1. 자격 고려 status considerations
대출업자는 모기지 대출 기간 내내 시종 일관 부채를 상환할 차입자의 능력을 확신해야 대출을 한다. 만일 신청자의 재정상태가 예상보다 좋지 않은 경우에는 다음과 같은 몇 가지 옵션을 고려하기도 한다.
(1) 월납부금을 줄이기 위해 모기지 기간을 더 길게 하도록 한다. (2) 신청자에게 더 저렴한 주택을 찾도록 권유한다. (3) 신청자가 주택 지분의 일부만 구입하고 일부의 지분에 대해서는 임대료를 내는 방법 shared ownership scheme을 고려할 수도 있다. (4) 대출신청을 모두 거절한다. 대출업자는 일반적으로 만일 신청자의 재정 상태를 보조할 확실한 증거가 없으면 장래의 재정전망 financial prospects 이 좋아질 것이라는 신청자의 주장에 의존하지 않는다.
2. 보증인 guarantors
어떤 사람의 신용점수는 좋으나 수입이 대출상환에 부적절할 때, 또는 월급이 적정 수준으로 오를 때까지 대출업자는 대출에 대한 보증인을 요청할 수도 있다.
보증이란 다른 사람의 빚을 갚기로 하는 사람의 서면 약속을 말하는데 추후에 약속이행을 강제할 수 있도록 반드시 서면으로 작성한다. 모기지 대출을 받을 때 신청자가 더 높은 비용을 지급하여 구입한 보험 또는 부수적인 보증금 collateral deposit 이 대출업자에게 추가적인 보증을 제공하는데 사용될 수 있듯이, 타인의 개인보증은 차입자의 자격을 보강하기 위하여 사용될 수 있다.
보증은 법적 구속력을 갖는 계약이고 legally binding contract, 보증인은 추후 불가피한 영향력 undue influence을 주장하면서 본인의 책임을 회피할 수 없으므로 보증을 서기 전에는 반드시 별도의 법률 조언을 받는 것이 좋다.
3. 비적격 차입자 non-status borrowers
아래와 같은 유형의 모기지 신청자는 그들이 처한 환경 때문에 주택담보대출 (모기지대출)이 매우 어렵다. (1) 배우 : 영화나 드라마 배우의 약 80%가 어떤 기간 (예를 들면 출연작품이 없을 경우) 동안에는 직업의 성격상 필연적으로 실업상태가 될 수밖에 없는 산업에 종사하고 있다. 일반적으로 이 직업은 드물게 훌륭한 역을 한 시기 sustained period 에만 보상이 크고 나머지 시기에는 소득이 없는 경우가 많다. (2) 프로 경력의 말기에 있는 축구선수 : 이 직업군은 비록 돈이 벌리는 분야임에는 틀림 없지만 보통 30대에 은퇴하게 되고, 은퇴 후에 자신의 경력을 활용하는 코치나 감독이 되기가 힘든 직업이다. (3) 초기 개인사업자 start-up self-employed person 또는 경력 3년 이내의 사업자 : 대출업자는 보통 과거 3년 동안의 회계보고서를 원한다. 향후 사업계획은 거의 고려를 안 한다. (4) 5년 전에 파산을 하고 그 후 면제 discharge 되었으나 유급직업 gainful employment 이 없는 사람 : 이런 사람은 스스로 문제를 만들었거나 아니면 불운했을 수도 있다. 그러나 이유야 어떻든 최근의 신용점수제도는 그들을 대출에 대해서 부정적 전망 bad prospect 을 내놓는다. (5) 과거 신용내력이 안 좋은 사람 a person with a bad credit history : 과거의 신용내력이 안 좋은 사람이 비자격 차입자라는 뜻은 아니지만 대출업자에게는 고위험군으로 분류된다는 것을 염두에 두어야 한다. 대출업자는 대출이 상환될 것이라는 가능성에 기반하여 대출을 결정하기 때문에 이를 반박할 증거가 없으면 대출이 거절될 것이다.
