집이 freehold 이건 leasehold 이건 아니면 commonhold 이건 관계 없이 토지의 사용과 가격에 영향을 미치는 여러 형태의 권리와 의무가 있고 이는 모기지 대출업자의 입장에서 보았을 때 담보가치에 영향을 끼치게 된다. 따라서 주택을 구입하기 전에 토지와 관련된 권리와 의무를 잘 살펴보아야 한다.
1. 지역권 easement : 예를 들어 자신의 집 구조상 내 집에 들어가기 위해서는 반드시 옆 집의 드라이브웨이를 통과해야 하는 경우가 있고, 내 집 뒷마당에 전봇대가 있는 경우도 볼 수 있다. 이처럼 나의 이익을 위하여 남의 토지를 이용하는 것을 ‘지역권’이라고 하는데, 이는 ‘일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 부동산 용익물건의 일종’ (한국 민법 291조) 이다. 즉 지역권이란 법적 소유권을 갖고 있지 않은 상태에서 남의 부동산을 이용할 수 있는 권리이다. 가장 일반적인 '지역권'의 경우는 어느 땅의 주인이 이웃 땅 nearby land (반드시 인접한 땅 adjoining land이 아니어도)을 가로질러 통행할 수 있는 권리와 같은 도로통행권 right of way 이다. 이런 도로통행권은 그 권리로 인하여 혜택을 받는 땅의 가격은 높이고 그것을 제공하는 땅의 가격은 낮추는 역할을 한다. 다른 유형의 지역권으로는 (1) 일조권 또는 조망권 right of light (or prospect) (2) 다른 사람 소유의 건물에 간판을 달 수 있는 권리 (3) 주차할 수 있는 권리 (4) 통풍권 right of ventilation 등이 있다.
지역권은 등기권리증 title deed에 기록되므로 주택을 구입할 때 지역권 설정여부를 미리 확인할 수 있다. 집이 다닥다닥 붙어 있는 최근의 주거형태에서는 이런 문제가 발생할 확률이 적지만, 내 땅이 분명해 보이는데 공공 시설로 사용되거나, 이웃과의 경계선이 명확하지 않아 보이는 경우에는 구입 전에 반드시 지역권의 설정 유무를 확인해 보아야 한다. 그러나 부동산권리증서에 지역권 설정 문제가 명기되지 않았어도 지역권이 관행적으로 설정되는 경우도 있을 수 있으므로 주의해야 한다. 지역권은 혜택을 보는 사람이 사용에 대한 지속 여부를 결정하게 되며 지역권을 제공하는 쪽에서는 이에 대한 아무런 권한이 없다. 지역권은 천재지변으로 소멸되기도 하고 더 이상 필요 없을 경우 문서를 통해 지역권의 해제를 별도로 표시하기도 한다.
2. 긍정적 부속조항 Positive covenants : 이는 부동산권리증서 title에 부속된 조건들로서, 특정한 경계선의 유지와 같이 토지 소유주에게 어떤 행위를 할 것을 요구하는 조항이다.
3. 제한적 부속조항 Restrictive covenants : 이는 토지를 이용하여 비즈니스를 하지 말라거나 어떤 유형의 동물을 기르지 말라는 것처럼 토지 소유주가 어떤 행위를 하는 것을 제한하는 조항이다.
지역권easements과 부속조항 covenants 는 등기권리증과 같이 붙어 다니면서 소유주가 바뀌어도 새소유주에게 적용된다. 새로운 easements와 covenants를 만들거나 제거하는 것이 가능하지만 반드시 전문가의 법적 조언을 받아야 하며 불가피한 비용이 발생한다.
4. 법률적 제한 statutory restrictions: 위에서 말한 권리와 의무 외에도 모든 부동산은 건축법 planning legislation 과 같은 법률적 제한의 영향을 받는다. 역사적인 건물은 보존관리명단에 오르고 건물의 사용과 유지, 건축변경을 할 때 특별한 제약을 받는다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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