계약은 구두로 verbally, 서면으로 in writing 또는 공정증서 by deed로 만들어지는 법적으로 구속력 있는 약속이다. 계약법의 원칙 중 하나는 라틴어로 caveat emptor, 영어로는 let the buyer beware 즉 판매자가 구매자로 하여금 주의하도록 주지시키는 것이다. 이는 부동산 허위묘사에 관한 법 the Property Misdescriptions Act 1991과 같이 구매자의 권리를 증가시킨 여러 가지 소비자 보호법에 의해서 희석되어 왔다. 그러나 계약에 관한 기본적인 법은 부동산을 사고 파는 것과 모기지 대출을 포함한 모든 계약에 아직도 적용되고 있으므로 우리는 일반적인 조항을 주시해야 한다.
우리는 항상 형식적이거나 또는 덜 형식적인 계약행위를 한다. 신문을 사거나 택시를 타는 것도 모두 계약의 한 형태이지만 이는 자동차를 구입하거나 집을 구입하는 것보다는 덜 형식적이다. 모기지 계약은 반드시 공정증서의 형식이 되어야 한다는 조항같이 계약의 형식에 관하여 특별히 규정되지 있지 않다면 계약이 반드시 서면으로 작성될 필요는 없다. 그러나 계약이 복잡하거나 그 함축관계가 중요할수록 당사자는 오해를 최소화하고 무엇에 동의했는가 기록을 남기기 위해서 서면 계약을 선호하는 경향이 있다.
계약이 유효하게 성립되기 위해서는 사전에 반드시 다음과 같은 요소들을 살펴보아야 한다.
1.취소불능 오퍼와 무조건부 수락 : 모든 계약에는 계약 당사자 중 한 쪽에서 만든 offer가 있어야 하며 이는 다른 계약당사자에 의해 수락된다. 만일 이 오퍼가 그것이 수락되기 전에 취소되거나 철회되면 다른 일방은 그 계약을 고수할 수 없다. 영국부동산법에서 정의하는 오퍼는 계약을 조건으로 하는 ‘subject to contract' 이다. 요컨대 계약서를 교환할 때까지 계약은 존재하지 않음을 의미하는 조건부 오퍼 qualified offer 이다. 반면에 스코틀랜드에서는 오퍼는 일단 상대방이 수락하면 법적으로 구속되는 취소불능 오퍼이다.
2. 계약의 대가: 계약법에서 대가란 '대가를 위해 무엇인가를 한다'는 의미로 사용된다. 즉 계약의 당사자는 그것으로부터 어떤 유형의 것을 얻으려한다. 일방이 계약을 통해 가져오는 대가가 보통 돈이지만 꼭 그럴 필요는 없다. 대가는 공정증서로 쓰여진 계약서에서 반드시 요구되는 사항은 아니다. 이는 스코틀랜드에서도 마찬가지이다.
3. 계약자의 법적자격 : 미성년자, 정신병자, 노인 등 특정한 사람은 계약서를 만들 수 없는 경우가 있다. 회사에서 계약서를 만들 수 있는 권한은 정관에 규정되어 이는 외부 세계와 회사의 관계를 결정하는 법적서류이다. 회사는 정관에 없어도 법적 구속력 있는 계약을 할 수 있으나 주주는 그 같은 행위에 대하여 추후에 책임을 지울 수 있다.
4. 법률 관계에 들어가려는 의도 : 거래 당사자들이 법률 관계에 들어가려고 의도하는 것은 사실관계와 당사자들의 행위로부터 명백해야만 한다. 친구와 만나서 맥주를 마시기로 했는데 나타나지 않은 경우 합의를 깨뜨렸다고 소송을 할 수 없는 것처럼 사회생활에서의 합의에는 보통 이런 취지가 부족하다.