그렇다고 이런 유형의 차입자가 모기지 대출을 받을 수 없는 것은 아니다. 다음 주에는 이런 유형의 차입자에게 모기지 대출을 해주기 위하여 최근에 발달한 self-certification market에 대하여 설명하겠다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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2011년 2월 6일 일요일
정부 지원을 받는 주택구입의 유형
1. 카운슬하우스 매입 권리 Right to buy
1980년 이후 2년 이상 카운슬 하우스 거주하고 있거나 또는 주택구입권리 ‘Right to Buy'가 있는 공공기관의 주택에 거주하는 사람은 시세의 60% (flat는 70%)에 그 집을 살 권리를 가진다. 이 할인율은 임차인이 최대 30년까지 얼마나 살았는지에 (반드시 같은 집이 아니어도) 따라 차이가 있다.그리고 지역에 따라 할인율의 상한선과 최대한도액을 정해 놓은 곳도 있다. South-east 지역의 최대 할인액은 ￡38,000이고 London 지역의 최대할인액은 ￡16,000이다. 만일 이 혜택을 받고 구입한 집을 3년 이내에 팔면 할인받은 금액을 되돌려 주어야 한다. 3년이 경과한 후에는 자유로이 팔 수 있다.
스코틀란드에서는 2002년 9월 30일 이후 새로 카운슬 하우스의 임차인이 된 사람은 집가격의 22%-35%까지 할인 (거주 기간에 따라 차이) 받을 수 있으나, 할인 최대금액은 ￡15,000이다. 이 날자 이전에 거주를 시작한 사람은 상한액 없이 주택의 경우 60% (Flat은 70%)까지 할인을 받을 수 있다.
경우에 따라서 카운슬 하우스를 사기 위하여 모기지 대출을 받는 것이 일반주택에서 모기지 대출을 받는 것보다 더 어려울 수도 있다. 대출액이 큰 모기지 대출은 집 자체의 가치와 향후 재판매 가능성에 따라 대출 여부와 대출금액, 이자율 등이 적용된다. 예를 들어 만일 그 집이 카운슬 flats 구역에 있는 유일한 개인소유의 flat 이라면, 그것은 다른 구매자에게 매력적이지 않기 집이기 때문에 판매되기 어려울 수 있다. 그러나 만일 카운슬 하우스라도 좋은 지역에 있는 집이고 주변의 집들이 개인 소유의 집이라면, 판매가 쉽고 따라서 모기지 금융도 받기가 쉽다.
2. 공동소유제도 Shared ownership
지방 차원에서 Housing Association 에 의해 실행되는 제도가 있다. 이 제도를 이용하는 구매자는 집의 지분을 25%, 50%, 75%만 구입하고 나머지 지분은 Housing Association에게 남겨 두는 대신 이 지분에 대하여 일정한 임대료를 지불한다. 보통 구매자는 추가로 나머지 지분을 구입하여 자신의 지분을 최대 100%까지 늘릴 수 있다. 구매자는 자신의 지분을 팔고 이사 갈 수도 있는데, 그러면 새 구입자가 같은 권리를 가진다.
3. HomeBuy 제도
이 제도는 현재 공공주택 임차인이나, 공공산업 분야 종사자 그리고 집을 필요로 하는 사람에게 알맞은 주택구입 수단을 공급하고자 하는 정부재원 프로그램이다.
이 제도의 수혜자는 공공주택 임차인 social tenant, 카운슬 하우스 입주대기자, 공공부문근로자 (public sector key workers in the south east of England), 그리고 지역주택위원회가 추천한 우선대상자 (other priority groups recommended by Regional Housing Boards)이다. 정부에서 제시한 HomeBuY의 신청자격기준은 첫째, 신청자는 반드시 주요산업 종사자이거나 housing association이나 지방정부 주택의 세입자 또는 지방정부가 지명한 주택 필요자 명단에 있는 사람이어야 하며, 둘째, 신청자는 반드시 은행, building society 또는 insurance company에서 구매가의 75%까지 모기지 대출을 얻을 수 있어야 하고. 셋째, 신청자는 이 제도의 도움이 없다면 집을 살 수 없음을 보여야 하며, 넷째, 신청자는 반드시 임대료를 연체한 적이 없고 현재 임대계약을 위반하지 않고 있어야 한다. 그리고 마지막으로, 신청자는 반드시 현재 또는 12개월 이내에 housing benefit을 받은 적이 없어야 한다.
