2011년 3월 16일 수요일

[하재성의 금융산책 50] 이자율과 주거용 부동산 (2)

3. 기준금리와 이자율의 관계
기준금리가 오르면 금융기관은 예금과 대출에 대한 이자율를 올리고 기준금리가 떨어지면 이자율을 내린다. 보통 통화정책위원회 (MPC : Monetary Policy Committee) 발표 후 2~3일 이내에 예금과 대출금리를 조절한다. 그러나 기준율과 이자율 변동이 금융기관에 의해서 고객의 상품에 항상 완벽히 반영되고 있지는 않다. 예를 들면 MPC 가 기준율을 내려도 금융기관은 예금주의 저축 잔액을 유지하기 위해서 저축이자율을 변경하지 않을 수도 있고 기준금리 변동폭보다 적게 변경할 수도 있다. 때로 금융기관은 관리비용을 줄이기 위해서 미래의 이자율 변동을 예측하려고 한다. 만일 조만간 이자율이 또 떨어질 것이라고 예측될 경우에는 이자율 하락을 고객에게 즉각적으로 반영하지 않고 추후에 반영할 수도 있다. 이러한 행태는 때때로 금융기관이 이자율 상승에는 민첩하고 이자율 하락에는 늦장을 부린다는 비판을 받을 수 있다.
2007년 5월부터 인플레이션을 목표치 안에서 조절하지 못하는 경우 MPC는 반드시 서면으로 재무장관에게 그 이유를 설명해야 한다.

4. 물가지수
물가억제목표는 소비자물가지수 (CPI:Consumer Price Index)를 참조하여 정부가 결정한다. CPI는 European Union에서 사용하는 표준물가지수인 HICP (Harmonized Index of Consumer Prices)에 근거한 것인데, HICP는 EU 국가 간에 그리고 EU와 비EU 국가간의 물가를 쉽게 비교할 수 있는 일반적인 물가상승률의 측정치을 제공하는 것을 목표로 하고 있다. CPI는 다른 물가지수와 같이, 상품과 서비스의 전형적인 시장바구니 물가에 근거하나, 전형적인 가계에 대한 가격상승의 영향을 직접 반영하지는 않는다. 이 지수의 주요한 특징 중 하나는 council tax나 건물보험 같은 대부분의 주택관련 비용은 반영하지 않는다는 점이다. 현재 정부의 목표는 2% +/- 1%이다.
참고로 2003년 12월 이전까지 정부의 물가목표를 위해 사용된 지수는 모기지 상환액을 제외한 소매물가지수 (RPIX:Retail Price Index)이다.

5. 모기지 대출에 미치는 이자율의 충격
MPC가 결정한 이자율은 경제 전반의 걸쳐 모든 이자율에 영향을 미친다. 그러나 일정 기간 동안에도 수많은 이자율이 존재하고 있고 이 모두는 금융서비스 제공자가 고객과 맺는 계약에 영향을 미친다. 따라서 주거용부동산 시장에 대한 실제적 충격은 이런 개별계약의 특징에 따라 다르다.
대부분 주거용 모기지 계약은 어느 단계에서부터 표준변동이자율이 적용될 것이라고 특정하지만, 많은 차입자는 특정한 초기 기간 동안은 고정이자율 fixed, 할인이자율 discounted 또는 상한이자율capped rate을 적용받는다. 따라서 새로운 채무자는 보통 이런 조건이 유지되는 동안은 표준변동이자율보다 적은 이자를 지급한다. 드물지만 모기지 전체 기간 동안 고정이자율을 적용하여 대출을 받을 수도 있다.
만일 이자율이 오르면 이는 표준변동이자율과 할인이자율에는 즉각 영향을 주지만, 고정모기지에는 영향을 끼치지 않는다. 상한이자율 모기지의 경우에는 정해진 상한선에 따라 이자율의 변동이 영향을 미칠 수도 있고 미치지 않을 수도 있다.

