1.상속법 Laws of succession (principles of testacy and intestacy : 유언장과 무유언장의 원칙)
부동산 소유자가 사망할 경우 (estate 라고 불리는) 그의 부동산에 어떤 일이 일어냐느냐는 유효한 유언이 있느냐 없느냐에 따라 다르다. 만일 유효한 유언을 남기고 사망하였다면 이는 그의 부동산이 어떻게 나누어진다거나 누구에게 상속되는가에 관한 처리 방향을 제시해 주는 유효한 유언을 남겼다는 것을 의미한다. 만일 유효한 유언을 남기지 않고 사망한 경우 그 재산은 무유언상속법 law of intestacy에 따라 처리될 것이다. 따라서 유언을 남기지 않는 경우에 사후 본인의 재산이 자신의 뜻과 상관 없이 나뉠 수 있기 때문에 사후에라도 자신의 재산을 사망자 본인의 의지대로 행사할 수 있는 방향을 제시하기 위해서는 유언을 남기는 것은 매우 중요한 문제이다. 더불어 부동산에 대한 처리집행도 유언이 있을 경우 그렇지 않은 경우보다 훨씬 더 빠르게 처리된다.
The Wills Act 1837 과 the Wills Act 1963에는 잉글랜드, 웨일즈, 스코틀랜드에서 적용되는 유효한 유언에 대한 여러 조건을 정의하고 있다. 즉, 유효한 유언은 문서로 작성되고 in writing; 적절히 집행되고 properly executed; 최소 18세 이상자에 의해 만들어지고 made by someone aged at least 18; 의도가 명확해야 하고 clear in its intentions; 수익자에게 비합리적인 조건을 걸지 않고 have no unreasonable conditions placed on beneficiaries; 그 유언의 수익자가 아닌 2명의 증인 앞에서 사인되어야 한다. signed in the presence of two witnesses neither of whom are beneficiaries under the will 단, 증인은 사인의 유효성을 입증하기 위한 것이지 유언 자체를 증언하는 것은 아니다.
2. 유언의 관련 당사자들은 다음과 같다. (1) 유언자 the testator : 유언을 하는 사람 (2) 수혜자 the beneficiaries : 유언으로 혜택을 받는 사람 (3) 집행자 the executor - 사망자 the deceased의 법적 개인 대리인으로서 기재되고 유언의 여러 조건을 집행할 책임이 있는 사람. 집행자는 통상 1명 이상이고, 1명의 집행자는 수혜자가 될 수 있자. 이는 통상 가장 가까운 친척next of kin 과 다른 사람, 즉 솔리시터가 된다. (4) 목격자 the witnesses : 유언자의 사인은 유언의 수혜자가 아닌 2명의 증인에 의해 유효성이 입증되어야 한다.
유언은 반드시 변호사solicitor에 의해 작성될 필요는 없으나, 만일 그렇지 않다면, 유언자가 의도한 효과를 갖지 못할 수도 있고 추후에 도전받기가 더 쉬울 수도 있다. 영국에서 유언으로 부동산의 지분을 나누는 데 있어서 배우자를 완전히 배제할 수 없음에 주의하여야 한다. 만일 유효한 유언장이 있으면 집행자는 그들이 유언장에 따라 부동산을 처리할 수 있는 권한을 달라고 법원에 유언장 검인 grant of probate을 신청할 수 있다.
3. 비유언상속법 Laws of intestacy
만일 유효한 유언 valid will 이 없는 경우 England, Wales, N. Ireland에서 부동산의 분배는 다음의 원칙을 따른다. (1) 고인이 미혼일 때 : 부모에게 똑같이 배분. 부모가 모두 사망한 경우에는, 형제자매 siblings -> 조카 (nephews & nieces) -> 조부모grandparents -> 삼촌부부aunts and uncles 순으로 상속한다. 만일 친척이 없으면 그 재산은 왕실에 귀속된다. (2) 사망자의 배우자가 있을 때 재산이 ₤125,000을 넘지 않으면 배우자가 전액을 상속 받는다 (3) 사망자의 배우자가 있고 재산이 ₤125,000을 넘고 부모, 형제가 없고 조카가 없는 경우에는 배우자가 모두 상속한다 (4) 만일 재산이 ₤125,000을 넘고 친척이 살아 있으면, 재산을 배분하는데, 배우자는 처음의 ₤125,000 + 나머지 재산의 50%의 평생수익 life interest 을 갖고, 나머지는 자식 => 자식이 없으면 부모 => 부모가 없으면 형제자매 => 형제자매가 없으면 조카에게 간다.
