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2011년 10월 11일 화요일

임대 주택의 보건과 안전(Health and safety)

임대 주택의 보건과 안전(Health and safety)

S씨는 세미 디테치 하우스를 세를 줬는데, 임차인이 화재 비상구로 쓰던 가든 쪽
문 앞에 건축자재를 쌓아 놓았다. 이를 수차례 창고로 옮기라고 했지만, 그대로
방치되었다.

주거용 건물의 임대차 계약을 맺는 랜드로드와 테넌트는 임대목적물이 보건 과 안전 기준에
맞게 관리하고 유지해야 할 의무가 있다. 이번 주에는 가스와 전기 안전, 방화 규정과 에너지
등급 확인증등과 관련하여 어떻게 유지하고 관리하여야 하는 지에 대해 알아 보기로 하자.

랜드로드와 테넌트는 임대목적물이 건강위험들이 없도록 안전하게 유지하고 관리하여야 한다.
모든 임대목적물내에 있는 가스와 전기 기구들은 안전하게 설치되고 유지되어야 한다.

주거 보건 안전 등급 시스템(Housing Health and Safety Rating System : HHSRS)에 의하면,
카운슬은 보건과 안전 위험의 점검을 위해 임대목적물을 검사할 수 있다. 만약, 이 점검에서
심각한 문제가 발견되면, 랜드로드는 문제들을 시정해야 한다. 물론, 랜드로드가 직접 습기와
같은 가능한 위험들을 검사함으로써 이러한 위험을 직접 제거할 수 있다.

이러한 기준들은 통상 카운슬의 환경보건팀이 검사하는데, 임차인도 임대목적물을 책임있는
방법으로 사용해야 할 의무가 있다. 예를 들자면, 사용과 관련하여 키친 씽크가 막히지 않도록
오물을 수거해내야 하는 것등이다. 또한, 임차인은 가족이나 친구들이 초래한 위험에 대해서도
책임이 있지만, 수리는 마음대로 해서는 안되며,

임대차 계약서에 랜드로드가 허용한 범위내에서 할 수 있다.

개스, 전기기기의 설치 및 에너지 검증
랜드로드는 임대목적물 내의 개스와 전기 설치가 안전하도록 할 책임이 있다.

개스 메인에 연결된 임대목적물을 임차하는 경우에는, 개스배관과 기기 및 연도에 대한 매년 점검을 주선해야 한다. 이 점검은 이전의 코기(Corgi)와 같이 개스 안전 등록이 되어 있는 기술자에 의해 시행되어야 한다.

검사 기록은 최소한 2년을 보관하고 검사보고서 사본을 임차인에게도 주고, 또한 새로운 테넌트가 이사 들어 오기 전에 사본을 주어야 한다.

임차인의 개스기기는 임차인의 책임이지만, 연도와 환기 그릴과 배관작업처럼, 개스 설치와 관련된 부분들은 그래도 랜드로드가 유지해야 한다. 매 임대차 계약 초기에, 랜드로드는 고정배관같은 전기 설비와 쿠커나 전기 주전자같이 임차인에게 공급되는 전기기기들이 사용하기에 안전한 지 점검하여야 한다.

랜드로드는 소켓이나 전등설비처럼 고정된 전기 설비들에 대해 매 5년마다 정기적 점검을 해야 한다. 또한, 전기 주전자처럼 임차인에게 공급하는 이동식 전기기기는 적어도 1년에 한번씩 자격을 가진 전기 기술자에게 이동식 기기의 안전 검사를 주선해야 한다. 이 검사 후에는 검사일이 표시된 확인서가 교부되고, 안전을 표시하는 스티커를 기기의 프러그에 부착하게 된다.

위의 S씨의 경우에서 처럼, 화재발생시 건물 이용자들이 안전하게 대피할 수 있도록, 가든 쪽 문이 화재 비상구라면 즉시 비치물을 치우고 대피로를 유지해야 한다.

또한 임대목적물의 크기에 따른, 화재 경보기와 소화기를 또한 구비해야 하고, 다수의 임차인에게 세를 놓는 경우, 주택당국이나 소방서의 화재위험 점검을 받아야 한다. 이 점검은, 화재위험을 인식하고, 위험들을 줄이고, 물리적인 방화수단과 필요한 관리절차들을 결정하고, 위험이 있을 시 변경을 요구하려는 것이다.

