지난 주에 살펴본 계약법은 계약 당사자의 권리와 의무를 결정하는 출발점임에도 불구하고 과거에 이 법이 너무 무뎌서 소비자가 충분히 보호를 받지 못했다라고 인식되었다. 이런 지적에 따라 근래 수십년 동안 소비자의 권리를 증대하기 위하여 많은 법률과 규칙이 제정되었으며 대표적인 예가 부동산 불공정묘사에 관한 법률 the Property Misdescriptions Act 1991 이다.
1. 소비자신용에 관한 법률 Consumer Credit Act 1974 and 2006
이 법률들은 어떤 유형의 대출계약을 할 때 차입자를 보호하기 위하여 제정되었다. 1974년도 법률은 정부가 정한 최대 한도 금액 내에서 대출계약을 한 개인차입자를 보호하기 위하여 도입되었다. ₤25,000를 초과하는 대출은 규제받지 않고 ₤25,000 이하의 모기지를 규제대상으로 했다. 1974년 법은 잠재적 또는 기존 고객을 여러 가지 방법으로 보호하고 있는데, (1) 대출업자는 규제대상 대출계약의 광고나 계약 전에 OFT (Office of Fair Trading)로부터 consumer credit licence 를 취득해야 하며, (2) 대출상품의 광고는 법에 정한 최소의 기준에 맞아야 하며, (3) 모든 광고는 반드시 소수점 1자리까지 연이자율(APR)을 표시하여야 하며, (4) 대출신청서에 관련대출이 이 법의 규제를 받는다는 경고문을 적어야 하며, (5) 대출안내문에는 반드시 법이 정한 특정한 정보를 포함시켜야 하며, (6) 채무불이행의 경우 대출업자가 대출계약을 강제하기 위해서는 특정한 절차를 따라야 한다고 규정하였다.
한편 2006년도 법률은 그 해 3월에 시행되었는데 주 내용은 (1) 규제대상 대출한도를 철폐하여 대출금액에 불문하고 면제되지 않으면 규제 받으며, (2) 개인차입자 뿐만 아니라 개인사업자나 3명까지의 무한책임 동업자 unlimited partnership 같은 영세사업자를 포함하여 법의 보호를 받는 차입자의 유형을 엄격하게 규정하였고 (3) 차입자가 high net worth (순자산이 많은 사람)여서 이 법률이 제공하는 보호를 원치 않을 것이라고 간주되는 경우에 면제되는 조항을 도입하였다.
CCA와 모기지 대출을 비교하면 (1) 모기지대출은 MCOB의 규제대상이지만 거주용 부동산에 대한 담보대출(즉 2순위 이상의 대출)과 업무용대출은 CCA의 규제대상이다. (2) 많은 모기지 신청자는 현재 부채들을 합치기 위해서 자금을 찾는 경우도 있는데 이것들은 personal loans 이나 credit cards 처럼 종종 Consumer Credit Acts의 규제대상 대출일 수 있다. (3) CCA에 의해 규제되는 대출 신청은 법적 냉각기에 의해 보호 받지만, 모기지대출은 법적냉각기가 없다.
2. 부동산 불공정묘사에 관한 법 Property Misdescriptions Act 1991
부동산업자는 보통의 소비자법 하에서 소비자에게 책임을 지게되지만 특히 Property Misdescriptions Act에 특별한 주의를 기울여야 한다. 이 법은 개인, 상업용 불문하고 판매되는 매매부동산이 공정하게 묘사되도록 규정하고 있다. 이 법의 원래 취지는 평범한 집을 묘사하는 데 있어서 평판이 없는 부동산업자에 의해서 사용되는 허황되고 과장된 묘사를 배제하기 위함이다. 이 법은 개인간의 설명이나 자신의 집을 파는 보통의 상인에게는 적용되지 않는다. 그러나 위의 사람이 agent를 고용한다면, 그들 대신 agent에 의해 만들어진 모든 설명은 이 법에 따라야 한다. 부동산 판매 시 다음과 사항이 이 법에 언급되어있다.
(1) 설명 : 이는 구두 또는 서면, 그림, model, 어떤 다른 정보 전달 수단이 될 수 있다. 부실한 설명은 중요한 것에 대한 것이어야 하는데, 중요한 것이 무엇이냐는 경우에 따라 다르다. 예를 들어, 설명과 실제 방 크기가 다르다면 이는 중요한 것으로 간주되지만 가든은 그렇지 않을 수도 있다. 또한 주거용 개인구매자와 커다란 상업용 건물을 사는 구매자 사이에는 이 기준이 다를 수 있다. The Property Misdescriptions (Specified Matters) Orders 1992 에서는 이 법률의 제한을 받는 정보의 범위를 건물구조, 방 크기, 보유기간, 건물의 역사 등 33개의 분야에서 기술하고 있다. 비록 설명이 부실하지 않지만, 만일 그것이 합리적인 사람이 그것에 기초해서 틀린 결론에 다다른다고 판결이 내려진다면 이 역시 소비자를 오도하는 것으로 간주될 수 있다.
(2) 불리한 정보 : 비록 정보를 노출해야 할 일반적 필요조건은 없어도 만일 설명을 누락함으로써 소비자를 오도 한다고 간주된다면 그것 또한 이 법률을 위반하는 것이다. 또한 어떤 질문에 대한 대답은 진실하고 상대방을 오도하지 말아야 한다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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