“L이 급히 좀 도와 달라며 전화가 왔다. 2년 전에 적지 않은 돈을 주고 비즈니스를 샀는데, 집 주인이 나가라고 한다는 것이다.”
영국의 관습법에 의하면, 모든 토지는 절대 봉건 제후의 최상위 계급이었던 왕실 소유다. 즉, 영국에서 토지를 소유하는 것은 왕실만이 가능했다. 기사들을 포함한 개인에게는 토지를 점유하고 사용할 수 있는 권리만 주어졌다.
중세 봉건제도하에서는 이 토지 소유제도가 사회적, 군사적, 경제적으로 국가구조를 유지하는 근간이었다. 왕은 기사들에게 프리홀드의 토지를 나눠주고, 기사들은 왕을 위해 군대를 전쟁에 보내 싸워서 왕과 나라를 지켰다.
따라서, 이런 프리홀드 토지를 가진 사람은 왕이 인정하는 기사로서 사회적 지위와 부와 권력의 상징이었고, 이런 기사에게는 궁정(King’s Court)에서도 자기 소유토지가 침탈당했을 때, 권리구제를 위한 복구가 인정되었다. 이런 연유로 이런 재산권을 진짜 권리라는 뜻에서 ‘Real Property’ 또는 ‘Realty’라고 부르게 되었다.
반면에 이와 대비되는 개념으로 리즈홀드(Leasehold)가 있는데, 리즈홀드는 봉건 제후나 기사에게 소작료나 렌트를 지불하고 일정기간 재산권 행사를 허여 받은 권리였으며, 따라서 당연한 결과로 프리홀드의 소유자처럼 궁정에서 본인의 권리를 주장하여 보호할 수가 없었다. 이런 연유로 리즈홀드의 재산권을 ‘퍼스널 프로퍼티 (Personal Property)’ 또는 ‘퍼스날티(Personalty)’라고 부르고 프리홀드보다 한급 낮게 동산처럼 취급되어 졌다.
프리홀드는 항상 무한정의 기간을 점유할 수 있음에 비해, 리즈홀드는 확정된 기간이나 특정할 수 있는 기간만을 점유할 수 있다. 요사이에 와서는 프리홀드 토지 구입자에게 그 토지와 토지상에 있는 빌딩들의 완전한 소유권을 줌으로써, 법률이나 도시계획상의 제약을 제외하고는 소유자가 원하는 대로 할 수 있는 권리를 부여한다.
리즈홀드 부동산은 특정기간 동안 프리홀드 소유주에게서 빌려서 사용하는 것인데, 이런 리즈는 보통 리즈홀더의 부동산이나 프리홀더에 대한 책임을 특정하는 조건과 규정들을 포함하고 있다. 리즈가 장기 또는 단기일 수 있는데, 단기리즈는, 예를 들자면, 몇 년 동안, 그 부동산이 결과적으로 임대되었다는 것을 의미한다. 가끔씩, 리즈기간을 연장할 수도 있고, 프리홀드의 지분을 살 수도 있는데, 이과정을 인프랜차이즈먼트 (해방)라고 한다.
부동성과 무한대의 기간이 있어야 프리홀드.
프리홀드가 되려면 기본적으로 두가지 특질이 있어야 한다. 즉, 부동성(물건이 토지 또는 토지로 부터 나오거나 토지에 부착된 이익들이어야 함)과 소유권이 무한대의 기간이어야 한다. 만약 소유권의 기간이 확정될 수 있거나 특정할 수 있으면, 이것은 프리홀드가 될 수 없다. 반면에, 리스홀드는 점유권을 행사할 수 있는 기간이 한정된 점에서 프리홀드와 다르고, 또한, 소유권을 행사하는 점에서 임차권으로 물건을 일정기간 빌려주는 테넌시와 구별된다. 그리고, 리즈가 일정기간 토지와 건물을 점유할 수 있는 법적인 재산권이다 보니, 프리홀드와 같이 시장에서 사고 팔고 할 수 있다. 리즈 종료기한까지 (몇 십년 또는 몇 세기, 999년도 흔함) 리즈홀더는 소유자에게 합의된 렌트를 내고 보장된 권리자로서 점유할 권리를 가진다.
리즈계약에 포함된 계약조건들은 보면, 계약법과 재산법들의 내용들이 혼재되어 있다. 흔히들 리즈계약서들이 다량의 서류들로 되어 있는데, 이는 발생할 수 있는 상황과 조건들을 계약서에 자세히 담으려 하다 보니 이런 결과가 된 것이다. 어느 계약이든 구태여, 복잡하게 만들 필요는 없지만, 흔히 한인사회에서 보는 경우는, 너무 쉽게 생각하거나, 비즈니스 자체보다 초기의 인간관계만 믿고, 잘될 것으로만 믿고 계약서도 없이 구두로 비즈니스를 사고 파는 일을 많이 본다.
위의 L의 경우는 사업 양수도만 하고, 랜드로드와의 리즈계약은 없었다. 사업 양도자가 본인 리즈 기한이 남아 있다고 했지만, 원래 리즈에 양도를 금지하고 있어서, 다시 리즈계약을 랜드로드와 해야 했는데, 랜드로드가 복수로 되어 있고, 서로 의견이 달라서 새로 계약이 성립되지 않았다. 결국, 라이센스로 어느 정도 견디다가, 궁리끝에 다른 장소로 옮겼다. 그러다 보니, 사업에도 차질이 생기고, 이래 저래 비용이 많이 발생되어 손해가 많았다. 마음 대로 다 해도 좋은데, 사업계획의 마지막 단계에서는, 실행전에 꼭, 계획에 혹시 문제는 없는 지, 전문가의 제3자적 검토를 받아 보기를 권한다. 비단, 문제 예방만이 아니라 생각하지 못한 새로운 획기적인 방법도 발견할 수 있어서 여러모로 유리하기 때문이다.
Robert Kim(金東成)
Senior Consultant
한국과 영국에서 법률공부를 한 후, 현재 소송 전문 로펌인 ‘엘리스 테일러’와 이민 전문 로펌인 ‘파라니 테일러’에서 한국관련 일을 하고 있다. 영국에서의 20년 가까운 여러가지의 사업을 경험을 바탕으로, 킹스톤 경찰서 자문위원, 영국 인권단체 트러스티, 평통 영국협의회 임원으로 지역사회와 한인사회를 위해 일하고 있다.
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