6. 자금교환시장 Swap market
대출금융기관이 미래의 이자율 변동을 예측할 수 있는 또 다른 부문은 자금교환시장 swaps market 이다. 대부분 예금수취기관은 예금에 대하여는 변동이자율을 지급하나 모기지의 경우 점차 고정이자율 모기지를 제공하는 경우가 늘고 있다. 이는 그들이 변동이자율을 통해서 조성한 자금을 다른 기관과의 교환을 통해 위험을 회피해야만 하는 잠재적인 대차 불균형에 노출시키고 있다. 미래의 자금교환시장의 동향은 시장분석가가 이자율이 미래에 어떻게 움직일 것인가를 생각하는데 좋은 지표이다.
일반적으로 고정이자율 모기지가 변동이자율 모기지 보다 낮으면 모기지 수요는 강해지고 반대로 고정이자율이 변동이자율보다 높으면 모기지 수요는 줄게 된다.
이자율은 현재나 미래의 차입 비용은 물론 가처분 소득과 매달 상환 가능액에도 영향을 미치므로 소비자는 이자율 변동에 매우 민감하다. 영국정부는 다른 많은 유럽국가에서처럼 장기고정 이자율을 장려함으로써 이러한 민감성을 감소시키려고 하고 있다. 그러나 영국에도 장기고정이자율 모기지 상품이 이미 시장에 나와 있으나 고객이 이 상품을 거의 선호하지 않는다.


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[하재성의 금융산책 49] 이자율과 주거용 부동산 (1)

지난 1월 영란은행 (The Bank of England)은 기준금리를 0.5%로 유지한다고 발표하였다. 이로써 영국의 기준금리는 2009년 3월 5일부터 거의 2년간 간0.5%를 계속 유지하고 있다. 최근 10년간 기준금리는 2001년 2월 8일과 2007년 7월 5일에 발표한 5.75%를 정점으로 하락과 상승을 반복하고 있다.

금번 저금리 유지는 소비자물가지수 (CPI : Consumer Prices Index)가 지난 해 11월 3.3%로 증가하여 영란은행의 목표치인 2%를 크게 상회했음에도 불구하고 나온 발표여서 정책 당국자의 고뇌를 엿볼 수 있게 한다. 그러나 원자재 가격이 계속 오르고 있고, 1월부터 시행된 부가세율 상승 (20%)도 물가 상승에 압박을 가할 것이므로 앞으로 CPI는 더욱 가파르게 상승할 것으로 예측된다.

그러나 이번 저금리 유지는 영국의 차입자와 주택 소유자에게는 반가운 소식이 아닐 수 없다. 많은 경우 고정금리 계약이 끝나면 상대적으로 유리한 변동금리로 갈아 탈 것이다.

그러나 기준 금리의 상승은 어떤 시점에서 불가피할 전망이며 모기지 차입자는 2009년 이래 가장 긴 기간 동안 유지되고 있는 저금리 기조가 계속 유지될 것이라는 생각을 바꾸어야 할 것이다. unbiased.co.uk 가 조사한 바에 의하면 최근의 모기지 차입자는 만일 기준금리가 3.3%가 되면 고정이자율로 바꾸겠다고 응답한 것으로 나타났다. 따라서 전문가들은 2007년 말 경에 고정이자율이 7.8%까지 치솟았음을 감안할 때 모기지 이자율이 4% 정도라면 괜찮은 것으로 추천하고 있다.

우리가 이자율에 민감한 이유는 주거용 부동산이 어떤 다른 자산보다 개인의 부에서 훨씬 높은 비율을 차지하고 있기 때문이다. 부동산은 전체 개인자산의 거의 50%와 개인부문의 실물자산 physical asset 의 85% 차지하고 있다. 이런 이유로 정부와 영란은행은 주거용 부동산 시장의 변화와 경향에 높은 관심을 갖고 있다.

1. 이자율과 정부정책의 목표
1979년 이후 정부정책의 최우선 목표는 물가를 조절하는 것이었다. 이는 위해 재정정책 (fiscal policy : 조세와 정부지출), 통화정책 (monetary policy : 주로 이자율 관리) 등 몇 가지 방법이 동원되고 있다. 근래 정부 경제정책의 주요 수단은 통화정책이다. 이 밖에도 정부의 경제정책 목표로는 실업율 최소화, 경제성장 촉진, 재정균형 달성, 사회적/경제적 복지를 최대화하는 것 등이 있다.

2. 이자율의 결정
1997년 집권한 노동당 정부는 영란은행의 통화정책위원회 (MPC : Monetary Policy Committee)에게 단기 이자율을 결정할 수 있는 권한을 부여했다. 그 목적은 가격인플레이션을 정부의 결정한 목표치 안에서 억제하는 것이었다. MPC는 매달 기준율을 결정하는데 이는 금융분야 전반에 광범위안 영향을 끼친다. 보통 표준 변동모기지 이자율은 중앙은행 기준율보다 약 1.5~2% 정도 높다.


