모기지(Mortgage)란 무엇인가?
영국에 첫 발을 내딛는 순간 살인적인 물가에 놀라게 되고, 주택을 임대할 경우 높은 월세와 카운슬 택스 때문에 비명을 지르게 된다. 특히 부동산 전세제도에 익숙한 한국인에게는 매달 지불하는 높은 월세가 그렇게 아까울 수가 없을 것이다. 그러므로 영국에서 어느 정도 살다보면 다소 무리를 해서라도 주택을 구입하려고 시도하게 된다.
집 값의 25% 이상 현금이 준비되고 연봉이 높은 경우에는 은행에서 저리로 주택담보대출을 받을 수 있지만 그렇지 않은 경우에는 이자율이 높은 sub-prime 모기지 회사를 찾아야 한다. 이 경우 본의 아니게 자신에게 불리한 조건의 모기지 대출을 선택할 수도 있으므로 추후에 후회하지 않기 위해서라도 자신에게 적합한 조건을 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 그러나 알아야 면장을 한다는 말처럼 사후에 후회하지 않기 위하여는 독자 여러분 각자가 모기지 제도 뿐만 아니라 영국의 금융제도와 금융상품에 대해서 기초적인 지식을 가지고 있어야 한다.
이런 경우에 다소라도 도움이 되길 바라는 마음에서 본 칼럼을 기획하게 되었다. 최근 국제신용 평가사인 피치(Fitch)사에 의하면 집소유자의 10명 중 1명이 negative equity (대출의 담보로 제공된 주택의 현재 가치가 대출잔액보다 적은 불량담보) 상태라고 발표했다. 최근 주택가격의 호가가 상승하고 모기지(Mortgage) 대출 건수가 늘어났다는 소식이 들리고 있지만 아직 본격적인 주택가격 회복에는 시간이 더 필요한 듯 보인다. 급격한 경기하강에 대한 경기부양책의 일환으로 기준금리가 하락하여 연동이자율로 모기지대출을 받은 사람은 이자율 하락으로 혜택을 누리고 있고, 반대로 고정 이자율로 대출을 받은 사람은 이자율 하락에 따른 반사이익을 얻지 못하고 있다.
왜 이런 결과가 나왔는지 앞으로 본 칼럼을 읽어나가면서 이해하실 것으로 믿는다. 앞으로 본 칼럼에서는 모기지에 관련된 분야 뿐만 아니라 금융제도와 금융상품에 대해서 전반적으로 다루어 보려고 한다.
오늘은 먼저 금융서비스의 한 분야인 모기지가 무엇인지부터 알아보자. 우리가 평소에 많이 사용하지만 틀리기 쉬운 용어가 바로 모기지의 개념이다. 모기지란 차입자가 대출에 대한 보증으로서 부동산을 제공하고 대신 주택구입자금을 받는 담보대출제도 (secured lending arrangement)이다. 예나 지금이나 현금으로 집이나 다른 부동산을 산다는 것은 대부분의 일반 서민들에게는 재정능력 밖의 일이다. 이것이 모기지 산업의 출발점이고 모기지 산업 발달의 기반이 되었다.
모기지 계약에서 차입자는 mortgagor, 대출자 mortgagee 라고 한다. 이 용어는 언뜻 보면 주체와 객체가 바뀐 것처럼 보인다. 이는 모기지란 용어가 담보를 받고 대출을 한다는 의미가 아니라 그 대출에 대해서 차입자가 상환을 약속하는 행위에서 유래했기 때문이다. 따라서 ‘모기지를 한다‘는 것은 돈을 빌린다는 의미가 아니라 빌린 돈을 갚겠다고 약속을 하는 행위이므로 그 행위의 주체는 mortgagor이고 이는 바로 차입자가 되는 것이다.
(Scotland에서는 이 용어 대신에 주로 debtor/creditor를 사용한다)
하재성 CeMAP / Alpha Finance 대표
Tel : +44 20 8949 7006
개인상담 email : hajasen@yahoo.co.uk
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2011년 2월 6일 일요일
영국의 금융제도
영국의 금융제도
우리가 영국에서 은행이나 보험회사 등의 서비스를 이용할 때 금융기관들이 FSA에 대한 관련규정을 설명하는 것을 볼 수 있다. 영국의 금융제도를 살펴볼 때 빼놓을 수 없는 법이 2000년도에 제정된 금융서비스와 시장에 관한 법률, 즉 FSMA 2000 (Financial Services & Markets Act 2000)이다.
