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2011년 7월 5일 화요일

[하재성의 금융산책 58] 주택 매매 시 ESTATE AGENT의 역할

비록 어떤 부동산은 매도자가 직접 시장에 매물을 내놓는 경우도 있지만, 대부분의 주택 매매는 부동산 판매대리인 (ESTATE AGENT)과 연결되어 있다. 모든 마을과 도시에는 estate agent가 있는데, 이들은 집을 판매하는 일 외에도 많은 기능을 수행하고 있다. 즉, 이들은 부동산 명세를 작성하고, 건물 검사나 가격감정 서비스 (survey and valuation services)를 제공하고, 모기지나 건물 보험 알선, 매도자가 이사갈 집을 소개하는 등의 역할을 하기도 한다. 그러나 가장 주된 기능은 주택판매를 대리하는 것이다.

1. 부동산 판매대리인의 책임

Agent 란 다른 사람을 대신하여 행동하는 사람이다. 따라서 estate agent는 주택이 시장에 나온 때부터 판매가 동의되는 시점까지 부동산 매도자를 대리하는 사람이다. Estate agent는 경우에 따라서 매수자에게 일반적인 조언을 할 수도 있지만 결코 매수자를 대리하여 행동하지는 않는다.

2. 관련법규

Estate agent는 일반적인 소비자 법에 의해 고객에게 책임이 있으나, 특히 Property Misdescription Act 1991의 조항에 주의를 기울여야 한다. 이 법에 의하면 판매하려는 부동산은 공개된 자료에서 반드시 공정하게 묘사되어야 한다. 이 법의 원래 의도는 평판 없는 agents가 일반적인 집을 묘사하면서 허위나 과장된 묘사를 하지 못하도록 방지하는 것이다.

많은 estate agents는 국립부동산판매대리인협회 (National Association of Estate Agents : NAEA)에 가입되어 있는데, 이 협회의 설립목적은 사기 (fraud), 부실표기 (misrepresentation), 배임행위 (malpractice) 로부터 일반 소비자를 보호하기 위함이다.

3. 부동산 판매대리업체의 보수

대부분의 estate agent는 매도자로부터 커미션 베이스로 보수를 받는다. 어떤 경우에는 고정된 금액으로 보수를 정하기도 하지만 커미션은 대부분 주택 판매가의 몇 퍼센트라는 식의 비율로 표시된다. 판매대행 부동산업체를 하나만 선정하는 sole agency인 경우에는 multi agency의 경우보다 수수료율이 낮다. 어떤 대리인의 경우에는 판매를 촉진하기 위하여 추가비용을 청구하는 경우도 있지만 보통 모든 비용은 약정한 수수료에 포함되어 있다.

4. Estate agent의 역할

(1) 최초 조언 : estate agent는 고객 특히 최초로 시장에 부동산을 내놓는 사람으로부터 전화를 받으면 금융, 모기지, 매매시장에 내놓기 전에 처리할 문제 등에 관하여 조언을 해준다.

(2) 가격에 대한 조언 : 고객은 부동산 가격에 대해 애매한 지각능력을 가지고 있으나 estate

agent는 가격에 대하여 정확한 정보를 갖고 있다. 이들은 많은 판매자와 전문감정평가사와 교류하므로 시장가격을 아주 정확하게 평가할 수 있고, 시장가격과 간접적으로 관련된 문제 (예를 들면 fittings나 가재도구를 포함시킬 것인가 여부 등)에 대해서도 조언을 해줄 수 있다.

(3) 판매 광고 : estate agent는 잠재 구매자에게 보통 창문 전시 window display, 신문광고, 광고지, 인터넷을 통하여 광고를 한다.

이 밖에도 구매희망자의 방문을 알선하고 방문 시에 동행하며, 가격협상을 중개하고, 가격협상이 된 후 구속력 있는 계약서가 작성되어야 estate agent의 역할이 끝난다.

5. 시장에 부동산을 내놓는 방법

(1) 개인 매매 (private treaty or private bargain in Scotland) : 이는 가장 일발적인 판매방식이다. Estate agent가 부동산 광고를 하면, 매수희망자가 예약을 하고 해당주택을 방문하고, estate agent를 통해 조건부 오퍼를 하고, 가격협상을 한 후 매매에 동의하면 법적인 정식 절차를 시작하는 방법이다. (스코틀란드에서의 절차는 이와 다르므로 주의)

(2) 경매 (public auction) : 이는 위의 방법보다는 일반적이지는 않지만 특별한 유형의 주택이나 판매방식에 더 적당하다.

