Robert의 알면 돈되는 케이스 해설 3
발견물의 권리
“E는 개스회사에 99년간 땅을 리스로 빌려 줬다. 그런데 이 가스회사가 공사 중에 땅 밑에 묻혀있던 선사시대의 배를 발견했다.“
이런 경우, 가격을 매길 수 없을 정도의 이 선사시대 배는 과연 누구의 소유일까?
지상이나 지하에서 발견된 물건의 소유권을 주장할 수 있는 사람들은 많다. 그 물건의 원래 소유자로 부터, 발견한 사람, 그 토지를 직접 점유하고 있는 사람(거주자), 토지 소유주, 또는 발견자의 고용주등 많이 있을 것이다.
이런 경우에, 영국의 판례는 물건의 원래 소유자에게 어느 누구보다 우선권을 부여한다. 그런데, 만약 물건의 원래 소유자를 찾지 못하는 경우에는,그 물건을 어디에서 발견했느냐에 따라 그 물건의 소유자가 달라진다.
우선, 위의 케이스에서 처럼, 지하 발견물은 토지의 소유자에게 소유권이 귀속된다. 심지어 그 물건의 존재를 몰랐거나, 토지에 대한 이용의사가 없었어도 결과는 달라지지 않는다.
그리고 지상 발견물은 일반적으로 주운 사람에게, 그 물건의 원 주인을 제외한 모든 사람에 대해 우선하는 소유권을 인정한다. 하지만, 물건 발견 이전에 토지 소유자가 토지 이용과 발견물에 대한 통제의사를 표시한 때에는 토지 소유자가 발견자에 우선하여 소유권을 취득한다.
법원은 원 주인이 잃어버린 물건에 대한 소유권을 주장할 때만 그에게 최우선적으로 소유권을 인정하는데, 다음과 같은 원칙들이 있다.
우선, 그 물건이 버려졌거나, 잃어버려서 발견자의 직접 지배하에 들어간 경우에만, 발견자에게 소유권을 인정한다. 하지만, 발견자에게 부정직한 의도가 있었거나, 무단침입한 경우에는 매우 제한적인 권리만 부여한다. 그리고 점유자에게는, 원 주인이나 원주인으로 부터 권리를 양수받은 사람 또는 우월한 권리를 입증할 수 있는 사람을 제외한, 기타 다른 사람에 대해서만 대항할 수 있는 권리를 인정한다.
흔히, 사업장에서 사전합의 없이, 피고용자가 고용된 일을 하다가 지상에서 발견한 물건은, 발견자가 아니라 그 일을 시킨 고용주가 소유권을 취득한다.
그리고 빌딩의 점유자는, 물건이 발견되기 이전에 그 빌딩과 그 빌딩 안에 있는 물건들에 대해 지배권을 행사한다는 것을 명확히 했을 때에만 발견자보다 우월한 권리를 취득한다.
보물인 경우
발견물이 보물(금 또는 은등의 귀금속이 10%이상 포함된, 최소한 300년 이상된 유물)인 경우에는 소유권은 왕실에 귀속된다. 이런 보물을 발견하면 2주 이내에 검시관에 신고하여야 하고, 검시관은 조사를 통해 보물인지 아닌지를 판정하게 된다. 보물이면 보물평가위원회의 감정에 따라 박물관에 팔게 되는데, 박물관에서 구입의사가 없거나 구입할 수가 없으면, 발견자가 보유하게 된다.
영국 판례들은 대체적으로 지주를 우대하는 측면이 있는데, 건물 또는 토지의 소유주나 점유주는 습득물에 대한 신고 안내문을 게시할 필요가 있고, 금속탐지기로 귀금속을 찾는 사람들은 이런 법적인 제약을 피하기 위해, 작업전에 미리 토지 소유자와 발견물의 이득 분배에 대해 명확히 합의를 해 둘 필요가 있다.