FSMA 2000은 금융관리감독체제를 단일화하는 입법조치로서 건전성 관리와 업무행위관리를 모두 단일법에 속하게 하였다는 것이 특징이다. 동법은 기존의 은행법 (Banking Act), 보험회사법 (Insurance Companies Act), 금융서비스법(Financial Services Act) 등을 전면적으로 철폐하는 거의 완전한 의미의 금융통합법이라고 할 수 있다.
이 법의 발효 이전에는 은행, 증권거래소(Stock Exchange), 주택금융조합 (building society)과 보험회사 같은 각각의 금융시장은 서로 다른 기관에 의해 운용되었고, 금융시장 또는 금융영역의 구분에 따라 각기 다른 규제감독 체제를 가지고 있었다. 예를 들면, 은행과 building society는 그 상품과 서비스가 매우 유사함에도 그 업무는 서로 다른 법규정에 의하여 관리되었다. 은행은 the Banking Act에 의해서 관리되었고, Building society는 the Building Society Acts에 의해 관리되었다.
보험산업의 경우, 보험회사의 면허에 관한 규정은 the Insurance Act 1982에 나와 있으나, 보험회사에 의해 제공되는 투자조언 (investment advice)에 관한 규정은 the Financial Services Act 1986에 의해 the Securities and Investment Board (SIB)의 책임이 되는 식이었다.
이러한 금융규제감독의 방식은 금융환경의 변화로 인하여 개혁의 필요성에 직면하게 되었다. 이는 무엇보다 1980년대 초 이후 각 시장 간의 차이점 및 업무영역에 대한 구분이 불명확하여진 데서 기인한다. 즉 은행, 보험, 증권이라고 확실히 구분되어지던 금융상품이 통합되면서 둘 이상의 행위를 하는 기관이 출현하기 시작한 것이다.
FSMA 2000의 목적은 FSA (Financial Services Authority) 라는 새롭고 유일한 관리감독 기구의 설립을 통하여 금융시장의 관리와 감독을 통합하는 제도를 창설하는 것이라고 해도 과언이 아니다. 2001년 12월 1일부로 업무를 시작한 FSA 의 설립목적은 (1) 영국 금융시장의 신뢰성 유지 (2) 금융제도에 관한 일반인의 이해 증진 (3) 소비자를 위한 올바른 수준의 보호 장치 확립 (4) 금융범죄의 감소에 기여하는 것이다. 이 중에서도 FSA 중심역할은 소비자보호 (protection of consumers) 에 있다.
FSMA는 대부분의 금융행위를 “규제대상행위” (regulated activities)로 규정하고 이러한 “규제대상행위”를 영위하기 위해서는 반드시 필요한 인가(authorisation)를 취득하도록 강제하고 있다 (일반적 금지; General Prohibition). 즉 모든 규제대상행위는 원칙적으로 금지되고, 인가를 받은 자 (authorised person) 혹은 인가가 면제된 자 (exempted person)만이 이 행위를 할 수 있도록 허용하였으므로 (동법 제19조), 규제대상행위를 영위하고자 하는 금융기관 (금융기관은 법인뿐만 아니라 조합, 개인영업자를 포함하는 개념임)은 반드시 인가를 취득하여야만 한다.
인가를 받지 않고 이러한 행위를 하는 것은 범법행위이며 따라서 형사처벌의 대상이 된다. FSMA는 인가 없이 영업하는 금융서비스의 법적 효력에 대하여 매우 흥미로운 규정을 두고 있다. 즉, 인가를 받지 않은 금융서비스를 받은 사람은 동 계약을 이행하는 것이 자기에게 이로울 때에는 동 거래를 계속할 수도 있고, 불리할 때에는 동 거래의 효력을 부인한 다음 이미 지급한 금액과 손해배상을 청구할 수도 있다. 이 규정은 금융서비스업자에게 규정을 준수하게 만드는 매우 중요한 요소라고 할 수 있다.
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우리가 영국에서 은행이나 보험회사 등의 서비스를 이용할 때 금융기관들이 FSA에 대한 관련규정을 설명하는 것을 볼 수 있다. 영국의 금융제도를 살펴볼 때 빼놓을 수 없는 법이 2000년도에 제정된 금융서비스와 시장에 관한 법률, 즉 FSMA 2000 (Financial Services & Markets Act 2000)이다.
FSMA 2000은 금융관리감독체제를 단일화하는 입법조치로서 건전성 관리와 업무행위관리를 모두 단일법에 속하게 하였다는 것이 특징이다. 동법은 기존의 은행법 (Banking Act), 보험회사법 (Insurance Companies Act), 금융서비스법(Financial Services Act) 등을 전면적으로 철폐하는 거의 완전한 의미의 금융통합법이라고 할 수 있다.
