영국에 있는 모든 토지는 국왕에 의해 소유 own되며, 토지 위의 어떤 권리도 국왕에게 종속subordinate된다. 그래서 토지를 차지occupy할 권리를 부여 받은 사람이 토지에 대한 독점적 권리를 실질적으로 향유하도록 승인해주는 다양한 토지보유형태가 있다. England, Wales, Northern Ireland에 적용되는 주요한 법률은 Law of Property Act 1925 인데, 이 법은 많은 형태의 토지보유권을 통합 정리하고 근대적 토지담보제도의 기틀을 만들었다. 반면 Scotland의 토지소유제도는 최근까지 영지(봉토)주의 feudal principles 에 기반을 두었으나, 영지보유폐지법 Abolition Feudal Tenure (Scotland) Act 2000에 의해 근본적으로 개혁되었다. 영국의 토지보유형태는 자유보유 freehold, 임차보유 leasehold, 그리고 공동보유 commonhold 로 나눌 수 있다.
1. 자유보유토지 Freehold estate : 현재 영국에서 가장 많은 보유형태로서 이 소유주는 영구히 땅을 이용하고 이익을 누릴 수 있으며 자손에게 유산으로 물려주거나 또는 양도할 수도 있다. 이러한 권리는 중앙정부나 지방정부의 법률에 의해서 그 범위가 다소 속박될 수는 있지만 자신의 선호에 따라 토지를 사용하고 용도를 바꿀 수 있는 상당한 권리가 있다.
2. 임차보유토지 Leasehold estate : 이는 두번째로 많은 토지보유형태로서 자유보유토지의 소유권자owner of freehold가 어떤 사람에게 일정한 기간 동안 토지를 사용할 수 있는 권리를 주는 대신에 약간의 nominal 연간 토지 임대료를 받는 형태이다. 임대기간은 보통 99년에서 999년 이므로, 만일 만기가 길게 남아 있다면 임차보유토지도 자유보유토지만큼 좋다는 의미이다. 그러나 중요한 점은 이 임차보유형태는 길건 짧건 반드시 만기가 있다는 것이다. 즉 영속하는 임대차계약을 만드는 것은 불가능하므로 모든 리스에는 만기가 있다.
임차보유토지도 자유보유토지와 같이 중앙정부나 지방정부의 규제사항에 복종하여야 한다. 더불어 임차인이 반드시 따라야 하는 특정한 조건들을 가질 수도 있다. 예를 들어, 토지는 반드시 거주 목적으로만 사용되어야 한다거나 보험은 반드시 특정한 보험회사를 통해야 한다는 등...
언뜻 보면 자유보유토지는 임차보유토지보다 상위의 권리를 가진 것처럼 보여질 수 있으나 항상 그런 것은 아니다. 왜냐하면 자유보유토지도 그것의 시장가치를 감소시키는 규제의 영향을 받을 수 있고 이는 모기지 대출업자로 하여금 담보의 가치를 축소시키게 작용한다.
전통적으로 임차보유형태의 부동산이 소유주에게 영향을 미치는 것은 오직 부동산 리스의 잔여기간이 짧을 경우이다. 임차 기간이 끝날 때 토지는 소유권자 owner of the freehold 에게 되돌아가므로 이 날자가 가까워질수록 이 형태의 부동산은 시장가치가 급격히 떨어진다. 이것이 모기지 대출업자가 대출시 최소 30~40년의 리스 잔여기간를 원하는 이유이다. 따라서 leasehold 부동산을 구입할 때 최소한 30년 이상의 기간이 남아 있는지 확인하고 만일 기간이 이보다 짧다면 토지소유주와 토지임대차계약을 갱신한 후에 매매계약을 체결하는 것이 좋다. 그리고 토지이용상에 어떤 제약이 있는지 주택구입 전에 유심히 살펴보아야 한다.
3. 공동보유토지commonhold estate : 이 보유형태는 Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 에 의해 만들어졌다. Commonhold는 한 아파트 구역에 있는 부동산 소유자들이 각각의 부동산에 대한 그들의 공유권 Joint rights 을 주장할 수 있는 공동보유조합 'Commonhold Association'을 만듬으로써 창출되는 형태이다. 비록 개개의 flat은 flat owners (unit-owners 라고도 함)가 각각 소유하지만, 토지와 빌딩, 그리고 공동구역 common area은 공동보유조합이 소유한다. 임차보유와 달리, unit-owners의 권리는 영구하며 빌딩의 관리, 유지, 수리와 서비스 등과 관련된 조합의 운영에 참가할 권리를 가진다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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