하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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Tel : 078 2515 6100
Office : 020 8949 7006

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[하재성의 금융산책 57] 주택 판매자의 역할과 책임

주택을 매매하는 데 있어서 판매자가 해야 할 역할을 요약하면 다음과 같다. (1) 부동산을 시장에 내놓는다. (2) (판매 에이전트의 도움을 받건 안받건) 판매가격을 정하고, 계속해서 협상된 가격으로 팔겠다는 구속력 있는 합의를 한다. (3) 매매가격에 어떤 것이 포함되고 어떤 것이 포함되지 않는지 구매자와 합의한다. (4) 구매자나 그의 법적 대리인이 물어보는 질문에 진실하게 대답한다. (5) 부동산 관련된 사항을 잘못 표현하지 말아야 한다. (기본적으로 구매자를 오도할 수 있는 발언을 삼가해야 함) (6) 계약 완료일까지 집을 비우고 구매자에게 집을 넘겨준다. (7) 판매 대리인과 솔리시터 (또는 부동산양도취급인)에게 약속한 수수료를 지급한다.

주택 매매거래에서 관련법에 의해 적용되는 일반원칙은 구매자의 위험부담 (caveat emptor) 또는 ‘let the buyer beware’ 이다. 주택을 구입할 때 구매자 입장에서는 그 주택이 판매자가 요구한 가격만큼의 충분한 가치가 있는가 스스로 확인하고 만족하여야 하는 부담감이 있다. 왜냐하면 만일 집이 구매자의 기대에 못 미치더라도 판매자에 대하여 법적인 상환청구를 하기가 좀처럼 쉽지 않기 때문이다.

그럼에도 불구하고 판매자에게는 여러 가지 분명한 책임이 있다. 주택의 거래금액이 워낙 크기 때문에 이 점을 가볍게 생각해서는 안된다. (1) 판매자는 법적절차를 취급하는 솔리시터 (또는 부동산 양도취급인)과 판매를 취급하는 부동산중개소 같은 전문판매 에이전트를 지명함으로써 항상 최선을 다하여 매각을 하여야 한다. 이런 전문가들은 어떤 잠재적인 함정을 피하면서 안전하게 매매가 완성되도록 도움을 준다. (2) 판매자는 구매자가 주택구입가격에 대하여 매력을 느낄 수 있도록 매매단계 초기에 올바른 가격을 확정해야 한다. (3) 나아가 부동산 판매가격에 무엇이 포함되고 무엇이 포함되지 않는지를 결정해야 한다. 이런 결정은 처음에는 보통 판매 에이전트의 상담을 받아서 내려진다. 그리고 바이어와 판매자를 각각 대표하는 솔리시터 간의 계약서 (또는 때로는 협상)에 따라 최종 결정된다.

부동산을 매매 시에 판매자는 솔리시터가 보내주는 질문서 (enquiry form)를 작성하면서 무엇이 판매가격에 포함되는지 확정한다. 이것은 집안에 있는 모든 품목을 포함하지 않는다. 법에서는 다음과 같이 구분한다. (1) 고정물 (fixtures) – 이는 카펫, 고정식 벽장, 부엌수납장 등 집안에 없어서는 안될 필수품을 말한다. (2) 부속물 (fittings) - 이는 매매계약 시에 판매가격에 포함되었거나 또는 집에 남겨 놓으면 포기하는 것으로 결정된 것이 아니라면 판매자가 이사 시에 가져갈 생활용품이나 설비를 말한다. 따라서 판매자가 특별한 생활용품(fitting)을 집안에 남겨 놓기로 약속하거나 판매가격에 포함되어 있다고 했다면, 판매자는 이를 거래의 일환으로서 반드시 지킬 의무가 있다. 만일 이 문제에 대하여 어떤 의구심이 든다면, 이는 양당사자 사이에 계약서를 완료하기 전에 각자의 솔리시터를 통해서 해결하여야 한다.

판매자는 자신이 그 주택을 구입한 이후에 어떤 중요한 변경이 있었다면 구매자의 솔리시터에게 이를 알려야 한다. 예를 들어, 증축을 했거나 방가로 하우스의 낮은 다락방을 2층으로 개조한 경우 반드시 건축허가 (planning permission)을 받았어야 한다. 만일 이런 행위를 사전 허가 없이 했다면 지방정부에 의해 원상회복 시키라는 강제명령을 받을 수도 있다. 만일 이런 내용을 고의로 감춘다면 비록 법적 대리인의 과실이 있다고 하더라도 이는 판매자의 책임이 될 것이다.

최근의 판례는 만일 판매자가 사실과 달리 이웃사람이 아주 좋은 사람이라고 말했다면 경우에 따라서 그 책임을 질 수도 있음을 시사한다. 만일 판매자가 사실관계를 왜곡하였다면 그로 인하여 구매자가 입은 손해에 대하여 계속하여 책임을 질 수도 있으므로 주택 판매 시에 주의를 기울여야 한다.

하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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[하재성의 금융산책 56] 영국에서의 주택 구입 절차

다른 재화나 서비스를 구입하는 것과 비교하면 주택구입 절차는 더 복잡하고 더 많은 시간을 필요로 한다. 이는 거래금액이 크고 그 행위가 구매자에게 미치는 영향력이 길기 때문이다. 가게에서 물건을 거래할 때는 보통 판매자와 구매자만 존재하고 경우에 따라 금융회사나 신용카드회사가 개입하게 된다. 그러나 주택거래에서는 거의 모든 경우에 매매당사자 이외에 3~4명의 전문가가 더 개입하게 되고 이들 모두가 중요한 역할을 수행하여야 한다.

