[하재성의 금융산책 61] 주택 구입 시 유의할 주택의 결함 (2)

지난 주에 dry rot과 wet rot, subsidence & heave 현상이 일어나는 원인과 조치방법에 대하여 알아 보았다. 계속하여 주택구입 시 유의하여야 할 주택의 결함에 대하여 알아본다.

4. Damp (습기)

집안에 습기가 차는 원인은 주로 3가지로 나뉜다. (1) Rising damp (지하수 상승) : 지하수가 모세관 작용을 통해서 벽돌 사이를 통해서 솟아 오르는 경우를 말한다. 이는 벽돌을 쌓을 때 적절한 습기 차단막이나 방수막을 대지 않은 오래된 빌딩에서 주로 발생한다. 조치방법은 화학적 습기차단제를 적절한 수준으로 주입하는 것이 있다. (2) Condensation (응결) : 따뜻한 공기가 더 차가운 벽면에 달라붙어 응결하는 현상으로서 환기 부족이 주원인이다. 이 현상은 매년 추운 겨울철에 반복해서 발생할 수 있다. 조치방법은 보통 습기로 오염된 곳의 공기순환을 개선하여 환기가 잘 되도록 하는 것이다. (3) Leaks (누수) : 지붕의 타일이 느슨하거나 없는 경우, 창문 틈, 또는 세탁기나 다른 가정용 기구 때문에 발생하는 현상이다. 조치방법은 누출의 원인을 확실하게 찾아서 밀폐하는 것이다.

5. Electric defects (전기적 결함)

집안에 전기적 결함이 있는 경우 화재로 인하여 심각한 손해를 입거나 주택 전체의 붕괴를 초래할 수도 있으므로 아주 심각하게 살펴보아야 한다. 대부분의 전기적 결함은 현재 사용 중인 배선을 교체하지 않고 그대로 사용함으로써 발생한다. 영국의 오래된 집 대부분은 처음 집을 지을 때 설치한 배선을 그대로 사용하고 있는데 이 배선들은 세월이 흐르면서 마모나 부식, 쥐 같은 동물들이 갉아 먹음으로써 손상을 받는다. 비록 전기공급과 배선이 잘 작동한다는 확인서까지는 필요하지 않지만, 경험 있는 감정사라면 배선이 교체되었거나 수리된 것을 발견해 낼 수 있어야 한다.

전기의 재배선은 가격이 매우 비쌀 수 있다. 재배선을 할 때 많은 사람들은 벽 속에 배선을 하지 않고, 벽 외부에 플라스틱관을 붙이고 그 안에 전기배선을 하는 방법으로 비용을 절감하고 있다.

만일 감정사가 어떤 주택의 전기배선이 너무 노후하고 위험하여 재배선을 하여야 한다고 믿는다면, 대출업자에게 대출을 보류하도록 권고할 수도 있다.

6. 대출 결정 시 주택 결함의 영향

부동산 감정사가 감정 시에 어떤 문제를 인지한다고 가정하면, 대출업자에게 일련의 행동을 취하도록 조언을 할 것이다. 대출업자의 결정은 이 조언에 기초하여 내려지는 데 보통 다음 중 하나가 된다. (1) Accept (승인) : 약간 결함이 있지만 그 집의 담보가치가 좋다고 인정하는 경우 (2)  Decline (대출거절) : 주택의 결함이 너무 심각해서 아무리 수리를 해도 담보로서의 가치를 인정하지 않는 경우 (3)Conditional acceptance (조건부 승인) : 조건부 승인은 두 가지 형태가 있다. 조건부 승인의 첫번째 형태는 대출업자가 고객에게 보수를 하라고 요구하고 대출금을 전액 지급하는 경우이다.  이는 그 집이 기본적으로 좋은 담보이지만 담보로서의 조건을 충족시키기 위하여 어떤 보수작업이 필요하다고 생각할 때 요청한다. 예를 들어, wet rot에 의해 손상된 나무를 제거하거나 또는 주택 내부나 외부의 보수나 페인트칠을 요구할 수 있다. 대출업자가 추후에 수리가 되었는지 조사할 수도 있지만 이미 대출이 되었고 집을 산지 몇 달이 지난 경우도 있으므로, 대부분의 대출업자는 차입자의 성실성에 의존하는 경우가 많다. 조건부 승인의 두번째 형태는 대출금의 일부를  보류하는 경우이다. 만일 심각한 dry rot이 진행 중이라면 이는 너무 중요한 문제이므로 대출업자가 대출금의 일부를 보관하였다가 대출업자의 기준에 맞게 수리가 된 후에 이 돈을 돌려준다.

7. 주택결함으로 인하여 감정가가 낮아질 경우

주택 결함이 발견된 경우 감정평가사는 그 주택이 매도자가 요구한 정도의 가치가 없다고 결정할 수 있다. 이 경우 대출업자는 대출금을 감정가까지만 주겠다고 제안할 수 있다. 그러면 구매자는  낮은 감정가를 근거로 매도자에게 매매가를 깍아 달라고 오퍼를 다시 하거나, 매도자가 부른 가격대로 매매가격을 수락한 후 다른 재원으로 부족한 금액을 조달해야 한다. 그렇지 않으면 매매가 수포로 돌아갈 것이다.

하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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