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1980년 이후 2년 이상 카운슬 하우스 거주하고 있거나 또는 주택구입권리 ‘Right to Buy'가 있는 공공기관의 주택에 거주하는 사람은 시세의 60% (flat는 70%)에 그 집을 살 권리를 가진다. 이 할인율은 임차인이 최대 30년까지 얼마나 살았는지에 (반드시 같은 집이 아니어도) 따라 차이가 있다.그리고 지역에 따라 할인율의 상한선과 최대한도액을 정해 놓은 곳도 있다. South-east 지역의 최대 할인액은 ￡38,000이고 London 지역의 최대할인액은 ￡16,000이다. 만일 이 혜택을 받고 구입한 집을 3년 이내에 팔면 할인받은 금액을 되돌려 주어야 한다. 3년이 경과한 후에는 자유로이 팔 수 있다.
스코틀란드에서는 2002년 9월 30일 이후 새로 카운슬 하우스의 임차인이 된 사람은 집가격의 22%-35%까지 할인 (거주 기간에 따라 차이) 받을 수 있으나, 할인 최대금액은 ￡15,000이다. 이 날자 이전에 거주를 시작한 사람은 상한액 없이 주택의 경우 60% (Flat은 70%)까지 할인을 받을 수 있다.
경우에 따라서 카운슬 하우스를 사기 위하여 모기지 대출을 받는 것이 일반주택에서 모기지 대출을 받는 것보다 더 어려울 수도 있다. 대출액이 큰 모기지 대출은 집 자체의 가치와 향후 재판매 가능성에 따라 대출 여부와 대출금액, 이자율 등이 적용된다. 예를 들어 만일 그 집이 카운슬 flats 구역에 있는 유일한 개인소유의 flat 이라면, 그것은 다른 구매자에게 매력적이지 않기 집이기 때문에 판매되기 어려울 수 있다. 그러나 만일 카운슬 하우스라도 좋은 지역에 있는 집이고 주변의 집들이 개인 소유의 집이라면, 판매가 쉽고 따라서 모기지 금융도 받기가 쉽다.
2. 공동소유제도 Shared ownership
지방 차원에서 Housing Association 에 의해 실행되는 제도가 있다. 이 제도를 이용하는 구매자는 집의 지분을 25%, 50%, 75%만 구입하고 나머지 지분은 Housing Association에게 남겨 두는 대신 이 지분에 대하여 일정한 임대료를 지불한다. 보통 구매자는 추가로 나머지 지분을 구입하여 자신의 지분을 최대 100%까지 늘릴 수 있다. 구매자는 자신의 지분을 팔고 이사 갈 수도 있는데, 그러면 새 구입자가 같은 권리를 가진다.
3. HomeBuy 제도
이 제도는 현재 공공주택 임차인이나, 공공산업 분야 종사자 그리고 집을 필요로 하는 사람에게 알맞은 주택구입 수단을 공급하고자 하는 정부재원 프로그램이다.
이 제도의 수혜자는 공공주택 임차인 social tenant, 카운슬 하우스 입주대기자, 공공부문근로자 (public sector key workers in the south east of England), 그리고 지역주택위원회가 추천한 우선대상자 (other priority groups recommended by Regional Housing Boards)이다. 정부에서 제시한 HomeBuY의 신청자격기준은 첫째, 신청자는 반드시 주요산업 종사자이거나 housing association이나 지방정부 주택의 세입자 또는 지방정부가 지명한 주택 필요자 명단에 있는 사람이어야 하며, 둘째, 신청자는 반드시 은행, building society 또는 insurance company에서 구매가의 75%까지 모기지 대출을 얻을 수 있어야 하고. 셋째, 신청자는 이 제도의 도움이 없다면 집을 살 수 없음을 보여야 하며, 넷째, 신청자는 반드시 임대료를 연체한 적이 없고 현재 임대계약을 위반하지 않고 있어야 한다. 그리고 마지막으로, 신청자는 반드시 현재 또는 12개월 이내에 housing benefit을 받은 적이 없어야 한다.
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모기지 대출을 필요로 하는 차입자의 종류와 특징
모기지대출을 필요로 하는 차입자는 그 성격에 따라 생애최초 주택구입자, 새주택으로 이사하려는 차입자, 모기지대출이 있는 주택을 수리하고자 하는 분, 리모기지를 원하는 분으로 구분할 수 있다.
