영국의 부동산시장은 크게 주거용부동산시장(residential property market)과 상업용부동산시장(commercial property market)으로 나눌 수 있다. 주거용 부동산 시장은 소유자가 거주하는 자가주택(owner occupation)과 그렇지 않은 임대주택(rented housing)으로 나눌 수 있고, 임대주택은 그 소유주체에 따라 다시 지방정부 (local authority)나 주택협회 (housing association)가 소유한 공공주택 (social housing)과 개인이 소유한 개인임대주택 (private rented housing)으로 나눌 수 있다.
1. 자가주택 (Owner occupation)의 특징
약 100년전인 1900년의 자가주택 점유율은 10%에 불과하였으나 요즘은 약 70%에 이르렀다. 이런 변화는 정부정책, 주택의 유효성 availability of housing, 자금 이용도, 대중의 취향과 선호도의 변화와 밀접한 관련이 있다. 예를 들어 영국의 자가주택 점유 (owner occupation) 수준은 유럽 평균보다는 약간 높다. 하지만 상대적으로 더 부유한 독일과 스위스는 오히려 영국보다 낮고, 반대로 영국보다 더 가난한 나라는 영국보다 훨씬 높은 경우도 있다. 그러면 왜 영국인들은 유럽의 다른 나라 사람과 비교하여 임대보다 소유를 더 선호하게 되었는지 살펴보자.
(1) 역사적 요인
역사적 요인들이 19세기와 20세기에 주택소유의 증가에 크게 기여하였다. 영국은 산업화의 첫 국가로서 시골에서 도시로 많은 인구가 유입됨으로써 그 많은 인구를 흡수할 주택 자원이 부족하게 되었다. 그래서 큰 회사는 개인 소유가 될 수 있는 주택개발에 투자를 하였고, 많은 노동자는 그들 자신의 주택욕구를 충족하기 위한 방법을 모색하였다. 이를 위한 도구로 생긴 것이 주택공제조합 (building society)이다. 이는 각 지역에 근거지를 주고 운영되었는데 수익목적이 아닌 회원의 자립을 위한 기구로 그 역할을 하였다. Building Society Association의 회원에게 제공한 모기지 이자율은 여타 자금조달 시장에서의 비용보다 훨씬 저렴하였다. 이런 이유로 1980년대까지 building society는 모기지 시장의 70%를 지배했다. 이런 제도는 결과적으로 일종의 기업단합 (cartel) 이었으나 이 기구는 경제적 요구 뿐만 아니라 대중의 사회적 욕구도 이행하였기에 차기 정부에서도 계속 용인되었다.
(2) 정부정책
가. 모기지 이자에 대한 세금 경감 (tax relief on mortgage interest) 의 혜택을 부여함으로써 주택 소유가 증가하였으나 이 제도는 1999년에 철회되었다.
나. 1984년까지endowment mortgage (양로보험증권을 모기지대출에 대한 지급보증의 수단으로 사용하는 모기지대출)를 이용한 사람은 지급한 보험료에 대한 세제혜택 (life assurance premium relief : LAPR)을 청구할 수 있었다. 이는 결과적으로 모기지의 자본 요소를 장려금으로 준 셈이다.
다. 주택소유의 권장은 Housing Act 1980으로 시작된 1980년대를 통하여 뚜렷한 정부의 정책이었다. 이는 공공주택세입자 (public sector tenants)에게 카운슬 집을 살 수 있는 권리를 주었고, 얼마 동안 살았느냐에 따라 후하게 할인도 하여 주었다. (다음 주에 계속)
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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