임차 주택 수리책임
P씨는 세미 디테치 하우스를 임대해서 살고 있는데, 온수 보일러가 고장나서 집 주인에게 고쳐 달라고 했는데, 2주가 넘도록 안고쳐줘서 샤워도 못하고 많은 불편있다.
랜드로드는 필요한 수리를 수행함으로써 임대목적물을 유지 관리해야 하고, 테넌트 또한, 임대목적물을 수리된 상태로 잘 유지할 의무가 있다. 이번 주에는 살던 집에 하자가 발생한 경우, 누구에게 수리책임이 있고, 그 수리책임이 어떻게 정해지며, 분쟁이 있는 경우 어떻게 하며, 누가 비용을 부담하는 지 알아보기로 한다.
랜드로드는 자기 건물을 양호한 상태로 유지해야 하고, 개스와 전기 시스템은 정해진 안전 규격에 맞아야 한다. 통상적으로 랜드로드는 건물구조나 세면기, 욕조, 씽크대와 기타 위생관련 설치물들, 난방 및 온수시스템, 수리하다 생긴 하자들에 대해 수리할 책임이 있다. 만약 플랫의 한 동을 소유하고 있으면, 보통 계단과 같은 공동구역의 수리에 대한 책임도 랜드로드에게 있다. 랜드로드는 수리의무를 이행하지 않아서 손상을 입은 경우를 제외하고, 임대목적물내의 테넌트 소유물을 고칠 의무는 없다.
반면에, 테넌트는 임대차 계약서에 가능하다고 한 부분에 한해서만 수리를 할 수 있다. 테넌트는 살고 있는 집에 수리가 필요할 경우, 랜드로드나 임대에이전트를 접촉해야 하고, 그들은 수리가 언제 될지를 알려 주어야 한다. 만약 수리를 하지 않으면, 법적인 조치를 취하거나, 카운슬에 도움을 요청할 수 있다.
랜드로드가 수리를 해야 하더라도, 임대차계약에 정한 임대료는 계속 내야 한다. 만약 임대료 지불을 보류하면, 이는 임대차계약 위반이 되고 랜드로드는 법적인 조치를 취할 수 있고, 심지어 집에서 나가게 할 수 있다.
랜드로드는, 임대목적물을 확인하거나 수리하기 위해 그 건물에 들어갈 법적인 권리가 있다. 이럴 경우, 비록 비상시에는 즉각적인 출입이 허용될 수 있지만, 테넌트에게 보통 적어도 24시간의 노티스를 줘야 한다.그 이외의 상황에서는 법원의 명령을 받기 전에는 임대목적물에 들어 갈 수 없다. 만약 카운슬이 수리하도록 허락했는데, 테넌트가 출입을 거절하는 경우에는 법원에 출입명령을 신청할 수 있다. 한편, 테넌트는 수리하는 동안 임대목적물에 머물 권리가 있다.
테넌트가 직접 수리를 하는 경우 절차에 따라야…
테넌트들은 랜드로드가 관리하는 부분의 하자에 대해 수리를 요구할 수 있다. 테넌트들은 잘못된 전기배선같은, 건강과 안전에 심각한 위험을 초래할 하자를 가능한한 빨리 랜드로드에게 알려야 한다.
위의 P씨의 경우처럼, 랜드로드가 수리를 거절하거나 지연하는 경우, 테넌트가 직접 수리하고 렌트에서 비용을 공제할 수 있는데, 이렇게 처리하기 전에 법률적 조언을 받는 게 좋다. 이럴 경우 지켜야 하는 절차들이 있기 때문이다. 만약 테넌트가 수리를 하려면, 랜드로드에게 먼저 서면으로 수리 계획과 랜드로드가 직접 수리를 할 수 있다는 것을 알리고, 각각 다른 세 빌더들에게서 받은 견적서들을 첨부해야 한다.
랜드로드는 주요 수리기간동안 나가줄 것을 요청할 수 있는데, 이럴 경우, 서면으로 수리기간과 테넌트가 돌아 올 수 있는 권리 그리고 대체 거주수단의 내역에 대해서 테넌트와 합의하여야 한다. 만약, 수리로 인해 임대목적물을 사용할 수 없으면, 테넌트는 렌트 감액을 요구할 수 있다. 이 감액은 임대목적물이 얼마나 쓸 수 없는지에 달려 있다. 또한, 임대차계약에 따라 다르지만, 랜드로드는 수리나 개선 후에 임대료를 인상할 권리가 있다.
랜드로드는 단지 수리를 하기위해 임대목적물을 돌려달라고 할 수는 없는데, 만약 랜드로드가 대규모 공사를 계획하거나 재개발을 하려면, 법원에 테넌트가 집을 비워 달라는 명령을 신청할 수 있다. 법원은 랜드로드가 테넌트를 위해 대체 주거수단을 제공할 경우 대부분 이런 신청을 받아 들이므로 항상 서로 합리적인 선에서 합의하여 처리하는 것이 최선이다. 말로 쉽게 해결할 일을 돈들여 법원을 통해 해결할 이유가 특별히 있다면 몰라도…
Robert Kim(金東成) Senior Consultant유로저널 컬럼니스트
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