* life interest : 배우자가 자신의 생애 동안 부동산의 어떤 부분에서 생기는 이익을 갖는 것. 그러나 현금화를 요구할 수는 없다. 만일 자식이 없다면 배우자는 최초 ₤200,000 + 나머지의 50%를 갖는다. 이 경우 법원은 보통 살아있는 배우자인 법적 개인 대리인 legal personal representative (administrator로 불림) 에게 유산관리장 letters of administration 을 수여한다.
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2011년 2월 6일 일요일
부동산 공동소유의 유형과 모기지 상환에 대한 책임
만일 토지등기소 Land Registry 나 부동산권리증서 title deeds에 한 명 이상의 이름이 등재되어 있다면 그것은 법적으로 공동소유권자 joint legal owners가 있다는 의미이다. 이러한 공동소유는 그 유형에 따라 주택을 어떻게 공유하고, 소유주가 사망 시에 누가 상속받느냐는 문제에 영향을 끼칠 것이다.
1. 공동소유 Joint ownership의 유형
부동산은 최대 4명까지 공동소유할 수 있다. 자신의 집에 대한 소유권을 공유하는 방법은 Joint tenants와 tenants in common의 2가지 형태로 나뉜다. 주택을 구입할 때 어떤 공동소유형태를 선택하느냐는 결혼하지 않은 경우에 특히 더 중요하다. 여기서 tenants 라는 용어는 공동소유의 유형을 설명하기 위하여 사용되는 것이지 임대와는 아무런 관련이 없는 용어이다.
(1) Joint tenants 동등소유 : 결혼하였거나 civil partners로 등록하였거나 오랜 기간 관계를 지속한 커플은 joint tenants로서 주택을 구입한다. 이는 그 주택에 대하여 특정한 지분을 가진 것이 아니라 주택 전체에 대하여 동등한 권리를 가지고 있음을 의미한다. 만일 일방이 사망할 경우에는 다른 동등소유권자가 자동으로 사망한 사람의 지분을 상속하게 된다. (이는 유언장에 어떻게 쓰여졌든 영향을 받지 않는다.) 만일 법적 소유권을 지분소유tenancy in common의 형태로 바꾼다면 사망 시에 다른 누군가에게 자신의 부동산 지분을 넘길 수 있다. 이 경우 다른 동등소유권자에게 문서로서 계약해지통지 (a notice of severance)를 보내면 된다.
(2) Tenants in common 지분소유 : 새로 시작하는 커플이나 친구 또는 친척이 함께 부동산을 취득할 때 자주 사용하는 공동소유 방식이다. 이는 각자가 주택에 대하여 특정한 지분을 가지고 있음을 의미한다. 각자가 똑 같은 지분을 보유할 필요는 없다. 만일 사망 시에는 그 사람의 지분은 유언장에 적힌대로 또는 유언장이 없다면 상속법에 의해 친족에게 상속된다. 만일 자신의 지분을 다른 지분소유권자에게 넘기고 싶으면 유언장에 그리하도록 적으면 된다. 법적소유권을 동등소유형태로 바꿀 수도 있는데 이는 상대방이 승락할 경우에만 가능하다.
2. 모기지 상환에 대한 책임 : 공동소유로 주택을 구매할 경우 모기지 계약 역시 보통 joint tenants agreement 이므로 소유권자 모두가 매달 상환하는 모기지에 대한 책임이 있다. 이는 소유권자 중 어느 한 쪽이 그 주택에서 살지 않고 이사를 가도 마찬가지이다. 만일 본인은 이사를 나갔는데 남아있는 지분보유자가 모기지 이자나 원금을 납부하지 않는다면 대출업자는 본인에게 그 금액을 납부하라고 요청할 것이고, 만일 이를 이행치 않으면 그 집을 압류처리할 것이다.
