강제 퇴거(Evictions)
1년 임대차 계약을 맺고 사는 P씨는 월세를 한달 못냈다. 그러자 랜드로드가 짐을 모두 밖에 내놓고 나가라고 했다.
랜드로드가 테넌트를 강제퇴거시키고 임대목적물을 반환받으려면 법률에 정한 절차에 따라야 한다. 이번 주에는 랜드로드가 임대목적물을 환수하는 방법과 테넌트가 불법적인 강제 퇴거와 괴롭힘에 대항하는 방법에 대해 알아 보자.
법원에 환수 명령을 신청하면, 법원은 테넌트를 강제 퇴거 시킬 것인지, 명령을 정지할 것인지를 결정하는데, 환수명령은 통상 2주 후에 효력을 발생한다, 랜드로드가 테넌트에게 집을 나가 줄 것을 노티스했는데,테넌트가 노티스 종료일 후에도 나가지 않을 때는, 환수의사 노티스('notice of intention to seek possession')를 보내게 된다. 이는 테넌트가 나가지 않으면 법원에 환수명령을 신청할 것이라는 걸 알리는 것이다. 그러나,법원이 2주 이내에 퇴거시키면 테넌트에게 지나친 어려움을 준다고 판단하면, 재판관은 명령을 최대 6주까지 연기할 수 있다.
만약 환수명령을 받았는데도 테넌트가 계속 떠나지 않으면, 카운티 코트에 강제퇴거 영장을 청구하게 되고, 법원은 집달리를 보내 테넌트를 그 집에서 나오도록 한다.
하지만, 환수명령이 법원에 의해 정지되면, 테넌트는 법원에서 정한 특정한 조건들을 만족하는 한 그 집에 살 수 있다.
환수 명령을 신청하는 방법은 임대차 계약의 종류에 따라 다른데, 보증테넌시인 경우는 법원에 환수근거('grounds for possession')와 함께 퇴거명령을 신청하여야 한다. 그리고 규제된 임대차계약인 경우에는 법원에 환수가 필요한 사유를 법원에 입증해야 한다. 가장 흔한 보증단기 임대차 계약(Assured Shorthold Tenancy)인 경우는 신속환수절차('accelerated possession procedure')를 이용할 수도 있다. 이는 집을 환수하는 더 빠른 방법인데, 서면 임대차 계약서가 있고, 옳바른 양식으로 적어도 2개월 노티스를 서면으로 했을 때 사용가능하고, 통상 법원 히어링이 필요하지 않다.
만약 법원에서 랜드로드의 환수 명령 청구서 사본이 배달되면, 곧바로 전문가와 상담하는 것이 좋다. 청구서 사본을 받은 날로 부터14일 이내에 디펜스를 법원에 제출해야 하는데, 법원은 여전히 신속절차에 의해 진행할 수도 있기 때문이다.
괴롭힘과 불법 강제퇴거
위의 P씨의 경우 처럼, 랜드로드가 법원 절차를 이용하지 않고, 테넌트를 괴롭히거나 집에서 강제로 내쫓으려는 것은 범죄행위가 성립된다. 괴롭힘을 당하거나 불법적으로 강제 퇴거 당한 테넌트는 법원을 통해 손해배상을 청구할 수 있다.
괴롭힘(Harassment)은 테넌트가 집에 있는 게 불안하게 느끼거나 강제로 나가게 한 어떤 행동이나, 하려다 미수에 그친 행동 모두를 포함한다. 여기에는, 전기와 같은 서어비스의 중단이나, 키를 테넌트 숫자 보다 적게 주거나, 수리를 거절하거나, 랜드로드의 대리인이 반사회적 행위를 하거나, 위협이나 물리적인 폭력들을 행사하는 행위등이 모두 해당된다.랜드로드가 테넌트에게 집에서 나가달라는 노티스를 주지 않거나, 노티스없이 자물쇠를 바꾸거나, 법원명령없이 강제 퇴거하면 랜드로드는 불법강제퇴거의 형사적인 책임도 있을 수 있다.
집이 모게지 렌더에 의해 재환수되어도, 모게지 렌더는 테넌트가 다른 주거를 찾아 볼 수 있도록 노티스를 줘야 한다. 만약 모게지 렌더에게 인지된 보증 단기 임대차 계약(AST)인 경우는, 임대차 기간을 준수해야 한다. 임대차계약이 모게지 렌더에게 알려지지 않았더라도, 테넌트는 다른 주거를 알아 볼 수 있도록 환수를 최대 2개월까지 연기해달라고 요청할 수 있다. 모게지 렌더에게 직접적으로 집의 환수를 연기해달라고 요청하거나, 또는 카운티 코트에 연기를 신청할 수 있다.
불법적으로 강제퇴거를 한다고 괴롭히거나 협박을 당하거나, 집이 재환수되면, 즉시 법률자문을 구하는 것이 좋다. 아무리 불법적으로 당했어도, 당하고 나면 현실적으로 손해배상말고는 원상복구하기가 힘들기 때문이다. 안 맞을 수 있다면, 적극적으로 자기 보호와 권리행사를 할 일이지, 맞고 회한의 눈물을 흘린다고 상처회복에 도움이 되겠는가?
Robert Kim(金東成)Senior Consultant 유로저널 컬럼니스트robert.kim@ellistaylor.comTel) +44-776-428-9000
괴롭힘과 불법 강제퇴거
랜드로드가 테넌트에게 집에서 나가달라는 노티스를 주지 않거나, 노티스없이 자물쇠를 바꾸거나, 법원명령없이 강제 퇴거하면 랜드로드는 불법강제퇴거의 형사적인 책임도 있을 수 있다.
집이 모게지 렌더에 의해 재환수되어도, 모게지 렌더는 테넌트가 다른 주거를 찾아 볼 수 있도록 노티스를 줘야 한다. 만약 모게지 렌더에게 인지된 보증 단기 임대차 계약(AST)인 경우는, 임대차 기간을 준수해야 한다. 임대차계약이 모게지 렌더에게 알려지지 않았더라도, 테넌트는 다른 주거를 알아 볼 수 있도록 환수를 최대 2개월까지 연기해달라고 요청할 수 있다. 모게지 렌더에게 직접적으로 집의 환수를 연기해달라고 요청하거나, 또는 카운티 코트에 연기를 신청할 수 있다.
불법적으로 강제퇴거를 한다고 괴롭히거나 협박을 당하거나, 집이 재환수되면, 즉시 법률자문을 구하는 것이 좋다. 아무리 불법적으로 당했어도, 당하고 나면 현실적으로 손해배상말고는 원상복구하기가 힘들기 때문이다. 안 맞을 수 있다면, 적극적으로 자기 보호와 권리행사를 할 일이지, 맞고 회한의 눈물을 흘린다고 상처회복에 도움이 되겠는가?
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