이 법의 발효 이전에는 은행, 증권거래소(Stock Exchange), 주택금융조합 (building society)과 보험회사 같은 각각의 금융시장은 서로 다른 기관에 의해 운용되었고, 금융시장 또는 금융영역의 구분에 따라 각기 다른 규제감독 체제를 가지고 있었다. 예를 들면, 은행과 building society는 그 상품과 서비스가 매우 유사함에도 그 업무는 서로 다른 법규정에 의하여 관리되었다. 은행은 the Banking Act에 의해서 관리되었고, Building society는 the Building Society Acts에 의해 관리되었다.
보험산업의 경우, 보험회사의 면허에 관한 규정은 the Insurance Act 1982에 나와 있으나, 보험회사에 의해 제공되는 투자조언 (investment advice)에 관한 규정은 the Financial Services Act 1986에 의해 the Securities and Investment Board (SIB)의 책임이 되는 식이었다.
이러한 금융규제감독의 방식은 금융환경의 변화로 인하여 개혁의 필요성에 직면하게 되었다. 이는 무엇보다 1980년대 초 이후 각 시장 간의 차이점 및 업무영역에 대한 구분이 불명확하여진 데서 기인한다. 즉 은행, 보험, 증권이라고 확실히 구분되어지던 금융상품이 통합되면서 둘 이상의 행위를 하는 기관이 출현하기 시작한 것이다.
FSMA 2000의 목적은 FSA (Financial Services Authority) 라는 새롭고 유일한 관리감독 기구의 설립을 통하여 금융시장의 관리와 감독을 통합하는 제도를 창설하는 것이라고 해도 과언이 아니다. 2001년 12월 1일부로 업무를 시작한 FSA 의 설립목적은 (1) 영국 금융시장의 신뢰성 유지 (2) 금융제도에 관한 일반인의 이해 증진 (3) 소비자를 위한 올바른 수준의 보호 장치 확립 (4) 금융범죄의 감소에 기여하는 것이다. 이 중에서도 FSA 중심역할은 소비자보호 (protection of consumers) 에 있다.
FSMA는 대부분의 금융행위를 “규제대상행위” (regulated activities)로 규정하고 이러한 “규제대상행위”를 영위하기 위해서는 반드시 필요한 인가(authorisation)를 취득하도록 강제하고 있다 (일반적 금지; General Prohibition). 즉 모든 규제대상행위는 원칙적으로 금지되고, 인가를 받은 자 (authorised person) 혹은 인가가 면제된 자 (exempted person)만이 이 행위를 할 수 있도록 허용하였으므로 (동법 제19조), 규제대상행위를 영위하고자 하는 금융기관 (금융기관은 법인뿐만 아니라 조합, 개인영업자를 포함하는 개념임)은 반드시 인가를 취득하여야만 한다.
인가를 받지 않고 이러한 행위를 하는 것은 범법행위이며 따라서 형사처벌의 대상이 된다. FSMA는 인가 없이 영업하는 금융서비스의 법적 효력에 대하여 매우 흥미로운 규정을 두고 있다. 즉, 인가를 받지 않은 금융서비스를 받은 사람은 동 계약을 이행하는 것이 자기에게 이로울 때에는 동 거래를 계속할 수도 있고, 불리할 때에는 동 거래의 효력을 부인한 다음 이미 지급한 금액과 손해배상을 청구할 수도 있다. 이 규정은 금융서비스업자에게 규정을 준수하게 만드는 매우 중요한 요소라고 할 수 있다.
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2011년 2월 2일 수요일
스페인 : 스페인 등 유럽,경찰 사칭 등 범죄에 한인 피해 발생
스페인에서 현지 경찰 사칭 등 각종 범죄 사건으로 한인들의 피해자가 발생하고 있어 주의가 요망된다.
이러한 유형의 범죄는 최근 수 년간 독일,오스트리아 등을 비롯한 유럽 내 국가들에서 자주 발생하고 있어 유럽을 여행중인 한인들이나 재유럽한인들의 각별한 주의가 요망된다.
주스페인 한국대사관 발표에 따르면 최근 바르셀로나 해변가 근처 도로에서 경찰을 사칭하며 한국인 여행객에게 접근하여 지갑에 있던 돈을 훔쳐가는 범죄가 발생하였다.
이들 범인 수법으로 지도를 든 여행객으로 가장한 범인 한 명이 피해자에게 의도적으로 다가와 길을 묻는 등 둘이 대화하고 있는 사이 또 다른 한명이 다가와 위조된 경찰 신분증을 제시하면서 대화중인 둘을 상대로 마약 소지 여부를 확인하겠다며 검문을 했다.
이어 소지품 검사를 해야 한다며 피해자의 지갑을 넘겨받아 그 안에 있는 현금을 빼가고, 신용카드의 경우 피해자에게 비밀번호를 확인하여 현금을 인출해 가기도 했다.