1. 생애 최초 주택 구입자 First-time buyer
생애 최초 주택구입자는 생애 최초로 주택을 구입하는 사람으로서 현재 주택을 소유하고 있지 않으므로 주택거래를 할 때 이전의 집에서 어떤 이익을 취할 수 없다는 점에서 다른 차입자와 다르다. 대출업자가 얼마를 빌려줄 것인가를 결정하는데 사용하는 기준은 회사의 ‘자격평가’에 의해 최종 결정되지만, 보통 중요한 기준 중의 하나는 대출받으려고 하는 부동산의 평가액이나 구매가격이다. 대출금액은 대출업자 간에 차이는 있지만 보통 평가액이나 구매가 중 더 낮은 것의 75~85% 이다. 하지만 대출기준은 시장상황에 따라 매우 탄력적이다. 예를 들어 금융경색이 심화된 요즘 은행권에서 제시하는 모기지 대출한도는 구매가격의 60%에 불과하다.
최초 구매자는 대출업자에게 매력적인 고객이다. 비교적 젊고 미래의 소득 성장 잠재력이 높고 더 높은 대출조건을 요구할 미래 주택거래의 교환시장 trade-up market (고급주택으로 바꾸는 시장) 의 고객이 될 가능성이 많기 때문이다. 그러므로 많은 대출업자는 최초 구매자에게 독점적으로 아주 경쟁력 있는 상품을 제공한다. 그러나 100%나 그 이상의 모기지는 최초 구매자에게는 불가능하다.
2. 새주택구입자 Those moving between mortgaged properties
이 경우의 모기지 차입자는 살 집 뿐만 아니라 팔 집도 있다. 새 것을 사기 위하여 기존의 집을 판매하여 대출을 상환한 후 나머지 돈으로 새 집의 구입자금을 조달하려는 구입자이다. 이는 신규 모기지 대출금액을 줄이고 고비율 대출비용 higher lending charge도 줄일 수 있다. 반대의 경우도 있는데 집 가치보다 모기지 대출액이 더 큰 경우이다. 이는 큰 문제를 야기하게 된다.
새 집에서 대출을 할 것인가의 결정은 물론 원래의 대출과 같은 기준에 달려 있다. 차입자는 좋은 신용점수와 거래실적을 쌓아 올려야 하고, 예정된 대출업자도 이전 대출의 지급이 어떻게 집행되었는가 조사할 것이다. 만일 이전 대출의 상환이 만족스러웠다면 대출업자는 모기지대출 신청을 호의적으로 볼 것이다.
3. 모기지 주택의 수리자 Those improving a mortgage property
많은 사람은 집을 수리하기 위한 대출을 필요로 한다. 가장 간단한 대출 방법의 하나는 원래의 대출업자로부터 더 받는 것이다. 이는 새로운 모기지 증서 없이 진행된다. 추가대출은 MOCB regulations 하에서 모기지 계약의 변형이므로 법적인 세부명세작성 statutory disclosure requirement의 대상이 된다. 추가대출을 할 때, 대출업자는 집에 충분한 자금대출의 여력 (equity)이 있는가 조사한다.
주택개량 자금조달의 또 다른 대안은 다른 대출업자로부터 부동산을 담보로 2번째 모기지를 받는 것이다. 부동산 차압 시 첫번째 대출업자가 대출잔액을 전액 회수한 후, 2번째 대출업자가 자금을 회수할 수 있다. 당연히 위험부담이 첫 번째 대출보다 크므로 이자가 더 높다.
4. 재대출 Remortgage
리모기지란 새 대출업자가 기존의 모기지대출을 대체하는 것을 말한다. 새 조건은 원래의 계약일과 같은 날에 끝나거나 또는 마지막 상환일을 연장할 수도 있다.
리모기지는 보통 새 대출업자가 더 매력적인 조건 (더 낮은 이자율이나 cash back)을 제시하므로 효과가 있다. 그리고 리모기지의 경우 집을 담보로 더 많은 자금을 끌어낼 수 있다.
리모기지는 차입자가 주택가격평가와 다른 부대 비용을 새대출업자가 지급할 것이라고 기대하는 대체대출 (replacement loan)로서, 만일 증액대출이 요구되면, 대출업자는 순자산 (equity)이 그들의 대출한도 내에 있음을 확인할 필요가 있을 것이다. 만일 평가차액이 없다면, 전혀 대출을 안하거나 또는 더 높은 대출비용을 요구하거나 또는 똑같은 금액을 대출할 것이다.