만약, 퍼니쉬드 된 주거를 세 놓는 다면, 내화가구규정을 따라 가구 제조사들이 발행한 내화가구 표시레이블을 부착하여야 한다. 하지만, 임대목적물을, 집이 비게 되어 단기로 한번 빌려 주는 경우는 이러한 규정들이 적용되지 않는다.

집을 사거나 팔거나 또는 세를 놓을 때, 에너지 등급확인서(Energy Performance Certificate : EPC)를 발급받아야 한다. EPC는 단열성등, 건물의 에너지 효율성을 보여준다. 또한 EPC는 건물의 난방과 전등에 대해서도 표시해주지만, 세탁기와 같은 가정용기기들은 포함하지 않는다. EPC는 10년 동안 유효하므로, 그 기간안에 새 임차인이 이사들어와도 임대목적물의 현 EPC 사본을 새로운 임차인에게 주면 된다.

Robert Kim(金東成) Senior Consultant

유로저널 컬럼니스트

robert.kim@ellistaylor.com

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2011년 9월 28일 수요일

다세대 주택(House in Multiple Occupation: HMO)

다세대 주택(House in Multiple Occupation: HMO)

O씨는 3베드룸 세미 디테치 하우스를 세릊 줬는데, 임차인이 다시 다른 방들을 다른 사람들에게 따로 세를 놔서 임차인 가족을 포함해서 7명이 한 집에 살게 되었다.

한 주택이 최소한 한 세대 이상을 구성하고, 부엌과 목욕탕 또는 화장실을 공동 사용하는 구조로 최소한 세 임차인들에게, 메인 주거 또는 유일한 주거로 임대될 경우, House in Multiple Occupation(HMO:다세대 주택)이라고 한다. 이번 주에는 이 HMO의 유지 관리에 필요한 의무 사항들이 있는데, 보건과 안전 및 복지 문제들을 어떻게 관리해야 하는 지 알아 보기로 한다.

HMO에서, 한 세대는 개인 또는 같이 사는 가족 구성원들을 일컸는데, 여기에는 결혼하여 같이 사는 사람들이나, 동성관계의 사람들, 의붓 자식들이나 손자녀들, 숙부모들, 조카들, 사촌들과 양육자녀들 처럼 함께 사는 친척들과, 일정 조건을 충족하는 오페어나 나니, 간호원 또는 간병인, 정원사, 운전사, 집사와 같은 가내 고용인들을 포함한다.

HMO는 하나의 온전한 주택, 플랫 또는 전환된 빌딩 또는 베드싵, 공동주택, 롯져가 있는 세대, HMO로 건축된 집, 호스텔, 게스트 하우스, 노숙자에게 주거를 제공하는 B&B, 집에서 용도변경한 집등 여러가지의 형태의 건축물일 수 있다.

위의 O씨의 경우에서 처럼, 3층 이상이거나, 한 가구 이상으로 5명이상이 한 집에 거주할 경우 랜드로드는 HMO라이센스를 받아야 한다. 따라서 O씨는 임대차 계약서상에 다세대 거주가 허용되지 않는다면, 임차인에게 시정을 요구해서 다른 세입자들을 나가도록 해야 하고, 허용되었다면 카운슬에 HMO 라이센스를 신청해서 받아야 한다.

HMO는 적절하게 관리되고, 항상 헬쓰 앤 세이프티 조건에 맞도록 유지되어야 한다. 특히, 화재 비상구를 확보해야 하고, 소화기구와 화재경보기를 유지해야 하고, 건물 디자인과 구조가 상해를 유발하지 않도록 해야 하고. 적절하고 방해받지 않는 급수 및 배수 시설을 구비해야 하고, 매년 개스 안전필증과 5년마다 전기 안전 필증을 확인해야 하고, 건물과 공동정원을 잘 수리된 상태로 유지해야 하며, 적절한 쓰레기 수거시설을 구비해야 한다.

카운슬은 라이센스 신청을 받은 지 5년 이내에 주거 보건 과 안전 등급 시스템 (Housing Health and Safety Rating System : HHSRS)에 따라 위험 점검을 해야 하고, 이 안전 점검의 결과로 요구되는 일들도 수행해야 한다.

랜드로드의 의무들

HMO 랜드로드는, 임대차 계약의 종료, 임대보증금의 보호와 임차인의 권리를 보호하는 임대차 계약의 요구 기준들에 관한 의무를 준수해야 한다.