5. 목적의 적법성 : 불법적이거나 부도덕한 목적을 가지거나, 또는 목적이 대중의 이익과 대치되는 계약은 억지로 강행할 수 없다. 예를 들면 살인을 하라는 계약은 법적 계약이 아니므로 그것을 위반하였다고 어느 당사자도 소송 당할 수 없다.
6. 계약기간 : 계약기간은 분명하고 확실해야 하며 의심의 여지 없이 기록되어야 한다.
7. 허위진술, 강박, 과도한 영향력 : 일방이 타인을 계약하도록 유인하기 위해 사실관계를 허위로 진술한 것이 유죄라면 계약은 무효로 할 수 있다. 강박은 다른 당사자가 계약을 맺도록 위압이 사용된 경우이다. 과도한 영향력이란 일방이 너무 우세한 영향을 가진 것으로 명백히 불공정한 계약을 다른 일방으로 하여금 수락하게끔 하므로 무효이다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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대출), 파산/개인회생 IVA/채무관리상담, 에너지(가스/전기) 공급자/모바일/브로드밴드전환, 각종 신청서 작성 대행, 이민법 변호사 소개 (이메일 무료 상담 : info@alphafinance.info)
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2011년 2월 6일 일요일
영국의 오르는 부가가치세율 (VAT)
부가가치세(VAT, Value Added Tax)는 생산과 유통과정의 각 단계에서 사업자가 창출한 부가가치를 과세표준으로 하여 과세되는 세금이다. 이는 재화와 용역의 가치가 부가되는 단계마다, 즉 제조단계, 도매단계, 소매단계에서 횟수에 관계 없이 창출된 각각의 부가가치에 대하여 부과되는 다단계 거래세금이고, 납세의무자와 세금납부자가 다른 간접세로서 소비자가 재화와 용역의 값어치를 지불함에 의해서 최종으로 납세가 이루어지는 간접소비세이며, 모든 재화와 용역의 공급에 부과되는 일반소비세이다.
사업자가 납부하여야 하는 부가가치세액은 사업체가 공급한 재화나 용역에 대한 세액(매출세액)에서 그가 구입한 재화나 용역에 대한 세액(매입세액을 공제한 금액이다. 즉, 납부할 부가가치세액 = 부가가치 * 세율 = (매출액-매입액) * 세율 = 매출세액-매입세액이다. 매출세액에서 매입세액을 공제하면 납부세액이 되는데, 만일 매입세액이 매출세액보다 많은 경우 그 차액을 과세관청에서 반환 받을 수 있는데 이를 환급세액이라고 한다.
이미 발표된 대로 영국의 부가가치세 (VAT) 세율이 2011년 1월 4일부터 현행 17.5%에서 20%로 상승한다. 이는 대다수 소비재와 서비스의 가격이 2.5% 상승함을 의미한다. 영국정부는 이 조치로 연간 130억 파운드(한화 약 2조3천억원)의 세수 증대를 기대하고 있다. 물론 일상생활용품 중에서 식료품, 책, 신문, 잡지, 유아용 의류 등은 여전히 부가세가 면제이지만, 먹을 거리 중에서 정부가 사치품 (LUXURY)이라고 간주하는 초코렛바나 비스켓은 2.5%의 부가세 상승률이 적용된다.
예를 들어 초코렛바의 경우 현재 가격이 £2.00라면 내년 1월 4일부터는 £2.04가 되고, 와인 1병은 £4.93에서 £5.03으로, 펍에서 파는 라거 한 파인트는 £3.00에서 £3.06으로, 담배는 한갑에 £6.50에서 £6.64로 오른다.
이번 조치로 인하여 단가가 높은 신차와 전자제품의 가격상승이 두드러질 것으로 보인다. 예를 들어 부가세율 상승 전에 £500 짜리 새 TV는 부가세율의 상승으로 가격이 £510으로 오르고 £15,000 짜리 차는 가격이 £15,319로 오르게 된다. 이 같은 상승율은 얼핏 보면 그다지 심각하게 보이지는 않는다. 만일 어떤 사람이 £15,000짜리 차량을 구매하려고 할 때 몇 백 파운드의 추가지출은 구매의향에 그다지 영향을 미치지 않을 것이다. 그러나 부가세율 상승은 생활 전방위에서 누적적 영향을 미치게 되므로 소비자의 지갑을 얇게 만드는 영향을 가지게 될 것이다.
