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2011년 7월 5일 화요일

[하재성의 금융산책 56] 영국에서의 주택 구입 절차

다른 재화나 서비스를 구입하는 것과 비교하면 주택구입 절차는 더 복잡하고 더 많은 시간을 필요로 한다. 이는 거래금액이 크고 그 행위가 구매자에게 미치는 영향력이 길기 때문이다. 가게에서 물건을 거래할 때는 보통 판매자와 구매자만 존재하고 경우에 따라 금융회사나 신용카드회사가 개입하게 된다. 그러나 주택거래에서는 거의 모든 경우에 매매당사자 이외에 3~4명의 전문가가 더 개입하게 되고 이들 모두가 중요한 역할을 수행하여야 한다.

주택 매매과정을 단계별로 간략히 정리하면 다음과 같다.

1. 예산 수립

잠재고객은 우선 자신의 예산에 대해서 가장 먼저 생각을 해야 한다. 수입, 저축 그리고 투자금 같은 개인적 금융자원을 포괄적으로 따져본 후 금융기관에서 모기지를 이용하여 얼마나 조달할 것인가를 결정해야 한다. 실제로 많은 사람들이 처음 집을 본 후 곧바로 자신들이 본 그 주택을 살 수 없다는 것을 알고는 실망하는 경우가 많다. 모든 대출업자는 대출과정 초기부터 실제적으로 조언을 할 준비가 되어 있다. 어떤 대출회사는 대출 신청 초기에 비록 그것이 개인의 조건에 따라 변경될 수 있거나 일정 기간 동안만 유효하다는 전제를 가지고 있더라도, 차입자가 얼마나 빌릴 수 있는지를 알려주는 모기지 승인 확인서를 제공하는 경우도 있다. 모기지 대출업자 이외에도 부동산업체, 브로커, 모기지 조언자 mortgage advisers, 금융조언자 financial advisers 등 많은 전문가가 이에 대해 안내를 하고 있다. 어떤 대출회사에는 모기지부서가 별도로 있거나 상담업무를 연결해주는 서비스도 제공하고 있다.

2. House-hunting

일단 구매자가 구매 가격대에 대해 생각을 확정하면 주택 찾기 house-hunting 과정이 시작된다. 주택에 대한 자세한 정보는 판매 에이전트나 신문을 통해서 또는 개인적 밥업으로 취득한다. (스코틀란드에서는 솔리시터가 판매 에이전트로서의 역할도 수행한다.)

이 때 구매자는 다음 사항의 일부나 전부를 고려할 것이다. 근무처까지 근접성, 학교나 편의시설까지의 근접성, 연결도로나 대중교통수단까지의 접근성, 개인적인 선호도 (친구나 친척 집에 가까운가 또는 도시나 시골지역 등) 등등. 만일 선택한 주택에 대해서 정확한 감이 오지 않는다면 잠재적으로 대안이 될 수 있는 지역을 방문하여 비교하는 것도 유용한 방법이다. 이 과정을 통해 구매자는 시장에 있는 다른 부동산에 대하여도 아이디어를 가질 수 있고, 그 지역에 붙어 있는 안내문에서 판매 에이전트의 이름을 확인할 수도 있다.

3. 주택 직접 방문 Viewing

거래주택의 방문예약은 보통 판매 에이전트를 통해서 한다. 직거래인 경우는 매도자와 직접 연락하여 방문날자를 정한다. 이 과정을 통하여 구매자는 구입희망 주택의 후보명단을 만들고 어느 주택에 대하여 구매의사를 밝힐 것인지 결정하게 된다. 만일 인터넷으로 매매나 임대를 직거래하는 경우, 상대방이 연락전화번호 없이 이메일 주소를 주고, 고객이 이메일로 연락을 하면 급한 일이 있어서 외국에 있는데 계약금을 송금해 주어야 집을 보여 주거나 만날 약속을 확정하겠다고 유인하여 돈을 편취하는 경우도 있으니 조심하여야 한다.

4. Mortgage adviser 상담

만일 이 단계까지도 모기지 어드바이저와 상담을 하지 않았다면 즉시 상담을 받아야 한다. 상담 시에 얼마를 빌릴 수 있는지, 부족한 예산과 수수료 등을 지급하기 위해서 필요한 금액이 얼마인지를 산정한 후에 모기지대출을 신청한다.

모기지 대출 신청 시에 대출업자는 기본적으로 2가지 면에 초점을 맞추어 대출신청을 검토한다. (1) 이자를 치를 수 있는 차입자의 능력 : 수입과 지출 그리고 과거의 기록에 기초해서 차입이자를 치를 능력이 있는지 판단 (2) 모기지 대출에 대한 담보로서의 해당 주택의 적합성. 이 중 후자의 측면에서 모든 대출업자는 주택 감정이 수행되어야 한다고 주장하는데, 만일 모기지 오퍼가 있었다고 하더라도 감정평가사의 감정결과에 따라 모기지 대출조건이 변경될 수 있다. 이 단계에서 2가지 일이 병행된다. 하나는 판매자와 가격을 협상하는 것이고 다른 하나는 모기지 대출이 진행되는 것이다.

