MCOB란 무엇인가
오늘은 모기지 행위를 규제하는 법률적 내용에 관하여 알아본다. 2004년 12월 FSA는 모기지에 관한 법률이 나오자마자 모기지 대출에 있어서 소비자를 보호하기 위하여 모기지 제도에 관한 개요를 발표하였다. 이는 MCOB (Mortgage Conduct of Business rules : 모기지영업규칙) 라고 하는 것으로서 그 주요 내용은 다음과 같다.
1. 이 규정의 적용을 받는 대상은 모기지 대출업자 (mortgage lenders), 모기지 조언자 (mortgage advisers), 모기지 알선자 (mortgage arrangers) 및 모기지 관리자 (mortgage administrators) 이다.
2. 모기지 중개자 (intermediary)가 고객과 대출업체를 취급하는 방법에는 3가지가 있다. 중개자는 (1) 모기지 시장 전체를 취급하거나 (2) 한정된 몇몇 대출업체의 상품을 취급하거나 그들 업체들의 지명된 대리인으로서 역할을 할 수도 있고 (3) 하나의 대출업체 상품만 취급하거나 그 업체만의 지명된 대리인이 될 수 있다. 모기지 중개자는 고객과 상담시에 자신이 3가지 중 어떤 방식으로 상품을 취급하는지 고객에게 알려야 할 의무가 있다. 만일 이런 정보가 제공되지 않는다면 고객은 어떤 타입의 서비스가 제공되는지 정보를 요구하여야 한다.
3. MCOB rules는 규제감독되는 모기지 계약에 대해 정의를 내리고 있다. 비록 거주용 토지를 담보로 했다 하더라도 모든 토지담보부 모기지가 규제감독되는 모기지 계약은 아니므로 이 정의는 대출업자들에게 중요하다. 모기지가 규제감독되는 모기지 계약이 되기 위해서는, 다음 기준이 적용된다. (1) 대출업자가 개인이나 또는 수익자를 대신하는 트러스티에게 행하는 대출이어야 하고 (the lender provides credit to an individual or a trustee on behalf of a beneficiary; (2) 채무는 영국에 있는 토지에 대해 법적으로 1순위로 담보가 되어야 하며 (the obligation is secured by the first legal mortgage on land in UK); (3) 그 집은 차입자나 관계된 사람(related person)에 의하여 거주용으로 사용되어야 한다. (the property is to be used as a dwelling by the borrower or a related person)
여기서 말하는 관계인이란, ㉮ 배우자 (a spouse) ㉯ 동거배우자 (partner, whether of the opposite or the same sex, in a relationship with the borrower that resembles that of husband and wife) ㉰ 부모 ㉱ 자녀 ㉲ 조부모 ㉳ 손자 등이다.
이런 기준에서 다음의 계약은 규제감독되는 모기지계약 (regulated mortgage contract)으로 볼 수 없다. ㉮ 회사대출 (a loan to a company) ㉯ 2순위 이상의 담보대출 (a loan secured by a second or subsequent charge) ㉰ 상업용 부동산 구매를 위한 대출 (where the loan is for the purchase of commercial property).
4. MCOB rules는 모기지 상품을 취급하는 인가된 사람(approved person)에게 고객을 취급함에 있어서 다음의 사항을 준수하여야 한다고 규정하고 있다. 즉 ㉮ 성실하게 행동하고 ㉯ 합당한 기술을 가지고 신중하고 근면하게 행동하고 ㉰ 통제된 임무를 수행함에 있어 시장규범의 적절한 기준을 지켜야 하며 ㉱ 열린 그리고 협조적인 방법으로 FSA와 다른 규정들을 다루고 FSA가 고객에게 정당하게 통지될 것이라고 기대하는 정보를 고객에게 알려주어야 한다.
FSA는 회사와 인가된 개인에게 모두 징계권 (disciplinary power) 을 가지고 있으므로 모기지 회사 뿐만 아니라 mortgage adviser 같은 개인 자격자도 FSA의 규정을 준수하여야 한다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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