부가세율이 20%로 오름으로써 영국의 부가세율은 다른 주요 EU 국가들과 비슷하게 되었다. 독일과 프랑스의 부가세율은 각각 19%와 19.6%이며, 포르투갈과 체코는 20%이다. 반면 덴마크나 스웨덴은 유럽에서 가장 높은 25%이고, 조세피난처인 스위스는 유럽에서 가장 낮은 7.5%에 불과하다.
만일 세금 상승이 피할 수 없는 것이라면 개인차원에서 비용을 점감하는 방안도 고려해 봄직하다. 전문가들은 중고품을 구입하는 것은 부가세를 내지 않는 좋은 방법 중 하나라고 권장하며, 크리스마스 때까지 부가세 면제 조건으로 상품을 판매하는 회사의 정보도 적극 취합하길 바란다. 특히 일시 여행객의 경우 출국 시에 반드시 부가세 환급제도를 이용하여 절세를 하길 바란다.
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사업자가 납부하여야 하는 부가가치세액은 사업체가 공급한 재화나 용역에 대한 세액(매출세액)에서 그가 구입한 재화나 용역에 대한 세액(매입세액을 공제한 금액이다. 즉, 납부할 부가가치세액 = 부가가치 * 세율 = (매출액-매입액) * 세율 = 매출세액-매입세액이다. 매출세액에서 매입세액을 공제하면 납부세액이 되는데, 만일 매입세액이 매출세액보다 많은 경우 그 차액을 과세관청에서 반환 받을 수 있는데 이를 환급세액이라고 한다.
이미 발표된 대로 영국의 부가가치세 (VAT) 세율이 2011년 1월 4일부터 현행 17.5%에서 20%로 상승한다. 이는 대다수 소비재와 서비스의 가격이 2.5% 상승함을 의미한다. 영국정부는 이 조치로 연간 130억 파운드(한화 약 2조3천억원)의 세수 증대를 기대하고 있다. 물론 일상생활용품 중에서 식료품, 책, 신문, 잡지, 유아용 의류 등은 여전히 부가세가 면제이지만, 먹을 거리 중에서 정부가 사치품 (LUXURY)이라고 간주하는 초코렛바나 비스켓은 2.5%의 부가세 상승률이 적용된다.
예를 들어 초코렛바의 경우 현재 가격이 £2.00라면 내년 1월 4일부터는 £2.04가 되고, 와인 1병은 £4.93에서 £5.03으로, 펍에서 파는 라거 한 파인트는 £3.00에서 £3.06으로, 담배는 한갑에 £6.50에서 £6.64로 오른다.
이번 조치로 인하여 단가가 높은 신차와 전자제품의 가격상승이 두드러질 것으로 보인다. 예를 들어 부가세율 상승 전에 £500 짜리 새 TV는 부가세율의 상승으로 가격이 £510으로 오르고 £15,000 짜리 차는 가격이 £15,319로 오르게 된다. 이 같은 상승율은 얼핏 보면 그다지 심각하게 보이지는 않는다. 만일 어떤 사람이 £15,000짜리 차량을 구매하려고 할 때 몇 백 파운드의 추가지출은 구매의향에 그다지 영향을 미치지 않을 것이다. 그러나 부가세율 상승은 생활 전방위에서 누적적 영향을 미치게 되므로 소비자의 지갑을 얇게 만드는 영향을 가지게 될 것이다.
