만일 토지등기소 Land Registry 나 부동산권리증서 title deeds에 한 명 이상의 이름이 등재되어 있다면 그것은 법적으로 공동소유권자 joint legal owners가 있다는 의미이다. 이러한 공동소유는 그 유형에 따라 주택을 어떻게 공유하고, 소유주가 사망 시에 누가 상속받느냐는 문제에 영향을 끼칠 것이다.
1. 공동소유 Joint ownership의 유형
부동산은 최대 4명까지 공동소유할 수 있다. 자신의 집에 대한 소유권을 공유하는 방법은 Joint tenants와 tenants in common의 2가지 형태로 나뉜다. 주택을 구입할 때 어떤 공동소유형태를 선택하느냐는 결혼하지 않은 경우에 특히 더 중요하다. 여기서 tenants 라는 용어는 공동소유의 유형을 설명하기 위하여 사용되는 것이지 임대와는 아무런 관련이 없는 용어이다.
(1) Joint tenants 동등소유 : 결혼하였거나 civil partners로 등록하였거나 오랜 기간 관계를 지속한 커플은 joint tenants로서 주택을 구입한다. 이는 그 주택에 대하여 특정한 지분을 가진 것이 아니라 주택 전체에 대하여 동등한 권리를 가지고 있음을 의미한다. 만일 일방이 사망할 경우에는 다른 동등소유권자가 자동으로 사망한 사람의 지분을 상속하게 된다. (이는 유언장에 어떻게 쓰여졌든 영향을 받지 않는다.) 만일 법적 소유권을 지분소유tenancy in common의 형태로 바꾼다면 사망 시에 다른 누군가에게 자신의 부동산 지분을 넘길 수 있다. 이 경우 다른 동등소유권자에게 문서로서 계약해지통지 (a notice of severance)를 보내면 된다.
(2) Tenants in common 지분소유 : 새로 시작하는 커플이나 친구 또는 친척이 함께 부동산을 취득할 때 자주 사용하는 공동소유 방식이다. 이는 각자가 주택에 대하여 특정한 지분을 가지고 있음을 의미한다. 각자가 똑 같은 지분을 보유할 필요는 없다. 만일 사망 시에는 그 사람의 지분은 유언장에 적힌대로 또는 유언장이 없다면 상속법에 의해 친족에게 상속된다. 만일 자신의 지분을 다른 지분소유권자에게 넘기고 싶으면 유언장에 그리하도록 적으면 된다. 법적소유권을 동등소유형태로 바꿀 수도 있는데 이는 상대방이 승락할 경우에만 가능하다.
2. 모기지 상환에 대한 책임 : 공동소유로 주택을 구매할 경우 모기지 계약 역시 보통 joint tenants agreement 이므로 소유권자 모두가 매달 상환하는 모기지에 대한 책임이 있다. 이는 소유권자 중 어느 한 쪽이 그 주택에서 살지 않고 이사를 가도 마찬가지이다. 만일 본인은 이사를 나갔는데 남아있는 지분보유자가 모기지 이자나 원금을 납부하지 않는다면 대출업자는 본인에게 그 금액을 납부하라고 요청할 것이고, 만일 이를 이행치 않으면 그 집을 압류처리할 것이다.
3. 사망 시에 공동소유권의 처리방법
(1) Joint tenants 동등소유 : 잉글랜드의 많은 부동산은 동등소유joint tenants의 형태이다. 이 경우 한 쪽이 사망할 경우 부채는 생존자에게 귀속된다. 한 명의 채무자의 사망은 법적 소유권 뿐만 아니라 전체 부채도 다른 생존자에게 자동으로 넘긴다. 일방이 사망하면 사망확인서를 가지고 모기지 계좌의 내역을 수정하는 것이 일반적 관례이고 그 후 생존자의 계좌로 모기지 관련 납부액이 계속 지출된다. 사망확인서는 등기권리증 title deeds 에 첨부될 것이다. 많은 경우 공동 가입한 생명보험 life assurance policy은 한 명이 사망할 경우 잔여 부채를 면제 받게 된다.
(2) Tenants in common 지분소유 : 이 경우 재산의 일정 지분이 사망자의 유산배분 요청에 따라 다른 생존자에게 넘어간다. 이런 경우라면 부채가 지분대로 분배되는 것이 일반적이다. 그러므로 대출업자는 어떻게 채무가 청산되고 남은 모기지에 누가 얼마나 책임이 있는가를 결정하기 위해 생존자 또는 사망자의 대리인과 상대한다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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