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2011년 3월 16일 수요일
[김동성의 알면 돈되는 케이스] 토지(건물)상의 부착물의 소유권 이전
Robert의 알면 돈되는 케이스 해설 2
토지(건물)상의 부착물의 소유권 이전
음성인식(Voice Recognition)기술의 발달로 웬만한 전자기기들은 말로 조작할 수 있고, 요즈음 휴대폰이나 내비게이션 기기들은 손댈 필요없이 말로 조작할 수 있어서 안전운전에도 많은 도움이 된다.
법률적인 의무와 권리를 발생시키는 법률행위를 함에 있어서 청약과 승락등의 의사표시들은 잘 기록되어야 한다. 그래야 나중에 서로의 주장이 달라서 생기는 분쟁을 줄일 수 있고, 최악의 경우 소송이 생겨도 유리할 수 있기 때문이다. 하지만, 아무리 음성인식기술이 발달한다해도, 모든 상황을 문서로 정리하거나, 재생하거나, 검증하는 데는 시간이나 문서의 양 때문에 한계가 있을 수 밖에 없다. 여기에 일반적인 상식의 최소한이라는 법의 존재이유가 있는 것이다.
흔히 부동산 거래에서, 토지나 건물에 부착되어 있는 물건들이 어디까지가 Buyer에게 이전되고, 어느 물건들이 Seller에게 남겨지는 지가 분쟁거리가 되곤 한다.
“B는 모게지 미납으로 TSB 은행에 집이 압류되었다. 그런데, 마루에 붙어 있는 카펫과, 조명등, 가스벽난로, 커튼과 블라인드, 비누받침대와 샤워헤드가 누구 소유인지에 대해서 분쟁이 생겼다. B는 이런 물건들은 모게지와 상관없이 본인이 철거해 가지고 갈 것이므로 자기 소유라고 하고, 은행은 집에 포함되는 물건들이므로 당연히 은행소유라는 것이었다.”
이런 경우, 과연 법원은 누구의 손을 들어 줄까?
영국의 부동산법에 따르면, 토지의 부착물은 부착방법과 부착정도 그리고 부착목적에 따라 Fixture와 Fitting으로 나뉘어 진다.
즉, 토지에 견고하게 부착되어 일체화 되었고, 그 토지의 효용을 증가시킬 목적으로 부착된 물건은 일반적으로 Fixture로 분류되며, 이 Fixture의 소유권 또한 토지의 소유권과 운명을 같이 한다.
반면에, 토지에 부착된 정도가 약하여 토지와 별개로 독립적으로 존재하고, 독립적으로 효용가치가 있는 물건들은 Fitting이라고 하며, 토지 소유권과 별개로 처리되고, 토지의 소유권이 다른 사람에게 이전되어도, 그 물건의 소유권은 토지매입자에게 자동으로 이전되지는 않는다.
요사이 우리 한국 사람들이 영국사람 집에 세들어 살면서, 카펫을 나무 플로어로 바꾸고, 어떤 집은 언더 플로어 히팅까지 설치하는 경우가 종종 있다. 이때, 과연 이런 나무 플로어와 언더 플로어 히팅을 나중에 임차기간이 만료되었을 때 세입자가 떼어 갈 수 있을까?
원칙만 이야기하자면, 보통의 나무 플로어와 언더 플로어 히팅은 이미 집과 일체화 되었고, 집의 효용을 높이기 위해 부착된 것으로 Fixture로 해석되고, 따라서 집의 소유자인 랜드로드의 소유가 될 것이다.
물론, 이 부착물의 소유권 이전과 관련하여 마루나 언더플로어 히팅의 댓가나 공사비 지불여부는 전혀 다른 문제로, 우선적으로 Tenancy Agreement의 내용에 따라 다를 수 있다. 임대차 계약에 명확하게 규정이 있고, 그 규정 내용이 강행법규에 위반되지 않으면, 그 합의 내용에 따라 처리하면 될 것이다. 또, 집주인의 허락없이는 현 상태를 조금도 바꿀 수 없도록 규정되어 있는 경우에는 나무 마루와 난방까지 다 뜯어 내고 원상복구까지 해야 할 수도 있다.
