법률적인 면과 실질적인 면에서 사업용/상업용 모기지 (Business and commercial mortgages) 도 거주용 모기지와 똑같은 방식으로 대출이 이루어진다. 즉 부동산 소유주가 부동산을 대출에 대한 담보로 제공한다. 차입자와 대출자는 차입자가 매입 부동산 대금을 치룰 수 있는 계약서를 작성하고, 여기에서 차입자는 약정한 기간 동안 대출자에게 대출금을 상환할 것을 약속한다. 모기지 증서 (mortgaged deed)에는 양측을 구속하는 제반 규정과 조건을 기록한다.
1. 사업용 자본금 조달 Business loan
집주인은 주거용 부동산을 자신의 사업에 쓸 자금을 조달하기 위한 담보로 사용할 수 있다. 이런 대출은 보통 신청자의 수입과 부동산의 가치에 의해 결정되는 대출최대규모를 고려하여 규정모기지대출 (Conventional Mortgage : 정부가 정한 기준에 맞춘 모기지)을 통해 진행된다.
MCOB(Mortgage Conduct of Business Rule)의 규정에 의해, 이 대출은 ‘business loans' 으로 취급된다. 만일 사업체가 법인이 아니고, 해당 부동산이 규제되는 모기지 계약의 기준에 맞으면 이 대출은 규제대상 대출이다. 비법인 사업체 (unincorporated business)란 Companies House 에 등록되지 않은 대부분의 개인사업자 (sole trader) 와 동업사업자 (partnership:2명 이상이 사업의 이익과 손실을 서로 공유하는 형태의 사업체) 를 말한다.
만일 차입의 목적이 사업용과 비사업용인 혼합형 대출 (mixed loans)일 경우, 대출업자는 대출을 규제대상 (regulated)과 비규제대상 (non-regulated)으로 나눌 수도 있고 아니면 단일 계좌로 취급할 수도 있다. 즉, 대출업자는 전체 거래에 대하여 full MCOB를 따르거나, 2개 중 하나를 regulated mortgage로 놓으면서 대출을 2개의 별도 계정으로 나누거나, 2개 모두 regulated mortgage contracts로 하되, 하나는 full standard rules에 따르고 다른 하나는 MCOB 특약조항 (tailored provisions for business loans)에 따르면서, 대출을 2개의 별도 거래로 나눌 수 있다.
2. 주거겸용 상업용 모기지 Commercial mortgages with residential accommodation
모기지 대출은 부분적으로 주거용으로 쓰이고 동시에 업무용으로도 쓰일 수 있는 부동산을 구입하는데도 가능하다. 어떤 대출업자는 이를 semi-commercial mortgages라고도 하는데, 이런 유형의 부동산은 public houses (pub 또는 inn), B&B (Bed and breakfast establishments : 민박), doctor's surgeries (개인병원), shops and offices(가게나 사무실), workshops and studios (소형 작업장) 등의 형태가 있다. 이런 종류의 부동산 구매자는 그들이 일하는 곳에서 거주하는 경우가 많다. 만일 그들이 직접 자신의 사업을 운영한다면, 대출상환능력은 사업에 따른 미래의 현금흐름이 모기지를 상환할 수 있을 정도로 충분한 수입을 가져올 것인가하는 측면까지 평가를 함으로써 결정될 것이다. 이 유형의 모기지대출은 대출업자들에게 고위험대출로 취급되므로 더 까다로운 대출 기준이 적용된다.
3. 순수 상업용 모기지 Commercial mortgages
상업용모기지란 거주용 목적으로 사용되지 않을 토지를 담보로 한 대출이다. 이에는 MCOB 규정이 적용되지 않는다. 대부분 대출업자는 상업용 모기지는 주거용에 적용되는 것과는 다른 기준을 적용하는데 대체로 semi-commercial mortgages와 비슷한 기준을 적용한다. 사적인 개인이나 비법인 사업체에 대한 대출신청은 주거용 모기지와 비슷한 방식으로 평가되지만, 대출한도를 결정하는 주요소는 신청자의 상환에 대한 능력과 부동산 가격이다.
만일 신청자가 법인이면 특별한 기준이 적용하는데 이는 다음 기회에 다루도록 하겠다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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