3. 사망 시에 공동소유권의 처리방법
(1) Joint tenants 동등소유 : 잉글랜드의 많은 부동산은 동등소유joint tenants의 형태이다. 이 경우 한 쪽이 사망할 경우 부채는 생존자에게 귀속된다. 한 명의 채무자의 사망은 법적 소유권 뿐만 아니라 전체 부채도 다른 생존자에게 자동으로 넘긴다. 일방이 사망하면 사망확인서를 가지고 모기지 계좌의 내역을 수정하는 것이 일반적 관례이고 그 후 생존자의 계좌로 모기지 관련 납부액이 계속 지출된다. 사망확인서는 등기권리증 title deeds 에 첨부될 것이다. 많은 경우 공동 가입한 생명보험 life assurance policy은 한 명이 사망할 경우 잔여 부채를 면제 받게 된다.
(2) Tenants in common 지분소유 : 이 경우 재산의 일정 지분이 사망자의 유산배분 요청에 따라 다른 생존자에게 넘어간다. 이런 경우라면 부채가 지분대로 분배되는 것이 일반적이다. 그러므로 대출업자는 어떻게 채무가 청산되고 남은 모기지에 누가 얼마나 책임이 있는가를 결정하기 위해 생존자 또는 사망자의 대리인과 상대한다.
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부동산은 최대 4명까지 공동소유할 수 있다. 자신의 집에 대한 소유권을 공유하는 방법은 Joint tenants와 tenants in common의 2가지 형태로 나뉜다. 주택을 구입할 때 어떤 공동소유형태를 선택하느냐는 결혼하지 않은 경우에 특히 더 중요하다. 여기서 tenants 라는 용어는 공동소유의 유형을 설명하기 위하여 사용되는 것이지 임대와는 아무런 관련이 없는 용어이다.
(1) Joint tenants 동등소유 : 결혼하였거나 civil partners로 등록하였거나 오랜 기간 관계를 지속한 커플은 joint tenants로서 주택을 구입한다. 이는 그 주택에 대하여 특정한 지분을 가진 것이 아니라 주택 전체에 대하여 동등한 권리를 가지고 있음을 의미한다. 만일 일방이 사망할 경우에는 다른 동등소유권자가 자동으로 사망한 사람의 지분을 상속하게 된다. (이는 유언장에 어떻게 쓰여졌든 영향을 받지 않는다.) 만일 법적 소유권을 지분소유tenancy in common의 형태로 바꾼다면 사망 시에 다른 누군가에게 자신의 부동산 지분을 넘길 수 있다. 이 경우 다른 동등소유권자에게 문서로서 계약해지통지 (a notice of severance)를 보내면 된다.
(2) Tenants in common 지분소유 : 새로 시작하는 커플이나 친구 또는 친척이 함께 부동산을 취득할 때 자주 사용하는 공동소유 방식이다. 이는 각자가 주택에 대하여 특정한 지분을 가지고 있음을 의미한다. 각자가 똑 같은 지분을 보유할 필요는 없다. 만일 사망 시에는 그 사람의 지분은 유언장에 적힌대로 또는 유언장이 없다면 상속법에 의해 친족에게 상속된다. 만일 자신의 지분을 다른 지분소유권자에게 넘기고 싶으면 유언장에 그리하도록 적으면 된다. 법적소유권을 동등소유형태로 바꿀 수도 있는데 이는 상대방이 승락할 경우에만 가능하다.
2. 모기지 상환에 대한 책임 : 공동소유로 주택을 구매할 경우 모기지 계약 역시 보통 joint tenants agreement 이므로 소유권자 모두가 매달 상환하는 모기지에 대한 책임이 있다. 이는 소유권자 중 어느 한 쪽이 그 주택에서 살지 않고 이사를 가도 마찬가지이다. 만일 본인은 이사를 나갔는데 남아있는 지분보유자가 모기지 이자나 원금을 납부하지 않는다면 대출업자는 본인에게 그 금액을 납부하라고 요청할 것이고, 만일 이를 이행치 않으면 그 집을 압류처리할 것이다.