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[하재성의 금융산책 48] 스코틀란드에서의 유언과 부동산 상속

본 칼럼을 통하여 누차 밝힌 대로 스코틀란드는 다른 지역과 다른 독특한 법률을 운용하고 있는데 이는 상속법에서도 예외는 아니다. 스코틀란드의 상속법은 다른 지역보다 훨씬 더 광법위하게 생존한 배우자의 권리를 보장하고 있는데 그 구체적인 사항은 다음과 같다.

1. 스코틀란드의 상속법 Law of succession in Scotland
현재 스코틀란드에서 사용되는 상속법은 1964년 제정된 Succession (Scotland) Act 1964 이다. 이와 더불어 Law reform (Parent and Child) (Scotland) Act 1986도 사용되고 있는데 이는 모든 어린이도 그들의 부모가 결혼했건 하지 않았건 관계 없이 동등하게 취급해야 한다고 규정하고 있다. Scots 법은 토지와 건물을 의미하는 'heritable estate'와 동산과 움직일 수 있는 재산을 의미하는 ‘moveable estate' (all goods & moveable possessions) 를 구분하고 있다.

2. 스코틀란드의 유언 Wills, Scotland
스코틀란드에서는 12세 이상의 모든 사람은 유언을 할 수 있다. 유언장의 관련 당사자로는 유언을 하는 유언자 the testator, 유언의 택은 받는 수혜자the beneficiaries, 유언을 집행하는 집행자 the executor와 유언의 유효성을 입증하는 목격자 the witnesses가 있는데, 이 중 집행자 executor 는 유효한 유언에 의해 집행인으로 지명되는데, 만일 집행인이 지명되지 않거나 유효한 유언이 없으면 재판부가 집행인을 선임한다. 선임된 집행인은 반드시 본인이 재산을 관리할 권한이 있음을 확인해 달라고 주법원 sheriff court 에 신청하여야 한다. 만일 유언이 1장 (1 page) 이상으로 구성되어 있으면, 이것이 유효한 유언장이 되기 위해서는 각 장마다 유언자가 사인을 하고 마지막 장에 증인이 사인해야만 한다.

3. 스코틀란드의 비유언 상속 Intestacy in Scots
유효한 유언이 없을 때, 채무나 부담금을 모두 청산한 후에 생존한 배우자는 우선권 prior rights 이라고 하는 청구권을 가지고 있다. 이는 부동산에 대한 첫번째 청구로서 생존한 배우자에게 다음과 같은 권리를 부여한다. (1) 주택소유. 만일 집이 ₤300,000 이상의 가치가 있다면 ₤300,000의 가치까지; 더하기 (2) ₤24,000까지의 집안 가구 house furnishing; 더하기 (3) 부동산의 나머지 가치의 ₤42,000까지 또는 자식이나 후손이 없다면 부동산의 나머지 가치의 ₤75,000까지 생존한 배우자가 가진다.

우선권이 만족된 후, 생존한 배우자는 다음과 같은 법적 권리 legal rights를 갖는다. (1) 만일 아이나 다른 자손이 있다면 동산 가치의 1/3 (2) 만일 자식이나 후손이 없다면 동산 가치의 1/2을 갖는다. 그리고 자식과 다른 자손은 다음 방법으로 법적 권리를 똑같이 갖는다. (1) 배우자가 있다면 동산의 1/3 (2) 배우자가 없다면 동산의 1/2

만일 유언이 있다면, 우선권 prior rights은 적용되지 않으나 법적 권리 legal rights 는 적용된다. 만일 누군가가 유언과 법적 권리 모두 다 부여 받았다면 어느 방법으로 자신의 권리를 행사할 것인지 선택해야 한다.

4. 우선권과 법적권리가 만족된 후 나머지 재산 (부동산과 동산both heritable and moveable)은 다음 순서대로 상속된다. (1) 사망자의 아이가 전체를 갖는다. children take the whole (2) 부모와 형제자매 : 부모(들)에게 반, 형제자매에게 반 (3) 형제자매 : 전체를 가짐 (4) 부모 : 전체를 가짐 (5) 남편이나 부인 : 생존한 배우자가 전체를 가짐 (6) 삼촌이나 이모 : 전체를 가짐 (7) 조부모 : 전체를 가짐 (8) 조부모의 형제자매 : 전체를 가짐 (9) 다른 일가친척 : 전체를 가짐 (10) 생존한 친척이 아무도 없다면 국왕 the Crown 이 전체를 가짐.

* 참조 : 2005년 12월부터 발효된 Civil Partnership Act 2004에 의해 영국에 있는 civil partner도 배우자로서 동등한 유산상속의 권리를 가지게 되었다.

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