1.상속법 Laws of succession (principles of testacy and intestacy : 유언장과 무유언장의 원칙)
부동산 소유자가 사망할 경우 (estate 라고 불리는) 그의 부동산에 어떤 일이 일어냐느냐는 유효한 유언이 있느냐 없느냐에 따라 다르다. 만일 유효한 유언을 남기고 사망하였다면 이는 그의 부동산이 어떻게 나누어진다거나 누구에게 상속되는가에 관한 처리 방향을 제시해 주는 유효한 유언을 남겼다는 것을 의미한다. 만일 유효한 유언을 남기지 않고 사망한 경우 그 재산은 무유언상속법 law of intestacy에 따라 처리될 것이다. 따라서 유언을 남기지 않는 경우에 사후 본인의 재산이 자신의 뜻과 상관 없이 나뉠 수 있기 때문에 사후에라도 자신의 재산을 사망자 본인의 의지대로 행사할 수 있는 방향을 제시하기 위해서는 유언을 남기는 것은 매우 중요한 문제이다. 더불어 부동산에 대한 처리집행도 유언이 있을 경우 그렇지 않은 경우보다 훨씬 더 빠르게 처리된다.
The Wills Act 1837 과 the Wills Act 1963에는 잉글랜드, 웨일즈, 스코틀랜드에서 적용되는 유효한 유언에 대한 여러 조건을 정의하고 있다. 즉, 유효한 유언은 문서로 작성되고 in writing; 적절히 집행되고 properly executed; 최소 18세 이상자에 의해 만들어지고 made by someone aged at least 18; 의도가 명확해야 하고 clear in its intentions; 수익자에게 비합리적인 조건을 걸지 않고 have no unreasonable conditions placed on beneficiaries; 그 유언의 수익자가 아닌 2명의 증인 앞에서 사인되어야 한다. signed in the presence of two witnesses neither of whom are beneficiaries under the will 단, 증인은 사인의 유효성을 입증하기 위한 것이지 유언 자체를 증언하는 것은 아니다.
2. 유언의 관련 당사자들은 다음과 같다. (1) 유언자 the testator : 유언을 하는 사람 (2) 수혜자 the beneficiaries : 유언으로 혜택을 받는 사람 (3) 집행자 the executor - 사망자 the deceased의 법적 개인 대리인으로서 기재되고 유언의 여러 조건을 집행할 책임이 있는 사람. 집행자는 통상 1명 이상이고, 1명의 집행자는 수혜자가 될 수 있자. 이는 통상 가장 가까운 친척next of kin 과 다른 사람, 즉 솔리시터가 된다. (4) 목격자 the witnesses : 유언자의 사인은 유언의 수혜자가 아닌 2명의 증인에 의해 유효성이 입증되어야 한다.
유언은 반드시 변호사solicitor에 의해 작성될 필요는 없으나, 만일 그렇지 않다면, 유언자가 의도한 효과를 갖지 못할 수도 있고 추후에 도전받기가 더 쉬울 수도 있다. 영국에서 유언으로 부동산의 지분을 나누는 데 있어서 배우자를 완전히 배제할 수 없음에 주의하여야 한다. 만일 유효한 유언장이 있으면 집행자는 그들이 유언장에 따라 부동산을 처리할 수 있는 권한을 달라고 법원에 유언장 검인 grant of probate을 신청할 수 있다.
3. 비유언상속법 Laws of intestacy
만일 유효한 유언 valid will 이 없는 경우 England, Wales, N. Ireland에서 부동산의 분배는 다음의 원칙을 따른다. (1) 고인이 미혼일 때 : 부모에게 똑같이 배분. 부모가 모두 사망한 경우에는, 형제자매 siblings -> 조카 (nephews & nieces) -> 조부모grandparents -> 삼촌부부aunts and uncles 순으로 상속한다. 만일 친척이 없으면 그 재산은 왕실에 귀속된다. (2) 사망자의 배우자가 있을 때 재산이 ₤125,000을 넘지 않으면 배우자가 전액을 상속 받는다 (3) 사망자의 배우자가 있고 재산이 ₤125,000을 넘고 부모, 형제가 없고 조카가 없는 경우에는 배우자가 모두 상속한다 (4) 만일 재산이 ₤125,000을 넘고 친척이 살아 있으면, 재산을 배분하는데, 배우자는 처음의 ₤125,000 + 나머지 재산의 50%의 평생수익 life interest 을 갖고, 나머지는 자식 => 자식이 없으면 부모 => 부모가 없으면 형제자매 => 형제자매가 없으면 조카에게 간다.
* life interest : 배우자가 자신의 생애 동안 부동산의 어떤 부분에서 생기는 이익을 갖는 것. 그러나 현금화를 요구할 수는 없다. 만일 자식이 없다면 배우자는 최초 ₤200,000 + 나머지의 50%를 갖는다. 이 경우 법원은 보통 살아있는 배우자인 법적 개인 대리인 legal personal representative (administrator로 불림) 에게 유산관리장 letters of administration 을 수여한다.
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2011년 2월 6일 일요일
부동산 공동소유의 유형과 모기지 상환에 대한 책임
만일 토지등기소 Land Registry 나 부동산권리증서 title deeds에 한 명 이상의 이름이 등재되어 있다면 그것은 법적으로 공동소유권자 joint legal owners가 있다는 의미이다. 이러한 공동소유는 그 유형에 따라 주택을 어떻게 공유하고, 소유주가 사망 시에 누가 상속받느냐는 문제에 영향을 끼칠 것이다.
1. 공동소유 Joint ownership의 유형
부동산은 최대 4명까지 공동소유할 수 있다. 자신의 집에 대한 소유권을 공유하는 방법은 Joint tenants와 tenants in common의 2가지 형태로 나뉜다. 주택을 구입할 때 어떤 공동소유형태를 선택하느냐는 결혼하지 않은 경우에 특히 더 중요하다. 여기서 tenants 라는 용어는 공동소유의 유형을 설명하기 위하여 사용되는 것이지 임대와는 아무런 관련이 없는 용어이다.
(1) Joint tenants 동등소유 : 결혼하였거나 civil partners로 등록하였거나 오랜 기간 관계를 지속한 커플은 joint tenants로서 주택을 구입한다. 이는 그 주택에 대하여 특정한 지분을 가진 것이 아니라 주택 전체에 대하여 동등한 권리를 가지고 있음을 의미한다. 만일 일방이 사망할 경우에는 다른 동등소유권자가 자동으로 사망한 사람의 지분을 상속하게 된다. (이는 유언장에 어떻게 쓰여졌든 영향을 받지 않는다.) 만일 법적 소유권을 지분소유tenancy in common의 형태로 바꾼다면 사망 시에 다른 누군가에게 자신의 부동산 지분을 넘길 수 있다. 이 경우 다른 동등소유권자에게 문서로서 계약해지통지 (a notice of severance)를 보내면 된다.
(2) Tenants in common 지분소유 : 새로 시작하는 커플이나 친구 또는 친척이 함께 부동산을 취득할 때 자주 사용하는 공동소유 방식이다. 이는 각자가 주택에 대하여 특정한 지분을 가지고 있음을 의미한다. 각자가 똑 같은 지분을 보유할 필요는 없다. 만일 사망 시에는 그 사람의 지분은 유언장에 적힌대로 또는 유언장이 없다면 상속법에 의해 친족에게 상속된다. 만일 자신의 지분을 다른 지분소유권자에게 넘기고 싶으면 유언장에 그리하도록 적으면 된다. 법적소유권을 동등소유형태로 바꿀 수도 있는데 이는 상대방이 승락할 경우에만 가능하다.
2. 모기지 상환에 대한 책임 : 공동소유로 주택을 구매할 경우 모기지 계약 역시 보통 joint tenants agreement 이므로 소유권자 모두가 매달 상환하는 모기지에 대한 책임이 있다. 이는 소유권자 중 어느 한 쪽이 그 주택에서 살지 않고 이사를 가도 마찬가지이다. 만일 본인은 이사를 나갔는데 남아있는 지분보유자가 모기지 이자나 원금을 납부하지 않는다면 대출업자는 본인에게 그 금액을 납부하라고 요청할 것이고, 만일 이를 이행치 않으면 그 집을 압류처리할 것이다.
3. 사망 시에 공동소유권의 처리방법
(1) Joint tenants 동등소유 : 잉글랜드의 많은 부동산은 동등소유joint tenants의 형태이다. 이 경우 한 쪽이 사망할 경우 부채는 생존자에게 귀속된다. 한 명의 채무자의 사망은 법적 소유권 뿐만 아니라 전체 부채도 다른 생존자에게 자동으로 넘긴다. 일방이 사망하면 사망확인서를 가지고 모기지 계좌의 내역을 수정하는 것이 일반적 관례이고 그 후 생존자의 계좌로 모기지 관련 납부액이 계속 지출된다. 사망확인서는 등기권리증 title deeds 에 첨부될 것이다. 많은 경우 공동 가입한 생명보험 life assurance policy은 한 명이 사망할 경우 잔여 부채를 면제 받게 된다.
(2) Tenants in common 지분소유 : 이 경우 재산의 일정 지분이 사망자의 유산배분 요청에 따라 다른 생존자에게 넘어간다. 이런 경우라면 부채가 지분대로 분배되는 것이 일반적이다. 그러므로 대출업자는 어떻게 채무가 청산되고 남은 모기지에 누가 얼마나 책임이 있는가를 결정하기 위해 생존자 또는 사망자의 대리인과 상대한다.
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1. 공동소유 Joint ownership의 유형
부동산은 최대 4명까지 공동소유할 수 있다. 자신의 집에 대한 소유권을 공유하는 방법은 Joint tenants와 tenants in common의 2가지 형태로 나뉜다. 주택을 구입할 때 어떤 공동소유형태를 선택하느냐는 결혼하지 않은 경우에 특히 더 중요하다. 여기서 tenants 라는 용어는 공동소유의 유형을 설명하기 위하여 사용되는 것이지 임대와는 아무런 관련이 없는 용어이다.
(1) Joint tenants 동등소유 : 결혼하였거나 civil partners로 등록하였거나 오랜 기간 관계를 지속한 커플은 joint tenants로서 주택을 구입한다. 이는 그 주택에 대하여 특정한 지분을 가진 것이 아니라 주택 전체에 대하여 동등한 권리를 가지고 있음을 의미한다. 만일 일방이 사망할 경우에는 다른 동등소유권자가 자동으로 사망한 사람의 지분을 상속하게 된다. (이는 유언장에 어떻게 쓰여졌든 영향을 받지 않는다.) 만일 법적 소유권을 지분소유tenancy in common의 형태로 바꾼다면 사망 시에 다른 누군가에게 자신의 부동산 지분을 넘길 수 있다. 이 경우 다른 동등소유권자에게 문서로서 계약해지통지 (a notice of severance)를 보내면 된다.
(2) Tenants in common 지분소유 : 새로 시작하는 커플이나 친구 또는 친척이 함께 부동산을 취득할 때 자주 사용하는 공동소유 방식이다. 이는 각자가 주택에 대하여 특정한 지분을 가지고 있음을 의미한다. 각자가 똑 같은 지분을 보유할 필요는 없다. 만일 사망 시에는 그 사람의 지분은 유언장에 적힌대로 또는 유언장이 없다면 상속법에 의해 친족에게 상속된다. 만일 자신의 지분을 다른 지분소유권자에게 넘기고 싶으면 유언장에 그리하도록 적으면 된다. 법적소유권을 동등소유형태로 바꿀 수도 있는데 이는 상대방이 승락할 경우에만 가능하다.
2. 모기지 상환에 대한 책임 : 공동소유로 주택을 구매할 경우 모기지 계약 역시 보통 joint tenants agreement 이므로 소유권자 모두가 매달 상환하는 모기지에 대한 책임이 있다. 이는 소유권자 중 어느 한 쪽이 그 주택에서 살지 않고 이사를 가도 마찬가지이다. 만일 본인은 이사를 나갔는데 남아있는 지분보유자가 모기지 이자나 원금을 납부하지 않는다면 대출업자는 본인에게 그 금액을 납부하라고 요청할 것이고, 만일 이를 이행치 않으면 그 집을 압류처리할 것이다.
3. 사망 시에 공동소유권의 처리방법
(1) Joint tenants 동등소유 : 잉글랜드의 많은 부동산은 동등소유joint tenants의 형태이다. 이 경우 한 쪽이 사망할 경우 부채는 생존자에게 귀속된다. 한 명의 채무자의 사망은 법적 소유권 뿐만 아니라 전체 부채도 다른 생존자에게 자동으로 넘긴다. 일방이 사망하면 사망확인서를 가지고 모기지 계좌의 내역을 수정하는 것이 일반적 관례이고 그 후 생존자의 계좌로 모기지 관련 납부액이 계속 지출된다. 사망확인서는 등기권리증 title deeds 에 첨부될 것이다. 많은 경우 공동 가입한 생명보험 life assurance policy은 한 명이 사망할 경우 잔여 부채를 면제 받게 된다.
(2) Tenants in common 지분소유 : 이 경우 재산의 일정 지분이 사망자의 유산배분 요청에 따라 다른 생존자에게 넘어간다. 이런 경우라면 부채가 지분대로 분배되는 것이 일반적이다. 그러므로 대출업자는 어떻게 채무가 청산되고 남은 모기지에 누가 얼마나 책임이 있는가를 결정하기 위해 생존자 또는 사망자의 대리인과 상대한다.
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환불 가능한 불공정 벌과금의 종류 (2)
금융기관의 불공정한 벌과금은 지난 주에 알아본 신용카드 Credit Cards, 개인은행계좌 Personal Bank Accounts, 회사의 은행계좌/신용카드/대출/PPI & 모기지 Business Bank Accounts/Credit/Loan/PPI & Mortgage Charges, Loan Accounts 외에도 개인 모기지 Mortgage Charges, Payment Protection Insurance (PPI), Credit Agreements, Hire Purchase Agreements & Car Finance, Store Cards, Whole of Life Insurance 등과 관련하여서도 발생한다.
(5) 모기지 계좌 Mortgage Charges : 고객이 모기지 계좌에 부과된 벌금이나 지연납부로 인한 벌금을 물었다면 이의 상환을 청구할 수 있다. 벌금 뿐만 아니라 계약해지비용 (exit fee)도 상환청구 대상이다. 과거 5년간 모기지 대출업자는 그들의 모기지 해지관리비 (MEAF : Mortgage Exit Administration Fees)를 올리고 이자지급일을 못 지킬 경우 지나치게 높은 벌과금을 부과해 왔다. 만일 고객이 과거 5년 동안 모기지 대출업자를 바꾼 1,250만명 중 하나라면 아마도 모기지해지 비용을 냈을지 모르고 이는 상환청구 대상이 된다. FSA는 만일 고객이 과거에 과도한 모기지 해지비용을 지급하였다면 원래 계약서와 실제 지급금액의 차액을 돌려받을 수 있다고 발표하였다. 모기지대출 관련 상환청구가 가능한 벌과금은 Arrears Fees, Letter Charges, Phone Call Charges, Late Payment Fees, Mortgage Exit Fees, Unpaid Direct Debits 등이 있다.
(6) 상환보호보험 Payment Protection Insurance (PPI) : 고객이 은행이나 다른 대출기관으로부터 대출을 받거나 신용카드를 신청하거나 또는 모기지를 통해서 돈을 빌릴 때 가입하는 보험으로서 과거 6년간 보험료를 전액 환불받을 수 있다. 이에 대하여는 지난 번에 상세히 기술하였으므로 자세한 설명을 생략한다.
(7) 신용제공계약/할부구입 Credit Agreements, Hire Purchase Agreements & Car Finance : 신용구입이나 (자동차)할부구입 시에도 신용카드나 은행계좌처럼 고객에게 벌금을 부과하는 경우가 있다. 만일 고객이 과도한 지연납부 벌금이나 반납수표비용 또는 자동이체 실패비용을 냈다면 이의 환불을 청구할 수 있다.
(8) 스토어카드 Store Card : 대부분의 주류 소매회사는 스토어카드라고 하는 일종의 신용카드를 제공하는데 이는 멤버에게 할인혜택이나 이벤트 또는 포인트를 제공하기도 한다. 이 카드를 사용하면서 신용카드처럼 과도한 Late Payment Fees, Missed Payment Fees, Unpaid Direct Debit Fees, Unpaid Standing Order Fees, Unpaid Cheque Fees 등을 납부하였다면 상환 청구가 가능하다.
(9) 생애보험 Whole of Life Insurance : 생애보험과 투자연계보험은 매우 비싸고 나이가 들면서 보험료가 매우 많이 상승할 수 있다. 많은 소비자는 처음 보험에 가입할 때 이런 보험료 상승에 대하여 인식하지 못하고 상당한 금액이 납부된 후에야 보험료 상승이 문제를 일으킬 것이라는 것을 알게 된다. 만일 고객이 보험료를 계속 납부하지 않으면 많은 상품판매자는 보험을 해지할 것이고 고객은 납부한 보험료를 잃어버리게 된다. 만일 고객이 보험 가입 초기에 명확한 설명이 주어지지 않은 보험료 상승으로 인하여 추후 납부하는데 어려움을 겪고 있다면 이는 오류판매 mis-sold 된 것일 수도 있으므로 환불이나 보상을 요구할 수도 있을 것이다.