부가세율이 20%로 오름으로써 영국의 부가세율은 다른 주요 EU 국가들과 비슷하게 되었다. 독일과 프랑스의 부가세율은 각각 19%와 19.6%이며, 포르투갈과 체코는 20%이다. 반면 덴마크나 스웨덴은 유럽에서 가장 높은 25%이고, 조세피난처인 스위스는 유럽에서 가장 낮은 7.5%에 불과하다.
만일 세금 상승이 피할 수 없는 것이라면 개인차원에서 비용을 점감하는 방안도 고려해 봄직하다. 전문가들은 중고품을 구입하는 것은 부가세를 내지 않는 좋은 방법 중 하나라고 권장하며, 크리스마스 때까지 부가세 면제 조건으로 상품을 판매하는 회사의 정보도 적극 취합하길 바란다. 특히 일시 여행객의 경우 출국 시에 반드시 부가세 환급제도를 이용하여 절세를 하길 바란다.
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부동산 매매 시 솔리시터의 역할(2)
오늘은 지난 주에 이어 주택을 매매하는 데 있어서 솔리시터가 수행하는 역할을 알아본다.
3. 계약서의 작성 및 완성
집을 판매할 때 집안에 있는 거의 대부분 또는 모든 fixtures가 포함하는 것이 일반적이나, 구매가격에 어떤 fixture나 fittings가 포함되어 있는지 매매계약서에 명확히 할 필요가 있다. 이 서류는 보통 판매가격에 무엇이 포함되어 있는지 정확하게 나타내는 서류를 판매자가 완성하라고 요청함으로써 완성된다. 이 과정은 매매당사자를 대리하는 각각의 solicitors를 통하여 이루어지고 매매 계약서의 근간을 이룬다.
(fixtures는 집안의 필수 부분 – 카펫, 붙박이 옷장, 부엌 찬장 등을 말하며, fittings 는 가정용품이나 가전제품으로서 판매가격에 포함되어 있는지 여부를 명시해야 함)
4. 모기지 서류의 준비
솔리시터는 대출업자와 차입자 (주택구입자) 사이에서 모기지대출 계약서를 작성할 책임이 있다. 이것은 legal charge 또는 standard security (스코틀랜드)라고도 하는데, 일반적으로 이 두가지는 모기지증서 (mortgage deeds)라고 불리운다.
모기지증서는 보통 그 문서 안에 포함된 모든 조건으로서 세부계약이 완선된다. 때로는 모기지증서가 당사자들이 관련 모기지 조건을 지켜야 한다고 말하는 한 장짜리 서류일 수도 있다. 후자의 경우에는 세부 모기지 조건에 관한 책자가 별도 서류로 발행된다. 이 모기지 조건은 양측의 허가 없이는 변경될 수 없다.
5. 재정적 측면
Solicitor는 주택매매를 대리하면서 다음과 같은 사항을 다루어야 한다. (1) 구매자가 소유한 기존 주택에 존재하는 모기지의 상환 (2) 대출업자에게 모기지 자금의 선지급 요청 (3) 필요할 경우 집의 구매가격과 모기지 대출액의 차이를 맞추기 위해 필요한 자금을 취급 (4) 관련 수수료와 비용 지급 (5) HM Revenue & Customs에 납부하는 stamp duty land tax의 지급
6. 조언의 의무
Solicitor는 주택 구매자와 모기지대출을 하는 대출업체를 대행하는 것이 일반적이므로 이 과정에게 당사자에게 조언할 의무를 가진다. solicitor는 모기지 대출서류에 서명함으로써 이것이 차입자에게 미치는 영향에 관해 조언해야만 한다. 또한 solicitor는 대출업자에게 거래와 관련하여 있을 수 있는 어떤 문제에 대해서 조언할 의무가 있다. 특히, 대출업자는 사기행위가 일어나는 것을 최소화하려고 하기 때문에 어떤 잠재적 위험에 대해서 solicitor가 방심 하지 않기를 기대한다.