상, 하수도 요금이나 다른 유틸리티 빌들, 접근로 확보와 수리 절차등이나, 애완동물 사육에 관한 내용들을 포함하는 명확한 임대차 계약서를 서면으로 제공해야 한다.

그리고, 보증단기임대차계약(Assured shorthold tenancy)인 경우, 정부에서 인가한 세가지 방법중 하나의 방법으로 임차보증금을 보호해야 하고, 보증금 수령후 14일이내에 임대보증금이 어떻게 보호되는지 임차인에게 알려야 한다.

랜드로드는 테넌트의 요청이 있은 후, 21일 이내에 랜드로드의 성명과 주소를 서면으로 제공해야 하고, 랜드로드의 이름과 주소, 임대차 계약 종류와 지불해야 하는 임대료 금액이 적힌 렌트북을 제공해야 한다. 그리고 임대목적물의 상태를 점검하기 위해 들어 갈 경우, 24시간의 서면 노티스를 제공해야 하는 등의 일반적인 임대차 계약에 관한 의무사항들도 준수해야 한다.

그리고, HMO에 더 이상 다세대가 거주하지 않거나, 라이센스 상에 허용된 것보다 많은 사람이 살게 되거나, 라이센스를 유지 또는 관리하는 것이 더 이상 적합, 적절, 적당하지 않은 경우, 또는, 라이센스 홀더가 바뀌거나, 단독 세대로 바꾸려 하거나, 건물을 팔고자하는 등의 사유가 있으면, 카운슬에 알려서 라이센스의 변경, 취소, 재교부 등의 조치를 취해야 한다.

임차 주택 수리책임

P씨는 세미 디테치 하우스를 임대해서 살고 있는데, 온수 보일러가 고장나서 집 주인에게 고쳐 달라고 했는데, 2주가 넘도록 안고쳐줘서 샤워도 못하고 많은 불편있다.

랜드로드는 필요한 수리를 수행함으로써 임대목적물을 유지 관리해야 하고, 테넌트 또한, 임대목적물을 수리된 상태로 잘 유지할 의무가 있다. 이번 주에는 살던 집에 하자가 발생한 경우, 누구에게 수리책임이 있고, 그 수리책임이 어떻게 정해지며, 분쟁이 있는 경우 어떻게 하며, 누가 비용을 부담하는 지 알아보기로 한다.

랜드로드는 자기 건물을 양호한 상태로 유지해야 하고, 개스와 전기 시스템은 정해진 안전 규격에 맞아야 한다. 통상적으로 랜드로드는 건물구조나 세면기, 욕조, 씽크대와 기타 위생관련 설치물들, 난방 및 온수시스템, 수리하다 생긴 하자들에 대해 수리할 책임이 있다. 만약 플랫의 한 동을 소유하고 있으면, 보통 계단과 같은 공동구역의 수리에 대한 책임도 랜드로드에게 있다. 랜드로드는 수리의무를 이행하지 않아서 손상을 입은 경우를 제외하고, 임대목적물내의 테넌트 소유물을 고칠 의무는 없다.

반면에, 테넌트는 임대차 계약서에 가능하다고 한 부분에 한해서만 수리를 할 수 있다. 테넌트는 살고 있는 집에 수리가 필요할 경우, 랜드로드나 임대에이전트를 접촉해야 하고, 그들은 수리가 언제 될지를 알려 주어야 한다. 만약 수리를 하지 않으면, 법적인 조치를 취하거나, 카운슬에 도움을 요청할 수 있다.

랜드로드가 수리를 해야 하더라도, 임대차계약에 정한 임대료는 계속 내야 한다. 만약 임대료 지불을 보류하면, 이는 임대차계약 위반이 되고 랜드로드는 법적인 조치를 취할 수 있고, 심지어 집에서 나가게 할 수 있다.

랜드로드는, 임대목적물을 확인하거나 수리하기 위해 그 건물에 들어갈 법적인 권리가 있다. 이럴 경우, 비록 비상시에는 즉각적인 출입이 허용될 수 있지만, 테넌트에게 보통 적어도 24시간의 노티스를 줘야 한다.그 이외의 상황에서는 법원의 명령을 받기 전에는 임대목적물에 들어 갈 수 없다. 만약 카운슬이 수리하도록 허락했는데, 테넌트가 출입을 거절하는 경우에는 법원에 출입명령을 신청할 수 있다. 한편, 테넌트는 수리하는 동안 임대목적물에 머물 권리가 있다.