따라서 항상 계약을 맺을 때는 여러가지 상황을 가정하고 임대인과 임차인의 권리와 의무등을 협의해서 적절한 내용을 넣으면 좋겠고, 더구나 어떤 공사든 공사를 하기 전에는 꼭 계약서를 먼저 확인해봐야 한다.
그런데, 변호사의 조력없이 임대인과 임차인이 직접 간단하게 계약서를 만들어서 계약을 한 경우들이 종종 있는데, 이런 경우에는 대부분 이런 상황에 대한 내용들이 빠지게 되고, 나중에 분쟁이 일어나면 이런 때에 법률적인 해석이 필요하게 된다.
위의 B 경우는 영국 부동산법의 부착물 소유권 판별에 관한 유명한 케이스인데, 은행은 법원에 상기 물건들이 모게지를 제공한 은행 소유라는 것을 확인해 달라는 청구 소송을 냈다. 이에 대해 법원은 상기 물건들이 이미 토지에 견고하게 부착되었고, 일체로서 효용을 드러내고 있으므로 이는 Fixtures로서 토지 소유권과 운명을 같이 하고, 따라서, 이 물건들에 대한 소유권도 토지 소유권을 확보한 은행에 있다고 판결하였다.
만약, 가족 중에 어린아이나 노부모나 환자가 있어서 꼭 필요한 경우라든지, 불가피하게 부착물 공사를 해야 하는 경우에는, 일단, 임대차 계약내용이나, 모게지, 보험등의 서류등을 먼저 확인해봐야 한다. 그래도 확실하지 않으면, 변호사의 조력을 구하는 게 좋지만, 여의치 않을 경우에는 최소한 랜드로드와 협의하여 계약기간 종료 후에 집을 내줄 때에 그 부착물의 소유권, 부착물의 댓가 지불 또는 공사비 보전방법 등에 대해 어떻게 처리할 지라도 미리 정해 두는 것이 좋다.
사전에 조금만 신경쓰면 몇 푼 안들이고 해결할 수 있는 것을, 나중에 의견이 달라서 소송까지 가면 비용이 많이 들게 된다. 더구나 서로 합의가 안되어서 그냥 쓰면 재산가치도 높아 질 부착물을 애써 뜯어 내느라 부착물과 집도 망가지고, 원상복구까지 하느라, 철거비와 원상복구비까지 지불하는 낭비는 없어야 하겠다.
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흔히 부동산 거래에서, 토지나 건물에 부착되어 있는 물건들이 어디까지가 Buyer에게 이전되고, 어느 물건들이 Seller에게 남겨지는 지가 분쟁거리가 되곤 한다.
“B는 모게지 미납으로 TSB 은행에 집이 압류되었다. 그런데, 마루에 붙어 있는 카펫과, 조명등, 가스벽난로, 커튼과 블라인드, 비누받침대와 샤워헤드가 누구 소유인지에 대해서 분쟁이 생겼다. B는 이런 물건들은 모게지와 상관없이 본인이 철거해 가지고 갈 것이므로 자기 소유라고 하고, 은행은 집에 포함되는 물건들이므로 당연히 은행소유라는 것이었다.”
이런 경우, 과연 법원은 누구의 손을 들어 줄까?
영국의 부동산법에 따르면, 토지의 부착물은 부착방법과 부착정도 그리고 부착목적에 따라 Fixture와 Fitting으로 나뉘어 진다.
즉, 토지에 견고하게 부착되어 일체화 되었고, 그 토지의 효용을 증가시킬 목적으로 부착된 물건은 일반적으로 Fixture로 분류되며, 이 Fixture의 소유권 또한 토지의 소유권과 운명을 같이 한다.
반면에, 토지에 부착된 정도가 약하여 토지와 별개로 독립적으로 존재하고, 독립적으로 효용가치가 있는 물건들은 Fitting이라고 하며, 토지 소유권과 별개로 처리되고, 토지의 소유권이 다른 사람에게 이전되어도, 그 물건의 소유권은 토지매입자에게 자동으로 이전되지는 않는다.