5. 솔리시터나 conveyancer 지명

위단계에서 언급한 일들이 진행 중일 때 구매자는 반드시 솔리시터나 부동산양도취급인 conveyancer 을 지명하여야 한다. 대부분의 대출업자는 고객이 원할 경우 그들이 알고 있는 평판 있는 전문가를 소개해 준다. 스코틀란드에서는 구매자가 오퍼를 할 준비가 되어 있지도 않은데 부주의하게 법적인 구매행위를 할 수도 있기 때문에 초기단계에서 법률조언을 받는 것이 아주 중요하다.

하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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[하재성의 금융산책 55] Top-up loan과 리모기지

Top-up loan과 리모기지

1. Top-up loan과 second mortgage

영국에서 살다 보면 어떤 방식으로든 집을 개량하게 될 경우가 생긴다. 여유자금이 없는 상태에서 현재 모기지 대출을 가지고 있는 주택을 개량하려고 할 때 자금조달을 어떻게 할 것인가 고민하게 된다. 이 때 가장 간단한 방법은 원래의 대출업자로부터 추가로 대출을 받는 것이다. 이 방식의 대출은 전화카드를 충전하는 것처럼 top-up loan이라고 한다. 모기지 계약서를 새로 작성할 필요 없이 현재 가지고 있는 모기지 계약서로서 대출이 간단히 이루어 질 수 있다. 만일 매달 이자만 내는interest only모기지를 가졌다면 주택의 시세 변화에 따라 대출여력이 결정될 것이다. 반면 원금과 이자를 동시에 상환하는repayment 모기지를 가지고 있다면 일정 기간 후 추가대출 여력이 생길 가능성이 많다. 추가대출을 할 때 대출업자는 주택의 순자산규모가 충분한지 분석할 것이다. 예를 들면 주택을 보수한 후 주택의 가치가 기존 대출과 추가대출을 합친 것보다 더 높아지는지 분석할 것이다. 추가모기지 대출은 모기지 업무에 관한 법률 (Mortgage Conduct of Business Rules :MCOB)에 의해 모기지 계약의 변경에 해당되므로 대출회사는 고객의 신청을 받은 후 모기지 계약의 변경내용을 고객에게 문서로서 상세히 알려주어야 한다.

주택 개량비용을 조달하는 다른 방법은 주택을 담보로 대출을 받는 것이다. 이를 2순위 모기지 (second mortgage)라고 한다.이는 원래의 대출업자가 아닌 다른 대출업자에게서 부동산을 담보로 대출을 받는 것을 말한다. 2번째 담보권자는 첫번째 담보권자 다음으로 우선권을 가진다. 만일 담보대출을 갚기 위해서 주택을 팔아야만 하는 경우가 생긴다면 1순위 담보권자가 먼저 대출금을 회수한 후, 남는 금액에서 2순위 담보권자가 자신의 대출금을 회수할 수 있다. 2순위 담보권자의 채권 미회수 위험도가 1순위 담보권자보다 높기 때문에 2순위 모기지의 이자율이 더 높은 경향이 있다. 언제 마지막으로 주택을 가치평가 했는가에 달려 있지만 2순위 모기지는 보통 부동산을 재평가한 후에 이루어진다.

2. 리모기지

차입자는 자신의 주택에서 리모기지(remortgage)를 받을 수 있다. 이는 기존의 모기지를 대체하기 위한 모기지 대출을 새로운 대출업자에게서 받는 것을 말한다. 리모기지는 정확하게 말하면 동일한 주택을 담보로 다른 대출업자에게서 새로 모기지 대출을 받아서 기존의 모기지를 갚는 대체대출 (replacement loan)이다. 같은 대출업자에게서 단순히 대출상품을 바꾸는 것은 리모기지라고 하지 않는다.

리모기지를 받는 이유는 다양하다. 매달 원리금 상환액을 줄이거나, 상환기간을 줄이거나, 대출금액을 증액하거나, 다른 채무를 합치기 위해서 일수도 있다. 대체로 리모기지는 새로운 대출업자의 대출조건이 더 좋을 때 (예를 들면 이자율이나 현금보상) 또는 차입자가 주택을 담보로 더 많은 대출을 받고 싶을 때 활용한다. 새로운 모기지 기간은 원래의 모기지 대출기간과 같은 수도 있고, 길어질 수도 있다. 만일 모기지 대출금액을 증액해 달라고 하면 대출업자는 그 주택의 순자산이 대출범위 안에 있는지 확인할 것이다. 순자산이 주택가치에 비해 너무 작다면 대출업자는 대출을 전혀 안하든지 대출 부대비용을 올리든지 아니면 똑 같은 금액을 대출하려 할 것이다. 리모기지의 가능성 여부는 개인의 환경에 따라 다르고 리모기지 과정상 비용이 많이 들수도 있으므로 전문가의 조언을 받는 것이 좋다.

