모기지나 은행 등에서 대출상품을 광고할 때 이자율로 인용되는 용어가 APR이다. Consumer Credit Act 1974에 의해 처음으로 도입된 APR은 Annual Percentage Rate의 약자로서 정부에 의해 마련된 표준공식을 이용하여 계산된 대출이자율을 말한다. 이는 실제 지급할 이자비용뿐만 아니라 fees나 charges와 같은 초기비용 (setting up costs)를 고려에 넣어서 이자율을 계산하는 방식이다. 이것을 사용하는 목적은 고객 (prospective customers)으로 하여금 비슷한 상품의 전체비용을 정확하게 비교할 수 있는 표준적인 수단을 제공하기 위함이다.
상품별 특징에 따라 APR 계산방식이 다르므로, 여기에서는 모기지와 관련된 APR 계산방식에 대해 알아본다. 모기지 상품과 관련하여 APR을 계산할 때에는 다음 사항을 고려에 넣어야 한다:
(1) 부과된 이자율과 이자율이 적용되는 부과 간격 charging interval applied (예. 모기지 이자가 일일기준으로 계산하는지 아니면 연간 잔여액 방식 ('annual rest' method) 을 통해서 계산되는지 여부) (2) fees나 charges와 같은 초기 비용액 (3) loan을 주는 조건으로서 대출회사에 의해 요청된 보험의 보험료.
일반적으로 APR은 모기지 대출 완료 전에 발생하는 대부분의 비용을 포함한다. 그러나 조기상환비용 (early repayment charges) 이나 claw back (초기에 회사가 지급한 현금장려금을 추후에 되돌려 받는 것 claw backs of a cash back incentive) 처럼 기간 중에 발생할 지 모르는 비용은 제외된다. 그러나 계약 시에 결정된 만기 시 상환비용은 포함된다. (이것은 보통 모기지 계약 해지나 문서발송을 위한 법률적 절차와 관련된 비용이다)
APR은 생명보험 (life insurance)이나 일반 보험료 (general insurance premium)은 포함하지 않는다. 그러나 고객이 반드시 대출업자로부터 건물보험 (building insurance)를 구입해야 하는 경우 같이 보험료가 강제적 (compulsory) 이고 상품 성격상 필수적 이라면 예외적으로 포함되어야 한다.
APR은 반드시 퍼센트로 표시하되 반드시 소수점 한자리까지 표시하여야 한다. 단 다음의 가정 (assumption) 을 전제로 한다.
(1) 고객은 거래와 관련하여 어떤 소득세 경감혜택 (income tax relief) 를 부여받지 못한다. (2) 정부의 지원이 주어지지 않는다. (3) 대출의 상환이나 대출을 위한 전체 비용은 특정한 기간에 한정될 것이며 그리고 대출업자는 어떤 다른 시간에 상환이 되도록 할 권리를 행사하지 않는다. (4) 만일 대출을 위한 전체 비용에 포함된 이자율이나 어떤 시간이 경우에 따라 변경될 것이라는 규정이 있는 경우, (만일 그것들이 특정한 날에 일어난다는 것이 확실하지 않다면) 이런 경우들은 일어나지 않는다. (if there is a provision that the interest rate or any time included in the total charge for credit will vary if certain circumstances arise, that these circumstances do not arise (unless they are certain to arise on a particular date)).
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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