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(5) 모기지 계좌 Mortgage Charges : 고객이 모기지 계좌에 부과된 벌금이나 지연납부로 인한 벌금을 물었다면 이의 상환을 청구할 수 있다. 벌금 뿐만 아니라 계약해지비용 (exit fee)도 상환청구 대상이다. 과거 5년간 모기지 대출업자는 그들의 모기지 해지관리비 (MEAF : Mortgage Exit Administration Fees)를 올리고 이자지급일을 못 지킬 경우 지나치게 높은 벌과금을 부과해 왔다. 만일 고객이 과거 5년 동안 모기지 대출업자를 바꾼 1,250만명 중 하나라면 아마도 모기지해지 비용을 냈을지 모르고 이는 상환청구 대상이 된다. FSA는 만일 고객이 과거에 과도한 모기지 해지비용을 지급하였다면 원래 계약서와 실제 지급금액의 차액을 돌려받을 수 있다고 발표하였다. 모기지대출 관련 상환청구가 가능한 벌과금은 Arrears Fees, Letter Charges, Phone Call Charges, Late Payment Fees, Mortgage Exit Fees, Unpaid Direct Debits 등이 있다.
(6) 상환보호보험 Payment Protection Insurance (PPI) : 고객이 은행이나 다른 대출기관으로부터 대출을 받거나 신용카드를 신청하거나 또는 모기지를 통해서 돈을 빌릴 때 가입하는 보험으로서 과거 6년간 보험료를 전액 환불받을 수 있다. 이에 대하여는 지난 번에 상세히 기술하였으므로 자세한 설명을 생략한다.
(7) 신용제공계약/할부구입 Credit Agreements, Hire Purchase Agreements & Car Finance : 신용구입이나 (자동차)할부구입 시에도 신용카드나 은행계좌처럼 고객에게 벌금을 부과하는 경우가 있다. 만일 고객이 과도한 지연납부 벌금이나 반납수표비용 또는 자동이체 실패비용을 냈다면 이의 환불을 청구할 수 있다.
(8) 스토어카드 Store Card : 대부분의 주류 소매회사는 스토어카드라고 하는 일종의 신용카드를 제공하는데 이는 멤버에게 할인혜택이나 이벤트 또는 포인트를 제공하기도 한다. 이 카드를 사용하면서 신용카드처럼 과도한 Late Payment Fees, Missed Payment Fees, Unpaid Direct Debit Fees, Unpaid Standing Order Fees, Unpaid Cheque Fees 등을 납부하였다면 상환 청구가 가능하다.
(9) 생애보험 Whole of Life Insurance : 생애보험과 투자연계보험은 매우 비싸고 나이가 들면서 보험료가 매우 많이 상승할 수 있다. 많은 소비자는 처음 보험에 가입할 때 이런 보험료 상승에 대하여 인식하지 못하고 상당한 금액이 납부된 후에야 보험료 상승이 문제를 일으킬 것이라는 것을 알게 된다. 만일 고객이 보험료를 계속 납부하지 않으면 많은 상품판매자는 보험을 해지할 것이고 고객은 납부한 보험료를 잃어버리게 된다. 만일 고객이 보험 가입 초기에 명확한 설명이 주어지지 않은 보험료 상승으로 인하여 추후 납부하는데 어려움을 겪고 있다면 이는 오류판매 mis-sold 된 것일 수도 있으므로 환불이나 보상을 요구할 수도 있을 것이다.
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환불 가능한 불공정 벌과금의 종류 (1)
지난 주 칼럼에서 밝힌 금융기관의 PPI (Payment Protection Insurance) 외에도 환불청구가 가능한 불공정한 벌과금의 종류가 많으므로 자세히 알아보기로 한다.
금융기관의 불공정한 벌과금은 신용카드 Credit Cards, 개인은행계좌 Personal Bank Accounts, 회사의 은행계좌 Business Bank Accounts/Credit/ Loan/PPI & Mortgage Charges, Loan Accounts. Mortgage Charges, Payment Protection Insurance (PPI), Credit Agreements, Hire Purchase Agreements & Car Finance, Store Cards, Guaranteed Asset Protection (GAP), Extended Warranties, Personal Injury, Whole of Life Insurance, Council Tax, Child Tax Credit, CIS/Mileage Refund/Expenses/ Mechanics Refund 등과 관련하여 발생하고 있다.
(1) 신용카드 : 2006년 4월 5일 공정거래위 (OFT)는 신용카드 미납 벌과금이 법적으로 공정한 금액보다 지나치게 높다고 발표했다. OFT는 신용카드업계에서 부과하는 불공정벌과금이 연간 3억파운드를 초과한다고 추산하였다. 만일 신용카드 미납부과금이 £12 이상이라면 이는 불공정하다고 간주될 수 있다. 신용카드 관련 상환청구가 가능한 벌과금은 Late Payment Fees, Missed Payment Fees, Unpaid Cheque Fees 등이다.
(2) 개인계좌 : 그 동안 개인계좌에 대한 불공정한 벌과금이 수백만명에게 부과되어 왔는데 어떤 고객은 무려 £17,837의 불공정 벌과금을 돌려달라고 소송을 한 적도 있다. 최근 OFT는 이들 부과금의 적법성이 현재 High court에서 시험케이스로 조사 중이라고 발표하였으며, FSA (금융감독원)은 이 사건이 종료될 때까지 은행부과금에 대한 고객불만을 다룰 필요가 없다고 은행에게 통지하였다. 그러나 최근 뉴스는 고객이 상환청구하는 것을 막을 수는 없다고 하였다. 고객은 과거 6년간 잘못 부과된 벌과금을 이자와 함께 돌려달라고 청구할 수 있다. 개인계좌 관련 상환청구가 가능한 벌과금은 Unpaid Direct Debits, Unpaid Standing Orders, Unpaid Cheque Fees, Card Misuse Fees, Cheque Guaranteed Payment Fees, Paid Referral Fees, Unarranged Borrowing Fees 등이다.
(3) 회사의 은행계좌 : 회사도 회사계정에서 발생한 불공정한 은행/신용카드 벌과금을 상환 청구할 수 있다. Business Moneyfacts의 조사결과 Competition Commission이 불공정 은행 부과금에 대해서 조사를 벌인 바가 있으며 중소기업에게 부과된 비용이 매년 증가되어 왔다고 한다. 회사계좌 관련 상환청구가 가능한 벌과금은 Unpaid Direct Debits, Unpaid Standing Orders, Unpaid Cheques Fees, Card Misuse Fees, Cheque Guaranteed Payment Fees, Paid Referral 등이 있다.
(4) 대출 : 그 동안 은행은 대출계좌에 대해서 상환일을 놓치거나 이자를 늦게 지급하는 경우에 지나치게 높은 벌과금을 징수해 왔다. 개인계좌나 신용카드처럼 이들 벌과금은 불공정하게 높기 때문에 상환청구가 가능하다. 대출 계좌를 검토하여 벌과금을 낸 적이 있는지 살펴볼 필요가 있다. 대출계좌 관련 상환청구가 가능한 벌과금은 Late Payment Fees, Missed Payment Fees, Unpaid Direct Debits, Letter Charges, Phone Call Charges 등이 있다.
소송절차는 신청에서부터 약 2개월 정도 소요된다. 당사에서 이 소송절차를 대행하므로 해당 고객은 전화나 이메일로 상담하면 된다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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Tel : 078 2515 6100
Office : 020 8949 7006
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각종대출 (담보/신용/소액긴급대출), 파산/개인회생(IVA) 및 채무관리, 에너지(가스/전기)/ 모바일/브로드밴드 공급자 전환, 각종 신청서 작성 대행 (PPI 또는 default charge Refund/Benefit/Student Finance 신청)
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금융기관의 불공정한 벌과금은 신용카드 Credit Cards, 개인은행계좌 Personal Bank Accounts, 회사의 은행계좌 Business Bank Accounts/Credit/ Loan/PPI & Mortgage Charges, Loan Accounts. Mortgage Charges, Payment Protection Insurance (PPI), Credit Agreements, Hire Purchase Agreements & Car Finance, Store Cards, Guaranteed Asset Protection (GAP), Extended Warranties, Personal Injury, Whole of Life Insurance, Council Tax, Child Tax Credit, CIS/Mileage Refund/Expenses/ Mechanics Refund 등과 관련하여 발생하고 있다.
(1) 신용카드 : 2006년 4월 5일 공정거래위 (OFT)는 신용카드 미납 벌과금이 법적으로 공정한 금액보다 지나치게 높다고 발표했다. OFT는 신용카드업계에서 부과하는 불공정벌과금이 연간 3억파운드를 초과한다고 추산하였다. 만일 신용카드 미납부과금이 £12 이상이라면 이는 불공정하다고 간주될 수 있다. 신용카드 관련 상환청구가 가능한 벌과금은 Late Payment Fees, Missed Payment Fees, Unpaid Cheque Fees 등이다.
(2) 개인계좌 : 그 동안 개인계좌에 대한 불공정한 벌과금이 수백만명에게 부과되어 왔는데 어떤 고객은 무려 £17,837의 불공정 벌과금을 돌려달라고 소송을 한 적도 있다. 최근 OFT는 이들 부과금의 적법성이 현재 High court에서 시험케이스로 조사 중이라고 발표하였으며, FSA (금융감독원)은 이 사건이 종료될 때까지 은행부과금에 대한 고객불만을 다룰 필요가 없다고 은행에게 통지하였다. 그러나 최근 뉴스는 고객이 상환청구하는 것을 막을 수는 없다고 하였다. 고객은 과거 6년간 잘못 부과된 벌과금을 이자와 함께 돌려달라고 청구할 수 있다. 개인계좌 관련 상환청구가 가능한 벌과금은 Unpaid Direct Debits, Unpaid Standing Orders, Unpaid Cheque Fees, Card Misuse Fees, Cheque Guaranteed Payment Fees, Paid Referral Fees, Unarranged Borrowing Fees 등이다.
(3) 회사의 은행계좌 : 회사도 회사계정에서 발생한 불공정한 은행/신용카드 벌과금을 상환 청구할 수 있다. Business Moneyfacts의 조사결과 Competition Commission이 불공정 은행 부과금에 대해서 조사를 벌인 바가 있으며 중소기업에게 부과된 비용이 매년 증가되어 왔다고 한다. 회사계좌 관련 상환청구가 가능한 벌과금은 Unpaid Direct Debits, Unpaid Standing Orders, Unpaid Cheques Fees, Card Misuse Fees, Cheque Guaranteed Payment Fees, Paid Referral 등이 있다.
(4) 대출 : 그 동안 은행은 대출계좌에 대해서 상환일을 놓치거나 이자를 늦게 지급하는 경우에 지나치게 높은 벌과금을 징수해 왔다. 개인계좌나 신용카드처럼 이들 벌과금은 불공정하게 높기 때문에 상환청구가 가능하다. 대출 계좌를 검토하여 벌과금을 낸 적이 있는지 살펴볼 필요가 있다. 대출계좌 관련 상환청구가 가능한 벌과금은 Late Payment Fees, Missed Payment Fees, Unpaid Direct Debits, Letter Charges, Phone Call Charges 등이 있다.
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금융기관의 불공정 부과금에 대한 환불 청구 (PPI Refund)
개인의 current 계좌나 회사계좌에서 standing order나 direct debit, 또는 수표 지급일지키지 못하거나 신용카드의 지급일을 넘기면 미지급 부과금(default charge)이 부과된다. 신용카드, store card, 모기지, 대출 등에 대하여 만일 벌금이 과도하다면 (이를 테면 2~3 파운드 이상이라면) 그것은 아마도 불법적인 것이므로 소송을 통하여 보상을 받을 수 있다. 최근 PPI에 대해서도 비슷한 결정이 내려졌으므로 독자들은 자신의 계좌에 해당 사항이 있는지 유심히 살펴보는 것이 좋다.
상환보호보험 (PPI는 Payment Protection Insurance의 약자로서 Accident, Sickness and Unemployment (ASU) insurance 라고도 한다)이란 브로커나 소매금융회사 또는 신용제공자의 커미션을 창출하기 위하여 대출이나 할부금융, store card 또는 신용카드와 같은 신용창출에 부가되어서 판매되고 있다. 이 보험은 종종 대출의 시작 단계에서 한 번만 내는 단발성 보험료로서 대출총액에 부가되기도 한다. 이는 이 보험에 대하여 고객이 보험료를 더 내야 한다는 의미뿐만 아니라 만일 이 보험료가 신용으로 제공된다면 제공되는 추가 신용액만큼 더 높은 이자를 낸다는 의미이기도 하다. 비록 그것이 단일보험료가 아니어도 그것은 잘못 판매된 것일 수 있다.
고객이 은행이나 다른 대출기관으로부터 대출을 받거나 신용카드를 신청하거나 또는 모기지를 통해서 돈을 빌릴 때 신용대출기관으로부터 상환보호보험 (PPI)에 가입하라고 요청받았을 개연성이 높다. 그 동안 잘 훈련받은 금융기관의 직원들은 고객의 필요성을 고려하지 않고 PPI의 판매를 증대하기 위하여 적극적인 판매전략을 구사하여 은행과 여타 금융기관에 커다란 수익을 안겨주었다. 고객은 이 보험을 반드시 들어야 하는 것으로 설명을 듣기도 하고 이 보험을 가입하면 대출 이자율이 낮아진다고 듣기도 하였다.
그러나 이들 은행이나 여타 금융기관에 의해 팔린 PPI 중 많은 것은 가치가 없는 것이었거나 또는 보장을 받을 수 없는 사람, 예를 들면 파트타임이었거나, 이미 은퇴했거나 또는 임시직인 사람 등 보장을 받을 수 없는 사람에게 제공된 것이므로 고객이 가입한 PPI는 필요할 때 결코 보상을 해주지 않거나 고객에게 철저히 부적합한 보험이었다. 더불어 이 보험은 full-time 근로자라도 근무하는 직장에서 병가수당 (sick pay)을 받거나 다른 보험지급금이 있는 경우 불필요한 것일 수도 있다.
이런 불합리함에 더하여 은행이 판매한 PPI는 종종 믿을 수 없을 정도로 비싸서 심지어는 시장가격보다 최고 4배 비싼 것도 있었다. 결국 이 보험은 가입한 고객으로 하여금 매달 상환액을 상승시키는 결과를 초래했다. 심지어 어떤 경우에는 PPI 보험료가 대출금과 같은 정도로 커서, 고객이 상환할 총액을 매우 크게 증가시킨 경우도 있다. 비록 이 PPI가 어떤 고객에게는 심리적 안정감을 주었을지 모르나 고객에게 다른 보험업체에서 비교해서 살 수 있는 선택권을 주지 않고 비싼 보험료를 내도록 밀어부친 영업행태가 많았다.
이는 공정거래위원회(OFT: Office of Fair Trading )의 개입을 불러 일으켰고, 조사 결과 많은 사람들이 과거에 잘못 판매된 PPI를 구입하여 수천 파운드의 빚을 더 지게 되었음을 밝혀지게 되었다. 금융기관이 PPI를 판매하는 방식이 비윤리적이었다고 간주되었고, 그것은 많은 비난을 받아서 결국 소비자로 하여금 보상을 받거나 환불을 받기 위하여 잘못 판매된 PPI에 대한 배상 청구소송을 제기할 수 있도록 허용하였다.
만일 다음 중 한 가지 질문에라도 ‘예’라고 대답할 수 있으면 PPI의 보상이나 환불 자격이 있다. PPI 보험 가입 시에 (1) 무직, 자영업자, 학생, 또는 일정기간의 계약직이었다 (2) 은퇴했거나 공무원이었거나 군인이었다 (3) 보험 가입 당시에 우울증이나 요통과 같은 질병이 있었다. (4) 금융기관의 직원이 PPI를 반드시 가입해야만 대출이나 신용카드가 나온다고 했다. (5) 보험을 구입해야 하는 이유를 충분히 설명하지 않고 직원이 PPI를 가입시켰다. (6) 직원이 전체 납입금액이나 약관과 예외 조항과 같은 보험조건에 대하여 충분히 설명하지 않았다. (7) 직원이 PPI 보험을 다른 보험회사로부터도 구입할 수 있다고 설명하지 않았다.
PPI 보상이나 환불은 이미 계약기간이 끝난 대출 뿐만 아니라 현재 진행 중인 대출과 신용카드 등에 대해서도 받을 수 있지만 소송을 통해서만 가능하며 과거 6년 (스코틀란드는 5년) 것까지 소급하여 청구할 수 있다. 소송절차는 신청에서부터 약 2개월 정도 소요된다. 당사에서 이 소송절차를 대행하므로 해당 고객은 전화나 이메일로 상담하면 된다.
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특수보험 (건축업자보험, 전문가 PI 보험, 고용주 Liability 보험, Pub & Restaurant 보험),
각종대출 (담보/신용/소액긴급대출), 파산/개인회생(IVA) 및 채무관리, 에너지(가스/전기)/ 모바일/브로드밴드 공급자 전환, 각종 신청서 작성 대행 (PPI 또는 default charge Refund/Benefit/Student Finance 신청)
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상환보호보험 (PPI는 Payment Protection Insurance의 약자로서 Accident, Sickness and Unemployment (ASU) insurance 라고도 한다)이란 브로커나 소매금융회사 또는 신용제공자의 커미션을 창출하기 위하여 대출이나 할부금융, store card 또는 신용카드와 같은 신용창출에 부가되어서 판매되고 있다. 이 보험은 종종 대출의 시작 단계에서 한 번만 내는 단발성 보험료로서 대출총액에 부가되기도 한다. 이는 이 보험에 대하여 고객이 보험료를 더 내야 한다는 의미뿐만 아니라 만일 이 보험료가 신용으로 제공된다면 제공되는 추가 신용액만큼 더 높은 이자를 낸다는 의미이기도 하다. 비록 그것이 단일보험료가 아니어도 그것은 잘못 판매된 것일 수 있다.
