지난 주에 영화배우나 프로축구선수, 사업 초기의 개인사업자 등 모기지 대출을 받기 어려운 차입자에 대하여 설명한 바 있다. 오늘 설명하는 자가증명 모기지시장self-certification market은 이런 유형의 차입자에게 모기지 대출의 방법을 제공하기 위하여 비교적 최근에 발달한 제도이다. 일반적으로 모기지 대출액은 주택가치의 85%와 부부 연간소득의 2.5배를 비교하여 이 중 적은 금액을 적용하므로, 급여가 적은 월급생활자는 이 제도를 활용해 봄직하다.
이 시장에서의 대출업자는 (1) 전문 부서나 자회사를 가진 주류 모기지 업체 (예: UCB는 self-certification subsidiary of Nationwide Building Society) 와 (2) 보통 서브프라임 대출업자라고 불리는 전문 대출업자 (예: Kensington Mortgage Company) 가 있다.
self-certification는 말 그대로 스스로 자신의 적격성을 증명하는 것이다. MCOB 규정에 의하면 대출의 적정성 affordability 평가는 모든 고객에 대해 수행되어야 하는데, 이에 따라 모기지 대출을 신청하면 대출업자는 모든 대출 신청자에게 그들이 장래에 상환할 수 있는 능력이 있음을 증명하라고 요청한다. 이런 요청의 실체는 대출업자가 주로 다음과 같은 사항에 의존한다는 것이다. (1) 상환하겠다는 대출자의 개인적 서약 personal covenant (2) 장래에 채무불이행 시 채무를 회복하기 위한 모든 비용에 대해서 적절한 보증을 제공할 수 있을 정도로 충분한 집의 가치에 대한 확신.
개인적 서약의 본질은 모든 차입자에게 같다. 모기지는 채무자-채권자 간의 계약이므로 차입자가 안 갚으면 대출자는 빚을 받기 위해 법적 조치를 취할 수 있다. 주택담보 대출업자는 보통 주택을 차압하여 재판매할 수 있는 법적권리를 법에 호소함으로써 채무를 돌려받는다. 부동산은 오랜 기간 동안 인플레이션에 대한 좋은 위험회피수단이었다, 그래서 만일 이런 경향이 미래에도 계속된다면 부동산은 부채 회수의 가장 좋은 가능성을 가진 것으로 보일 것이다.
통상적인 경제 이론은 위험이 높을수록 수익이 많다고 제시한다. 이는 자가증명기조self-certification basis의 대출을 하는 대출업자의 기능과 일치한다. 더 높은 위험의 결과로서, 그들은 (1) 주류 회사의 표준변동이율보다 더 높은 이자율을 부과하고 (2) 최초 대출액에 대해 주택가치대비 담보액 상한선을 더 낮게 적용하고 offer a lower maximum loan-to-value ceiling for the initial advance (3) 소득승수를 통상적인 조건 conventional terms 보다 더 낮게 제한한다.
또한 이들 업자는 더 많은 수수료나 비용 또는 이자를 받을 수 있는 요율구조 tariff structures를 가지고 있는데 이는 평균보다 높은 채무불이행 사태로 인한 손실을 상쇄하기 위한 것이다.
이 시장은 정통모기지 orthodox mortgage 보다 늦게 개발되었고 아직도 진화 중인 시장이다. 그러나 어떤 대출업자는 이미 이런 대출에 상당한 경험이 있어서, 부적합하거나 고위험 차입자로 보이는 신청자에게도 정말로 경쟁력 있는 조건을 제안하기도 한다. 일반적인 방법으로 주택구입자금을 빌릴 수 없는 고객은 이 self-certification market에서 해결책을 찾거나 소득과 기준에 맞출 때까지 주택구입을 연기하는 방법 외에는 다른 방법이 거의 없다. 모든 모기지 대출신청자에게 해당되는 경우는 아니지만 어떤 경우에 찾을 수 있는 대안이라면 대출 희망자가 모기지 대출 시에 개인 보증을 서 줄 수 있는 가족을 찾는 것으로서, 이 경우 대출업자는 신청자의 대출신청을 좀 더 긍정적으로 검토할 수 있다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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