유형의 주택이나 판매방식에 더 적당하다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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