고객이 은행이나 다른 대출기관으로부터 대출을 받거나 신용카드를 신청하거나 또는 모기지를 통해서 돈을 빌릴 때 신용대출기관으로부터 상환보호보험 (PPI)에 가입하라고 요청받았을 개연성이 높다. 그 동안 잘 훈련받은 금융기관의 직원들은 고객의 필요성을 고려하지 않고 PPI의 판매를 증대하기 위하여 적극적인 판매전략을 구사하여 은행과 여타 금융기관에 커다란 수익을 안겨주었다. 고객은 이 보험을 반드시 들어야 하는 것으로 설명을 듣기도 하고 이 보험을 가입하면 대출 이자율이 낮아진다고 듣기도 하였다.
그러나 이들 은행이나 여타 금융기관에 의해 팔린 PPI 중 많은 것은 가치가 없는 것이었거나 또는 보장을 받을 수 없는 사람, 예를 들면 파트타임이었거나, 이미 은퇴했거나 또는 임시직인 사람 등 보장을 받을 수 없는 사람에게 제공된 것이므로 고객이 가입한 PPI는 필요할 때 결코 보상을 해주지 않거나 고객에게 철저히 부적합한 보험이었다. 더불어 이 보험은 full-time 근로자라도 근무하는 직장에서 병가수당 (sick pay)을 받거나 다른 보험지급금이 있는 경우 불필요한 것일 수도 있다.
이런 불합리함에 더하여 은행이 판매한 PPI는 종종 믿을 수 없을 정도로 비싸서 심지어는 시장가격보다 최고 4배 비싼 것도 있었다. 결국 이 보험은 가입한 고객으로 하여금 매달 상환액을 상승시키는 결과를 초래했다. 심지어 어떤 경우에는 PPI 보험료가 대출금과 같은 정도로 커서, 고객이 상환할 총액을 매우 크게 증가시킨 경우도 있다. 비록 이 PPI가 어떤 고객에게는 심리적 안정감을 주었을지 모르나 고객에게 다른 보험업체에서 비교해서 살 수 있는 선택권을 주지 않고 비싼 보험료를 내도록 밀어부친 영업행태가 많았다.
이는 공정거래위원회(OFT: Office of Fair Trading )의 개입을 불러 일으켰고, 조사 결과 많은 사람들이 과거에 잘못 판매된 PPI를 구입하여 수천 파운드의 빚을 더 지게 되었음을 밝혀지게 되었다. 금융기관이 PPI를 판매하는 방식이 비윤리적이었다고 간주되었고, 그것은 많은 비난을 받아서 결국 소비자로 하여금 보상을 받거나 환불을 받기 위하여 잘못 판매된 PPI에 대한 배상 청구소송을 제기할 수 있도록 허용하였다.
만일 다음 중 한 가지 질문에라도 ‘예’라고 대답할 수 있으면 PPI의 보상이나 환불 자격이 있다. PPI 보험 가입 시에 (1) 무직, 자영업자, 학생, 또는 일정기간의 계약직이었다 (2) 은퇴했거나 공무원이었거나 군인이었다 (3) 보험 가입 당시에 우울증이나 요통과 같은 질병이 있었다. (4) 금융기관의 직원이 PPI를 반드시 가입해야만 대출이나 신용카드가 나온다고 했다. (5) 보험을 구입해야 하는 이유를 충분히 설명하지 않고 직원이 PPI를 가입시켰다. (6) 직원이 전체 납입금액이나 약관과 예외 조항과 같은 보험조건에 대하여 충분히 설명하지 않았다. (7) 직원이 PPI 보험을 다른 보험회사로부터도 구입할 수 있다고 설명하지 않았다.
PPI 보상이나 환불은 이미 계약기간이 끝난 대출 뿐만 아니라 현재 진행 중인 대출과 신용카드 등에 대해서도 받을 수 있지만 소송을 통해서만 가능하며 과거 6년 (스코틀란드는 5년) 것까지 소급하여 청구할 수 있다. 소송절차는 신청에서부터 약 2개월 정도 소요된다. 당사에서 이 소송절차를 대행하므로 해당 고객은 전화나 이메일로 상담하면 된다.
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소비자보호법(2) Consumer law
오늘은 소비자의 권리를 보호하기 위하여 제정된 여러 법률 중에서 지난 주에 살펴본 소비자신용에 관한 법률 Consumer Credit Act 1974 and 2006과 부동산 불공정묘사에 관한 법률 Property Misdescriptions Act 1991에 이어 여타 법률에 대하여 알아 본다. 우리는 의도하건 아니건 일상생활에서 빈번하게 법률행위를 하고 있으므로 자신의 권리를 주장받기 위하여 최소한의 법률적 지식을 갖출 필요가 있다.
3. 상품판매에 관한 법률 Sale of Goods Act 1979
상품판매에 관한 법률은 약 100년 전에 최초로 제정되었으며 가장 최근에는 1979년도에 개정된 바가 있다. 주요한 조항은 (1) 상품은 반드시 만족할만한 품질을 가지고 있어야 한다. 이는 사소한 것이나 표면적인 결함은 물론 주요한 문제까지 포함하는 개념이다. 예외적으로 상품의 어떤 결함이나 문제점이 판매 시에 설명이 되었고 구매자가 그것을 인정하였다면, 구매자는 이 법이 보장한 권리를 잃게 된다. (2) 상품은 묘사된 바와 같아야 한다. 여기서 묘사라 함은 광고나 구두 설명에 의한 방법 모두를 의미한다 (3) 상품은 목적에 적합해야 한다. 즉 상품은 그것이 어떻게 되도록 디자인되었다고 판매자가 말하는 바로 그 기능을 수행할 수 있어야 한다. 이 법에서 정한 주요한 배상 방법은 수리되거나 교환에 동의하지 않는 경우에 대체 수단을 가져야 한다는 것이다. 만일 수리나 교환하는 것이 적합하지 않다면, 보상방법은 가격을 깍아주거나 전액 환불(비록 업자가 마모 wear and tear 된 것에 대하여 깍을 권리를 가지고 있다고 해도)을 할 수도 있어야 한다. 이 법은 중고품이나 할인 판매 상품에도 적용된다, 단, 개인이 사적으로 판매한 상품에는 적용되지 않는다. 그러나 이 경우에도 상품이 묘사된 바와 같지 않다면 구매자는 환불받을 권리가 있다.
4. 상품과 서비스 공급에 관한 법률 Supply of Goods and Services Act 1982
이 법은 상품에 대한 설명을 하는 상인은 고객에게 주의를 기울일 의무가 있고, 만일 그럴 필요가 없다고 동의하였다면 모든 상품과 제공되는 서비스는 반드시 다음과 같이 되어야 한다고 규정하고 있다. (1) 합리적인 기준 reasonable standard (2) 합리적 가격 reasonable price (3) 합리적인 시간 내에 within a reasonable time.
이 법은 또한 제공된 상품에도 적용되는데, 만일 전기공이 고장난 스위치를 제공하여 설치하였다면, 설사 그가 스위치가 고장난 것을 모르고 설치했더라도 전기공은 이 법에 의해서 그 책임이 있다. 무엇이 합리적인 기준, 가격, 시간이냐는 문제는 경우에 따라 다르므로 실제로 계약서를 작성하여 분쟁이 일어날 소지가 있는 문제를 사전에 규정하는 것이 좋다. 그렇지 않다면, 만일 어떤 금액를 공제할 때 고객은 다른 소매상과 비교하여야만 할 것이며, 이 때 전액지급 또는 추가 지급이 되어야 한다고 입증하는 것은 공급자에게 달려 있다.
5. 주문하지 않은 상품과 서비스에 관한 법률 Unsolicited Goods and Services Act 1971
이 법률은 고객이 주문하지 않은 물건을 받으면, 고객은 그것을 돌려줄 의무가 없고, 만일 공급자가 결제를 요구하면 그들은 형법을 위반한 것으로 규정하고 있다.
6. 불공정계약조건에 관한 법률 및 소비자계약법 상의 불공정 조건에 관한 법률 Unfair Contract Terms Act 1977, Unfair Terms in Consumer Contract Regulations 1999
이 법률에서는 소비자가 불공정하거나 비합리적으로 생각하는 계약조건에 이의를 제기할 수 있도록 허용하였다. 만일 이의제기가 받아들여지면, 법원은 관련조항을 합리성기준 reasonableness test에 맞지 않기 때문에 파기처분할 것이다.
7. 거래묘사에 관한 법률 Trade Descriptions Act 1968
이 법률은 상인이 판매하는 물건을 허위로 묘사하는 것을 형법위반으로 규정하였다. 허위 묘사는 광고, 견적, 간판, 라벨 label 또는 구두로 하는 설명을 말한다. 만일 서비스가 허위로 묘사된다면, 그 설명은 그것이 법률 반칙 이전에 거짓과 분별없는 행위로 간주되어야만 한다.
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3. 상품판매에 관한 법률 Sale of Goods Act 1979
상품판매에 관한 법률은 약 100년 전에 최초로 제정되었으며 가장 최근에는 1979년도에 개정된 바가 있다. 주요한 조항은 (1) 상품은 반드시 만족할만한 품질을 가지고 있어야 한다. 이는 사소한 것이나 표면적인 결함은 물론 주요한 문제까지 포함하는 개념이다. 예외적으로 상품의 어떤 결함이나 문제점이 판매 시에 설명이 되었고 구매자가 그것을 인정하였다면, 구매자는 이 법이 보장한 권리를 잃게 된다. (2) 상품은 묘사된 바와 같아야 한다. 여기서 묘사라 함은 광고나 구두 설명에 의한 방법 모두를 의미한다 (3) 상품은 목적에 적합해야 한다. 즉 상품은 그것이 어떻게 되도록 디자인되었다고 판매자가 말하는 바로 그 기능을 수행할 수 있어야 한다. 이 법에서 정한 주요한 배상 방법은 수리되거나 교환에 동의하지 않는 경우에 대체 수단을 가져야 한다는 것이다. 만일 수리나 교환하는 것이 적합하지 않다면, 보상방법은 가격을 깍아주거나 전액 환불(비록 업자가 마모 wear and tear 된 것에 대하여 깍을 권리를 가지고 있다고 해도)을 할 수도 있어야 한다. 이 법은 중고품이나 할인 판매 상품에도 적용된다, 단, 개인이 사적으로 판매한 상품에는 적용되지 않는다. 그러나 이 경우에도 상품이 묘사된 바와 같지 않다면 구매자는 환불받을 권리가 있다.
4. 상품과 서비스 공급에 관한 법률 Supply of Goods and Services Act 1982
이 법은 상품에 대한 설명을 하는 상인은 고객에게 주의를 기울일 의무가 있고, 만일 그럴 필요가 없다고 동의하였다면 모든 상품과 제공되는 서비스는 반드시 다음과 같이 되어야 한다고 규정하고 있다. (1) 합리적인 기준 reasonable standard (2) 합리적 가격 reasonable price (3) 합리적인 시간 내에 within a reasonable time.
이 법은 또한 제공된 상품에도 적용되는데, 만일 전기공이 고장난 스위치를 제공하여 설치하였다면, 설사 그가 스위치가 고장난 것을 모르고 설치했더라도 전기공은 이 법에 의해서 그 책임이 있다. 무엇이 합리적인 기준, 가격, 시간이냐는 문제는 경우에 따라 다르므로 실제로 계약서를 작성하여 분쟁이 일어날 소지가 있는 문제를 사전에 규정하는 것이 좋다. 그렇지 않다면, 만일 어떤 금액를 공제할 때 고객은 다른 소매상과 비교하여야만 할 것이며, 이 때 전액지급 또는 추가 지급이 되어야 한다고 입증하는 것은 공급자에게 달려 있다.
5. 주문하지 않은 상품과 서비스에 관한 법률 Unsolicited Goods and Services Act 1971
이 법률은 고객이 주문하지 않은 물건을 받으면, 고객은 그것을 돌려줄 의무가 없고, 만일 공급자가 결제를 요구하면 그들은 형법을 위반한 것으로 규정하고 있다.
6. 불공정계약조건에 관한 법률 및 소비자계약법 상의 불공정 조건에 관한 법률 Unfair Contract Terms Act 1977, Unfair Terms in Consumer Contract Regulations 1999
이 법률에서는 소비자가 불공정하거나 비합리적으로 생각하는 계약조건에 이의를 제기할 수 있도록 허용하였다. 만일 이의제기가 받아들여지면, 법원은 관련조항을 합리성기준 reasonableness test에 맞지 않기 때문에 파기처분할 것이다.
7. 거래묘사에 관한 법률 Trade Descriptions Act 1968
이 법률은 상인이 판매하는 물건을 허위로 묘사하는 것을 형법위반으로 규정하였다. 허위 묘사는 광고, 견적, 간판, 라벨 label 또는 구두로 하는 설명을 말한다. 만일 서비스가 허위로 묘사된다면, 그 설명은 그것이 법률 반칙 이전에 거짓과 분별없는 행위로 간주되어야만 한다.
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소비자보호법(1) Consumer law
지난 주에 살펴본 계약법은 계약 당사자의 권리와 의무를 결정하는 출발점임에도 불구하고 과거에 이 법이 너무 무뎌서 소비자가 충분히 보호를 받지 못했다라고 인식되었다. 이런 지적에 따라 근래 수십년 동안 소비자의 권리를 증대하기 위하여 많은 법률과 규칙이 제정되었으며 대표적인 예가 부동산 불공정묘사에 관한 법률 the Property Misdescriptions Act 1991 이다.
1. 소비자신용에 관한 법률 Consumer Credit Act 1974 and 2006
이 법률들은 어떤 유형의 대출계약을 할 때 차입자를 보호하기 위하여 제정되었다. 1974년도 법률은 정부가 정한 최대 한도 금액 내에서 대출계약을 한 개인차입자를 보호하기 위하여 도입되었다. ₤25,000를 초과하는 대출은 규제받지 않고 ₤25,000 이하의 모기지를 규제대상으로 했다. 1974년 법은 잠재적 또는 기존 고객을 여러 가지 방법으로 보호하고 있는데, (1) 대출업자는 규제대상 대출계약의 광고나 계약 전에 OFT (Office of Fair Trading)로부터 consumer credit licence 를 취득해야 하며, (2) 대출상품의 광고는 법에 정한 최소의 기준에 맞아야 하며, (3) 모든 광고는 반드시 소수점 1자리까지 연이자율(APR)을 표시하여야 하며, (4) 대출신청서에 관련대출이 이 법의 규제를 받는다는 경고문을 적어야 하며, (5) 대출안내문에는 반드시 법이 정한 특정한 정보를 포함시켜야 하며, (6) 채무불이행의 경우 대출업자가 대출계약을 강제하기 위해서는 특정한 절차를 따라야 한다고 규정하였다.
한편 2006년도 법률은 그 해 3월에 시행되었는데 주 내용은 (1) 규제대상 대출한도를 철폐하여 대출금액에 불문하고 면제되지 않으면 규제 받으며, (2) 개인차입자 뿐만 아니라 개인사업자나 3명까지의 무한책임 동업자 unlimited partnership 같은 영세사업자를 포함하여 법의 보호를 받는 차입자의 유형을 엄격하게 규정하였고 (3) 차입자가 high net worth (순자산이 많은 사람)여서 이 법률이 제공하는 보호를 원치 않을 것이라고 간주되는 경우에 면제되는 조항을 도입하였다.
CCA와 모기지 대출을 비교하면 (1) 모기지대출은 MCOB의 규제대상이지만 거주용 부동산에 대한 담보대출(즉 2순위 이상의 대출)과 업무용대출은 CCA의 규제대상이다. (2) 많은 모기지 신청자는 현재 부채들을 합치기 위해서 자금을 찾는 경우도 있는데 이것들은 personal loans 이나 credit cards 처럼 종종 Consumer Credit Acts의 규제대상 대출일 수 있다. (3) CCA에 의해 규제되는 대출 신청은 법적 냉각기에 의해 보호 받지만, 모기지대출은 법적냉각기가 없다.
2. 부동산 불공정묘사에 관한 법 Property Misdescriptions Act 1991
부동산업자는 보통의 소비자법 하에서 소비자에게 책임을 지게되지만 특히 Property Misdescriptions Act에 특별한 주의를 기울여야 한다. 이 법은 개인, 상업용 불문하고 판매되는 매매부동산이 공정하게 묘사되도록 규정하고 있다. 이 법의 원래 취지는 평범한 집을 묘사하는 데 있어서 평판이 없는 부동산업자에 의해서 사용되는 허황되고 과장된 묘사를 배제하기 위함이다. 이 법은 개인간의 설명이나 자신의 집을 파는 보통의 상인에게는 적용되지 않는다. 그러나 위의 사람이 agent를 고용한다면, 그들 대신 agent에 의해 만들어진 모든 설명은 이 법에 따라야 한다. 부동산 판매 시 다음과 사항이 이 법에 언급되어있다.
(1) 설명 : 이는 구두 또는 서면, 그림, model, 어떤 다른 정보 전달 수단이 될 수 있다. 부실한 설명은 중요한 것에 대한 것이어야 하는데, 중요한 것이 무엇이냐는 경우에 따라 다르다. 예를 들어, 설명과 실제 방 크기가 다르다면 이는 중요한 것으로 간주되지만 가든은 그렇지 않을 수도 있다. 또한 주거용 개인구매자와 커다란 상업용 건물을 사는 구매자 사이에는 이 기준이 다를 수 있다. The Property Misdescriptions (Specified Matters) Orders 1992 에서는 이 법률의 제한을 받는 정보의 범위를 건물구조, 방 크기, 보유기간, 건물의 역사 등 33개의 분야에서 기술하고 있다. 비록 설명이 부실하지 않지만, 만일 그것이 합리적인 사람이 그것에 기초해서 틀린 결론에 다다른다고 판결이 내려진다면 이 역시 소비자를 오도하는 것으로 간주될 수 있다.
