영국의 부동산시장은 크게 주거용과 상업용으로 구분되고, 주거용 부동산 시장은 소유자가 거주하는 자가주택과 그렇지 않은 임대주택으로 나뉘며, 임대주택은 그 소유주체에 따라 다시 지방정부나 주택협회가 소유한 공공주택과 개인이 소유한 개인임대주택으로 나뉜다. 오늘은 지난 주에 이어 임대주택의 특징에 대해서 알아본다.
2. 공공임대주택 Social rented housing
이는 주로 지방정부에서 임대하는 council houses 로 구성되어 있는데 1970년대 정부 정책이 근본적으로 바뀐 이래 꾸준히 감소하고 있다. 한 때 전체주택의 1/3을 차지했으나 지금은 약 13%에 불과하다.
제2차 세계대전 후 주택공급은 정부의 주요한 목표 중 하나였다. 이는 부분적으로 국민 모두를 위한 최소한의 주택을 제공하여야 한다는 사회적 목표에 부합하는 것이었다. 주택공급은 전쟁 직후 부족한 빌딩 자원을 보충하는 문제와 함께 경제적으로도 매우 절박한 문제였다.
그러나 60, 70년대 들어 소득이 증가하면서 국민의 주택구입이 가능하게 되었다. 동시에 악화되는 영국 경제 상황은 주택 지원을 근본적으로 억제할 필요가 있음을 보여주었다. 결국 1979년 선출된 신정부는 유자격자에게 카운슬 하우스를 살 수 있는 권리를 줌으로써 공공임대주택을 감소시키고자 하였다. 이 때 공공주택이 약 75% 감소되었다.
중앙/지방 정부의 예산에서 공공주택의 부담을 경감시키기 위한 다른 조치들도 채택되었다. 많은 지방정부의 주택이 주택조합 housing association으로 이전되었는데, 이는 자원봉사자 또는 소수의 직원으로 운영되는 비수익단체이다. 주택조합의 특징은, 만일 housing Corporation 으로 등록이 되면, housing association은 임대료로부터 얻는 현금흐름에 의지하여 장기차입으로 건물유지와 보수를 위한 자금을 융통할 수 있다. 또 housing association은 사적 분야 private sector 이므로, 이 차입금은 공공분야의 차입금에 포함되지 않는다. 지방정부는 어떤 일을 시행 전에 세입자와 상의해야 했으나 사적분야의 social landlords는 이런 제한을 받지 않는다.
3. 개인임대주택 Private rented housing
주택소유자가 증가하면서 개인적으로 임대되는 영국의 주택비율은 감소하였다. 현재 전체주택수의 10% 정도이다. 개인 임대주택은 60년대 후반과 70년대 초반의 법률개정으로 감소하게 되었는데, 이는 취약한 세입자가 파렴치한 임대인에 의해 착취당하는 것을 막기 위하여, 세입자에게 퇴거와 무차별 임대료 상승에 대항하는 강력한 권한을 제공하는 수단을 도입했다. 이 조치로 인하여 개인임대가 급격히 줄어 들었다.
그러나 1980년대에 정부는 개인임대시장을 자극하는 수단을 도입함으로써 이 추세를 바꾸고자 하였다. Housing Act 1985는 assured shorthold tenancy 제도를 도입하였는데, 이는 집주인에게 임대기간을 확정할 수 있고 어느 한 편이 임대만료를 선언할 수 있는 사전통보제 notice를 허용했다. 또 assured shorthold tenancy는 세입자의 불특정 점유권 indefinate rights of occupation을 제거했다.
한편 building society의 ‘담합 (cartel)‘은 계속 시행되고 있어서, 모기지 비용은 거의 언제나 그 자금의 실제 시장가격보다 적었다. 이는 항상 모기지 수요가 대출을 위해 가능한 공급을 초과하는 상황을 초래했다. 이에 대출업자는 고객의 저축내력과 남아 있는 잔고에 기초해서 자금을 할당하는 기준을 고안했다.
80년대 들어 모기지 시장의 제한철폐는 모기지 대기자를 없애는 효과를 발휘했다. 또 대출업자가 거주목적의 부동산을 구입하는 것 뿐만 아니라 다른 목적으로 사용이 가능한 기금을 만들 수도 있게 되었다. 개별임대시장에서 구매자가 통상의 자격기준 뿐만 아니라 임대로부터 가능한 현금흐름의 한도까지 모기지를 신청할 수 있는 임대용 모기지도 개발되었다. 이는 주택시장이 자본시장에 대항하여 수입과 장기 자본수입의 매력적인 대안으로 대두되는 계기가 되었다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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