요사이 우리 한국 사람들이 영국사람 집에 세들어 살면서, 카펫을 나무 플로어로 바꾸고, 어떤 집은 언더 플로어 히팅까지 설치하는 경우가 종종 있다. 이때, 과연 이런 나무 플로어와 언더 플로어 히팅을 나중에 임차기간이 만료되었을 때 세입자가 떼어 갈 수 있을까?
원칙만 이야기하자면, 보통의 나무 플로어와 언더 플로어 히팅은 이미 집과 일체화 되었고, 집의 효용을 높이기 위해 부착된 것으로 Fixture로 해석되고, 따라서 집의 소유자인 랜드로드의 소유가 될 것이다.
물론, 이 부착물의 소유권 이전과 관련하여 마루나 언더플로어 히팅의 댓가나 공사비 지불여부는 전혀 다른 문제로, 우선적으로 Tenancy Agreement의 내용에 따라 다를 수 있다. 임대차 계약에 명확하게 규정이 있고, 그 규정 내용이 강행법규에 위반되지 않으면, 그 합의 내용에 따라 처리하면 될 것이다. 또, 집주인의 허락없이는 현 상태를 조금도 바꿀 수 없도록 규정되어 있는 경우에는 나무 마루와 난방까지 다 뜯어 내고 원상복구까지 해야 할 수도 있다.
따라서 항상 계약을 맺을 때는 여러가지 상황을 가정하고 임대인과 임차인의 권리와 의무등을 협의해서 적절한 내용을 넣으면 좋겠고, 더구나 어떤 공사든 공사를 하기 전에는 꼭 계약서를 먼저 확인해봐야 한다.
그런데, 변호사의 조력없이 임대인과 임차인이 직접 간단하게 계약서를 만들어서 계약을 한 경우들이 종종 있는데, 이런 경우에는 대부분 이런 상황에 대한 내용들이 빠지게 되고, 나중에 분쟁이 일어나면 이런 때에 법률적인 해석이 필요하게 된다.
위의 B 경우는 영국 부동산법의 부착물 소유권 판별에 관한 유명한 케이스인데, 은행은 법원에 상기 물건들이 모게지를 제공한 은행 소유라는 것을 확인해 달라는 청구 소송을 냈다. 이에 대해 법원은 상기 물건들이 이미 토지에 견고하게 부착되었고, 일체로서 효용을 드러내고 있으므로 이는 Fixtures로서 토지 소유권과 운명을 같이 하고, 따라서, 이 물건들에 대한 소유권도 토지 소유권을 확보한 은행에 있다고 판결하였다.
만약, 가족 중에 어린아이나 노부모나 환자가 있어서 꼭 필요한 경우라든지, 불가피하게 부착물 공사를 해야 하는 경우에는, 일단, 임대차 계약내용이나, 모게지, 보험등의 서류등을 먼저 확인해봐야 한다. 그래도 확실하지 않으면, 변호사의 조력을 구하는 게 좋지만, 여의치 않을 경우에는 최소한 랜드로드와 협의하여 계약기간 종료 후에 집을 내줄 때에 그 부착물의 소유권, 부착물의 댓가 지불 또는 공사비 보전방법 등에 대해 어떻게 처리할 지라도 미리 정해 두는 것이 좋다.
사전에 조금만 신경쓰면 몇 푼 안들이고 해결할 수 있는 것을, 나중에 의견이 달라서 소송까지 가면 비용이 많이 들게 된다. 더구나 서로 합의가 안되어서 그냥 쓰면 재산가치도 높아 질 부착물을 애써 뜯어 내느라 부착물과 집도 망가지고, 원상복구까지 하느라, 철거비와 원상복구비까지 지불하는 낭비는 없어야 하겠다.
