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2011년 7월 5일 화요일

< Robert의 알면 돈되는 케이스 해설 8> Lease 3 - Commercial Lease 2

“K는 Retail Shop을 하기 위해 건물의 지상층 일부의 리스를 수년 전에 양수했다. 그런데, 같은 장소에 레스토랑을 내고 싶은데, 가능한가를 물어 왔다.”
리스계약에서 개런토(guarantor) 또는 슈어티(surety)는 테넌트가 렌트를 못내거나 테넌시 계약을 어겼을 때, 그 손해를 랜드로드에게 직접 배상하기로 한 보증인을 말한다. 목적부동산의 법률적 설명은 그 부동산이 법률적인 부동산 거래에서 어떻게 인식되느냐로 나타난다. 이러한 설명은 디드(Deed)나 모게지(Mortgage) 또는 다른 매매문서나 카운티 기록원, 등기소, 세금평가사 또는 다른 비슷한 공무원들의기록을 통해서 나타난다.
부동산 용어에서, 부착물(fixture)은 부동산에 충분하게 부착되어 있어서, 옮기거나 떼어 내면 그 부동산에 해를 가하게 될 물건을 말한다. 부착물의 예로는 수납장, 싱크대, 변기, 벽과 벽사이의 고정된 카펫등이다.
동산(Chattels)은 이동 가능한 개인 소유물을 말하는데, 한 장소에서 다른 장소로 이동할 수 있다는 의미에서 부동산과 구별된다. 동산의 예로는 커튼이나 블라인드, 마이크로 웨이브, 냉장고, 책상, 컴퓨터등이다. 리스 개선물이라 함은 리스목적물의 영구적인 개선을 위해 설치된 물건을 말한다.
이들은 고정자산으로 간주되며 임대기간에 걸쳐서 감가상각된다.
테넌트는 랜드로드가 허용한 목적으로만 임대목적물을 사용할 수 있다. “임대목적물의 허용 용도” 조항은 테넌트가 특정 형태의 비즈니스에만 종사하도록 제한한다. 위의 K의 케이스에서 처럼, 리스에 포함되지 않은 추가 용도로 임대목적물을 사용하려면, 테넌트는 랜드로드의 서면 승락을 받아야 한다.
자동갱신은, 테넌트나 랜드로드가 상대방에게 리스를 종료한다는 노티스를 주기 전까지, 리스가 합의된 기간동안(주간, 월간 또는 년간) 영구적으로 갱신되는 것을 말한다.

확정 종료일 (Fixed End Date)리스
종료일을 확정하는 리스로 랜드로드와 테넌트 양쪽에 리스 기간의 확실성을 부여한다. 이 리스의 장점은 당사자 누구도 구태여 리스 종료를 노티스할 필요없이, 리스가 확정된 날짜에 종료된다는 것이다.
이 확정종료일 리스에서는 랜드로드가 리스상에 변경 할 권리를 가지고 있거나, 테넌트가 동의가 있어야 렌트를 올리거나 다른 조건을 변경할 수 있다.
만약 테넌트가 종료일 이후에도 남아 있으면, 랜드로드는 (a) 렌트를 받고 종료전의 리스와 같은 조건으로 월간 리스를 계속하거나, (b) 새로운 리스를 서명하거나, (c) 테넌트를 내보낼 절차를 시작할 수 있다.

수 주/ 월/ 년(Fixed Number of Weeks / Months / Years) 리스
수 주/월/년 리스는 시작일과 지속될 수 주/월/년이 주어 진다.(예, 2011년 5월 1일에 시작하여 18개월 동안) 이 리스도 종료하기 위해 노티스를 줄 필요가 없고, 확정된 수의 주/월/년에 리스가 종료된다. 또한, 랜드로드가 리스상에 변경할 권리를 가지고 있거나, 테넌트의 동의가 있어야 렌트를 올리거나 다른 조건을 변경할 수 있는 점은 확정종료일 리스와 마찬가지이다.
확정기간의 종료일에, 랜드로드는 (a) 렌트를 받고 종료전의 리스와 같은 조건으로 주간/월간/년간의 리스를 계속하거나, (b) 새로운 리스를 서명하거나, (c) 테넌트를 내보낼 절차를 시작할 수 있다.