(2) 불리한 정보 : 비록 정보를 노출해야 할 일반적 필요조건은 없어도 만일 설명을 누락함으로써 소비자를 오도 한다고 간주된다면 그것 또한 이 법률을 위반하는 것이다. 또한 어떤 질문에 대한 대답은 진실하고 상대방을 오도하지 말아야 한다.
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1. 소비자신용에 관한 법률 Consumer Credit Act 1974 and 2006
이 법률들은 어떤 유형의 대출계약을 할 때 차입자를 보호하기 위하여 제정되었다. 1974년도 법률은 정부가 정한 최대 한도 금액 내에서 대출계약을 한 개인차입자를 보호하기 위하여 도입되었다. ₤25,000를 초과하는 대출은 규제받지 않고 ₤25,000 이하의 모기지를 규제대상으로 했다. 1974년 법은 잠재적 또는 기존 고객을 여러 가지 방법으로 보호하고 있는데, (1) 대출업자는 규제대상 대출계약의 광고나 계약 전에 OFT (Office of Fair Trading)로부터 consumer credit licence 를 취득해야 하며, (2) 대출상품의 광고는 법에 정한 최소의 기준에 맞아야 하며, (3) 모든 광고는 반드시 소수점 1자리까지 연이자율(APR)을 표시하여야 하며, (4) 대출신청서에 관련대출이 이 법의 규제를 받는다는 경고문을 적어야 하며, (5) 대출안내문에는 반드시 법이 정한 특정한 정보를 포함시켜야 하며, (6) 채무불이행의 경우 대출업자가 대출계약을 강제하기 위해서는 특정한 절차를 따라야 한다고 규정하였다.
한편 2006년도 법률은 그 해 3월에 시행되었는데 주 내용은 (1) 규제대상 대출한도를 철폐하여 대출금액에 불문하고 면제되지 않으면 규제 받으며, (2) 개인차입자 뿐만 아니라 개인사업자나 3명까지의 무한책임 동업자 unlimited partnership 같은 영세사업자를 포함하여 법의 보호를 받는 차입자의 유형을 엄격하게 규정하였고 (3) 차입자가 high net worth (순자산이 많은 사람)여서 이 법률이 제공하는 보호를 원치 않을 것이라고 간주되는 경우에 면제되는 조항을 도입하였다.
CCA와 모기지 대출을 비교하면 (1) 모기지대출은 MCOB의 규제대상이지만 거주용 부동산에 대한 담보대출(즉 2순위 이상의 대출)과 업무용대출은 CCA의 규제대상이다. (2) 많은 모기지 신청자는 현재 부채들을 합치기 위해서 자금을 찾는 경우도 있는데 이것들은 personal loans 이나 credit cards 처럼 종종 Consumer Credit Acts의 규제대상 대출일 수 있다. (3) CCA에 의해 규제되는 대출 신청은 법적 냉각기에 의해 보호 받지만, 모기지대출은 법적냉각기가 없다.
2. 부동산 불공정묘사에 관한 법 Property Misdescriptions Act 1991
부동산업자는 보통의 소비자법 하에서 소비자에게 책임을 지게되지만 특히 Property Misdescriptions Act에 특별한 주의를 기울여야 한다. 이 법은 개인, 상업용 불문하고 판매되는 매매부동산이 공정하게 묘사되도록 규정하고 있다. 이 법의 원래 취지는 평범한 집을 묘사하는 데 있어서 평판이 없는 부동산업자에 의해서 사용되는 허황되고 과장된 묘사를 배제하기 위함이다. 이 법은 개인간의 설명이나 자신의 집을 파는 보통의 상인에게는 적용되지 않는다. 그러나 위의 사람이 agent를 고용한다면, 그들 대신 agent에 의해 만들어진 모든 설명은 이 법에 따라야 한다. 부동산 판매 시 다음과 사항이 이 법에 언급되어있다.
(1) 설명 : 이는 구두 또는 서면, 그림, model, 어떤 다른 정보 전달 수단이 될 수 있다. 부실한 설명은 중요한 것에 대한 것이어야 하는데, 중요한 것이 무엇이냐는 경우에 따라 다르다. 예를 들어, 설명과 실제 방 크기가 다르다면 이는 중요한 것으로 간주되지만 가든은 그렇지 않을 수도 있다. 또한 주거용 개인구매자와 커다란 상업용 건물을 사는 구매자 사이에는 이 기준이 다를 수 있다. The Property Misdescriptions (Specified Matters) Orders 1992 에서는 이 법률의 제한을 받는 정보의 범위를 건물구조, 방 크기, 보유기간, 건물의 역사 등 33개의 분야에서 기술하고 있다. 비록 설명이 부실하지 않지만, 만일 그것이 합리적인 사람이 그것에 기초해서 틀린 결론에 다다른다고 판결이 내려진다면 이 역시 소비자를 오도하는 것으로 간주될 수 있다.
(2) 불리한 정보 : 비록 정보를 노출해야 할 일반적 필요조건은 없어도 만일 설명을 누락함으로써 소비자를 오도 한다고 간주된다면 그것 또한 이 법률을 위반하는 것이다. 또한 어떤 질문에 대한 대답은 진실하고 상대방을 오도하지 말아야 한다.
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계약과 계약법 Contract law
계약은 구두로 verbally, 서면으로 in writing 또는 공정증서 by deed로 만들어지는 법적으로 구속력 있는 약속이다. 계약법의 원칙 중 하나는 라틴어로 caveat emptor, 영어로는 let the buyer beware 즉 판매자가 구매자로 하여금 주의하도록 주지시키는 것이다. 이는 부동산 허위묘사에 관한 법 the Property Misdescriptions Act 1991과 같이 구매자의 권리를 증가시킨 여러 가지 소비자 보호법에 의해서 희석되어 왔다. 그러나 계약에 관한 기본적인 법은 부동산을 사고 파는 것과 모기지 대출을 포함한 모든 계약에 아직도 적용되고 있으므로 우리는 일반적인 조항을 주시해야 한다.
우리는 항상 형식적이거나 또는 덜 형식적인 계약행위를 한다. 신문을 사거나 택시를 타는 것도 모두 계약의 한 형태이지만 이는 자동차를 구입하거나 집을 구입하는 것보다는 덜 형식적이다. 모기지 계약은 반드시 공정증서의 형식이 되어야 한다는 조항같이 계약의 형식에 관하여 특별히 규정되지 있지 않다면 계약이 반드시 서면으로 작성될 필요는 없다. 그러나 계약이 복잡하거나 그 함축관계가 중요할수록 당사자는 오해를 최소화하고 무엇에 동의했는가 기록을 남기기 위해서 서면 계약을 선호하는 경향이 있다.
계약이 유효하게 성립되기 위해서는 사전에 반드시 다음과 같은 요소들을 살펴보아야 한다.
1.취소불능 오퍼와 무조건부 수락 : 모든 계약에는 계약 당사자 중 한 쪽에서 만든 offer가 있어야 하며 이는 다른 계약당사자에 의해 수락된다. 만일 이 오퍼가 그것이 수락되기 전에 취소되거나 철회되면 다른 일방은 그 계약을 고수할 수 없다. 영국부동산법에서 정의하는 오퍼는 계약을 조건으로 하는 ‘subject to contract' 이다. 요컨대 계약서를 교환할 때까지 계약은 존재하지 않음을 의미하는 조건부 오퍼 qualified offer 이다. 반면에 스코틀랜드에서는 오퍼는 일단 상대방이 수락하면 법적으로 구속되는 취소불능 오퍼이다.
2. 계약의 대가: 계약법에서 대가란 '대가를 위해 무엇인가를 한다'는 의미로 사용된다. 즉 계약의 당사자는 그것으로부터 어떤 유형의 것을 얻으려한다. 일방이 계약을 통해 가져오는 대가가 보통 돈이지만 꼭 그럴 필요는 없다. 대가는 공정증서로 쓰여진 계약서에서 반드시 요구되는 사항은 아니다. 이는 스코틀랜드에서도 마찬가지이다.
3. 계약자의 법적자격 : 미성년자, 정신병자, 노인 등 특정한 사람은 계약서를 만들 수 없는 경우가 있다. 회사에서 계약서를 만들 수 있는 권한은 정관에 규정되어 이는 외부 세계와 회사의 관계를 결정하는 법적서류이다. 회사는 정관에 없어도 법적 구속력 있는 계약을 할 수 있으나 주주는 그 같은 행위에 대하여 추후에 책임을 지울 수 있다.
4. 법률 관계에 들어가려는 의도 : 거래 당사자들이 법률 관계에 들어가려고 의도하는 것은 사실관계와 당사자들의 행위로부터 명백해야만 한다. 친구와 만나서 맥주를 마시기로 했는데 나타나지 않은 경우 합의를 깨뜨렸다고 소송을 할 수 없는 것처럼 사회생활에서의 합의에는 보통 이런 취지가 부족하다.
5. 목적의 적법성 : 불법적이거나 부도덕한 목적을 가지거나, 또는 목적이 대중의 이익과 대치되는 계약은 억지로 강행할 수 없다. 예를 들면 살인을 하라는 계약은 법적 계약이 아니므로 그것을 위반하였다고 어느 당사자도 소송 당할 수 없다.
6. 계약기간 : 계약기간은 분명하고 확실해야 하며 의심의 여지 없이 기록되어야 한다.
7. 허위진술, 강박, 과도한 영향력 : 일방이 타인을 계약하도록 유인하기 위해 사실관계를 허위로 진술한 것이 유죄라면 계약은 무효로 할 수 있다. 강박은 다른 당사자가 계약을 맺도록 위압이 사용된 경우이다. 과도한 영향력이란 일방이 너무 우세한 영향을 가진 것으로 명백히 불공정한 계약을 다른 일방으로 하여금 수락하게끔 하므로 무효이다.
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우리는 항상 형식적이거나 또는 덜 형식적인 계약행위를 한다. 신문을 사거나 택시를 타는 것도 모두 계약의 한 형태이지만 이는 자동차를 구입하거나 집을 구입하는 것보다는 덜 형식적이다. 모기지 계약은 반드시 공정증서의 형식이 되어야 한다는 조항같이 계약의 형식에 관하여 특별히 규정되지 있지 않다면 계약이 반드시 서면으로 작성될 필요는 없다. 그러나 계약이 복잡하거나 그 함축관계가 중요할수록 당사자는 오해를 최소화하고 무엇에 동의했는가 기록을 남기기 위해서 서면 계약을 선호하는 경향이 있다.
계약이 유효하게 성립되기 위해서는 사전에 반드시 다음과 같은 요소들을 살펴보아야 한다.
1.취소불능 오퍼와 무조건부 수락 : 모든 계약에는 계약 당사자 중 한 쪽에서 만든 offer가 있어야 하며 이는 다른 계약당사자에 의해 수락된다. 만일 이 오퍼가 그것이 수락되기 전에 취소되거나 철회되면 다른 일방은 그 계약을 고수할 수 없다. 영국부동산법에서 정의하는 오퍼는 계약을 조건으로 하는 ‘subject to contract' 이다. 요컨대 계약서를 교환할 때까지 계약은 존재하지 않음을 의미하는 조건부 오퍼 qualified offer 이다. 반면에 스코틀랜드에서는 오퍼는 일단 상대방이 수락하면 법적으로 구속되는 취소불능 오퍼이다.
2. 계약의 대가: 계약법에서 대가란 '대가를 위해 무엇인가를 한다'는 의미로 사용된다. 즉 계약의 당사자는 그것으로부터 어떤 유형의 것을 얻으려한다. 일방이 계약을 통해 가져오는 대가가 보통 돈이지만 꼭 그럴 필요는 없다. 대가는 공정증서로 쓰여진 계약서에서 반드시 요구되는 사항은 아니다. 이는 스코틀랜드에서도 마찬가지이다.
3. 계약자의 법적자격 : 미성년자, 정신병자, 노인 등 특정한 사람은 계약서를 만들 수 없는 경우가 있다. 회사에서 계약서를 만들 수 있는 권한은 정관에 규정되어 이는 외부 세계와 회사의 관계를 결정하는 법적서류이다. 회사는 정관에 없어도 법적 구속력 있는 계약을 할 수 있으나 주주는 그 같은 행위에 대하여 추후에 책임을 지울 수 있다.
4. 법률 관계에 들어가려는 의도 : 거래 당사자들이 법률 관계에 들어가려고 의도하는 것은 사실관계와 당사자들의 행위로부터 명백해야만 한다. 친구와 만나서 맥주를 마시기로 했는데 나타나지 않은 경우 합의를 깨뜨렸다고 소송을 할 수 없는 것처럼 사회생활에서의 합의에는 보통 이런 취지가 부족하다.
5. 목적의 적법성 : 불법적이거나 부도덕한 목적을 가지거나, 또는 목적이 대중의 이익과 대치되는 계약은 억지로 강행할 수 없다. 예를 들면 살인을 하라는 계약은 법적 계약이 아니므로 그것을 위반하였다고 어느 당사자도 소송 당할 수 없다.
6. 계약기간 : 계약기간은 분명하고 확실해야 하며 의심의 여지 없이 기록되어야 한다.
7. 허위진술, 강박, 과도한 영향력 : 일방이 타인을 계약하도록 유인하기 위해 사실관계를 허위로 진술한 것이 유죄라면 계약은 무효로 할 수 있다. 강박은 다른 당사자가 계약을 맺도록 위압이 사용된 경우이다. 과도한 영향력이란 일방이 너무 우세한 영향을 가진 것으로 명백히 불공정한 계약을 다른 일방으로 하여금 수락하게끔 하므로 무효이다.
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영국의 오르는 부가가치세율 (VAT)
부가가치세(VAT, Value Added Tax)는 생산과 유통과정의 각 단계에서 사업자가 창출한 부가가치를 과세표준으로 하여 과세되는 세금이다. 이는 재화와 용역의 가치가 부가되는 단계마다, 즉 제조단계, 도매단계, 소매단계에서 횟수에 관계 없이 창출된 각각의 부가가치에 대하여 부과되는 다단계 거래세금이고, 납세의무자와 세금납부자가 다른 간접세로서 소비자가 재화와 용역의 값어치를 지불함에 의해서 최종으로 납세가 이루어지는 간접소비세이며, 모든 재화와 용역의 공급에 부과되는 일반소비세이다.
사업자가 납부하여야 하는 부가가치세액은 사업체가 공급한 재화나 용역에 대한 세액(매출세액)에서 그가 구입한 재화나 용역에 대한 세액(매입세액을 공제한 금액이다. 즉, 납부할 부가가치세액 = 부가가치 * 세율 = (매출액-매입액) * 세율 = 매출세액-매입세액이다. 매출세액에서 매입세액을 공제하면 납부세액이 되는데, 만일 매입세액이 매출세액보다 많은 경우 그 차액을 과세관청에서 반환 받을 수 있는데 이를 환급세액이라고 한다.
이미 발표된 대로 영국의 부가가치세 (VAT) 세율이 2011년 1월 4일부터 현행 17.5%에서 20%로 상승한다. 이는 대다수 소비재와 서비스의 가격이 2.5% 상승함을 의미한다. 영국정부는 이 조치로 연간 130억 파운드(한화 약 2조3천억원)의 세수 증대를 기대하고 있다. 물론 일상생활용품 중에서 식료품, 책, 신문, 잡지, 유아용 의류 등은 여전히 부가세가 면제이지만, 먹을 거리 중에서 정부가 사치품 (LUXURY)이라고 간주하는 초코렛바나 비스켓은 2.5%의 부가세 상승률이 적용된다.
예를 들어 초코렛바의 경우 현재 가격이 £2.00라면 내년 1월 4일부터는 £2.04가 되고, 와인 1병은 £4.93에서 £5.03으로, 펍에서 파는 라거 한 파인트는 £3.00에서 £3.06으로, 담배는 한갑에 £6.50에서 £6.64로 오른다.
이번 조치로 인하여 단가가 높은 신차와 전자제품의 가격상승이 두드러질 것으로 보인다. 예를 들어 부가세율 상승 전에 £500 짜리 새 TV는 부가세율의 상승으로 가격이 £510으로 오르고 £15,000 짜리 차는 가격이 £15,319로 오르게 된다. 이 같은 상승율은 얼핏 보면 그다지 심각하게 보이지는 않는다. 만일 어떤 사람이 £15,000짜리 차량을 구매하려고 할 때 몇 백 파운드의 추가지출은 구매의향에 그다지 영향을 미치지 않을 것이다. 그러나 부가세율 상승은 생활 전방위에서 누적적 영향을 미치게 되므로 소비자의 지갑을 얇게 만드는 영향을 가지게 될 것이다.
부가세율이 20%로 오름으로써 영국의 부가세율은 다른 주요 EU 국가들과 비슷하게 되었다. 독일과 프랑스의 부가세율은 각각 19%와 19.6%이며, 포르투갈과 체코는 20%이다. 반면 덴마크나 스웨덴은 유럽에서 가장 높은 25%이고, 조세피난처인 스위스는 유럽에서 가장 낮은 7.5%에 불과하다.