3. 사망 시에 공동소유권의 처리방법
(1) Joint tenants 동등소유 : 잉글랜드의 많은 부동산은 동등소유joint tenants의 형태이다. 이 경우 한 쪽이 사망할 경우 부채는 생존자에게 귀속된다. 한 명의 채무자의 사망은 법적 소유권 뿐만 아니라 전체 부채도 다른 생존자에게 자동으로 넘긴다. 일방이 사망하면 사망확인서를 가지고 모기지 계좌의 내역을 수정하는 것이 일반적 관례이고 그 후 생존자의 계좌로 모기지 관련 납부액이 계속 지출된다. 사망확인서는 등기권리증 title deeds 에 첨부될 것이다. 많은 경우 공동 가입한 생명보험 life assurance policy은 한 명이 사망할 경우 잔여 부채를 면제 받게 된다.
(2) Tenants in common 지분소유 : 이 경우 재산의 일정 지분이 사망자의 유산배분 요청에 따라 다른 생존자에게 넘어간다. 이런 경우라면 부채가 지분대로 분배되는 것이 일반적이다. 그러므로 대출업자는 어떻게 채무가 청산되고 남은 모기지에 누가 얼마나 책임이 있는가를 결정하기 위해 생존자 또는 사망자의 대리인과 상대한다.
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환불 가능한 불공정 벌과금의 종류 (2)
금융기관의 불공정한 벌과금은 지난 주에 알아본 신용카드 Credit Cards, 개인은행계좌 Personal Bank Accounts, 회사의 은행계좌/신용카드/대출/PPI & 모기지 Business Bank Accounts/Credit/Loan/PPI & Mortgage Charges, Loan Accounts 외에도 개인 모기지 Mortgage Charges, Payment Protection Insurance (PPI), Credit Agreements, Hire Purchase Agreements & Car Finance, Store Cards, Whole of Life Insurance 등과 관련하여서도 발생한다.
(5) 모기지 계좌 Mortgage Charges : 고객이 모기지 계좌에 부과된 벌금이나 지연납부로 인한 벌금을 물었다면 이의 상환을 청구할 수 있다. 벌금 뿐만 아니라 계약해지비용 (exit fee)도 상환청구 대상이다. 과거 5년간 모기지 대출업자는 그들의 모기지 해지관리비 (MEAF : Mortgage Exit Administration Fees)를 올리고 이자지급일을 못 지킬 경우 지나치게 높은 벌과금을 부과해 왔다. 만일 고객이 과거 5년 동안 모기지 대출업자를 바꾼 1,250만명 중 하나라면 아마도 모기지해지 비용을 냈을지 모르고 이는 상환청구 대상이 된다. FSA는 만일 고객이 과거에 과도한 모기지 해지비용을 지급하였다면 원래 계약서와 실제 지급금액의 차액을 돌려받을 수 있다고 발표하였다. 모기지대출 관련 상환청구가 가능한 벌과금은 Arrears Fees, Letter Charges, Phone Call Charges, Late Payment Fees, Mortgage Exit Fees, Unpaid Direct Debits 등이 있다.
(6) 상환보호보험 Payment Protection Insurance (PPI) : 고객이 은행이나 다른 대출기관으로부터 대출을 받거나 신용카드를 신청하거나 또는 모기지를 통해서 돈을 빌릴 때 가입하는 보험으로서 과거 6년간 보험료를 전액 환불받을 수 있다. 이에 대하여는 지난 번에 상세히 기술하였으므로 자세한 설명을 생략한다.
(7) 신용제공계약/할부구입 Credit Agreements, Hire Purchase Agreements & Car Finance : 신용구입이나 (자동차)할부구입 시에도 신용카드나 은행계좌처럼 고객에게 벌금을 부과하는 경우가 있다. 만일 고객이 과도한 지연납부 벌금이나 반납수표비용 또는 자동이체 실패비용을 냈다면 이의 환불을 청구할 수 있다.
(8) 스토어카드 Store Card : 대부분의 주류 소매회사는 스토어카드라고 하는 일종의 신용카드를 제공하는데 이는 멤버에게 할인혜택이나 이벤트 또는 포인트를 제공하기도 한다. 이 카드를 사용하면서 신용카드처럼 과도한 Late Payment Fees, Missed Payment Fees, Unpaid Direct Debit Fees, Unpaid Standing Order Fees, Unpaid Cheque Fees 등을 납부하였다면 상환 청구가 가능하다.