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1. 생애 최초 주택 구입자 First-time buyer
생애 최초 주택구입자는 생애 최초로 주택을 구입하는 사람으로서 현재 주택을 소유하고 있지 않으므로 주택거래를 할 때 이전의 집에서 어떤 이익을 취할 수 없다는 점에서 다른 차입자와 다르다. 대출업자가 얼마를 빌려줄 것인가를 결정하는데 사용하는 기준은 회사의 ‘자격평가’에 의해 최종 결정되지만, 보통 중요한 기준 중의 하나는 대출받으려고 하는 부동산의 평가액이나 구매가격이다. 대출금액은 대출업자 간에 차이는 있지만 보통 평가액이나 구매가 중 더 낮은 것의 75~85% 이다. 하지만 대출기준은 시장상황에 따라 매우 탄력적이다. 예를 들어 금융경색이 심화된 요즘 은행권에서 제시하는 모기지 대출한도는 구매가격의 60%에 불과하다.
최초 구매자는 대출업자에게 매력적인 고객이다. 비교적 젊고 미래의 소득 성장 잠재력이 높고 더 높은 대출조건을 요구할 미래 주택거래의 교환시장 trade-up market (고급주택으로 바꾸는 시장) 의 고객이 될 가능성이 많기 때문이다. 그러므로 많은 대출업자는 최초 구매자에게 독점적으로 아주 경쟁력 있는 상품을 제공한다. 그러나 100%나 그 이상의 모기지는 최초 구매자에게는 불가능하다.
2. 새주택구입자 Those moving between mortgaged properties
이 경우의 모기지 차입자는 살 집 뿐만 아니라 팔 집도 있다. 새 것을 사기 위하여 기존의 집을 판매하여 대출을 상환한 후 나머지 돈으로 새 집의 구입자금을 조달하려는 구입자이다. 이는 신규 모기지 대출금액을 줄이고 고비율 대출비용 higher lending charge도 줄일 수 있다. 반대의 경우도 있는데 집 가치보다 모기지 대출액이 더 큰 경우이다. 이는 큰 문제를 야기하게 된다.
새 집에서 대출을 할 것인가의 결정은 물론 원래의 대출과 같은 기준에 달려 있다. 차입자는 좋은 신용점수와 거래실적을 쌓아 올려야 하고, 예정된 대출업자도 이전 대출의 지급이 어떻게 집행되었는가 조사할 것이다. 만일 이전 대출의 상환이 만족스러웠다면 대출업자는 모기지대출 신청을 호의적으로 볼 것이다.
3. 모기지 주택의 수리자 Those improving a mortgage property
많은 사람은 집을 수리하기 위한 대출을 필요로 한다. 가장 간단한 대출 방법의 하나는 원래의 대출업자로부터 더 받는 것이다. 이는 새로운 모기지 증서 없이 진행된다. 추가대출은 MOCB regulations 하에서 모기지 계약의 변형이므로 법적인 세부명세작성 statutory disclosure requirement의 대상이 된다. 추가대출을 할 때, 대출업자는 집에 충분한 자금대출의 여력 (equity)이 있는가 조사한다.
주택개량 자금조달의 또 다른 대안은 다른 대출업자로부터 부동산을 담보로 2번째 모기지를 받는 것이다. 부동산 차압 시 첫번째 대출업자가 대출잔액을 전액 회수한 후, 2번째 대출업자가 자금을 회수할 수 있다. 당연히 위험부담이 첫 번째 대출보다 크므로 이자가 더 높다.
4. 재대출 Remortgage
리모기지란 새 대출업자가 기존의 모기지대출을 대체하는 것을 말한다. 새 조건은 원래의 계약일과 같은 날에 끝나거나 또는 마지막 상환일을 연장할 수도 있다.
리모기지는 보통 새 대출업자가 더 매력적인 조건 (더 낮은 이자율이나 cash back)을 제시하므로 효과가 있다. 그리고 리모기지의 경우 집을 담보로 더 많은 자금을 끌어낼 수 있다.
리모기지는 차입자가 주택가격평가와 다른 부대 비용을 새대출업자가 지급할 것이라고 기대하는 대체대출 (replacement loan)로서, 만일 증액대출이 요구되면, 대출업자는 순자산 (equity)이 그들의 대출한도 내에 있음을 확인할 필요가 있을 것이다. 만일 평가차액이 없다면, 전혀 대출을 안하거나 또는 더 높은 대출비용을 요구하거나 또는 똑같은 금액을 대출할 것이다.
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