확정 종료일 (Fixed End Date)리스
정기리스(주간/월간/년간 자동연장 리스)는 한 당사자가 리스를 종료시킬 때까지 계속된다. 리스를 종료하려면, 랜드로드나 테넌트는 법령에 규정된대로 종료하겠다는 의사를 통지해야 한다. 보통 랜드로드는 법령에 규정된대로 적절한 노티스를 줌으로써 리스의 조건을 변경하거나 렌트를 올린다. 노티스 기간의 종료일에 테넌트가 이사가거나 랜드로드가 테넌트를 내보내는 절차를 시작할 수 있다.

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Lease 2 - Commercial Lease I

“S는 런던에 레스토랑을 운영하기 위해 리스를 협의 중인데 랜드로드가 리스기간을 5년으로 하자고 하는데, 어떻게 해야 하느냐고 물어 왔다.”
커머셜리스(Commercial Lease)는 랜드로드라고 불리는 임대인(Lessor)과 비즈니스 테넌트라고 불리는 임차인(Lessee) 사이에 맺어진 법적 구속력이 있는 부동산 사용에 관한 계약을 말한다. 이 리스로 테넌트는 일정기간동안 랜드로드에게렌트라고 불리는 금전을 지불하는 대신에, 특정의 부동산을 비즈니스나 상업행위를 위해서 일정기간 사용할 수 있는 권리를 얻게 된다. 리스는 또한, 추가적으로 리스기간동안에 발생되는 랜드로드와 테넌트의 권리와 의무에 관한 내용들을 규정한다. 커머셜 리스가 비즈니스를 위해 임차인이 공간을 빌리는데 사용되는데 반해, 레지던셜 리스는 가정집이나 개인적인 주거용 공간을 빌리는데 사용된다. 커머셜 리스는 전형적으로 비즈니스를 하는 사람들끼리 맺어진 계약으로 간주된다. 따라서, 커머셜 리스의 임차인들은 주거용 부동산의 임차인들보다 정부차원의 보호가 덜 주워진다. 왜냐하면, 계약 당사자들이 계약관계를 잘 아는 사업을 하는사람들이고, 그들 스스로가 리스조건들을 자신들에게 유리하도록 협의할 수 있다고 믿기 때문이다. 이러한 믿음에 걸맞게, 커머셜 리스의 계약 당사자들은 일반적으로 주거용 리스의 계약 당사자들보다 훨씬 강력한 구매력과 협상력을 갖고 있는 게 사실이다.