테넌트가 직접 수리를 하는 경우 절차에 따라야…

테넌트들은 랜드로드가 관리하는 부분의 하자에 대해 수리를 요구할 수 있다. 테넌트들은 잘못된 전기배선같은, 건강과 안전에 심각한 위험을 초래할 하자를 가능한한 빨리 랜드로드에게 알려야 한다.

위의 P씨의 경우처럼, 랜드로드가 수리를 거절하거나 지연하는 경우, 테넌트가 직접 수리하고 렌트에서 비용을 공제할 수 있는데, 이렇게 처리하기 전에 법률적 조언을 받는 게 좋다. 이럴 경우 지켜야 하는 절차들이 있기 때문이다. 만약 테넌트가 수리를 하려면, 랜드로드에게 먼저 서면으로 수리 계획과 랜드로드가 직접 수리를 할 수 있다는 것을 알리고, 각각 다른 세 빌더들에게서 받은 견적서들을 첨부해야 한다.

랜드로드는 주요 수리기간동안 나가줄 것을 요청할 수 있는데, 이럴 경우, 서면으로 수리기간과 테넌트가 돌아 올 수 있는 권리 그리고 대체 거주수단의 내역에 대해서 테넌트와 합의하여야 한다. 만약, 수리로 인해 임대목적물을 사용할 수 없으면, 테넌트는 렌트 감액을 요구할 수 있다. 이 감액은 임대목적물이 얼마나 쓸 수 없는지에 달려 있다. 또한, 임대차계약에 따라 다르지만, 랜드로드는 수리나 개선 후에 임대료를 인상할 권리가 있다.

랜드로드는 단지 수리를 하기위해 임대목적물을 돌려달라고 할 수는 없는데, 만약 랜드로드가 대규모 공사를 계획하거나 재개발을 하려면, 법원에 테넌트가 집을 비워 달라는 명령을 신청할 수 있다. 법원은 랜드로드가 테넌트를 위해 대체 주거수단을 제공할 경우 대부분 이런 신청을 받아 들이므로 항상 서로 합리적인 선에서 합의하여 처리하는 것이 최선이다. 말로 쉽게 해결할 일을 돈들여 법원을 통해 해결할 이유가 특별히 있다면 몰라도…

Robert Kim(金東成) Senior Consultant
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반사회적 행동(Anti-social behavior) 대처법

반사회적 행동(Anti-social behavior) 대처법

L씨는 세미 디테치 하우스를 임대해서 살고 있는데, 동네의 아이들이 창문에 돌을 던지고 달아 나고, 길에서 부딪히면 욕을 하고 도망가서 식구들이 불안해 하고 있었다.

사람들은 누구나 자기 집에서 항상 안전을 보장받을 권리가 있다. 반사회적 행동은 어떤 사람이나 많은 사람들을 불안하게 하거나 당황하게 하는 넓은 범위의 문제들로서, 이웃에 대한 불법적인 행위, 공격적인 행동, 괴롭힘이나 겁을 주는 행위, 구걸 또는 반사회적인 음주행위, 파괴, 낙서 또는 손괴행위, 마약거래행위등을 포함한다. 대부분, 반사회적 행동은 생활의 질에 영향을 미치는 반복적인 반사회적 사건들인데, 단지 한 건의 결과만으로도 불안을 느낄 수 있다. 이러한 반사회적 행동은 한 사람 또는 전체 사회의 생활의 질에 영향을 미친다.

위의 L씨의 케이스 처럼, 협박 또는 폭력, 마약거래 또는 혐오 범죄등과 같은 심각한 범죄행위 또는 다른 심각한 사건들이 포함된 반사회적 행위는, 즉시 경찰에 알려야 한다. 또한 로칼 카운슬을 활용하는 것도 좋은데, 카운슬은 반사회적 행동을 다룰 많은 권한을 가지고 있고, 버려진 자동차나 낙서, 공공재산 손괴 또는 소음등과 같은 문제들을 다룰 수 있는 팀들과 연계하여 대처할 수 있다.