주택 매매과정을 단계별로 간략히 정리하면 다음과 같다.

1. 예산 수립

잠재고객은 우선 자신의 예산에 대해서 가장 먼저 생각을 해야 한다. 수입, 저축 그리고 투자금 같은 개인적 금융자원을 포괄적으로 따져본 후 금융기관에서 모기지를 이용하여 얼마나 조달할 것인가를 결정해야 한다. 실제로 많은 사람들이 처음 집을 본 후 곧바로 자신들이 본 그 주택을 살 수 없다는 것을 알고는 실망하는 경우가 많다. 모든 대출업자는 대출과정 초기부터 실제적으로 조언을 할 준비가 되어 있다. 어떤 대출회사는 대출 신청 초기에 비록 그것이 개인의 조건에 따라 변경될 수 있거나 일정 기간 동안만 유효하다는 전제를 가지고 있더라도, 차입자가 얼마나 빌릴 수 있는지를 알려주는 모기지 승인 확인서를 제공하는 경우도 있다. 모기지 대출업자 이외에도 부동산업체, 브로커, 모기지 조언자 mortgage advisers, 금융조언자 financial advisers 등 많은 전문가가 이에 대해 안내를 하고 있다. 어떤 대출회사에는 모기지부서가 별도로 있거나 상담업무를 연결해주는 서비스도 제공하고 있다.

2. House-hunting

일단 구매자가 구매 가격대에 대해 생각을 확정하면 주택 찾기 house-hunting 과정이 시작된다. 주택에 대한 자세한 정보는 판매 에이전트나 신문을 통해서 또는 개인적 밥업으로 취득한다. (스코틀란드에서는 솔리시터가 판매 에이전트로서의 역할도 수행한다.)

이 때 구매자는 다음 사항의 일부나 전부를 고려할 것이다. 근무처까지 근접성, 학교나 편의시설까지의 근접성, 연결도로나 대중교통수단까지의 접근성, 개인적인 선호도 (친구나 친척 집에 가까운가 또는 도시나 시골지역 등) 등등. 만일 선택한 주택에 대해서 정확한 감이 오지 않는다면 잠재적으로 대안이 될 수 있는 지역을 방문하여 비교하는 것도 유용한 방법이다. 이 과정을 통해 구매자는 시장에 있는 다른 부동산에 대하여도 아이디어를 가질 수 있고, 그 지역에 붙어 있는 안내문에서 판매 에이전트의 이름을 확인할 수도 있다.

3. 주택 직접 방문 Viewing

거래주택의 방문예약은 보통 판매 에이전트를 통해서 한다. 직거래인 경우는 매도자와 직접 연락하여 방문날자를 정한다. 이 과정을 통하여 구매자는 구입희망 주택의 후보명단을 만들고 어느 주택에 대하여 구매의사를 밝힐 것인지 결정하게 된다. 만일 인터넷으로 매매나 임대를 직거래하는 경우, 상대방이 연락전화번호 없이 이메일 주소를 주고, 고객이 이메일로 연락을 하면 급한 일이 있어서 외국에 있는데 계약금을 송금해 주어야 집을 보여 주거나 만날 약속을 확정하겠다고 유인하여 돈을 편취하는 경우도 있으니 조심하여야 한다.

4. Mortgage adviser 상담

만일 이 단계까지도 모기지 어드바이저와 상담을 하지 않았다면 즉시 상담을 받아야 한다. 상담 시에 얼마를 빌릴 수 있는지, 부족한 예산과 수수료 등을 지급하기 위해서 필요한 금액이 얼마인지를 산정한 후에 모기지대출을 신청한다.

모기지 대출 신청 시에 대출업자는 기본적으로 2가지 면에 초점을 맞추어 대출신청을 검토한다. (1) 이자를 치를 수 있는 차입자의 능력 : 수입과 지출 그리고 과거의 기록에 기초해서 차입이자를 치를 능력이 있는지 판단 (2) 모기지 대출에 대한 담보로서의 해당 주택의 적합성. 이 중 후자의 측면에서 모든 대출업자는 주택 감정이 수행되어야 한다고 주장하는데, 만일 모기지 오퍼가 있었다고 하더라도 감정평가사의 감정결과에 따라 모기지 대출조건이 변경될 수 있다. 이 단계에서 2가지 일이 병행된다. 하나는 판매자와 가격을 협상하는 것이고 다른 하나는 모기지 대출이 진행되는 것이다.

5. 솔리시터나 conveyancer 지명

위단계에서 언급한 일들이 진행 중일 때 구매자는 반드시 솔리시터나 부동산양도취급인 conveyancer 을 지명하여야 한다. 대부분의 대출업자는 고객이 원할 경우 그들이 알고 있는 평판 있는 전문가를 소개해 준다. 스코틀란드에서는 구매자가 오퍼를 할 준비가 되어 있지도 않은데 부주의하게 법적인 구매행위를 할 수도 있기 때문에 초기단계에서 법률조언을 받는 것이 아주 중요하다.

하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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