리스는 구두 계약만으로는 불충분하다.
영국은 국가 운용의 근간이 되는 헌법조차 법전으로 성문화되어 있지 않는 불문법국가이고, 심지어 계약조차도 꼭 서면으로 되지 않아도 청약과 승락 그리고 Consideration이 있으면 되는 대표적인 불문법 국가이다.
아무리 불문법 국가이지만, 이해가 상반되는 많은 분쟁을 구두계약만으로
사실관계를 확인해서 이해관계가 큰 재산권의 강제집행을 담보하기는 쉬운 일이 아니다. 분쟁이 생겼을 경우, 당연히 법원은 증거를 청취하고 어느 편의 이야기를 받아 들일 지를 결정해야 한다. 만약에 서면 계약이 있을 경우에는, 법원은 일반적으로, 심지어 탐탁치 않더라도, 서면계약의 계약조건들을 지지하게 된다.
어느 경우에는 토지나 토지상의 이해관계를 다루는 계약은 디드(Deed)라는 일정한 조건과 형식을 갖춘 서면계약으로 되어 있어야 집행력이 생긴다.
커머셜 리스는 일반적으로 다음 사항들을 다룬다.
-임대 목적물의 타입
-임대 목적물의 주소
-임대차기간과 임대차계약이 확정기간부 인지 정기적으로 갱신되는지
-임대료 금액, 지급시기 및 주기
-임대목적물에서 영위가능한 비즈니스 타입
-임대기간중 설치된 물건의 소유권
-임대료나 피해에 대한 보증금 규정
-리스 갱신 규정
-랜드로드의 시설개선이나 계약초기의
임대료 면제 기간
-임차인의 시설개선
-임차인의 재임대 또는 서브레팅에 관한 규정
-계약 종료를 위한 노티스 규정
-보험에 관한 규정
물론, 계약당사자의 합의 하에 얼마든지 다른 규정들도 포함할 수 있으나, 어느 계약이나 마찬가지이듯 강행법규나 일반적인 사회상규에 위배되면 안된다. 또한, 부동산 리스계약의 준거법과 관할 법원은 랜드로드와 테넌트가 살고 있는 지역과 관계없이 그 부동산이 위치한 지역의 준거법과 관할법원이 된다.
위의 S의 케이스에서는 비용을 줄이기 위해, 기본적인 협의는 본인이 한다고해서, 우선 랜드로드와 위에 열거된 리스 조건에 대한 기본적인 협의를 하게 한 후, 랜드로드 측 변호사 디테일을 넘겨 받아, 목적 부동산에 대한 상황이나 조건, 권리관계, 제약조건등을 써치한 후, 계약조건들을 테넌트를 대신해서 랜드로드와 협의 한 후 리스 계약을 체결해 줬다.
영국인들과 비교하면 아직도 우리 한인들에게 익숙하지 않은 문화이다. 자칫, 변호사를 이것 저것 쓸데없이 복잡하게 따지고, 시간 낭비하고, 돈을 빼앗아 가는 사람 정도로 생각하는 분도 있는데, 바겐닝 파워나 협상력, 또는 언어에서 랜드로드에 열세일 때, 자기가 원하는 리스 조건들을 잘 생각해서 변호사를 통해 협상해나가면 변호사 비용의 몇 십배의 훨씬 좋은 리스 조건을 성취할 수도 있다.

Lease의 기본요소 1

Lease의 기본요소1 – 기간이 확정되어야 한다.
“L은 땅을 카운슬에 팔고, 도로에 편입되고 남는 자투리 땅을 도로가 확장될 때까지 다시 쓰기로 리스계약을 했다. 그 후에 이 자투리 땅을 카운슬에서 산 B가 L에게 땅을 돌려 달라고 노티스해서 소송이 발생했다.”
이런 경우 법원은 누구의 권리에 손을 들어 줄까? 리즈는 허여자가 가지고 있는 기간 안에서 일정 기간동안 토지에 대한 배타적 점유를 허락하는 것을 말한다. 즉, 리즈가 성립되려면 세가지 요소가 충족되어야 하는데, ‘배타적인 점유’, ‘확정된 기간’ 그리고 ‘허여자의 권리보다 짧은 기간’ 의 요소가 있어야 한다.

배타적 점유
배타적 점유는 랜드로드를 포함하여 다른 모든 사람들에 대해 목적부동산을 배타적으로 사용할 수 있는 권리를 말한다. 그러나, 어떤 사람이 어느 건물에서 비즈니스를 한다는 사실만으로 그가 리즈를 가졌다고 말할 수 없다. 왜냐하면, 리즈말고도 배타적인 점유없는 라이센스나 다른 권리일 수 있기 때문이다. 비록 배타적 점유가 임차인에게 그 부동산 이용에 관해 모든 사람들을 배제시킬 권리를 주지만, 리즈는 랜드로드가 특별한 경우에, 예를 들어 그 목적 부동산의 수리상태 점검을 위해서, 그 부동산에 들어갈 수 있는 권리를 유보하기도 한다.
하지만 임차인의 허락없이 자기가 편한대로 드나 들 수 있는 권리가 있다 하더라도 이러한 권리는 합리적인 시간에 합리적인 방법으로 행사되어져야 하고 임차인의 배타적 점유를 방해해서는 안된다.

