다세대 주택(House in Multiple Occupation: HMO)
O씨는 3베드룸 세미 디테치 하우스를 세릊 줬는데, 임차인이 다시 다른 방들을 다른 사람들에게 따로 세를 놔서 임차인 가족을 포함해서 7명이 한 집에 살게 되었다.
한 주택이 최소한 한 세대 이상을 구성하고, 부엌과 목욕탕 또는 화장실을 공동 사용하는 구조로 최소한 세 임차인들에게, 메인 주거 또는 유일한 주거로 임대될 경우, House in Multiple Occupation(HMO:다세대 주택)이라고 한다. 이번 주에는 이 HMO의 유지 관리에 필요한 의무 사항들이 있는데, 보건과 안전 및 복지 문제들을 어떻게 관리해야 하는 지 알아 보기로 한다.
HMO에서, 한 세대는 개인 또는 같이 사는 가족 구성원들을 일컸는데, 여기에는 결혼하여 같이 사는 사람들이나, 동성관계의 사람들, 의붓 자식들이나 손자녀들, 숙부모들, 조카들, 사촌들과 양육자녀들 처럼 함께 사는 친척들과, 일정 조건을 충족하는 오페어나 나니, 간호원 또는 간병인, 정원사, 운전사, 집사와 같은 가내 고용인들을 포함한다.
HMO는 하나의 온전한 주택, 플랫 또는 전환된 빌딩 또는 베드싵, 공동주택, 롯져가 있는 세대, HMO로 건축된 집, 호스텔, 게스트 하우스, 노숙자에게 주거를 제공하는 B&B, 집에서 용도변경한 집등 여러가지의 형태의 건축물일 수 있다.
위의 O씨의 경우에서 처럼, 3층 이상이거나, 한 가구 이상으로 5명이상이 한 집에 거주할 경우 랜드로드는 HMO라이센스를 받아야 한다. 따라서 O씨는 임대차 계약서상에 다세대 거주가 허용되지 않는다면, 임차인에게 시정을 요구해서 다른 세입자들을 나가도록 해야 하고, 허용되었다면 카운슬에 HMO 라이센스를 신청해서 받아야 한다.
HMO는 적절하게 관리되고, 항상 헬쓰 앤 세이프티 조건에 맞도록 유지되어야 한다. 특히, 화재 비상구를 확보해야 하고, 소화기구와 화재경보기를 유지해야 하고, 건물 디자인과 구조가 상해를 유발하지 않도록 해야 하고. 적절하고 방해받지 않는 급수 및 배수 시설을 구비해야 하고, 매년 개스 안전필증과 5년마다 전기 안전 필증을 확인해야 하고, 건물과 공동정원을 잘 수리된 상태로 유지해야 하며, 적절한 쓰레기 수거시설을 구비해야 한다.
카운슬은 라이센스 신청을 받은 지 5년 이내에 주거 보건 과 안전 등급 시스템 (Housing Health and Safety Rating System : HHSRS)에 따라 위험 점검을 해야 하고, 이 안전 점검의 결과로 요구되는 일들도 수행해야 한다.
랜드로드의 의무들
HMO 랜드로드는, 임대차 계약의 종료, 임대보증금의 보호와 임차인의 권리를 보호하는 임대차 계약의 요구 기준들에 관한 의무를 준수해야 한다.
상, 하수도 요금이나 다른 유틸리티 빌들, 접근로 확보와 수리 절차등이나, 애완동물 사육에 관한 내용들을 포함하는 명확한 임대차 계약서를 서면으로 제공해야 한다.
그리고, 보증단기임대차계약(Assured shorthold tenancy)인 경우, 정부에서 인가한 세가지 방법중 하나의 방법으로 임차보증금을 보호해야 하고, 보증금 수령후 14일이내에 임대보증금이 어떻게 보호되는지 임차인에게 알려야 한다.
랜드로드는 테넌트의 요청이 있은 후, 21일 이내에 랜드로드의 성명과 주소를 서면으로 제공해야 하고, 랜드로드의 이름과 주소, 임대차 계약 종류와 지불해야 하는 임대료 금액이 적힌 렌트북을 제공해야 한다. 그리고 임대목적물의 상태를 점검하기 위해 들어 갈 경우, 24시간의 서면 노티스를 제공해야 하는 등의 일반적인 임대차 계약에 관한 의무사항들도 준수해야 한다.
그리고, HMO에 더 이상 다세대가 거주하지 않거나, 라이센스 상에 허용된 것보다 많은 사람이 살게 되거나, 라이센스를 유지 또는 관리하는 것이 더 이상 적합, 적절, 적당하지 않은 경우, 또는, 라이센스 홀더가 바뀌거나, 단독 세대로 바꾸려 하거나, 건물을 팔고자하는 등의 사유가 있으면, 카운슬에 알려서 라이센스의 변경, 취소, 재교부 등의 조치를 취해야 한다.