채무자의 신용과 관련된 잠재적 문제에 주의를 기울여야하는 solicitor 의 의무에 대하여, National Home Loans Corporation plc v. Giffen Couch and Archer (1996)의 경우, the High Court는 만일 solicitor가 차입자와 관련된 bad credit을 발견했다면 대출업자에게 알려야 할 의무가 있다고 평결했다. 그러나 the Court of Appeal은 1997년에 차입자의 solicitor는 만일 대출업자에 의해서 그렇게 해 달라는 통보가 없었다면 이런 정보를 보낼 의무는 없다고 이를 뒤집었다.
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3. 계약서의 작성 및 완성
집을 판매할 때 집안에 있는 거의 대부분 또는 모든 fixtures가 포함하는 것이 일반적이나, 구매가격에 어떤 fixture나 fittings가 포함되어 있는지 매매계약서에 명확히 할 필요가 있다. 이 서류는 보통 판매가격에 무엇이 포함되어 있는지 정확하게 나타내는 서류를 판매자가 완성하라고 요청함으로써 완성된다. 이 과정은 매매당사자를 대리하는 각각의 solicitors를 통하여 이루어지고 매매 계약서의 근간을 이룬다.
(fixtures는 집안의 필수 부분 – 카펫, 붙박이 옷장, 부엌 찬장 등을 말하며, fittings 는 가정용품이나 가전제품으로서 판매가격에 포함되어 있는지 여부를 명시해야 함)
4. 모기지 서류의 준비
솔리시터는 대출업자와 차입자 (주택구입자) 사이에서 모기지대출 계약서를 작성할 책임이 있다. 이것은 legal charge 또는 standard security (스코틀랜드)라고도 하는데, 일반적으로 이 두가지는 모기지증서 (mortgage deeds)라고 불리운다.
모기지증서는 보통 그 문서 안에 포함된 모든 조건으로서 세부계약이 완선된다. 때로는 모기지증서가 당사자들이 관련 모기지 조건을 지켜야 한다고 말하는 한 장짜리 서류일 수도 있다. 후자의 경우에는 세부 모기지 조건에 관한 책자가 별도 서류로 발행된다. 이 모기지 조건은 양측의 허가 없이는 변경될 수 없다.
5. 재정적 측면
Solicitor는 주택매매를 대리하면서 다음과 같은 사항을 다루어야 한다. (1) 구매자가 소유한 기존 주택에 존재하는 모기지의 상환 (2) 대출업자에게 모기지 자금의 선지급 요청 (3) 필요할 경우 집의 구매가격과 모기지 대출액의 차이를 맞추기 위해 필요한 자금을 취급 (4) 관련 수수료와 비용 지급 (5) HM Revenue & Customs에 납부하는 stamp duty land tax의 지급
6. 조언의 의무
Solicitor는 주택 구매자와 모기지대출을 하는 대출업체를 대행하는 것이 일반적이므로 이 과정에게 당사자에게 조언할 의무를 가진다. solicitor는 모기지 대출서류에 서명함으로써 이것이 차입자에게 미치는 영향에 관해 조언해야만 한다. 또한 solicitor는 대출업자에게 거래와 관련하여 있을 수 있는 어떤 문제에 대해서 조언할 의무가 있다. 특히, 대출업자는 사기행위가 일어나는 것을 최소화하려고 하기 때문에 어떤 잠재적 위험에 대해서 solicitor가 방심 하지 않기를 기대한다.
채무자의 신용과 관련된 잠재적 문제에 주의를 기울여야하는 solicitor 의 의무에 대하여, National Home Loans Corporation plc v. Giffen Couch and Archer (1996)의 경우, the High Court는 만일 solicitor가 차입자와 관련된 bad credit을 발견했다면 대출업자에게 알려야 할 의무가 있다고 평결했다. 그러나 the Court of Appeal은 1997년에 차입자의 solicitor는 만일 대출업자에 의해서 그렇게 해 달라는 통보가 없었다면 이런 정보를 보낼 의무는 없다고 이를 뒤집었다.
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