만일 세금 상승이 피할 수 없는 것이라면 개인차원에서 비용을 점감하는 방안도 고려해 봄직하다. 전문가들은 중고품을 구입하는 것은 부가세를 내지 않는 좋은 방법 중 하나라고 권장하며, 크리스마스 때까지 부가세 면제 조건으로 상품을 판매하는 회사의 정보도 적극 취합하길 바란다. 특히 일시 여행객의 경우 출국 시에 반드시 부가세 환급제도를 이용하여 절세를 하길 바란다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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Tel : 078 2515 6100
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이미 발표된 대로 영국의 부가가치세 (VAT) 세율이 2011년 1월 4일부터 현행 17.5%에서 20%로 상승한다. 이는 대다수 소비재와 서비스의 가격이 2.5% 상승함을 의미한다. 영국정부는 이 조치로 연간 130억 파운드(한화 약 2조3천억원)의 세수 증대를 기대하고 있다. 물론 일상생활용품 중에서 식료품, 책, 신문, 잡지, 유아용 의류 등은 여전히 부가세가 면제이지만, 먹을 거리 중에서 정부가 사치품 (LUXURY)이라고 간주하는 초코렛바나 비스켓은 2.5%의 부가세 상승률이 적용된다.
예를 들어 초코렛바의 경우 현재 가격이 £2.00라면 내년 1월 4일부터는 £2.04가 되고, 와인 1병은 £4.93에서 £5.03으로, 펍에서 파는 라거 한 파인트는 £3.00에서 £3.06으로, 담배는 한갑에 £6.50에서 £6.64로 오른다.
이번 조치로 인하여 단가가 높은 신차와 전자제품의 가격상승이 두드러질 것으로 보인다. 예를 들어 부가세율 상승 전에 £500 짜리 새 TV는 부가세율의 상승으로 가격이 £510으로 오르고 £15,000 짜리 차는 가격이 £15,319로 오르게 된다. 이 같은 상승율은 얼핏 보면 그다지 심각하게 보이지는 않는다. 만일 어떤 사람이 £15,000짜리 차량을 구매하려고 할 때 몇 백 파운드의 추가지출은 구매의향에 그다지 영향을 미치지 않을 것이다. 그러나 부가세율 상승은 생활 전방위에서 누적적 영향을 미치게 되므로 소비자의 지갑을 얇게 만드는 영향을 가지게 될 것이다.
부가세율이 20%로 오름으로써 영국의 부가세율은 다른 주요 EU 국가들과 비슷하게 되었다. 독일과 프랑스의 부가세율은 각각 19%와 19.6%이며, 포르투갈과 체코는 20%이다. 반면 덴마크나 스웨덴은 유럽에서 가장 높은 25%이고, 조세피난처인 스위스는 유럽에서 가장 낮은 7.5%에 불과하다.
만일 세금 상승이 피할 수 없는 것이라면 개인차원에서 비용을 점감하는 방안도 고려해 봄직하다. 전문가들은 중고품을 구입하는 것은 부가세를 내지 않는 좋은 방법 중 하나라고 권장하며, 크리스마스 때까지 부가세 면제 조건으로 상품을 판매하는 회사의 정보도 적극 취합하길 바란다. 특히 일시 여행객의 경우 출국 시에 반드시 부가세 환급제도를 이용하여 절세를 하길 바란다.
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부동산 매매 시 솔리시터의 역할(2)
오늘은 지난 주에 이어 주택을 매매하는 데 있어서 솔리시터가 수행하는 역할을 알아본다.
3. 계약서의 작성 및 완성
집을 판매할 때 집안에 있는 거의 대부분 또는 모든 fixtures가 포함하는 것이 일반적이나, 구매가격에 어떤 fixture나 fittings가 포함되어 있는지 매매계약서에 명확히 할 필요가 있다. 이 서류는 보통 판매가격에 무엇이 포함되어 있는지 정확하게 나타내는 서류를 판매자가 완성하라고 요청함으로써 완성된다. 이 과정은 매매당사자를 대리하는 각각의 solicitors를 통하여 이루어지고 매매 계약서의 근간을 이룬다.
(fixtures는 집안의 필수 부분 – 카펫, 붙박이 옷장, 부엌 찬장 등을 말하며, fittings 는 가정용품이나 가전제품으로서 판매가격에 포함되어 있는지 여부를 명시해야 함)
4. 모기지 서류의 준비
솔리시터는 대출업자와 차입자 (주택구입자) 사이에서 모기지대출 계약서를 작성할 책임이 있다. 이것은 legal charge 또는 standard security (스코틀랜드)라고도 하는데, 일반적으로 이 두가지는 모기지증서 (mortgage deeds)라고 불리운다.
모기지증서는 보통 그 문서 안에 포함된 모든 조건으로서 세부계약이 완선된다. 때로는 모기지증서가 당사자들이 관련 모기지 조건을 지켜야 한다고 말하는 한 장짜리 서류일 수도 있다. 후자의 경우에는 세부 모기지 조건에 관한 책자가 별도 서류로 발행된다. 이 모기지 조건은 양측의 허가 없이는 변경될 수 없다.
5. 재정적 측면
Solicitor는 주택매매를 대리하면서 다음과 같은 사항을 다루어야 한다. (1) 구매자가 소유한 기존 주택에 존재하는 모기지의 상환 (2) 대출업자에게 모기지 자금의 선지급 요청 (3) 필요할 경우 집의 구매가격과 모기지 대출액의 차이를 맞추기 위해 필요한 자금을 취급 (4) 관련 수수료와 비용 지급 (5) HM Revenue & Customs에 납부하는 stamp duty land tax의 지급
6. 조언의 의무
Solicitor는 주택 구매자와 모기지대출을 하는 대출업체를 대행하는 것이 일반적이므로 이 과정에게 당사자에게 조언할 의무를 가진다. solicitor는 모기지 대출서류에 서명함으로써 이것이 차입자에게 미치는 영향에 관해 조언해야만 한다. 또한 solicitor는 대출업자에게 거래와 관련하여 있을 수 있는 어떤 문제에 대해서 조언할 의무가 있다. 특히, 대출업자는 사기행위가 일어나는 것을 최소화하려고 하기 때문에 어떤 잠재적 위험에 대해서 solicitor가 방심 하지 않기를 기대한다.
채무자의 신용과 관련된 잠재적 문제에 주의를 기울여야하는 solicitor 의 의무에 대하여, National Home Loans Corporation plc v. Giffen Couch and Archer (1996)의 경우, the High Court는 만일 solicitor가 차입자와 관련된 bad credit을 발견했다면 대출업자에게 알려야 할 의무가 있다고 평결했다. 그러나 the Court of Appeal은 1997년에 차입자의 solicitor는 만일 대출업자에 의해서 그렇게 해 달라는 통보가 없었다면 이런 정보를 보낼 의무는 없다고 이를 뒤집었다.
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3. 계약서의 작성 및 완성
집을 판매할 때 집안에 있는 거의 대부분 또는 모든 fixtures가 포함하는 것이 일반적이나, 구매가격에 어떤 fixture나 fittings가 포함되어 있는지 매매계약서에 명확히 할 필요가 있다. 이 서류는 보통 판매가격에 무엇이 포함되어 있는지 정확하게 나타내는 서류를 판매자가 완성하라고 요청함으로써 완성된다. 이 과정은 매매당사자를 대리하는 각각의 solicitors를 통하여 이루어지고 매매 계약서의 근간을 이룬다.
(fixtures는 집안의 필수 부분 – 카펫, 붙박이 옷장, 부엌 찬장 등을 말하며, fittings 는 가정용품이나 가전제품으로서 판매가격에 포함되어 있는지 여부를 명시해야 함)
4. 모기지 서류의 준비
솔리시터는 대출업자와 차입자 (주택구입자) 사이에서 모기지대출 계약서를 작성할 책임이 있다. 이것은 legal charge 또는 standard security (스코틀랜드)라고도 하는데, 일반적으로 이 두가지는 모기지증서 (mortgage deeds)라고 불리운다.
모기지증서는 보통 그 문서 안에 포함된 모든 조건으로서 세부계약이 완선된다. 때로는 모기지증서가 당사자들이 관련 모기지 조건을 지켜야 한다고 말하는 한 장짜리 서류일 수도 있다. 후자의 경우에는 세부 모기지 조건에 관한 책자가 별도 서류로 발행된다. 이 모기지 조건은 양측의 허가 없이는 변경될 수 없다.
5. 재정적 측면
Solicitor는 주택매매를 대리하면서 다음과 같은 사항을 다루어야 한다. (1) 구매자가 소유한 기존 주택에 존재하는 모기지의 상환 (2) 대출업자에게 모기지 자금의 선지급 요청 (3) 필요할 경우 집의 구매가격과 모기지 대출액의 차이를 맞추기 위해 필요한 자금을 취급 (4) 관련 수수료와 비용 지급 (5) HM Revenue & Customs에 납부하는 stamp duty land tax의 지급
6. 조언의 의무
Solicitor는 주택 구매자와 모기지대출을 하는 대출업체를 대행하는 것이 일반적이므로 이 과정에게 당사자에게 조언할 의무를 가진다. solicitor는 모기지 대출서류에 서명함으로써 이것이 차입자에게 미치는 영향에 관해 조언해야만 한다. 또한 solicitor는 대출업자에게 거래와 관련하여 있을 수 있는 어떤 문제에 대해서 조언할 의무가 있다. 특히, 대출업자는 사기행위가 일어나는 것을 최소화하려고 하기 때문에 어떤 잠재적 위험에 대해서 solicitor가 방심 하지 않기를 기대한다.
채무자의 신용과 관련된 잠재적 문제에 주의를 기울여야하는 solicitor 의 의무에 대하여, National Home Loans Corporation plc v. Giffen Couch and Archer (1996)의 경우, the High Court는 만일 solicitor가 차입자와 관련된 bad credit을 발견했다면 대출업자에게 알려야 할 의무가 있다고 평결했다. 그러나 the Court of Appeal은 1997년에 차입자의 solicitor는 만일 대출업자에 의해서 그렇게 해 달라는 통보가 없었다면 이런 정보를 보낼 의무는 없다고 이를 뒤집었다.
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부동산 매매 시 솔리시터의 역할(1)
비록 많은 구매자는 주택 구매와 관련된 다양한 일을 자신이 직접 다룰 수 있지만, 대출업자마다 모기지 금융의 제공 여부를 고려할 때 적용하는 기준이 다르므로 이를 주의 깊게 보아야 한다. 그 중의 하나가 어떤 법률대리인을 고용하는가의 문제이다. 그 동안 부동산 매매 시에 주로 서류변호사 (solicitor)를 이용하였으나, 최근 이 분야의 제한이 철폐됨으로써 더 경쟁적인 환경이 초래되었다. 어떤 대출업자는 솔리시터 대신 유자격 매매전문회사 (licensed conveyancing firms)를 허용하되 단독개업자 (sole practitioners)는 허용하지 않고 있으므로 구매자 입장에서 어떤 법률대리인을 찾느냐는 문제는 전적으로 대출업자의 요구사항에 따라야 한다.
본 칼럼에서는 법률조언자로서 solicitor라는 용어만을 사용할 것이다. 물론 solicitor가 수행하는 대부분의 기능은 유자격매매전문가 (licensed conveyance)에 의해서 수행될 수 있다.
부동산 매수자 입장에서 선임한 solicitor의 주요한 기능은 (1) 부동산 등기서류의 조사 (2) 매매계약의 진행과 완성 (3) 대출업자가 요구하는 모기지 서류의 작성과 실행 (4) 매매와 관련된 금융거래 취급 (5) 연관된 사항에 대하여 구매자와 대출자에게 조언하는 것이다.
1. 등기서류의 조사 investigation of title (examination of title in Scots)
집이 팔리기 전에 solicitor는 반드시 (1) 판매자가 판매할 자격을 가지고 있는지 (2) 판매하려는 부동산이 구매자가 사려고 하는 바로 그 물건인지 확인하여야 한다. 이것을 확인하는 이유는 판매하려고 하는 행위를 막거나 방해하는 요인이 있을 수 있기 때문이다. 예를 들면 부부가 이혼하거나 헤어졌을 때, 한 쪽은 팔려고 하지만 다른 한 쪽은 반대할 수도 있고, 모기지 대출이 한 사람 이름으로 되어 있다고 하더라도 파트너나 배우자가 Family Law Act 1996 (England, Wales) 또는 Matrimonial Homes (Family Protection) (Scots) Act 1981 하에서 판매가 일어나는 것을 막을 수 있는 권리 interest 를 가질 수 있기 때문이다. 또 부동산은 자체로 등록 (registered) 되어 있거나 등록되어 있지 않을 수도 있다. 토지등기는 Land Registry Act 1925 에 의해 도입되었고 이는 지금 England, Wales와 N. Ireland 일부에서는 강제 조항이다. 그러나 만일 어떤 부동산이 강제 등기제 도입 이후에 주인이 바뀌지 않았다면, 여전히 미등기 상태일 수 있고 이 경우에 등기권리증을 확인하기 위해서는 특별한 절차를 따라야 한다.
부동산등록은 부동산 자체에 대한 문제, 즉 소유권, 담보, 지역권 같은 토지에 대한 강제조항 등을 기록하는 것으로서 그 기록의 정확성을 정부가 보증하는 것이다.
2. 매매계약의 진행과 완성
각 매매당사자를 위하여 활동하는 solicitors는 판매/구매를 위한 계약서들을 작성한다. 이 계약서가 교환될 때 매매 당사자들이 거래가 완성되는 것을 의미하므로, 계약서를 교환하기 전에 구매자의 solicitor는 등기서류에 이상이 없는지 확인하고, 구매자가 거래를 완성할 충분한 자금을 가지고 있는지 확인하고, 경우에 따라서는 매수자가 보유한 현재 주택의 판매나 초단기대출(bridging finance)이 제대로 준비되어 있는지 확인한다. 그리고 비록 매매거래의 초기에 계약서 초안을 작성하는 것이 표준관행이나 거래가 언제 결론이 날 것인가가 아주 확실해질 때까지는 거래완료일(completion date)을 공백으로 남겨 놓는다.
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부동산 매수자 입장에서 선임한 solicitor의 주요한 기능은 (1) 부동산 등기서류의 조사 (2) 매매계약의 진행과 완성 (3) 대출업자가 요구하는 모기지 서류의 작성과 실행 (4) 매매와 관련된 금융거래 취급 (5) 연관된 사항에 대하여 구매자와 대출자에게 조언하는 것이다.
1. 등기서류의 조사 investigation of title (examination of title in Scots)
집이 팔리기 전에 solicitor는 반드시 (1) 판매자가 판매할 자격을 가지고 있는지 (2) 판매하려는 부동산이 구매자가 사려고 하는 바로 그 물건인지 확인하여야 한다. 이것을 확인하는 이유는 판매하려고 하는 행위를 막거나 방해하는 요인이 있을 수 있기 때문이다. 예를 들면 부부가 이혼하거나 헤어졌을 때, 한 쪽은 팔려고 하지만 다른 한 쪽은 반대할 수도 있고, 모기지 대출이 한 사람 이름으로 되어 있다고 하더라도 파트너나 배우자가 Family Law Act 1996 (England, Wales) 또는 Matrimonial Homes (Family Protection) (Scots) Act 1981 하에서 판매가 일어나는 것을 막을 수 있는 권리 interest 를 가질 수 있기 때문이다. 또 부동산은 자체로 등록 (registered) 되어 있거나 등록되어 있지 않을 수도 있다. 토지등기는 Land Registry Act 1925 에 의해 도입되었고 이는 지금 England, Wales와 N. Ireland 일부에서는 강제 조항이다. 그러나 만일 어떤 부동산이 강제 등기제 도입 이후에 주인이 바뀌지 않았다면, 여전히 미등기 상태일 수 있고 이 경우에 등기권리증을 확인하기 위해서는 특별한 절차를 따라야 한다.
부동산등록은 부동산 자체에 대한 문제, 즉 소유권, 담보, 지역권 같은 토지에 대한 강제조항 등을 기록하는 것으로서 그 기록의 정확성을 정부가 보증하는 것이다.
2. 매매계약의 진행과 완성
각 매매당사자를 위하여 활동하는 solicitors는 판매/구매를 위한 계약서들을 작성한다. 이 계약서가 교환될 때 매매 당사자들이 거래가 완성되는 것을 의미하므로, 계약서를 교환하기 전에 구매자의 solicitor는 등기서류에 이상이 없는지 확인하고, 구매자가 거래를 완성할 충분한 자금을 가지고 있는지 확인하고, 경우에 따라서는 매수자가 보유한 현재 주택의 판매나 초단기대출(bridging finance)이 제대로 준비되어 있는지 확인한다. 그리고 비록 매매거래의 초기에 계약서 초안을 작성하는 것이 표준관행이나 거래가 언제 결론이 날 것인가가 아주 확실해질 때까지는 거래완료일(completion date)을 공백으로 남겨 놓는다.
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Gazumping 과 Gazundering
1. 지역별 부동산 거래방식의 차이
Scotland에서의 부동산 판매 과정은 England, Wales, Northern Ireland와 기본적으로 매우 다르다.
England, Wales, N. Ireland에서 부동산은 ‘subject to contract' (계약서를 전제로 한 거래)로 시장에 나온다. 이 조건 하에서는 계약서 (contracts)가 교환될 때까지는 매매당사자를 구속할 수 없다. 즉 계약서를 작성하기 이전에 판매자와 매수자가 가격에 대하여 합의를 하지만 이 합의는 임시의 효력 뿐이다. 이 제도 하에서는 집 값이 상승추세라면 판매자가 팔기로 한 집값을 올리는 gazumping을, 반대로 집 값이 떨어질 때에는 매수자가 매매체결 직전에 값을 깍는 gazundering 을 유도한다.
반면 Scotland 에서, 판매자는 자신이 요구하는 가격보다 높은 가격이나 고정된 가격으로 매물을 시장에 내놓는다. 어느 경우에나 일단 판매자가 매수자의 offer를 받아들이면 이 때부터 양측에 모두 법적 구속력을 갖는 계약이 성립된다.
