모기지 증서 Mortgage deed 는 대출자와 차입자 간의 계약을 말한다. England, Wales, Northern Ireland에서 이것을 legal charge 라고 하며, Scotland 에서는standard security 라고 한다. 이 증서는 차입자의 법적 의무를 규정하고 있다. 이것들이 곧 모기지 규정 mortgage conditions이다. 이는 종종 모기지 증서에 따르는 별도의 소책자에 포함되는 경우도 있다. 이는 대출자가 약식증서양식 short form of the deed를 이용할 수 있게 하고, 등기목적 registration purpose을 위해 편리하기 때문이다.
토지에 대한 legal mortgage는 항상 증서에 의해서 만들어진다. 이것은 계약이 반드시 아래와 같은 형식으로 되어야 함을 의미한다. 즉, (1) 서면으로 in writing (2) 서명과 날자 기재 signed and dated (3) 증인 서명 witnesses (4) 관계 기관의 날인 sealed 등이 필수요소이다. 이런 이유로 대출자는 모기지가 변호사 solicitor나 부동산양도취급인 licensed conveyancer에 의해서 입안되고 실행되어야 한다고 강조한다.
모기지 계약이 만들어질 때 땅주인은 대출자에게 재산을 위탁 charge 한다. 이것은 땅의 소유권을 대출자에게 이양 transfer 하는 것은 아니다. 이는 차입자가 모기지에 규정된 조건을 이행하지 못할 때 대출자가 실행할 수 있는 권리를 대출자에게 만들어 주는 것이다. 설사 모기지 대출의 미상환으로 인하여 압류 possession 와 매각을 한다고 해도 사실상 대출자는 결코 집을 소유하는 것은 아니다. 만일 대출금 미상환 사태가 발생하면, 대출자는 집주인을 대신해서 집을 판매한다. 이 때 대출회사는 연체상태로 떨어진 고객의 이해관계에 대하여 반드시 적절한 주의를 기울이고 공정하게 그것을 다루어야 한다.
어쩔 수 없는 사정으로 인하여 모기지 대출이 연체되면 당황하지 말고 먼저 대출회사와 상의하여야 한다. 대출회사는 고객의 연체를 인지했을 때 MCOB 13조의 규정에 의하여 15 영업일 안에 반드시 모기지 연체에 관하여 FSA에서 규정한 Fact Sheet를 발행해야 한다. 이때 반드시 다음 내용을 포함하는 서면증서와 향후 절차를 안내하여야 한다. (1) 압류 possession 대신 연체금의 상환에 대하여 고객과 합의에 다다를 수 있는 합리적인 노력을 한다 (2) 고객이 이용할지 모르는 제3자의 조언자를 연락책으로 한다 liaising with any third party source of advice the customer may be using (3) 연체금이 지불되어야 하는 시간에 관해 합리적인 접근법을 채택한다 (4) 이자(원리금)의 지급 날자나 지불 방법의 변경에 대한 고객의 요청을 허락한다 (만일 그렇게 하지 않아야 할 좋은 이유가 없다면) (5) 합리적인 지불 조정이 될 수 없다면, 고객이 매각을 하려는 그 집에 머물도록 허락하는 것을 고려한다. (6) 모든 다른 사항이 실패했을 때 오로지 집을 강제로 접수한다. 대출회사가 연체된 집의 vacant possession을 하기 위해서는 반드시 법원의 결정을 받아야 하며 보통 대리회사를 통하여 이 절차를 밟는다.
이런 단계에까지 이르면 연체료, 법적비용 등 많은 비용이 부가되어 생각보다 훨씬 많은 비용이 발생하게 된다. 그러므로 고객은 상환일을 맞출 수 없다고 생각하면 가급적 빨리 대출회사와 접촉하여 지급방법의 변경에 대하여 상담을 하는 것이 매우 중요하다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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