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[김동성의 알면 돈되는 케이스] Joint Tenancy와Tenancy in Common
Robert의 돈되는 케이스 해설 1
Joint Tenancy와Tenancy in Common
‘K 부부는 가족들 집으로 주택을 구입했다. 그 몇 년 후에 부인이 변호사를 만나서 이혼 및 재산 분할에 대해 상담을 한 후, 재산분할 신청서에 서명을 하고 그 다음 날 남편에게 우송했다. 공교롭게도 남편은 그 즈음에 심장마비에 걸려서 병원에 입원했는데, 그 바람에 그 서신을 읽지 못했고, 부인이 다시 그 서신을 집어서 찢어 버렸다. 그 얼마 후에 남편이 죽자, 남편의 상속인들이 재산의 지분분할청구 소송을 냈다.’
영국에서의 재산 소유형태에는 두가지가 있다.
하나는 재산 전체를 공동으로 소유하는 조인트 테넌시(Joint Tenancy)와 재산을 지분으로 공유하는 테넌시 인 커먼(Tenancy in Common)이다.
조인트 테넌시의 여러 특질중 특기할 만한 사항은, 공유자중 한 사람이 죽으면 남은 사람에게 재산권이 자동으로 이전되는, 서바이벌쉽(Survivorship)이다.
즉, 조인트 테넌시로 남편과 부인이 공동 소유하던 집은, 부부중 한 사람이 죽으면, 남은 사람에게 죽은 사람의 지분이 자동으로 이전되는 반면, 테넌시 인 커먼으로 공유하면, 죽은 사람의 지분은 유언이나 상속법에 따라 이전된다.
요사이 대부분의 부부들이 모게지를 이용해서 집을 사는데, 이 때 대부분 소득 보장용 보험을 부보하게 된다. 이런 경우에 특히 조인트 테넌시가 유리할 수 있다. 물론 짝을 잃는다는 슬픈 사실을 전제로 재산의 소유형태를 논의하기가 쉽지 않겠지만, 현실적으로 남은 가족들을 위해서 일부러도 보험을 드는 걸 감안하면, 사망과 동시에 보험금으로 모게지 잔액을 다 갚아 주고, 더구나 집 소유권의 전체를 남은 부인(대부분 남자가 먼저 사망한다고 추정할 때)에게 보험료나 모게지나 상속세의 부담없이 오롯이 넘겨 준다는 것은, 남편을 잃은 그 어려운 상황을 감안하면, 큰 혜택임에 틀립없다.
물론, 재산권 행사 측면에서는, 조인트 테넌시인 경우는 공동소유자가 함께 재산권을 행사하여야 하므로 행사에 제약이 따르고, 테넌시 인 커먼인 경우에는 지분 소유자가 각자의 지분을 처분하거나, 자기 지분권을 각자의 의사에 따라 행사할 수 있어 조인트 테넌시보다 더 자유롭다.
위의 K부부의 케이스는 영국 재산법의 공동명의부분의 유명한 케이스인데, 하이코트의 챈슬리 디비전은 재산법의 규정에 따라 남편이 청구서신을 읽지 못했고, 부인이 다시 수거해서 찢어 버렸어도, 재산분할이 유효하게 성립되었으므로 지분권을 인정한다고 판결했다.
따라서, 가만히 있었으면 집 전체를 차지했을 텐데, 재산분할을 청구하는 바람에 법원이 그 분할의사를 존중했는지(?) 분할되었음을 인정한 것이다.
영국에서 집을 사게 되면, 변호사가 명의를 어떻게 할 거냐고 물어 보는데, 이 때, 단순 주거로 보유할 계획이면 차후의 혜택을 생각해서 조인트 테넌시로 하는게 좋고, 각자의 지분권을 행사해서 활용할 계획이면 테넌시 인 커먼으로 하겠다고 하는 것이 좋겠다.
자칫, 주택구입시 소유형태를 잘못 지정해 놓으면, 나중에 각종 세금과 모게지, 보험에서, 크게는 집 값의 반 이상이 될만큼, 한 순간의 정보부재나 신경을 안쓴 결과로는 너무 큰 손실을 보게되므로, 주택을 구입할 때 꼭 유의할 일이다.