일단 계약이 교환 (England, Wales & N. Ireland) 되거나 또는 unconditioned offer를 수락 (accept)하면, 계약일에 거래를 완성(complete 또는settlement)하지 않는 경우 계약 위반으로 법적 조치를 당할 수 있다. Common Law에 의하면 보통 가해자 측이 손해를 배상하며 이는 실생활에서 종종 일어나고 있다.
부동산을 매매하는 현재의 제도에서 구매자와 판매자 사이에 힘의 불균형이 있다고 보통 알려져 있다. 진행과정 상 바이어가 더 고민할 밖에 없는 England, Wales 그리고 N. Ireland에서 이는 부분적으로 사실이다. 이런 면에서 Gazumping에 의한 문제를 피하고 시장의 힘에 더 기대는 Scottish system이 더 좋을 수도 있으나, 그러나 이는 도저히 이행할 수 없는 법적계약으로 부주의하게 들어갈 수도 있는 문제점이 있다.
2. Gazumping 과 Gazundering
England, Wales 와 N. Ireland에서의 판매과정은 offers가 ‘subject to contract' (계약을 맺을 예정)이고 계약서가 교환될 때까지는 법적인 계약이 아직 존재하지 않음을 의미한다. 이것은 협상 중간에 거래 당사자 중 한쪽이 교섭을 중단할 수 있음을 의미한다. 왜 이런 현상이 일어나는냐는 아래와 같이 2가지 중요한 이유가 있는데 이는 부동산 거래의 특성상 어느 한 쪽의 의사결정 번복이 다른 쪽에 미치는 영향이 매우 크기 때문에 매우 비윤리적인 거래자로 간주될 수 밖에 없는 문제가 있다.
(1)Gazumping(집 값이 오를 때 팔기로 한 집값을 올리는 것) : 부동산 가격이 등귀하는 판매자 위주의 시장에서 더 유행한다. 판매자는 한 매수자로부터 오퍼를 받아들여도 계약서를 교환하지 전이면 다른 매수자로부터 더 높은 offer를 받아들일 수 있다. 이는 최초의 매수 의향자가 집을 살 수 없음은 물론 변상 받을 수 없는 상당한 비용을 감수해야 함을 의미한다.
(2)Gazundering (집 값이 떨어질 때 매매체결 직전에 값을 깍는 것) : 부동산 가격이 하락하는 매수자시장에서 발생하는 경향이 많다. 매수자는 계약서가 교환될 때까지 기다리다 더 낮은 가격으로 가격을 수정한다. 만일 매도자가 다른 집으로 이사가야 하고(chained), 다른 바이어에게 빨리 팔릴 가망이 없으면, 판매자는 집을 팔기 위해서 더 낮은 오퍼를 받아들이지 않을 수 없다고 느낀다.
스코틀란드의 제도는 오퍼가 받아들여지자마자 법적 구속력을 갖는 계약이 존재하므로, 이런 관행이 덜 유행한다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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Scotland에서의 부동산 판매 과정은 England, Wales, Northern Ireland와 기본적으로 매우 다르다.
England, Wales, N. Ireland에서 부동산은 ‘subject to contract' (계약서를 전제로 한 거래)로 시장에 나온다. 이 조건 하에서는 계약서 (contracts)가 교환될 때까지는 매매당사자를 구속할 수 없다. 즉 계약서를 작성하기 이전에 판매자와 매수자가 가격에 대하여 합의를 하지만 이 합의는 임시의 효력 뿐이다. 이 제도 하에서는 집 값이 상승추세라면 판매자가 팔기로 한 집값을 올리는 gazumping을, 반대로 집 값이 떨어질 때에는 매수자가 매매체결 직전에 값을 깍는 gazundering 을 유도한다.
반면 Scotland 에서, 판매자는 자신이 요구하는 가격보다 높은 가격이나 고정된 가격으로 매물을 시장에 내놓는다. 어느 경우에나 일단 판매자가 매수자의 offer를 받아들이면 이 때부터 양측에 모두 법적 구속력을 갖는 계약이 성립된다.
일단 계약이 교환 (England, Wales & N. Ireland) 되거나 또는 unconditioned offer를 수락 (accept)하면, 계약일에 거래를 완성(complete 또는settlement)하지 않는 경우 계약 위반으로 법적 조치를 당할 수 있다. Common Law에 의하면 보통 가해자 측이 손해를 배상하며 이는 실생활에서 종종 일어나고 있다.
부동산을 매매하는 현재의 제도에서 구매자와 판매자 사이에 힘의 불균형이 있다고 보통 알려져 있다. 진행과정 상 바이어가 더 고민할 밖에 없는 England, Wales 그리고 N. Ireland에서 이는 부분적으로 사실이다. 이런 면에서 Gazumping에 의한 문제를 피하고 시장의 힘에 더 기대는 Scottish system이 더 좋을 수도 있으나, 그러나 이는 도저히 이행할 수 없는 법적계약으로 부주의하게 들어갈 수도 있는 문제점이 있다.
2. Gazumping 과 Gazundering
England, Wales 와 N. Ireland에서의 판매과정은 offers가 ‘subject to contract' (계약을 맺을 예정)이고 계약서가 교환될 때까지는 법적인 계약이 아직 존재하지 않음을 의미한다. 이것은 협상 중간에 거래 당사자 중 한쪽이 교섭을 중단할 수 있음을 의미한다. 왜 이런 현상이 일어나는냐는 아래와 같이 2가지 중요한 이유가 있는데 이는 부동산 거래의 특성상 어느 한 쪽의 의사결정 번복이 다른 쪽에 미치는 영향이 매우 크기 때문에 매우 비윤리적인 거래자로 간주될 수 밖에 없는 문제가 있다.
(1)Gazumping(집 값이 오를 때 팔기로 한 집값을 올리는 것) : 부동산 가격이 등귀하는 판매자 위주의 시장에서 더 유행한다. 판매자는 한 매수자로부터 오퍼를 받아들여도 계약서를 교환하지 전이면 다른 매수자로부터 더 높은 offer를 받아들일 수 있다. 이는 최초의 매수 의향자가 집을 살 수 없음은 물론 변상 받을 수 없는 상당한 비용을 감수해야 함을 의미한다.
(2)Gazundering (집 값이 떨어질 때 매매체결 직전에 값을 깍는 것) : 부동산 가격이 하락하는 매수자시장에서 발생하는 경향이 많다. 매수자는 계약서가 교환될 때까지 기다리다 더 낮은 가격으로 가격을 수정한다. 만일 매도자가 다른 집으로 이사가야 하고(chained), 다른 바이어에게 빨리 팔릴 가망이 없으면, 판매자는 집을 팔기 위해서 더 낮은 오퍼를 받아들이지 않을 수 없다고 느낀다.
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금융과 법률4 - No Win No Fee 제도
개인적으로 부상을 당했을 경우 보상 청구소송을 할 것인지 여부를 결정할 때 대부분의 사람들은 비용이 얼마나 들 것인지를 고려한 후에 의사결정을 할 것이다. 많은 사람들은 비싼 소송비용을 감당하기 힘들기 때문에 만일 자금조달 능력이 없거나 변호사 수수료와 법정비용으로부터 보호받을 수 있는 다른 수단이 없다면 재판을 통하여 보상을 받을 수 있는 절차를 시작할 수 없다.
이런 문제를 해결하기 위하여 영국 정부는 2000년도에 Legal Aid system* 를 대체하는 ‘no win no fee’제도를 도입하였다. 승소하지 못하면 변호사 비용을 받지 않는다는 ‘no win no fee’ 제도는 일명 Conditional Fee Agreements (CFA)라고도 불리우는데, 이는 영국 내에 있는 모든 사람에게 재정상태가 어떻든지 고용법 관련, 전문가와의 분쟁, 유언장 분규 및 개인부상을 입은 경우에 법적 조치를 취할 수 있는 기회를 제공하기 위하여 도입되었다.
“No Win No Fee”는 말 그대로 승소하지 않으면 변호사 비용을 받지 않는다는 뜻이다. 영국에서 이 말은 법률사무소와 고객 사이의 체결하는 조건부변호사수임료 약정 (CFA:Conditional Fee Agreement)이다. 상업용 경우이건 개인 부상의 경우이건, 만일 변호사가 어떤 소송사건에서 패소한다면 고객은 변호사 비용을 지급할 필요가 없다는 합의 하에서 변호사는 사건을 수임한다. 그러나 패소한다면 그 고객은 여전히 피고로서의 비용은 책임이 있다. 그러나 만일 변호사가 승소한다면 변호사는 기본 수임료에 성공수수료까지 받을 수 있다. 영국법에서 성공수수료는 기본 수임료의 100%를 초과할 수 없다. 만일 고객이 승소한다면, 패소한 측은 손해배상을 할 것이고 더불어 승소한 측의 변호사 비용 뿐만 아니라 성공수수료를 포함하여 고객의 법정비용을 지급하도록 요청받을 것이다. 대부분의CFA에서의 계약조건은 패소할 경우 고객은 아무 비용도 지급하지 않는 것이고, 승소할 경우 청구소송에서 판정된 보상을 100% 받는 것이다.
반대비용명령 (adverse cost order)으로부터 고객을 보호하기 위하여 (즉, 고객이 승소하지 못했을 때 피고인의 비용과 수수료를 지급하여야만 하는 상황) 솔리시터는 ATE 보험(an After the Event Insurance)을 구입할 수 있는데 이는 보통 고객을 대신하여 소송을 하는 법률가의 의하여 취득된다. 이 보험은 보통 CFA가 작성될 때 소송청구 착수 단계에서 취득된다. ATE 보험은 법적 비용의 위험과 피고의 비용으로부터 고객을 보호하기 위하여 설계되었으며 보통 소송이 중단되거나 패소하거나 승소하였더라도 지출부족사태가 날 때를 대비하여 개발된 보험이다. 만일 패소하거나 또는 솔리시터가 소송을 중단한 경우 그리고 고객이 ATE 보험에 대해서 고지받지 않은 경우에는, 솔리시터가 업무상 태만 (negligance)의 이유로 소송을 당할 수도 있음을 솔리시터와 고객 모두 인식하고 있어야 한다.
작업장에서의 사고, 자동차사고, 의료사고, 미끄럼, 헛디딤, 추락 등등 자신의 과실로 발생하지 않은 부상으로 인하여 고통 받고 있는 경우 이 제도를 이용하고자 하면 보통 사고 후 3년 이내에 청구하여야 하는데, 이 기한은 18세 이하의 어린이나 정신적 장애로 고통받는 경우를 포함하여 많은 예외조항이 있다. 또 석면 (asbestosus)과 같이 발병에 매우 오랜 시간이 걸리는 경우는 처음으로 증상이 나왔을 때를 출발시점으로 삼는다.
(*Legal Aid는 정부가 조성한 기금으로 운용되는 소송지원제도이다. 이는 특별한 경우를 제외하고는 개인 부상 청구소송에 지원되지는 않는다.)
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이런 문제를 해결하기 위하여 영국 정부는 2000년도에 Legal Aid system* 를 대체하는 ‘no win no fee’제도를 도입하였다. 승소하지 못하면 변호사 비용을 받지 않는다는 ‘no win no fee’ 제도는 일명 Conditional Fee Agreements (CFA)라고도 불리우는데, 이는 영국 내에 있는 모든 사람에게 재정상태가 어떻든지 고용법 관련, 전문가와의 분쟁, 유언장 분규 및 개인부상을 입은 경우에 법적 조치를 취할 수 있는 기회를 제공하기 위하여 도입되었다.
“No Win No Fee”는 말 그대로 승소하지 않으면 변호사 비용을 받지 않는다는 뜻이다. 영국에서 이 말은 법률사무소와 고객 사이의 체결하는 조건부변호사수임료 약정 (CFA:Conditional Fee Agreement)이다. 상업용 경우이건 개인 부상의 경우이건, 만일 변호사가 어떤 소송사건에서 패소한다면 고객은 변호사 비용을 지급할 필요가 없다는 합의 하에서 변호사는 사건을 수임한다. 그러나 패소한다면 그 고객은 여전히 피고로서의 비용은 책임이 있다. 그러나 만일 변호사가 승소한다면 변호사는 기본 수임료에 성공수수료까지 받을 수 있다. 영국법에서 성공수수료는 기본 수임료의 100%를 초과할 수 없다. 만일 고객이 승소한다면, 패소한 측은 손해배상을 할 것이고 더불어 승소한 측의 변호사 비용 뿐만 아니라 성공수수료를 포함하여 고객의 법정비용을 지급하도록 요청받을 것이다. 대부분의CFA에서의 계약조건은 패소할 경우 고객은 아무 비용도 지급하지 않는 것이고, 승소할 경우 청구소송에서 판정된 보상을 100% 받는 것이다.
반대비용명령 (adverse cost order)으로부터 고객을 보호하기 위하여 (즉, 고객이 승소하지 못했을 때 피고인의 비용과 수수료를 지급하여야만 하는 상황) 솔리시터는 ATE 보험(an After the Event Insurance)을 구입할 수 있는데 이는 보통 고객을 대신하여 소송을 하는 법률가의 의하여 취득된다. 이 보험은 보통 CFA가 작성될 때 소송청구 착수 단계에서 취득된다. ATE 보험은 법적 비용의 위험과 피고의 비용으로부터 고객을 보호하기 위하여 설계되었으며 보통 소송이 중단되거나 패소하거나 승소하였더라도 지출부족사태가 날 때를 대비하여 개발된 보험이다. 만일 패소하거나 또는 솔리시터가 소송을 중단한 경우 그리고 고객이 ATE 보험에 대해서 고지받지 않은 경우에는, 솔리시터가 업무상 태만 (negligance)의 이유로 소송을 당할 수도 있음을 솔리시터와 고객 모두 인식하고 있어야 한다.
작업장에서의 사고, 자동차사고, 의료사고, 미끄럼, 헛디딤, 추락 등등 자신의 과실로 발생하지 않은 부상으로 인하여 고통 받고 있는 경우 이 제도를 이용하고자 하면 보통 사고 후 3년 이내에 청구하여야 하는데, 이 기한은 18세 이하의 어린이나 정신적 장애로 고통받는 경우를 포함하여 많은 예외조항이 있다. 또 석면 (asbestosus)과 같이 발병에 매우 오랜 시간이 걸리는 경우는 처음으로 증상이 나왔을 때를 출발시점으로 삼는다.
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금융과 법률3-영국의 변호사제도
영국의 변호사는 사무변호사라 칭하는 솔리시터 (Solicitor)와 법정변호사라 칭하는 바리스터 (Barrister)로 나누어진다. 이들에게는 각기 고유한 업무영역이 있는데, Solicitor는 고객을 직접 만나 당장의 현실적인 애로 및 희망사항을 듣고 상담을 할 수 있지만 High Court에서 법정 변론을 할 권한이 없다. 한국으로 치면 Solicitor는 변호사이긴 하지만 부동산의 등기관계 업무 등을 비롯한 법무사의 일을 더 많이 한다고도 할 수 있다. 반면 Barrister는 Solicitor만을 상담하고 그에 의해 여과 정리된 자료로 사건의 본질을 파악할 뿐 고객을 만나 직접 그 고충을 상담할 수 없는 반면 High Court에서의 법정변론권이 있다. 이러한 이원적 변호사제도는 복수 변호사간의 억제와 균형을 통하여 시행착오를 방지함으로써 보다 양질의 서비스를 보장하기 위함이나 업무의 신속하고 능률적인 처리를 저해하고 변호사비용의 상승을 초래한다는 단점도 있다. 전통적으로 치안판사 법정 등 하위 법원에서는 Solicitor에게 변론자격이 있고, Crown Court이상의 고급법원에서는 Barrister만이 변론자격이 있었으나 최근에는 Solicitor라도 일정한 시험에 합격하여 자격증을 받으면 Crown Court 이상의 법정에서 변론할 자격을 갖게 된다. (1990년에 법 개정으로 1994년부터 시행되었으나 실제로 그렇게 자격증을 취득하는 Solicitor는 극소수에 불과함). Barrister 협회는 Bar Council이라고 하고, Solicitor 협회는 Law Society라고 부른다.
1. 솔리시터 (Solicitor)
솔리시터는 일반인들이 가장 쉽게 접촉하는 변호사이다. 솔리시터는 대개 합동으로 사무실을 열어 개업하는 데 이들의 활동영역은 소송사건 및 비소송 사건의 모든 법률상의 문제를 처리한다. 법률상의 모든 분쟁이 소송으로까지 발전하는 경우는 사실 일부분이다. 솔리시터는 이러한 분쟁들을 법률적으로 정리하는 데 많은 도움을 준다. 그래서 영국에서는 많은 솔리시터가 관청, 회사, 은행, 단체 그리고 개인의 법률고문으로서도 활동하고 있다. 솔리시터의 법원에서의 변호권은 군법원 이하에서만 허용된다.
Solicitor는 법대졸업자 또는 비법대졸업자 중 Common Professional Examination에 합격한 자에게만 지원자격이 있다. 과거에는 Solicitor 지원에 반드시 대학졸업자를 요구하지 않았고 이에 따라 Barrister에 비해 질이 떨어진다는 비판이 있었다. 이에 따라 반드시 대학졸업이 필수 자격이다. 따라서 현재는 양자간의 자질문제는 이미 평균화됐고 업무의 개인적 취향에 따라 선택이 갈라지고 있다
이러한 자격자는 1년의 변호사 시험 준비기간 후에 변호사시험인 The Law Society Final Examination에 반드시 합격하여야 한다. 이 합격자는 Solicitor 사무실에서 엄격한 협회규정에 의한 2년간의 수습변호사(Articles of Clerkship) 생활을 성공적으로 마쳐야 유자격 Solicitor가 된다.
