모기지mortgage란 차입자borrower가 대출에 대한 지급보증의 수단으로 부동산을 담보로 제공하는 담보대출제도이다. 현금으로 집이나 다른 부동산을 사는 것은 대부분의 개인과 집주인의 재정능력을 벗어나는 일이므로, 모기지는 부동산 구입 자금을 조달하는 주요한 방법이다.
모기지는 차입자와 대출자lender 간의 계약상 합의 contractual arrangement 이다. 이 계약에서 차입자는 mortgagor, 대출자 lender는 mortgagee이다. 이 용어는 모기지에 대한 지급을 약속하는 데서 유래했기 때문에 모기지를 주는 쪽은 차입자이다. It is the borrower who 'gives' the mortgage. Scotland에서는 이 용어 대신에 주로 debtor/creditor를 사용한다.
영국의 거의 모든 모기지는 법적모기지 legal mortgages (or legal charge)이다. 법적모기지란 부동산에 대하여 모기지 대출자의 권리를 등록하는 법적 서류를 말한다. The legal charge (or legal mortgage) is a legal document that registers a mortgage lender's interest over a property.
드물기는 하지만 England, Wales, Northern Ireland에서는 대츨에 대한 보증으로서 부동산등기부 title deed 를 대출자에게 간단히 맡기는 순자산모기지equitable mortgage라고 불리는 다른 유형의 모기지를 만들 수도 있다. 이것은 부동산을 위탁한다고 동의는 하지만 legal mortgage를 할 수 없는 어떤 결함이 있는 경우에 이용한다. 예컨대 부동산을 공동소유하고 있는 경우가 이에 해당된다. 이 계약은 차입자의 지분에 한해서만 그 효력을 발생한다. Law of property (Miscellaneous Provisions) Act 1989의 조항에 의하면 만일 이 계약에서 증인이 서면으로 확인을 하지 않았다면 차입자를 구속할 수 없다.
모기지가 발효되는 날을England, Wales, Northern Ireland에서는 completion date, Scotland에서는 settlement date라고 한다. 이 시점에서 법적으로 구속되는 계약이 당사자 간에 형성된다. 다른 신용대출의 형태와 달리, 모기지는 계약취소의 냉각기간 cooling off period 이 없기 때문에 취소 불가능 non-cancellable 하다.
주택구입 시에 모기지 대출을 알아보는 것도 중요하지만 계약을 물릴 수 업는 시점에 대하여 주목하여야 한다. 주택구입 과정 초기에 모기지 대츨자와 접촉하는 한편 부동산 업자를 통해 가격을 흥정한 후 변호사solicitor를 통해 계약서를 교환하게 된다. 이 때 유의할 점은 계약서의 교환 단계 at exchange of contracts stage 부터는 계약을 물릴 수 없다는 점이다. (Scotland에서는 공문서의 완결 순간이 계약을 물릴 수 없는 시점이다. the 'point of no return' is the conclusion of missive. 이 시점은 fixed offer가 받아들여질 때 또는 closed bid가 판매자에 의해서 받아들여질 때이다.)
이 시점 이후부터는 어느 한 쪽에서 거래을 완성하지 않으면 계약 위반 breach of contract 이 된다. 관습법상 배상 the common law remedy 은 손해본 측이 손해배상을 청구할 수 있다. 이는 대체 숙소비용 costs of alternative accommodation 뿐만 아니라 벌금성 이자 ‘penalty' interest 같이 매매계약서에 나열된 계약 미이행시 부담할 손실 liquidated damages 목록의 여러 사항을 포함할 수 있다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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