(9) 생애보험 Whole of Life Insurance : 생애보험과 투자연계보험은 매우 비싸고 나이가 들면서 보험료가 매우 많이 상승할 수 있다. 많은 소비자는 처음 보험에 가입할 때 이런 보험료 상승에 대하여 인식하지 못하고 상당한 금액이 납부된 후에야 보험료 상승이 문제를 일으킬 것이라는 것을 알게 된다. 만일 고객이 보험료를 계속 납부하지 않으면 많은 상품판매자는 보험을 해지할 것이고 고객은 납부한 보험료를 잃어버리게 된다. 만일 고객이 보험 가입 초기에 명확한 설명이 주어지지 않은 보험료 상승으로 인하여 추후 납부하는데 어려움을 겪고 있다면 이는 오류판매 mis-sold 된 것일 수도 있으므로 환불이나 보상을 요구할 수도 있을 것이다.
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(5) 모기지 계좌 Mortgage Charges : 고객이 모기지 계좌에 부과된 벌금이나 지연납부로 인한 벌금을 물었다면 이의 상환을 청구할 수 있다. 벌금 뿐만 아니라 계약해지비용 (exit fee)도 상환청구 대상이다. 과거 5년간 모기지 대출업자는 그들의 모기지 해지관리비 (MEAF : Mortgage Exit Administration Fees)를 올리고 이자지급일을 못 지킬 경우 지나치게 높은 벌과금을 부과해 왔다. 만일 고객이 과거 5년 동안 모기지 대출업자를 바꾼 1,250만명 중 하나라면 아마도 모기지해지 비용을 냈을지 모르고 이는 상환청구 대상이 된다. FSA는 만일 고객이 과거에 과도한 모기지 해지비용을 지급하였다면 원래 계약서와 실제 지급금액의 차액을 돌려받을 수 있다고 발표하였다. 모기지대출 관련 상환청구가 가능한 벌과금은 Arrears Fees, Letter Charges, Phone Call Charges, Late Payment Fees, Mortgage Exit Fees, Unpaid Direct Debits 등이 있다.
(6) 상환보호보험 Payment Protection Insurance (PPI) : 고객이 은행이나 다른 대출기관으로부터 대출을 받거나 신용카드를 신청하거나 또는 모기지를 통해서 돈을 빌릴 때 가입하는 보험으로서 과거 6년간 보험료를 전액 환불받을 수 있다. 이에 대하여는 지난 번에 상세히 기술하였으므로 자세한 설명을 생략한다.
(7) 신용제공계약/할부구입 Credit Agreements, Hire Purchase Agreements & Car Finance : 신용구입이나 (자동차)할부구입 시에도 신용카드나 은행계좌처럼 고객에게 벌금을 부과하는 경우가 있다. 만일 고객이 과도한 지연납부 벌금이나 반납수표비용 또는 자동이체 실패비용을 냈다면 이의 환불을 청구할 수 있다.
(8) 스토어카드 Store Card : 대부분의 주류 소매회사는 스토어카드라고 하는 일종의 신용카드를 제공하는데 이는 멤버에게 할인혜택이나 이벤트 또는 포인트를 제공하기도 한다. 이 카드를 사용하면서 신용카드처럼 과도한 Late Payment Fees, Missed Payment Fees, Unpaid Direct Debit Fees, Unpaid Standing Order Fees, Unpaid Cheque Fees 등을 납부하였다면 상환 청구가 가능하다.
(9) 생애보험 Whole of Life Insurance : 생애보험과 투자연계보험은 매우 비싸고 나이가 들면서 보험료가 매우 많이 상승할 수 있다. 많은 소비자는 처음 보험에 가입할 때 이런 보험료 상승에 대하여 인식하지 못하고 상당한 금액이 납부된 후에야 보험료 상승이 문제를 일으킬 것이라는 것을 알게 된다. 만일 고객이 보험료를 계속 납부하지 않으면 많은 상품판매자는 보험을 해지할 것이고 고객은 납부한 보험료를 잃어버리게 된다. 만일 고객이 보험 가입 초기에 명확한 설명이 주어지지 않은 보험료 상승으로 인하여 추후 납부하는데 어려움을 겪고 있다면 이는 오류판매 mis-sold 된 것일 수도 있으므로 환불이나 보상을 요구할 수도 있을 것이다.
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