이 Solicitor들은 타 Solicitor와 동업으로 Law Firm을 설립 취업할 수 있는데, 현재 잉글랜드에서는 매년 4,500명 정도의 새로운 Solicitor가 배출되고 있으며 모두 7만여명의 Solicitor가 활동하고 있는 것으로 추산된다.
2. 바리스터 (Barrister)
영국에는 현재 약 4천 명의 바리스터가 있으며 이들은 상급법원에서의 변호활동만을 전문으로 하는 변호사이다. 사건의 수임은 의뢰인이 아닌 솔리시터를 통해서 받게 되어 있다. 따라서 바리스터의 보수 역시 의뢰인인 솔리시터를 통하여 사례금으로서 지급받게 된다. Barrister는 법대졸업자 중 기본시험통과자 만이 지원할 수 있는데, 이들은 런던 소재의 Barrister 전문가 협회 겸 법률실무대학 겸 비개방적 사교단체인 네 단체 중 한 곳을 선택 지원하여 소정의 시험을 통과해야 한다.
이들 네 단체는 Gray’s Inn, Lincoln’s Inn, Inner Temple 및 Middle Temple인데, 이 중 한 곳에서 12단계의 과정을 거치야 하는데 이 중에서 단계당 3번씩 구성원과의 식사는 필수 단체정신 함양과정이다. 여기에서 1년간 수습 후 변호사 시험인 Bar Finals에 합격하면 다시 1년간 선배 Barrister 사무실에서 협회소정의 실무수습과정을 성공적으로 거쳐야 Barrister가 된다. Barrister는 공동개업이 안되고 반드시 단독 개업해야 한다.
이후 10년간 성실히 근무하여 객관적으로 명망이 인정되면 Lord Chancellor의 제청으로 국왕이 Q.C (Queen’s Counsel)로 임명하게 된다. High Court의 법관들은 모두 QC로 임명된 사람들이며 따라서 QC는 법관으로의 기본 코스라 할 수 있다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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1. 솔리시터 (Solicitor)
솔리시터는 일반인들이 가장 쉽게 접촉하는 변호사이다. 솔리시터는 대개 합동으로 사무실을 열어 개업하는 데 이들의 활동영역은 소송사건 및 비소송 사건의 모든 법률상의 문제를 처리한다. 법률상의 모든 분쟁이 소송으로까지 발전하는 경우는 사실 일부분이다. 솔리시터는 이러한 분쟁들을 법률적으로 정리하는 데 많은 도움을 준다. 그래서 영국에서는 많은 솔리시터가 관청, 회사, 은행, 단체 그리고 개인의 법률고문으로서도 활동하고 있다. 솔리시터의 법원에서의 변호권은 군법원 이하에서만 허용된다.
Solicitor는 법대졸업자 또는 비법대졸업자 중 Common Professional Examination에 합격한 자에게만 지원자격이 있다. 과거에는 Solicitor 지원에 반드시 대학졸업자를 요구하지 않았고 이에 따라 Barrister에 비해 질이 떨어진다는 비판이 있었다. 이에 따라 반드시 대학졸업이 필수 자격이다. 따라서 현재는 양자간의 자질문제는 이미 평균화됐고 업무의 개인적 취향에 따라 선택이 갈라지고 있다
이러한 자격자는 1년의 변호사 시험 준비기간 후에 변호사시험인 The Law Society Final Examination에 반드시 합격하여야 한다. 이 합격자는 Solicitor 사무실에서 엄격한 협회규정에 의한 2년간의 수습변호사(Articles of Clerkship) 생활을 성공적으로 마쳐야 유자격 Solicitor가 된다.
이 Solicitor들은 타 Solicitor와 동업으로 Law Firm을 설립 취업할 수 있는데, 현재 잉글랜드에서는 매년 4,500명 정도의 새로운 Solicitor가 배출되고 있으며 모두 7만여명의 Solicitor가 활동하고 있는 것으로 추산된다.
2. 바리스터 (Barrister)
영국에는 현재 약 4천 명의 바리스터가 있으며 이들은 상급법원에서의 변호활동만을 전문으로 하는 변호사이다. 사건의 수임은 의뢰인이 아닌 솔리시터를 통해서 받게 되어 있다. 따라서 바리스터의 보수 역시 의뢰인인 솔리시터를 통하여 사례금으로서 지급받게 된다. Barrister는 법대졸업자 중 기본시험통과자 만이 지원할 수 있는데, 이들은 런던 소재의 Barrister 전문가 협회 겸 법률실무대학 겸 비개방적 사교단체인 네 단체 중 한 곳을 선택 지원하여 소정의 시험을 통과해야 한다.
이들 네 단체는 Gray’s Inn, Lincoln’s Inn, Inner Temple 및 Middle Temple인데, 이 중 한 곳에서 12단계의 과정을 거치야 하는데 이 중에서 단계당 3번씩 구성원과의 식사는 필수 단체정신 함양과정이다. 여기에서 1년간 수습 후 변호사 시험인 Bar Finals에 합격하면 다시 1년간 선배 Barrister 사무실에서 협회소정의 실무수습과정을 성공적으로 거쳐야 Barrister가 된다. Barrister는 공동개업이 안되고 반드시 단독 개업해야 한다.
이후 10년간 성실히 근무하여 객관적으로 명망이 인정되면 Lord Chancellor의 제청으로 국왕이 Q.C (Queen’s Counsel)로 임명하게 된다. High Court의 법관들은 모두 QC로 임명된 사람들이며 따라서 QC는 법관으로의 기본 코스라 할 수 있다.
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금융과 법률2-영국의 법원제도와 형사재판제도
오늘은 지난 주에 이어서 형사재판제도에 관하여 살펴본다.
3. 형사관할법원 : 형사사건의 1심은 1심 치안판사법원 (Magistratie’s Court) 또는 크라운코트 (The Crown Court)에서 심리하고, 2심인 항소심은 항소법원, 그리고 상고심은 상원에서 심리한다.
(1) Magistrate’s Court는 경미한 형사사건을 다루지만 전체 사건의 약95%가 여기서 다루어질 정도로 주요한 역할을 수행하고 있다. 더불어 가사문제, 알코올 자격증, 베팅, 게임 등의 민사사건을 심리하기도 한다. 치안판사 (무보수이지만 교통비 같은 필요경비나 수입감소에 대한 베니핏을 신청할 수 있다)는 크라운코트가 지명을 하는데 법조인이 아닌 지방유지인 일반인이 선임되는 것이 특징이다. 심리는 보통 3명의 치안판사가 청취하며 법적인 자격을 가진 법정서기가 판사에게 법률적인 조언을 한다. England와 Wales에는 현재 약 30,000명의 치안판사가 있는데, 사법연구원 (Judicial Studies Board)에서 상당한 교육을 받는다. 더불어 현재 치안판사법원에는 약 130명의 지역판사 (District Judges) 가 있는데, 바리스터나 솔리시터로서 최소 7년 이상의 경력과 부지역판사로서 2년 이상의 경력이 요구된다. 이들은 단독으로 심리하는데 외국인범죄인도법 (Extradition Act), Fugitive Offenders Act, 그리고 심각한 사기범죄 (Serious Fraud) 같이 좀 더 복잡하고 민감한 사건을 다룬다. 치안판사는 보통 6개월 (재범의 경우12개월) 이상의 징역이나 £5,000의 벌금을 선고하지 않는다. 죄질이 나빠 형량을 높여야 한다고 판단하면 치안판사는 범법자를 크라운코트로 보내서 심리하게 한다.
(2) 크라운코트 (The Crown Court)는 1971년 법원법 (Courts Act of 1971)에 의해 신설된 형사법원으로서 판사와 12명의 배심원제 (일반인은 배심원으로 선정되거나 또는 증인으로서 법원에 참석해야 한다)로 운영된다. 주로 살인, 강간 또는 절도와 같은 강력범죄와 치안판사의 결정에 불복하여 어필한 사건 또는 치안판사가 징역형을 의뢰하며 회부한 사건을 다룬다. 2009년 4월 현재 런던을 비롯, Manchester, Birmingham, Bristol, Cardiff, Leeds 등 잉글랜드와 웨일즈에 77개의 법원이 있다. 형사사건은 약식기소범죄(summary offences)와 정식기소범죄(indictable offences)의 심리로 구별되어 각기 다른 절차를 밟는다
4. 항소법원 (Court of Appeal)
영국재판의 2심은 항소법원(Court of Appeal)에서 맡는다. 소액사건의 항소는 항소허가를 받아야 한다. 단, County Court 관할 사건의 중 중고액사건, 가압류, 가처분 등의 보전처분 (injunction) 사건 등은 항소허가 없이 항소할 수 있다. 항소법원의 심리방식은 1심 법원의 소송기록과 변호사의 변론만 듣고 심리하는 재심방식(re-hearing)이므로 새로운 증인 또는 증거제출은 원칙적으로 불가능하다. 따라서 영국에서의 재판은 사실관계 입증이 이루어지는 1심 재판이 절대적으로 중요하다. 현재 항소법원에는 27명의 판사가 있고 3인 합의 재판을 원칙으로 하고 있다. 재판관은 Lord Justice 아무개라고 칭하며 판결문에는 LJ 라고 쓴다.
5. 상고법원 (상원:House of Lord)
영국의 상고심은 국회상원에 설치되어 있다. 우리나라의 대법원장격인 Lord Chancellor와 고위법관 경력의 상원위원 10명이 대법관이 되어 3명 또는 5명 합의부를 구성하여 대법원에 해당하는 최종심을 수행한다. 상고심은 국회상원 또는 항소법원의 상고허가가 필수적이고 매우 드물게 이례적인 사건에만 가능하므로 실제로 심리하는 경우가 매우 적다. 상원의 법관은 Lord 아무개라고 칭한다.
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3. 형사관할법원 : 형사사건의 1심은 1심 치안판사법원 (Magistratie’s Court) 또는 크라운코트 (The Crown Court)에서 심리하고, 2심인 항소심은 항소법원, 그리고 상고심은 상원에서 심리한다.
(1) Magistrate’s Court는 경미한 형사사건을 다루지만 전체 사건의 약95%가 여기서 다루어질 정도로 주요한 역할을 수행하고 있다. 더불어 가사문제, 알코올 자격증, 베팅, 게임 등의 민사사건을 심리하기도 한다. 치안판사 (무보수이지만 교통비 같은 필요경비나 수입감소에 대한 베니핏을 신청할 수 있다)는 크라운코트가 지명을 하는데 법조인이 아닌 지방유지인 일반인이 선임되는 것이 특징이다. 심리는 보통 3명의 치안판사가 청취하며 법적인 자격을 가진 법정서기가 판사에게 법률적인 조언을 한다. England와 Wales에는 현재 약 30,000명의 치안판사가 있는데, 사법연구원 (Judicial Studies Board)에서 상당한 교육을 받는다. 더불어 현재 치안판사법원에는 약 130명의 지역판사 (District Judges) 가 있는데, 바리스터나 솔리시터로서 최소 7년 이상의 경력과 부지역판사로서 2년 이상의 경력이 요구된다. 이들은 단독으로 심리하는데 외국인범죄인도법 (Extradition Act), Fugitive Offenders Act, 그리고 심각한 사기범죄 (Serious Fraud) 같이 좀 더 복잡하고 민감한 사건을 다룬다. 치안판사는 보통 6개월 (재범의 경우12개월) 이상의 징역이나 £5,000의 벌금을 선고하지 않는다. 죄질이 나빠 형량을 높여야 한다고 판단하면 치안판사는 범법자를 크라운코트로 보내서 심리하게 한다.
(2) 크라운코트 (The Crown Court)는 1971년 법원법 (Courts Act of 1971)에 의해 신설된 형사법원으로서 판사와 12명의 배심원제 (일반인은 배심원으로 선정되거나 또는 증인으로서 법원에 참석해야 한다)로 운영된다. 주로 살인, 강간 또는 절도와 같은 강력범죄와 치안판사의 결정에 불복하여 어필한 사건 또는 치안판사가 징역형을 의뢰하며 회부한 사건을 다룬다. 2009년 4월 현재 런던을 비롯, Manchester, Birmingham, Bristol, Cardiff, Leeds 등 잉글랜드와 웨일즈에 77개의 법원이 있다. 형사사건은 약식기소범죄(summary offences)와 정식기소범죄(indictable offences)의 심리로 구별되어 각기 다른 절차를 밟는다
4. 항소법원 (Court of Appeal)
영국재판의 2심은 항소법원(Court of Appeal)에서 맡는다. 소액사건의 항소는 항소허가를 받아야 한다. 단, County Court 관할 사건의 중 중고액사건, 가압류, 가처분 등의 보전처분 (injunction) 사건 등은 항소허가 없이 항소할 수 있다. 항소법원의 심리방식은 1심 법원의 소송기록과 변호사의 변론만 듣고 심리하는 재심방식(re-hearing)이므로 새로운 증인 또는 증거제출은 원칙적으로 불가능하다. 따라서 영국에서의 재판은 사실관계 입증이 이루어지는 1심 재판이 절대적으로 중요하다. 현재 항소법원에는 27명의 판사가 있고 3인 합의 재판을 원칙으로 하고 있다. 재판관은 Lord Justice 아무개라고 칭하며 판결문에는 LJ 라고 쓴다.
5. 상고법원 (상원:House of Lord)
영국의 상고심은 국회상원에 설치되어 있다. 우리나라의 대법원장격인 Lord Chancellor와 고위법관 경력의 상원위원 10명이 대법관이 되어 3명 또는 5명 합의부를 구성하여 대법원에 해당하는 최종심을 수행한다. 상고심은 국회상원 또는 항소법원의 상고허가가 필수적이고 매우 드물게 이례적인 사건에만 가능하므로 실제로 심리하는 경우가 매우 적다. 상원의 법관은 Lord 아무개라고 칭한다.
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금융과 법률1-영국의 법원제도와 민사재판제도
금융상담을 하다 보면 다른 분야의 법률이나 법률제도에 관하여도 언급을 하게 되는 경우가 있다. 법을 전공하지 않은 비전문가는 법률지식이 짧고 참고할 만한 자료를 찾기가 힘들어 당황하는 경우가 많다. 비싼 비용을 주고 변호사를 만나도 기초적인 법률지식이 없다면 이 또한 만족스러운 결과를 얻기가 힘들다. 영국은 수백년을 거쳐 형성된 독특한 법률체계와 법원조직을 가지고 있어 이를 이해하는데 많은 어려움을 겪는 독자를 위하여 오늘부터 3회에 걸쳐서 영국의 법원제도와 재판제도, 민사/형사재판제도, 변호사제도에 관하여 간략히 설명하고자 한다.
1. 영국의 법원제도와 재판제도
영국 법원의 구조는 하위법원으로서 군(郡)법원 (The County Courts)과 치안판사법원 (Magistrates' courts)이 있고, 상위법원으로서 하이코트 (민사법원:The High Court of Justice), 형사법원 (The Crown Court), 항소법원 (The Court of Appeal), 그리고 상원 (The House of Lords)이 있다. 이 중 하이코트와 크라운코트, 항소법원을 합쳐서 최고법원(The Supreme Court of Judicature)이라고 부른다.
2. 민사관할법원 : 민사사건의 1심은 군(郡)법원 (The County Courts) 또는 민사법원 (The High Court of Justice)에서 담당하고, 2심인 항소심은 항소법원, 그리고 상고심은 상원에서 담당한다.
(1) County Courts : 군법원은 별로 복잡하지 않은 사건을 다루는 법원으로서 대부분의 사건은 여기서 심리된다. 구체적으로 보면 5,000파운드 미만의 손해배상청구, 분쟁이나 사고 상해 건으로 인한 거의 대부분의 민사청구 사건 (단 명예훼손에 의한 손해배상청구는 5,000 파운드 미만일 경우라도 하이코트에 제소해야 함), 임대인과 임차인간의 분쟁이나 가옥 및 건물에 관한 소송, 주택임대차법과 영업용임대차법에 관련된 모든 사건, 가정 내 폭력사건 (부인이나 자녀에 대한 폭력을 효과적으로 차단하기 위하여 군법원에 제소할 수 있다)을 다룬다.
* 500파운드 이하의 소액청구사건은 변호사 없이 쉽게 수행될 수 있다. 이러한 소액청구사건은 군법원에서 사건에 이기든 지든 각자가 수행해야 한다. 이러한 소액청구사건제도를 두고 있는 것은 청구금액보다 변호인 비용이 오히려 더 들수 있기 때문에 변호인을 이용하지 않고 직접 소송을 수행하는 것을 장려하기 위한 것이다.
(2) High Court는 원칙적으로 5,000파운드 이상의 중요사건의 1심 법원으로서 런던과 26개 시•군에 설치되어 있다. High Court의 판사는 최소한 10년 (보통 15년) 이상의 Barrister 경력자 중에서 대법원장격인 Lord Chancellor의 제청으로 형식상 국왕이 임명한다. 정년은 75세이며 임명과 함께 기사작위 (Knighthood)가 수여되며 영국수상의 봉급과 같은 액수의 보수를 받는다. High Court는 3개의 Division으로 구성되어 있다. Queen’s Bench Division (Q.B.D.:왕좌부)는 원칙적으로 계약위반 불법행위 소송 등 일반적인 법률분쟁을 취급하고 단독심을 원칙으로 하며 판사의 수도 전체 82명 중 54명이 여기에 속한다. 형사재판도 행하며 중요 사건은 배심원칙이지만 형사사건은 현재 비방, 사기 등 인간성 문제가 부각되는 경우에 예외적으로 행해진다. Q.B.D.는 해상사고 관련 사건을 취급하는 Admiralty Court와 나머지 사건을 취급하는 Commercial Court로 나뉘어 있다. Chancery Division (형평법부)는 유산, 신탁, 동업조합, 회사파산 사건을 취급하며 특허법원(Patents Court)과 회사법원(Companies Court)도 여기에 속한다. Family Division (가사부)는 1970년 창설되었는데, 결혼, 이혼, 부부재산, 유아사건 등 우리나라의 가정법원 업무를 취급한다. 이와 같은 법원구조로 보았을 때 만일 한국의 기업이 금융, 보험, 무역, 해상 등의 분야에서 상대방과의 계약서에 런던법원을 상사분쟁 시의 관할법원으로 하거나 또는 영국법을 적용한다고 지정하였다면, 이는 분쟁 시에 Q.B.D.의 Commercial Court에서 단독판사에 의해 처리됨을 의미한다.