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‘K 부부는 가족들 집으로 주택을 구입했다. 그 몇 년 후에 부인이 변호사를 만나서 이혼 및 재산 분할에 대해 상담을 한 후, 재산분할 신청서에 서명을 하고 그 다음 날 남편에게 우송했다. 공교롭게도 남편은 그 즈음에 심장마비에 걸려서 병원에 입원했는데, 그 바람에 그 서신을 읽지 못했고, 부인이 다시 그 서신을 집어서 찢어 버렸다. 그 얼마 후에 남편이 죽자, 남편의 상속인들이 재산의 지분분할청구 소송을 냈다.’
영국에서의 재산 소유형태에는 두가지가 있다.
하나는 재산 전체를 공동으로 소유하는 조인트 테넌시(Joint Tenancy)와 재산을 지분으로 공유하는 테넌시 인 커먼(Tenancy in Common)이다.
조인트 테넌시의 여러 특질중 특기할 만한 사항은, 공유자중 한 사람이 죽으면 남은 사람에게 재산권이 자동으로 이전되는, 서바이벌쉽(Survivorship)이다.
즉, 조인트 테넌시로 남편과 부인이 공동 소유하던 집은, 부부중 한 사람이 죽으면, 남은 사람에게 죽은 사람의 지분이 자동으로 이전되는 반면, 테넌시 인 커먼으로 공유하면, 죽은 사람의 지분은 유언이나 상속법에 따라 이전된다.
요사이 대부분의 부부들이 모게지를 이용해서 집을 사는데, 이 때 대부분 소득 보장용 보험을 부보하게 된다. 이런 경우에 특히 조인트 테넌시가 유리할 수 있다. 물론 짝을 잃는다는 슬픈 사실을 전제로 재산의 소유형태를 논의하기가 쉽지 않겠지만, 현실적으로 남은 가족들을 위해서 일부러도 보험을 드는 걸 감안하면, 사망과 동시에 보험금으로 모게지 잔액을 다 갚아 주고, 더구나 집 소유권의 전체를 남은 부인(대부분 남자가 먼저 사망한다고 추정할 때)에게 보험료나 모게지나 상속세의 부담없이 오롯이 넘겨 준다는 것은, 남편을 잃은 그 어려운 상황을 감안하면, 큰 혜택임에 틀립없다.
물론, 재산권 행사 측면에서는, 조인트 테넌시인 경우는 공동소유자가 함께 재산권을 행사하여야 하므로 행사에 제약이 따르고, 테넌시 인 커먼인 경우에는 지분 소유자가 각자의 지분을 처분하거나, 자기 지분권을 각자의 의사에 따라 행사할 수 있어 조인트 테넌시보다 더 자유롭다.
위의 K부부의 케이스는 영국 재산법의 공동명의부분의 유명한 케이스인데, 하이코트의 챈슬리 디비전은 재산법의 규정에 따라 남편이 청구서신을 읽지 못했고, 부인이 다시 수거해서 찢어 버렸어도, 재산분할이 유효하게 성립되었으므로 지분권을 인정한다고 판결했다.
따라서, 가만히 있었으면 집 전체를 차지했을 텐데, 재산분할을 청구하는 바람에 법원이 그 분할의사를 존중했는지(?) 분할되었음을 인정한 것이다.
영국에서 집을 사게 되면, 변호사가 명의를 어떻게 할 거냐고 물어 보는데, 이 때, 단순 주거로 보유할 계획이면 차후의 혜택을 생각해서 조인트 테넌시로 하는게 좋고, 각자의 지분권을 행사해서 활용할 계획이면 테넌시 인 커먼으로 하겠다고 하는 것이 좋겠다.
자칫, 주택구입시 소유형태를 잘못 지정해 놓으면, 나중에 각종 세금과 모게지, 보험에서, 크게는 집 값의 반 이상이 될만큼, 한 순간의 정보부재나 신경을 안쓴 결과로는 너무 큰 손실을 보게되므로, 주택을 구입할 때 꼭 유의할 일이다.
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