1. 자격 고려 status considerations
대출업자는 모기지 대출 기간 내내 시종 일관 부채를 상환할 차입자의 능력을 확신해야 대출을 한다. 만일 신청자의 재정상태가 예상보다 좋지 않은 경우에는 다음과 같은 몇 가지 옵션을 고려하기도 한다.
(1) 월납부금을 줄이기 위해 모기지 기간을 더 길게 하도록 한다. (2) 신청자에게 더 저렴한 주택을 찾도록 권유한다. (3) 신청자가 주택 지분의 일부만 구입하고 일부의 지분에 대해서는 임대료를 내는 방법 shared ownership scheme을 고려할 수도 있다. (4) 대출신청을 모두 거절한다. 대출업자는 일반적으로 만일 신청자의 재정 상태를 보조할 확실한 증거가 없으면 장래의 재정전망 financial prospects 이 좋아질 것이라는 신청자의 주장에 의존하지 않는다.
2. 보증인 guarantors
어떤 사람의 신용점수는 좋으나 수입이 대출상환에 부적절할 때, 또는 월급이 적정 수준으로 오를 때까지 대출업자는 대출에 대한 보증인을 요청할 수도 있다.
보증이란 다른 사람의 빚을 갚기로 하는 사람의 서면 약속을 말하는데 추후에 약속이행을 강제할 수 있도록 반드시 서면으로 작성한다. 모기지 대출을 받을 때 신청자가 더 높은 비용을 지급하여 구입한 보험 또는 부수적인 보증금 collateral deposit 이 대출업자에게 추가적인 보증을 제공하는데 사용될 수 있듯이, 타인의 개인보증은 차입자의 자격을 보강하기 위하여 사용될 수 있다.
보증은 법적 구속력을 갖는 계약이고 legally binding contract, 보증인은 추후 불가피한 영향력 undue influence을 주장하면서 본인의 책임을 회피할 수 없으므로 보증을 서기 전에는 반드시 별도의 법률 조언을 받는 것이 좋다.
3. 비적격 차입자 non-status borrowers
아래와 같은 유형의 모기지 신청자는 그들이 처한 환경 때문에 주택담보대출 (모기지대출)이 매우 어렵다. (1) 배우 : 영화나 드라마 배우의 약 80%가 어떤 기간 (예를 들면 출연작품이 없을 경우) 동안에는 직업의 성격상 필연적으로 실업상태가 될 수밖에 없는 산업에 종사하고 있다. 일반적으로 이 직업은 드물게 훌륭한 역을 한 시기 sustained period 에만 보상이 크고 나머지 시기에는 소득이 없는 경우가 많다. (2) 프로 경력의 말기에 있는 축구선수 : 이 직업군은 비록 돈이 벌리는 분야임에는 틀림 없지만 보통 30대에 은퇴하게 되고, 은퇴 후에 자신의 경력을 활용하는 코치나 감독이 되기가 힘든 직업이다. (3) 초기 개인사업자 start-up self-employed person 또는 경력 3년 이내의 사업자 : 대출업자는 보통 과거 3년 동안의 회계보고서를 원한다. 향후 사업계획은 거의 고려를 안 한다. (4) 5년 전에 파산을 하고 그 후 면제 discharge 되었으나 유급직업 gainful employment 이 없는 사람 : 이런 사람은 스스로 문제를 만들었거나 아니면 불운했을 수도 있다. 그러나 이유야 어떻든 최근의 신용점수제도는 그들을 대출에 대해서 부정적 전망 bad prospect 을 내놓는다. (5) 과거 신용내력이 안 좋은 사람 a person with a bad credit history : 과거의 신용내력이 안 좋은 사람이 비자격 차입자라는 뜻은 아니지만 대출업자에게는 고위험군으로 분류된다는 것을 염두에 두어야 한다. 대출업자는 대출이 상환될 것이라는 가능성에 기반하여 대출을 결정하기 때문에 이를 반박할 증거가 없으면 대출이 거절될 것이다.
그렇다고 이런 유형의 차입자가 모기지 대출을 받을 수 없는 것은 아니다. 다음 주에는 이런 유형의 차입자에게 모기지 대출을 해주기 위하여 최근에 발달한 self-certification market에 대하여 설명하겠다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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