물론, 이웃으로부터 반사회적 행동을 경험하고 있다고, 이를 해결하기 위해서 꼭 법원에 가거나 랜드로드를 접촉해야 하는 것은 아니다. 이웃은 심지어 문제를 일으키고 있다는 것을 인식하지 조차 못하고 있을 수도 있다. 우선, 그들에게 개인적으로 또는 서신을 통해 이야기하는 게 좋다. 그래도 개선이 안된다면, 랜드로드에게 해결을 위해 뭔가 조치하도록 요청하고, 이래도 개선이 않되면, 로칼 카운슬에 반사회적 행동 주의(anti-social behaviour notice) 발행을 요청할 수 있다. 이것은 문제에 대해 랜드로드가 조치를 취하도록 요구하는 공식적인 서류이다.

그래도 랜드로드가 조치를 취하지 않으면, 로칼 카운슬은 특별한 관리 가처분 명령을 내릴 수 있다. 이는 집안이나 주변에서 일어나는 반사회적 행동의 개별적인 케이스들을 정지시키기 위해 사용되곤 하는데, 랜드로드가 계속 부동산을 소유하면서 로칼 카운슬이 관리만 넘겨받아 반사회적 행동을 처리한다.

선별적 라이센싱 제도나Acceptable behaviour contract를 사용하기도…

어떤 지역의 많은 집들이 반사회적행동을 일으키면, 로칼 카운슬은 선별적인 라이센싱제도를 사용할 수 있는데, 이제도 하에서는 이 지역의 모든 랜드로드들은 특정의 최저 기준을 갖췄다는 것을 보여주는 라이센스를 구비해야 한다.

만약 반사회적 행동을 야기하는 사람의 랜드로드가 카운슬이나 주택조합이라면, 문제를 해결하기 위해 acceptable behaviour contract을 사용하기도 한다. 이는 문제를 야기하는 사람이 이런 행동을 계속한다면 추가조치를 취한다는 테넌트와의 합의이다. 이 허용행동계약이 무시되거나 반사회적 행동이 심각한 수준이면, 랜드로드는 그 행동을 못하도록 하거나 문제를 일으키는 테넌트를 그 주거에서 내보내도록 법원 명령을 받을 수 있다.

랜드로드는 이웃이나 인근 집들에게 방해가 되는 테넌트를 처리해야 하는 책임이 있다. 보고된 반사회적 행동 문제들을 해결하기 위해 테넌트와 대화하고, 로칼 카운슬과 경찰에게서 도움을 받을 수 있다. 만약 테넌트와의 문제가 계속된다면, 법원에 강제퇴거명령을 신청할 수 있다. 그러나, 법원의 명령없이 테넌트를 내쫓는 것은 범죄행위가 된다.

랜드로드가 반사회적 테넌트에 적절한 조치를 취하기를 거절한다면, 로칼 카운슬은 강제적 조치들을 취할 수 있다. 소셜 랜드로드가 반사회적 행동에 제대로 대응하지 않으면 불만을 제기할 수 있는 불만제기 절차를 구비하고 있어야 하고, 요청받으면 어떻게 이용하는 지 구체적인 절차를 알려 주어야 한다.

합리적인 시간 안에 문제를 해결하지 못하면, 주택옴브즈만 써어비스(Housing Ombudsman Service)에 도움을 구할 수 있다. 이 써어비스는 불만을 처리하는데 잘못을 했거나 어떤 일을 안했는지 조사하는 독립적인 무료 써어비스이다.

Robert Kim(金東成)Senior Consultant

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2011년 9월 7일 수요일

주거분쟁 해결하기

주거 분쟁해결하기

L학생은 방을 구하러 갔다가 랜드로드의 동서에게 계약금과 보증금 3800파운드를 줬는데, 랜드로드는 다른 임차인에게 방을 세놓고 자기는 모른다고 한다.

살다보면, 자기 의사와는 상관없이 분쟁에 휘말릴 수도 있다. 원래 의미와 다르게 소통이 잘 안되어 오해를 빚기도 하고, 심지어 더 더욱 발전해서 송사로 번지기도 한다. 계약법에서 당초 의사표시의 잘못인Misrepresentation에 크게 책임을 묻는 것도 이런 잘못으로 인한 문제들을 예방시키려는 의도도 분명 있으리라.