이 피해자는 당초에 길을 묻던 공범이 경찰을 위장한 공범의 요구에 순순히 응하므로 감쪽같이 속아서 지갑을 건네주는 경우가 많은 데 이러한 범죄에 주의하여 절대로 지갑을 통째로 넘겨주어서는 안된다는 것이다.
특히, 스페인 경찰은 특별한 사유가 없는 한 사복차림으로 길거리에서 여행객을 상대로 마약 수사를 하는 일이 없기때문에 이러한 식으로 접근하는 자들을 만나면 단호하게 거절하고,경찰에 신고(전화 112)해야한다고 대사관 관계자는 조언했다.
한편, 최근 마드리드에서 우리 여행객의 렌트 차량 유리창을 깨고 차안에 있던 물건을 훔쳐가는 범죄도 발생하였다.
피해 여행객들은 마드리드 중심가의 호텔에 투숙하면서
골목길에 차량을 주차하여 두었으나, 외국인을 주로 노리는 범죄자들은 외국 번호판을 부착한 차량, 렌트 회사 로고가 붙은 차량, 지역 주민들의 차가 아닌 낯선 차량을 미리 주시하였다가 심야 시간에 범행을 저지르고 있는 것으로 밝혀졌다.
최근 이러한 범죄는 스페인뿐만 아니라 이탈리아를 중심으로 유럽 곳곳에서 발생하고 있어, 렌트차량을 이용하여 스페인뿐만 아니라 유럽 내를 여행하는 경우 길거리 주차보다는 호텔 지하 주차장 등 안전한 곳에 주차하는 것이 범죄 피해를 예방한다는 지적이다.
스페인 유로저널 고광희 기자
eurojournal12@eknews.net
<전 유럽 한인대표신문 유로저널, eknews.net>
이러한 유형의 범죄는 최근 수 년간 독일,오스트리아 등을 비롯한 유럽 내 국가들에서 자주 발생하고 있어 유럽을 여행중인 한인들이나 재유럽한인들의 각별한 주의가 요망된다.
주스페인 한국대사관 발표에 따르면 최근 바르셀로나 해변가 근처 도로에서 경찰을 사칭하며 한국인 여행객에게 접근하여 지갑에 있던 돈을 훔쳐가는 범죄가 발생하였다.
이들 범인 수법으로 지도를 든 여행객으로 가장한 범인 한 명이 피해자에게 의도적으로 다가와 길을 묻는 등 둘이 대화하고 있는 사이 또 다른 한명이 다가와 위조된 경찰 신분증을 제시하면서 대화중인 둘을 상대로 마약 소지 여부를 확인하겠다며 검문을 했다.
이어 소지품 검사를 해야 한다며 피해자의 지갑을 넘겨받아 그 안에 있는 현금을 빼가고, 신용카드의 경우 피해자에게 비밀번호를 확인하여 현금을 인출해 가기도 했다.
이 피해자는 당초에 길을 묻던 공범이 경찰을 위장한 공범의 요구에 순순히 응하므로 감쪽같이 속아서 지갑을 건네주는 경우가 많은 데 이러한 범죄에 주의하여 절대로 지갑을 통째로 넘겨주어서는 안된다는 것이다.
특히, 스페인 경찰은 특별한 사유가 없는 한 사복차림으로 길거리에서 여행객을 상대로 마약 수사를 하는 일이 없기때문에 이러한 식으로 접근하는 자들을 만나면 단호하게 거절하고,경찰에 신고(전화 112)해야한다고 대사관 관계자는 조언했다.
한편, 최근 마드리드에서 우리 여행객의 렌트 차량 유리창을 깨고 차안에 있던 물건을 훔쳐가는 범죄도 발생하였다.
피해 여행객들은 마드리드 중심가의 호텔에 투숙하면서
골목길에 차량을 주차하여 두었으나, 외국인을 주로 노리는 범죄자들은 외국 번호판을 부착한 차량, 렌트 회사 로고가 붙은 차량, 지역 주민들의 차가 아닌 낯선 차량을 미리 주시하였다가 심야 시간에 범행을 저지르고 있는 것으로 밝혀졌다.
최근 이러한 범죄는 스페인뿐만 아니라 이탈리아를 중심으로 유럽 곳곳에서 발생하고 있어, 렌트차량을 이용하여 스페인뿐만 아니라 유럽 내를 여행하는 경우 길거리 주차보다는 호텔 지하 주차장 등 안전한 곳에 주차하는 것이 범죄 피해를 예방한다는 지적이다.
스페인 유로저널 고광희 기자
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<전 유럽 한인대표신문 유로저널, eknews.net>
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