최근 어느 독자로부터 언론에 많이 나온 서브프라임 모기지가 무엇인지에 관한 문의가 들어 온 바가 있다.
금융업에 종사하는 분은 잘 알고 있을 것이라고 생각하나 일반 독자를 위하여 이 기회에 서브프라임 모기지가 무엇이지 확실히 알아보자.
최근의 경제위기와 연관되어서 언론에 가장 많이 등장했었던 용어 중 하나인 ‘서브프라임 모기지론 (Sub-Prime Mortgage Loan)‘이다. 2007년 9월 16일 영란은행은 영국 제5위의 모기지대출업체인 Northern Rock에 긴급금융지원을 한다고 발표하여 우리를 놀라게 했다. 당시 미국의 서브프라임 모기지 사태로 촉발된 세계 금융위기로 인하여 영국에서 가장 수익성 높은 금융회사가 희생양이 되었다는 분석이 있었다.
2007년 4월 2일 미국 2위의 서브프라임 모기지 대출회사인 뉴센추리 파이낸셜이 파산신청을 하면서 모기지대출의 부실문제가 본격적으로 수면 위로 떠올랐다. 이후 언론에서는 하루가 멀다 하고 비관적인 기사가 쏟아져 나왔다. 즉 2007년 8월에는 미국 10위권인 아메리칸 홈모기지 인베스트먼트(AHMI)사가 델라웨어주 웰밍턴 파산법원에 파산보호를 신청하였고, 당시 세계 3위 은행인 HSBC는 미국 주택시장에 뛰어 들었다가 107억 달러 (약 11조원)를 회수하지 못할 위기에 놓였다고 보도되었다. 미국 보험사인 CAN 파이낸셜이 서브프라임 투자로 9,100만달러의 손실을 입었으며, AIG는 최악의 경우 23억 달러의 손실을 기록할 것으로 추정되고 있다는 등등 세계경제에 암운을 드리우는 사태가 일파만파 확대되어 갔다.
모기지 대출업체들은 초기에는 영업실적이 매우 좋았다. 2000년대 시작된 집값 상승이 몇 년간 계속되자 모기지대출 업체들은 대금회수에 문제가 없을 것으로 생각하여 신용이 없거나 적은 사람에게도 높은 금리를 조건으로 거의 100%까지 주택구입자금을 빌려 주었다. 이것을 서브프라임모기지 (sub-prime mortgage)라고 부른다.
그러나 집 값이 하락하면서 보유한 주택이 negative equity (대출 담보로 제공된 집 가치가 대출잔액보다 적은 불량담보) 상태가 되고 채무 불이행율 (대출이자나 원금을 갚지 못하는 고객의 비율)이 높아지게 되자 서브프라임 모기지 회사들이 자금회수가 잘 되지 않거나 또 대출원금보다 적은 금액을 회수하게 되어 망하기 시작했다.
그리고 여기에 투자했던 미국을 비롯한 세계의 헤지펀드, 은행, 보험회사들이 연쇄적으로 붕괴하면서 인체의 혈액과 같은 역할을 하는 자금이 돌지 않게 되고 이로 인하여 세계 경제에 커다란 위기가 오게 되었다.
이것이 바로 2007년에 발생한 미국발 서브프라임 모기지 (sub-prime mortgage) 사태로서 그 후 미국만이 아닌 국제금융시장에 신용경색을 불러일으켜 세계경제위기를 초래하게 된 사건이다.
보통 부동산 거래는 그 특성상 개인의 일생에서 본인이 행하는 거래 중 가장 큰 규모의 거래인 경우가 많다.
때문에 실수할 경우 자칫 큰 화를 입을 수도 있고, 경우에 따라 돌이킬 수 없는 불행한 사태를 가져올 수도 있다.
따라서 100% 현금으로 주택을 구입하지 못하는 개개인이 신중하게 모기지 상품을 선택할 수 있는 안목을 갖추는 것의 중요성은 아무리 강조하여도 지나침이 없을 것이다.
이런 화를 미연에 방지하기 위해서는 개별 소비자가 부동산 거래의 방법과 선택하고자 하는 금융상품의 특징에 대하여 정확한 지식을 갖는 것은 물론 그것에 대하여 정확한 조언을 해 줄 수 있는 유자격자를 찾는 노력도 병행하여야 할 것이다.
하재성 CeMAP /Alpha Finance 대표
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