어느 분쟁에서나 의도적으로 Misleading한 게 아니라면, 초기의 말 한마디나 상대방에 대한 배려가 불필요한 분쟁을 미연에 방지할 수 있다. 이는 주거 문제 분쟁에 있어서도, 마찬가지인데, 어떻게 주거문제 분쟁을 해결하고 어디서 도움을 얻을 수 있는 지 알아 보기로 하자.
집에서 쫓겨날 위험에 처하면 앞에서 이야기한 것처럼 우선적으로 랜드로드와 대화를 해보는 게 좋다. 또한 시티즌 어드바이스 뷰로나 자선단체인 셸터(0808 800 4444)에 조언을 구할 수 있다. 그리고 결국, 법정에 가야 된다면, 히어링 당일 주거 당직 데스크에 가서 어드바이스를 구할 수도 있다.
위에서 이야기한 대로 문제에 대해 랜드로드와 대화를 통해 비공식적으로 분쟁을 해결을 시도해 볼 수 있다. 만약 이 대화가 성공하지 않으면, 그 때, 공식적으로 문제를 서술한 레터를 보낼 수 있다.
랜드로드나 테넌트가 누구냐에 따라 이용할 수 있는 써어비스가 다른데, 개인 임차인의 경우, 랜드로드와 특정한 타입의 분쟁이 있는 경우 이용할 수 있는 써어비스가 있다. 집을 나오고 디파짙을 돌려 받는 데 문제가 있다면, 랜드로드가 이용하는 보증금 보호제도에 접촉해봐야 한다. 그리고 만약 임대료가 너무 비싼 경우에는 임대료 평가위원회(the Rent Assessment Committee)에 조정을 신청해볼 수 있다.
반면에, 카운슬과 주택조합의 임차인인 경우에는 임차인이 이용할 수 있는 공식적인 불만 제기 절차들이 있는데,불만 처리가 만족스럽지 않으면, 카운슬의 테넌트인 경우에는 지방자치단체의 옴부즈만에, 주택조합의 테넌트는 하우징 옴부즈만 써어비스에 불만을 제기할 수 있다. 불만이 수리나 임대목적물의 상태에 관한 내용이라면, 랜드로드가 이를 시정하게 할 수 있는 몇가지 방법들이 있다.
주택분쟁에 대한 조정 써어비스 이용하기
조정써어비스에 의해서도 법원에 가지 않고 주거 분쟁을 해결할 수 있는데, 다른 방법으로 분쟁을 해결할 수 없을 때 조정이 통상적으로 다른 방법보다 더 저렴하고, 신속하고, 더 비공식적이고, 스트레스를 덜 받기 때문에 이 조정방법 사용을 적극 권한다.
물론 비공식적으로 당사자인 상대방과 직접 문제에 대해서 대화를 해보고 합의를 도출할 수 있다. 국립조정도움전화(The National Mediation Helpline: 0845 603 0809 Monday to Friday 8:30am to 6:00pm)에 전화하면 문제가 조정에 적합한지를 알려 준다. 만약 적합하면, 도움 전화가 조정써어비스와 연락해서 도와주도록 한다. 통상 조정써어비스를 이용하면 비용이 있는데, 그래도 법정에 가는 것보다 저렴하다. Law Works(020 7092 3940) 자선단체에서 지불능력이 없고, 다른 지불 수단이 없는 경우 무료 조정을 제공하기도 한다.
임차인이 랜드로드를 상대로 법적인 조치를 취하거나, 랜드로드가 임차인을 상대로 법적 조치를 취하면, 케이스는 소액사건 법원에 갈 수도 있다. 위의 L학생의 케이스 처럼, 소송가액 5천파운드 미만이거나 임대목적물 수리에 관한 소송은 가액 1천파운드 미만인 경우에는 소액사건에 해당되는데, 소액사건은 절차도 간편하고 비용도 저렴하며, 무료의 조정써어비스도 제공되므로 여러가지로 유리하다. 만약 케이스가 미납된 임대료에 관한 내용이고 청구내용이 단순히 미납된 금액의 청구이고 임대목적물 환수가 아닌 경우에는 무료조정 써어비스를 이용할 수 있다.
소액사건 조정에서, 법원은 조정자를 임명해서 양당사자가 분쟁의 해결책을 찾도록 돕는데, 굳이 법원에 출두하지 않고 전화상으로도 할 수 있다. 미연에 최선의 대응을 못했어도 사후에라도 최선의 방책으로 손해를 줄일 수 있다면 이게 꼭 권해서 할 일인가?

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