확정된 기간
리즈에서 기간의 시작은 명확해야 한다. 보통 계약서에 언급이 없으면, 즉시 시작하는 것으로 간주된다. 단지 장래 리즈에 대한 합의만 있고, 언제 시작하는지 명확한 규정이나 추정할 만한 근거가 없으면 그 리스는 무효이다.
흔히 토지 소유주들은 장래 개발을 위해, 특정한 조건의 발생시 조기 종료되는 조항을 포함하여 확정기간 동안 리스를 허여한다.
예를 들어, 전쟁기간 동안, 전쟁이 일찍 종료되면 리스가 종료되도록 리스계약을 하거나, 약정 기간동안 특정 목적이외의 랜드로드의 노티스를 제한하는 임대차 계약도 가능하다.
하지만, 리스의 최장기간은 확정적이어야 하는데, 예들 들어 ‘S가 살아 있는 동안’이나 ‘M이 결혼할 때까지’ 처럼, 언제가 끝나는 시점인지 불명확하면 안된다. 따라서, 위의 L의 케이스는 ‘도로가 확장될 때까지’라는 확정되지 않은 기간은 리스가 갖춰야 하는 기본요건인 명확한 기간에 위배되어 이 리스계약은 무효이다.

허여자의 보유기간보다 짧은 기간
영구임대권의 소유자는 자기 부동산을 어느 기간의 리즈든 다시 허여할 수 있다. 영구임대권의 소유자가 임차인에게 9000년의 리스를 해도 막을 방법이 없다. 사실 99년 리스들은 흔하고, 999년 리즈들도, 덜 흔하지만 실제로 찾아 볼 수 있다.
하나의 부동산에 영구임대권은 하나 밖에 존재할 수 없지만, 일정기간의 리즈는 하나 이상 있을 수 있다.
또한 임차인은 리스한 부동산을 헤드리스 기간 이내로 서브테넌트에게 서브리스를 할 수 있고, 그 서브테넌트 또한, 서브리스한 부동산을 서브리스 기간 이내로 언더리스할 수도 있다.

비즈니스 계약전, 리스 권리 관계 확인
우리 한인 사회에서 흔히 보는 케이스 중에, 어느 건물에서 비즈니스를 하고 있다는 사실만을 보고, 그 비즈니스의 소유자가 모든 권리를 가지고 있는 것으로 생각하고 리즈의 권리관계 확인없이 비즈니스 계약부터 하는 경우가 있다. 비즈니스를 하고 있어도, 리스일 수도 있고, 서브리스일 수도 있고, 언더리스일 수도 있고, 심지어 라이센스일 수도 있다.
따라서, 비즈니스의 양, 수도 계약 이전에 반드시 리스에 대한 권리관계를 확인해야 한다. 거금을 투자한 사업을 리스문제로 포기해서야 되겠는가?

Robert Kim(金東成)
Senior Consultant

한국과 영국에서 법률공부를 한 후, 현재 소송 전문 로펌인 ‘엘리스 테일러’와 이민 전문 로펌인 ‘파라니 테일러’에서 한국관련 일을 하고 있다.
영국에서의 20년 가까운 여러가지의 사업을 경험을 바탕으로, 킹스톤 경찰서 자문위원, 영국 인권단체 트러스티, 평통 영국협의회 임원으로 지역사회와 한인사회를 위해 일하고 있다.
rkim@faranitaylor.com
robert.kim@ellistaylor.com
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* 궁금한 사항이나, 억울한 일이 있으신 분은 이메일로 문의 바랍니다.

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