비록 많은 구매자는 주택 구매와 관련된 다양한 일을 자신이 직접 다룰 수 있지만, 대출업자마다 모기지 금융의 제공 여부를 고려할 때 적용하는 기준이 다르므로 이를 주의 깊게 보아야 한다. 그 중의 하나가 어떤 법률대리인을 고용하는가의 문제이다. 그 동안 부동산 매매 시에 주로 서류변호사 (solicitor)를 이용하였으나, 최근 이 분야의 제한이 철폐됨으로써 더 경쟁적인 환경이 초래되었다. 어떤 대출업자는 솔리시터 대신 유자격 매매전문회사 (licensed conveyancing firms)를 허용하되 단독개업자 (sole practitioners)는 허용하지 않고 있으므로 구매자 입장에서 어떤 법률대리인을 찾느냐는 문제는 전적으로 대출업자의 요구사항에 따라야 한다.
본 칼럼에서는 법률조언자로서 solicitor라는 용어만을 사용할 것이다. 물론 solicitor가 수행하는 대부분의 기능은 유자격매매전문가 (licensed conveyance)에 의해서 수행될 수 있다.
부동산 매수자 입장에서 선임한 solicitor의 주요한 기능은 (1) 부동산 등기서류의 조사 (2) 매매계약의 진행과 완성 (3) 대출업자가 요구하는 모기지 서류의 작성과 실행 (4) 매매와 관련된 금융거래 취급 (5) 연관된 사항에 대하여 구매자와 대출자에게 조언하는 것이다.
1. 등기서류의 조사 investigation of title (examination of title in Scots)
집이 팔리기 전에 solicitor는 반드시 (1) 판매자가 판매할 자격을 가지고 있는지 (2) 판매하려는 부동산이 구매자가 사려고 하는 바로 그 물건인지 확인하여야 한다. 이것을 확인하는 이유는 판매하려고 하는 행위를 막거나 방해하는 요인이 있을 수 있기 때문이다. 예를 들면 부부가 이혼하거나 헤어졌을 때, 한 쪽은 팔려고 하지만 다른 한 쪽은 반대할 수도 있고, 모기지 대출이 한 사람 이름으로 되어 있다고 하더라도 파트너나 배우자가 Family Law Act 1996 (England, Wales) 또는 Matrimonial Homes (Family Protection) (Scots) Act 1981 하에서 판매가 일어나는 것을 막을 수 있는 권리 interest 를 가질 수 있기 때문이다. 또 부동산은 자체로 등록 (registered) 되어 있거나 등록되어 있지 않을 수도 있다. 토지등기는 Land Registry Act 1925 에 의해 도입되었고 이는 지금 England, Wales와 N. Ireland 일부에서는 강제 조항이다. 그러나 만일 어떤 부동산이 강제 등기제 도입 이후에 주인이 바뀌지 않았다면, 여전히 미등기 상태일 수 있고 이 경우에 등기권리증을 확인하기 위해서는 특별한 절차를 따라야 한다.
부동산등록은 부동산 자체에 대한 문제, 즉 소유권, 담보, 지역권 같은 토지에 대한 강제조항 등을 기록하는 것으로서 그 기록의 정확성을 정부가 보증하는 것이다.
2. 매매계약의 진행과 완성
각 매매당사자를 위하여 활동하는 solicitors는 판매/구매를 위한 계약서들을 작성한다. 이 계약서가 교환될 때 매매 당사자들이 거래가 완성되는 것을 의미하므로, 계약서를 교환하기 전에 구매자의 solicitor는 등기서류에 이상이 없는지 확인하고, 구매자가 거래를 완성할 충분한 자금을 가지고 있는지 확인하고, 경우에 따라서는 매수자가 보유한 현재 주택의 판매나 초단기대출(bridging finance)이 제대로 준비되어 있는지 확인한다. 그리고 비록 매매거래의 초기에 계약서 초안을 작성하는 것이 표준관행이나 거래가 언제 결론이 날 것인가가 아주 확실해질 때까지는 거래완료일(completion date)을 공백으로 남겨 놓는다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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