정책 입안자는 주택시장의 경제적 부문 뿐만 아니라 사회적 요소까지 감안하여 정책을 입안하게 되는데, 주택구매자는 언제 구입하는 것이 가장 싸게 구입할 수 있는지 반대로 주택판매자는 언제 판매하는 것이 가장 높게 팔 수 있는지 관심을 갖고 있고, 여기서 한 쪽의 이익증가는 필연코 다른 쪽의 손해나 이익폭의 감소를 수반하므로 주택시장에서의 정책입안 당국자의 고뇌는 바로 이 융화될 수 없는 욕구에 대한 균형을 맞추는 데 있다고 할 수 있다. 이를 위하여 주택가격의 흐름을 예측하여 시의적절한 정책을 추진하는 것이 정책입안자의 역할이겠지만 미래시장을 예측한다는 것은 대단히 어려운 일임에 틀림 없다. 일례로 모기지대출협회 (CML : the Council of Mortgage Lenders) 가 2011년 1월 신규모기지 대출 건수가 전월과 대비하여 29%나 감소하였다고 발표하였다. 이에 대하여 한편에서는 주택시장이 새로운 침체국면으로 들어가는 것이라고 해석하고 있고, 다른 한편에서는 경기상황과 추운 날씨에 기인한 일시적인 현상이라고 해석하고 있다.
1. 과거 주택가격의 변화주기
앞으로 주택가격이 어떻게 변화할 것이냐는 문제는 일반인은 물론 전문가에게도 매우 예측하기 어려운 문제임에는 틀림 없으나 과거 시장의 장기 흐름을 살펴봄으로써 어느 정도 분석의 시각을 가질 수 있을 것이다. 더불어 주택가격은 총국내생산에서의 변화와 주택가격에서의 변화 사이의 상호관계와 함께 어느 정도까지는 거래주기 (trade cycle)를 반영하여 결정된다고 볼 수 있다.
(1) 2차 대전 이후 30년은 주택가격에서 매우 많은 상승을 보였다. 이 때의 학습효과로 일반 대중은 부동산 가격의 상승은 계속적이고 하락은 일시적이라는 믿음을 가지게 되었다. 부동산에 대한 이러한 신화는 주택가격이 진짜로 떨어진 1974년에 파열되었다. 동기간에 비록 주택가격이 많이 상승하였지만 이 상승분이 물가인상율의 상승분에 미치지 못함으로써 주택가격은 명목상의 증가에 불과한 것일 뿐임을 인식하게 되었다. 즉 집주인과 구매자에게 주택가격이 오르고 있다고 보였으나 그 증가는 같은 기간 동안의 구매력 상승폭보다는 변화가 적었다.
(2) 주택시장에서 또 다른 부진은 1981년에 발생하였는데, 이 때 심각한 경기침체와 2자리 수의 이자율을 기록하였다.
(3) 3번째 주요한 주택가격의 부진은 1980년대 말에 발생. 이 시기에 물가상승률이 더 낮았는데, 실제주택가격과 명목주택가격 보두 하락하였다. 이는 많은 주택소유자 - 특히 런던과 동남지역에서 - 에게 마이너스 잔존가치를 의미하는 negative equity 문제를 노출시켰다. 이런 문제는 주택가격이 담보로 제공된 대출잔액 보다 적은 경우에 발생한다.
(4) 2000년대 초반과 특히 2008년에 시작된 주택시장 침체는 간단히 설명하기 힘들다. 단지 부동산 경기의 침체로 최근까지 문을 닫은 부동산이 4개 중 하나꼴인 4,000여개에 이르고 이는 부동산 직원 뿐만 아니라 부동산감정사valuer, 가격중재인negotiator, 주말 주택안내인 weekend viewing staff, 행정직, 모기지 어드바이저 mortgage advisor등의 실직을 이끄는 등 사회 광범위한 분야에 미치는 영향이 크다.
2. 이자율의 영향
이자율과 주거용주택 경기순환은 주요한 관련성을 가진다. 다른 UK 국가와 비교해서 영국의 주택시장은 단기 이자율의 움직임에 더 민감하다. 위에서 설명한 각각의 세가지 주택경기 하강 시기에 이자율의 급격한 증가가 있었다. 급격한 이자율의 증가는 (1) 집주인의 가처분 소득을 줄인다 (이자율 1% 당 약 3%의 감소) (2) 현재의 주택 소유주보다 최초 구매자에게 더 높은 수요의 탄력성을 가지므로, 주택시장의 매출을 감소시킨다. (3) 많은 연체자를 증가시켜서 주택에 대한 차압을 심각하게 증가시킨다 (4) 주택소유 욕구를 감소시키고 주택가격의 하락을 이끌어 상승하는 이자율과 함께 악순환 효과를 야기한다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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