3. 기준금리와 이자율의 관계
기준금리가 오르면 금융기관은 예금과 대출에 대한 이자율를 올리고 기준금리가 떨어지면 이자율을 내린다. 보통 통화정책위원회 (MPC : Monetary Policy Committee) 발표 후 2~3일 이내에 예금과 대출금리를 조절한다. 그러나 기준율과 이자율 변동이 금융기관에 의해서 고객의 상품에 항상 완벽히 반영되고 있지는 않다. 예를 들면 MPC 가 기준율을 내려도 금융기관은 예금주의 저축 잔액을 유지하기 위해서 저축이자율을 변경하지 않을 수도 있고 기준금리 변동폭보다 적게 변경할 수도 있다. 때로 금융기관은 관리비용을 줄이기 위해서 미래의 이자율 변동을 예측하려고 한다. 만일 조만간 이자율이 또 떨어질 것이라고 예측될 경우에는 이자율 하락을 고객에게 즉각적으로 반영하지 않고 추후에 반영할 수도 있다. 이러한 행태는 때때로 금융기관이 이자율 상승에는 민첩하고 이자율 하락에는 늦장을 부린다는 비판을 받을 수 있다.
2007년 5월부터 인플레이션을 목표치 안에서 조절하지 못하는 경우 MPC는 반드시 서면으로 재무장관에게 그 이유를 설명해야 한다.
4. 물가지수
물가억제목표는 소비자물가지수 (CPI:Consumer Price Index)를 참조하여 정부가 결정한다. CPI는 European Union에서 사용하는 표준물가지수인 HICP (Harmonized Index of Consumer Prices)에 근거한 것인데, HICP는 EU 국가 간에 그리고 EU와 비EU 국가간의 물가를 쉽게 비교할 수 있는 일반적인 물가상승률의 측정치을 제공하는 것을 목표로 하고 있다. CPI는 다른 물가지수와 같이, 상품과 서비스의 전형적인 시장바구니 물가에 근거하나, 전형적인 가계에 대한 가격상승의 영향을 직접 반영하지는 않는다. 이 지수의 주요한 특징 중 하나는 council tax나 건물보험 같은 대부분의 주택관련 비용은 반영하지 않는다는 점이다. 현재 정부의 목표는 2% +/- 1%이다.
참고로 2003년 12월 이전까지 정부의 물가목표를 위해 사용된 지수는 모기지 상환액을 제외한 소매물가지수 (RPIX:Retail Price Index)이다.
5. 모기지 대출에 미치는 이자율의 충격
MPC가 결정한 이자율은 경제 전반의 걸쳐 모든 이자율에 영향을 미친다. 그러나 일정 기간 동안에도 수많은 이자율이 존재하고 있고 이 모두는 금융서비스 제공자가 고객과 맺는 계약에 영향을 미친다. 따라서 주거용부동산 시장에 대한 실제적 충격은 이런 개별계약의 특징에 따라 다르다.
대부분 주거용 모기지 계약은 어느 단계에서부터 표준변동이자율이 적용될 것이라고 특정하지만, 많은 차입자는 특정한 초기 기간 동안은 고정이자율 fixed, 할인이자율 discounted 또는 상한이자율capped rate을 적용받는다. 따라서 새로운 채무자는 보통 이런 조건이 유지되는 동안은 표준변동이자율보다 적은 이자를 지급한다. 드물지만 모기지 전체 기간 동안 고정이자율을 적용하여 대출을 받을 수도 있다.
만일 이자율이 오르면 이는 표준변동이자율과 할인이자율에는 즉각 영향을 주지만, 고정모기지에는 영향을 끼치지 않는다. 상한이자율 모기지의 경우에는 정해진 상한선에 따라 이자율의 변동이 영향을 미칠 수도 있고 미치지 않을 수도 있다.
6. 자금교환시장 Swap market
대출금융기관이 미래의 이자율 변동을 예측할 수 있는 또 다른 부문은 자금교환시장 swaps market 이다. 대부분 예금수취기관은 예금에 대하여는 변동이자율을 지급하나 모기지의 경우 점차 고정이자율 모기지를 제공하는 경우가 늘고 있다. 이는 그들이 변동이자율을 통해서 조성한 자금을 다른 기관과의 교환을 통해 위험을 회피해야만 하는 잠재적인 대차 불균형에 노출시키고 있다. 미래의 자금교환시장의 동향은 시장분석가가 이자율이 미래에 어떻게 움직일 것인가를 생각하는데 좋은 지표이다.
일반적으로 고정이자율 모기지가 변동이자율 모기지 보다 낮으면 모기지 수요는 강해지고 반대로 고정이자율이 변동이자율보다 높으면 모기지 수요는 줄게 된다.
이자율은 현재나 미래의 차입 비용은 물론 가처분 소득과 매달 상환 가능액에도 영향을 미치므로 소비자는 이자율 변동에 매우 민감하다. 영국정부는 다른 많은 유럽국가에서처럼 장기고정 이자율을 장려함으로써 이러한 민감성을 감소시키려고 하고 있다. 그러나 영국에도 장기고정이자율 모기지 상품이 이미 시장에 나와 있으나 고객이 이 상품을 거의 선호하지 않는다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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