하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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[오토칼럼 16] ‘자동차 브랜드, 이렇게 탄생했다’

아우디, 쉐보레, 피아트 등의 자동차 브랜드는 과연 어떻게 탄생되었을까? 오늘은 대표적인 자동차 브랜드의 탄생비화에 대해 알아보자.

아우디
우여곡절 끝에 얻은 이름이다. 1909년 아우구스트 호르히(August Horch)는 법적 다툼 끝에 A. 호르히 & 시헤 자동차 회사를 떠나 새로운 회사를 차리게 된다. 하지만 이미 자신의 이름으로 된 회사가 있기 때문에 그는 뭔가 새로운 이름을 찾아야하는 형편이었다.
이때 한 동료의 아들이 아이디어를 낸다. 호르히라는 성을 그대로 쓸 수 없다면 이것을 라틴어로 바꿔보자는 것이었다. 그 라틴어가 바로 ‘아우디’였다. 아우디는 1928년 DKW라는 회사와 합쳤다. 이후 아우토유니온이라는 이름으로 바뀌게 되는데 이 아우토유니온을 구성한 4개의 회사를 의미하는 네 개의 링이 바로 아우디를 상징하는 심볼인 것이다.

쉐보레
1878년 스위스에서 태어난 루이스 요세프 쉐보레(Louis Joseph Chevrolet)는 프랑스의 한 자동차 회사에서 일을 하다 큰 뜻을 품고 캐나다로 이민을 간다. 그리고 그는 다시 미국으로 건너가 자동차 레이서로 이름을 떨치기에 이른다.
그리고 GM의 회장직에서 물러난 윌리엄 듀란트와 함께 쉐보레라는 자동차 회사를 설립하게 된다. 하지만 윌리엄 듀란트와의 불화를 겪던 끝에 쉐보레는 회사를 떠나게 되고 윌리엄 듀란트는 결국 포드와 맞설 수 있는 유일한 인물로 평가받고 다시 GM으로 돌아가게 된다. 쉐보레와 함께 만든 자동차회사 역시 이 때 GM에 합병이 된다. 세월이 흐른 후, 쉐보레는 여러 곳을 전전하다 결국 자신이 만든 회사 기술자로 고용돼 힘든 말년을 보내다 쓸쓸히 죽어간다.

피아트
이태리 토리노의 갑부와 귀족들이 모여 만든 회사 피아트. Fabbrica Italiana Automobili Torino 즉, ‘토리노 이탈리아 자동차 공장’이라는 긴 명칭에서 앞글자만 따 만들었다.
이 피아트라는 회사를 이야기할 때 빠져서는 안되는 인물이 한 명 있다.
빈센쪼 란치아다. 피아트의 기술직으로 일하다 1906년 자신의 이름을 걸고 자동차 회사를 만들게 되는데, 기술자로 그리고 레이서로 그가 이뤄낸 많은 혁신적 기술력들은 한 때 란치아를 최고의 자동차 회사로까지 이르게 했다.
하지만 자금난을 견디다 못한 란치아는 결국 처음 출발했던 피아트로 인수 합병되기에 이른다.

오펠
아담 오펠에 의해 출발한 오펠은 사실 처음엔 재봉틀 만드는 회사였다. 1897년 자전거 제작 판매로 영역을 넓히기 직전 아담 오펠은 세상을 떠나게 된다.
그를 이어 회사를 새롭게 맡게 된 아들은 자전거 뿐 아니라 작은 자동차 회사까지 인수하며 사세를 확장해 나간다. 한동안 유럽에서 성공적인 자동차 회사로 자리했지만 경제난 여파로 결국 오펠은 1928년 미국의 GM으로 넘어가게 된다.

볼보
벤츠와 함께 안전한 차의 대명사로 알려진 볼보. 사실 이 볼보(Volvo)라는 이름은 의외로 단순하게 만들어졌다. 한 특수강 제조업체에서 일하던 구스타프 라르손과 아사르 가브리엘손은 의기투합해 자동차 회사를 만들게 되는데 이것이 스웨덴을 대표하는 자동차 회사 볼보의 탄생이었다. 볼보는 볼 베어링 이름에서 나온 라틴어로 ‘나는 굴러간다’는 뜻의 단어다.
이렇듯 자동차 회사 이름들은 의외로 단순하게 탄생의 배경을 갖고 있는 경우가 많다.

유로저널 이완 자동차전문기자
eurojournal20@eknews.net