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1. 영국의 법원제도와 재판제도
영국 법원의 구조는 하위법원으로서 군(郡)법원 (The County Courts)과 치안판사법원 (Magistrates' courts)이 있고, 상위법원으로서 하이코트 (민사법원:The High Court of Justice), 형사법원 (The Crown Court), 항소법원 (The Court of Appeal), 그리고 상원 (The House of Lords)이 있다. 이 중 하이코트와 크라운코트, 항소법원을 합쳐서 최고법원(The Supreme Court of Judicature)이라고 부른다.
2. 민사관할법원 : 민사사건의 1심은 군(郡)법원 (The County Courts) 또는 민사법원 (The High Court of Justice)에서 담당하고, 2심인 항소심은 항소법원, 그리고 상고심은 상원에서 담당한다.
(1) County Courts : 군법원은 별로 복잡하지 않은 사건을 다루는 법원으로서 대부분의 사건은 여기서 심리된다. 구체적으로 보면 5,000파운드 미만의 손해배상청구, 분쟁이나 사고 상해 건으로 인한 거의 대부분의 민사청구 사건 (단 명예훼손에 의한 손해배상청구는 5,000 파운드 미만일 경우라도 하이코트에 제소해야 함), 임대인과 임차인간의 분쟁이나 가옥 및 건물에 관한 소송, 주택임대차법과 영업용임대차법에 관련된 모든 사건, 가정 내 폭력사건 (부인이나 자녀에 대한 폭력을 효과적으로 차단하기 위하여 군법원에 제소할 수 있다)을 다룬다.
* 500파운드 이하의 소액청구사건은 변호사 없이 쉽게 수행될 수 있다. 이러한 소액청구사건은 군법원에서 사건에 이기든 지든 각자가 수행해야 한다. 이러한 소액청구사건제도를 두고 있는 것은 청구금액보다 변호인 비용이 오히려 더 들수 있기 때문에 변호인을 이용하지 않고 직접 소송을 수행하는 것을 장려하기 위한 것이다.
(2) High Court는 원칙적으로 5,000파운드 이상의 중요사건의 1심 법원으로서 런던과 26개 시•군에 설치되어 있다. High Court의 판사는 최소한 10년 (보통 15년) 이상의 Barrister 경력자 중에서 대법원장격인 Lord Chancellor의 제청으로 형식상 국왕이 임명한다. 정년은 75세이며 임명과 함께 기사작위 (Knighthood)가 수여되며 영국수상의 봉급과 같은 액수의 보수를 받는다. High Court는 3개의 Division으로 구성되어 있다. Queen’s Bench Division (Q.B.D.:왕좌부)는 원칙적으로 계약위반 불법행위 소송 등 일반적인 법률분쟁을 취급하고 단독심을 원칙으로 하며 판사의 수도 전체 82명 중 54명이 여기에 속한다. 형사재판도 행하며 중요 사건은 배심원칙이지만 형사사건은 현재 비방, 사기 등 인간성 문제가 부각되는 경우에 예외적으로 행해진다. Q.B.D.는 해상사고 관련 사건을 취급하는 Admiralty Court와 나머지 사건을 취급하는 Commercial Court로 나뉘어 있다. Chancery Division (형평법부)는 유산, 신탁, 동업조합, 회사파산 사건을 취급하며 특허법원(Patents Court)과 회사법원(Companies Court)도 여기에 속한다. Family Division (가사부)는 1970년 창설되었는데, 결혼, 이혼, 부부재산, 유아사건 등 우리나라의 가정법원 업무를 취급한다. 이와 같은 법원구조로 보았을 때 만일 한국의 기업이 금융, 보험, 무역, 해상 등의 분야에서 상대방과의 계약서에 런던법원을 상사분쟁 시의 관할법원으로 하거나 또는 영국법을 적용한다고 지정하였다면, 이는 분쟁 시에 Q.B.D.의 Commercial Court에서 단독판사에 의해 처리됨을 의미한다.
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Tax Credit 신청방법
Tax Credit 신청방법
Tax credit은 정부로부터 받는 지급금이다. 만일 신청자가 함께 거주하고 있는 어린이가 한 명이라도 있다면 child tax credit을 신청할 수 있다. 만일 일을 하고 있는데 소득이 적다면 working Tax Credit의 자격을 가질 수도 있다.
1. 자격요건
어린이를 가진 가정의 10중 8, 9는 tax credit의 자격이 있다. 그러나 반드시 아이가 있을 필요는 없다. 일하면서 소득이 적다면 자격이 있을 수도 있기 때문이다.
2. 수령액 : tax credit 지급액은 다음 사항에 따라 다르다. (1) 함께 사는 어린이의 숫자 (2) 일하는지 여부와 노동시간 (3) 어린이를 위한 보육원비(childcare)를 지급하는지 여부 (4) 본인이나 아동이 장애자인지 여부 (5) 나이가 50이 넘고 최근에 베니핏 수령이 중단되었는지 여부
지급액은 또한 소득에 따라 다른데, 소득이 적을수록 더 많은 tax credit을 받을 수 있다.
(예1)
A씨 부부는 모두 full time으로 일하고 있으며 연간 £25,000의 소득이 있고 아이가 3명이 있다. 그들은 매주 약 £92의 tax credits을 가진다. 만일 소득이 높아서 연간 £50,000라면 매주 약 £10의 tax credits을 가진다.
(예2)
B씨는 30세이고 미혼이며 혼자 살고 있다. full time으로 일하고 있으며 연간 £10,000의 소득이 있다. 그는 주당 약 £25의 tax credits을 가진다
3. Tax Credit의 운용기준
신청자가 결혼했거나, 남녀가 결혼한 것처럼 함께 살고 있거나, civil partnership*이거나 civil partnership처럼 살고 있는 커플이라면 공동청구(joint claim)를 할 수 있다. (*civil partnership : The Civil Partnership Act 2004에 의해 2005년 12월 5일부터 시행.동성의 커플에게도 부부로서의 법적인 권리를 부여함.) 파트너가 없는 경우에만 단독청구 (single claim)를 할 수 있다. Tax Credit Office는 신청자의 은행계좌로 tax credit을 매주 또는 매4주마다 직접 입금한다.
(1) 수령 자격 : 부부 모두 일하고 있으면서 부부 모두 Working Tax Credit의 자격이 있으면, 부부 중 누가 수령할 것인지를 결정해야 한다. 만일 신청자가 child tax credit을 신청 중이고 부부라면, 부부 중 누가 어린이의 주양육자인지 결정해 한다. 왜냐하면 tax credit은 주양육자에게 지급된다.
(2) Tax Credit Office에서 받는 tax credits 지급액은 현재의 개인상황과 2010년 4월 5일에 끝난 회계연도의 수입에 기준한다. 만일 신청자가 신규로 tax credit을 신청한다면 지급액은 보통 신청일부터 회계연도말까지만 작용한다. 예를 들어 2010년 9월 30일에 신청을 하면, 지급일은 신청일부터 2011년 4월 5일까지이다. 신청은 Tax Credit Office가 신청서를 받은 날로부터 보통 최대 3개월까지 소급적용할 수 있다. 매년 4~6월에 Tax Credit Office는 신청자에게 편지를 보내어 다음 사항을 확인한다. (가) 신청자의 개인 환경에 대하여 그들이 가지고 있는 정보를 검토하고 (나) 최근 종료된 회계연도 동안의 수입을 확인하고 (다) 신청서를 갱신한다. 이 과정은 Tax Credit Office가 신청자에게 지급한 금액이 맞는지 확인하고 정확한 수입액을 기준으로 향후 지급액을 결정하기 위함이다. 때때로 Tax Credit Office가 금액을 많게 또는 적게 지급하는 경우도 있는데, 이런 경우에 지급액이 맞는지 확인하기 위해 조정을 할 수도 있다. 2011년 4월 6일부터 신청서를 갱신하는 날까지 지급되는 금액은 한시적이고 임시적이며 만일 갱신을 하지 않으면 반납하도록 요청받을 수도 있다.
(3) 만일 신청자의 환경이 바뀌면 수령액이 바뀔 수도 있으므로, 그 변화에 대해서 Tax Credit Office 에 즉시 알리는 것이 좋다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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Tax credit은 정부로부터 받는 지급금이다. 만일 신청자가 함께 거주하고 있는 어린이가 한 명이라도 있다면 child tax credit을 신청할 수 있다. 만일 일을 하고 있는데 소득이 적다면 working Tax Credit의 자격을 가질 수도 있다.
1. 자격요건
어린이를 가진 가정의 10중 8, 9는 tax credit의 자격이 있다. 그러나 반드시 아이가 있을 필요는 없다. 일하면서 소득이 적다면 자격이 있을 수도 있기 때문이다.
2. 수령액 : tax credit 지급액은 다음 사항에 따라 다르다. (1) 함께 사는 어린이의 숫자 (2) 일하는지 여부와 노동시간 (3) 어린이를 위한 보육원비(childcare)를 지급하는지 여부 (4) 본인이나 아동이 장애자인지 여부 (5) 나이가 50이 넘고 최근에 베니핏 수령이 중단되었는지 여부
지급액은 또한 소득에 따라 다른데, 소득이 적을수록 더 많은 tax credit을 받을 수 있다.
(예1)
A씨 부부는 모두 full time으로 일하고 있으며 연간 £25,000의 소득이 있고 아이가 3명이 있다. 그들은 매주 약 £92의 tax credits을 가진다. 만일 소득이 높아서 연간 £50,000라면 매주 약 £10의 tax credits을 가진다.
(예2)
B씨는 30세이고 미혼이며 혼자 살고 있다. full time으로 일하고 있으며 연간 £10,000의 소득이 있다. 그는 주당 약 £25의 tax credits을 가진다
3. Tax Credit의 운용기준
신청자가 결혼했거나, 남녀가 결혼한 것처럼 함께 살고 있거나, civil partnership*이거나 civil partnership처럼 살고 있는 커플이라면 공동청구(joint claim)를 할 수 있다. (*civil partnership : The Civil Partnership Act 2004에 의해 2005년 12월 5일부터 시행.동성의 커플에게도 부부로서의 법적인 권리를 부여함.) 파트너가 없는 경우에만 단독청구 (single claim)를 할 수 있다. Tax Credit Office는 신청자의 은행계좌로 tax credit을 매주 또는 매4주마다 직접 입금한다.
(1) 수령 자격 : 부부 모두 일하고 있으면서 부부 모두 Working Tax Credit의 자격이 있으면, 부부 중 누가 수령할 것인지를 결정해야 한다. 만일 신청자가 child tax credit을 신청 중이고 부부라면, 부부 중 누가 어린이의 주양육자인지 결정해 한다. 왜냐하면 tax credit은 주양육자에게 지급된다.
(2) Tax Credit Office에서 받는 tax credits 지급액은 현재의 개인상황과 2010년 4월 5일에 끝난 회계연도의 수입에 기준한다. 만일 신청자가 신규로 tax credit을 신청한다면 지급액은 보통 신청일부터 회계연도말까지만 작용한다. 예를 들어 2010년 9월 30일에 신청을 하면, 지급일은 신청일부터 2011년 4월 5일까지이다. 신청은 Tax Credit Office가 신청서를 받은 날로부터 보통 최대 3개월까지 소급적용할 수 있다. 매년 4~6월에 Tax Credit Office는 신청자에게 편지를 보내어 다음 사항을 확인한다. (가) 신청자의 개인 환경에 대하여 그들이 가지고 있는 정보를 검토하고 (나) 최근 종료된 회계연도 동안의 수입을 확인하고 (다) 신청서를 갱신한다. 이 과정은 Tax Credit Office가 신청자에게 지급한 금액이 맞는지 확인하고 정확한 수입액을 기준으로 향후 지급액을 결정하기 위함이다. 때때로 Tax Credit Office가 금액을 많게 또는 적게 지급하는 경우도 있는데, 이런 경우에 지급액이 맞는지 확인하기 위해 조정을 할 수도 있다. 2011년 4월 6일부터 신청서를 갱신하는 날까지 지급되는 금액은 한시적이고 임시적이며 만일 갱신을 하지 않으면 반납하도록 요청받을 수도 있다.
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Income support 와 Pension Credit
소득보조금 income support 은 소득이 적은 사람을 도와주기 위한 별도의 보조금으로서, 실업상태로서 사인할 필요가 없는 사람을 위한 제도이다.
1. 수혜자격
(1) 다음 사항에 모두 해당이 되는 경우. 즉, 나이는 16세부터 Pension Credit 수령 연령 이하의 사람이고, 수입이 적고, 주당 16시간 이하로 일하고, Full-time 학생이 아니고 (예외도 있다), Jobseeker's Allowance 나 Employment 그리고 Support Allowance 를 받고 있지 않으며, 은행에 예금이 ￡16,000 이 넘지 않고, 현재 영국에서 살고 있는 사람이어야 한다. (2) 다음의 경우에 해당되는 사람도 이 혜택을 받을 수도 있다. 즉, 단독부모로서 혼자 아이를 키우는 경우 (아이를 돌봐야 하기 때문에 일을 할 수 없는 경우), 출산 중인 부모나 아버지, Carer (병자를 돌봐주기 때문에 일을 할 수 없을 경우), 그리고 영국에 온 지 1년이 넘고 영어를 공부하고 있는 난민. (3) 관련 교육을 받고 있는 젊은이도 다음의 경우에 이 혜택을 받을 수도 있다. 일반적으로 이것은 보통 GCE A-level 또는 Scotish Certificate of Education (Higher level)까지의 full-time 교육을 받는 경우이다. 즉, 단독 부모, 부모와 살지 않거나 부모로서 역할하는 사람, 학대와 폭력에 심각하게 노출되어 있는 사람, 그리고 영어를 배우는 난민.
2. 신청방법
신청방법은 3가지가 있다. 온라인 (http://www.dwp.gov.uk/eservice) 이나 전화를 이용하거나 신청서를 다운 받아 작성하면 된다.
3. 지급금액
Income Support는 개인별수당 personal allowances, 할증액 premiums, 그리고 주거비용보조금으로 구성된다. 2010년 7월 현재 Personal allowance 지급액 다음과 같다. 단독신청자의 경우 16-24세까지는£51.85, 25세 이상자는 £65.45를 받는다. 단독 부모의 경우 , 16-17세는 £51.85, 18세 이상은 £65.45를 받는다. 부부의 경우 부부 모두 18세 이하이거나, 한쪽이 18세 이하이고 다른 한쪽이 18-24세인 경우에는 £51.8. 한쪽이 18세 이하이고 다른 한쪽이 25세 이상인 경우에는 £65.4, 부부 모두 18세 이상인 경우에는 £102.75 를 받는다.
* Pension Credit
노령연금 (Pension credit)에는 2종류가 있다. 최소기준 연령에 도달한 경우에 받는 Guarantee Credit과 65세 이상인 사람을 위한 Savings Credit이 있다.
만일 본인이나 배우자의 소득이 적고 최소 기준 연령에 도달하면 국가가 주는 Pension Credit을 받을 수 있다. Pension Credit은 매주 소득을 보장된 최소 수준으로 보충해 준다. 혼자 사는 경우에는 주당 £132.60, 부부가 모두 생존한 경우에는 주당 £202.40의 소득을 보장한다. 이 노령연금 지급 기준 연령은 2010년 4월부터 2020년까지 단계적으로 60세에서 65세로 상향 적용된다. 만일 나이가 65세 이상이고 영국에 살고 있는 경우에는 Savings Credit에 해당될 수 있다. 이는 단독으로 또는 Guarantee Credit과 함께 받을 수도 있다. 저금이나 2nd Pension 같이 은퇴를 대비한 대책을 가진 경우이다. 배우자가 있는 경우, 최소한 한 사람의 나이가 65세가 되어야 한다. 혼자인 경우 Saving Credit은 주당 최대 £20.52, 부부는 주당 최대 £27.09이다.
만일 들어오는 돈이 싱글인 경우 주당 £184, 부부의 경우 주당 £270에 못미칠 경우에도 savings credit을 받을 수 있다. 만일 신청자가 장애인이거나, 간병인 또는 모기지 이자 같은 주택관련 비용을 내고 있다면 더 많은 금액을 받을 것이다.
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1. 수혜자격
(1) 다음 사항에 모두 해당이 되는 경우. 즉, 나이는 16세부터 Pension Credit 수령 연령 이하의 사람이고, 수입이 적고, 주당 16시간 이하로 일하고, Full-time 학생이 아니고 (예외도 있다), Jobseeker's Allowance 나 Employment 그리고 Support Allowance 를 받고 있지 않으며, 은행에 예금이 ￡16,000 이 넘지 않고, 현재 영국에서 살고 있는 사람이어야 한다. (2) 다음의 경우에 해당되는 사람도 이 혜택을 받을 수도 있다. 즉, 단독부모로서 혼자 아이를 키우는 경우 (아이를 돌봐야 하기 때문에 일을 할 수 없는 경우), 출산 중인 부모나 아버지, Carer (병자를 돌봐주기 때문에 일을 할 수 없을 경우), 그리고 영국에 온 지 1년이 넘고 영어를 공부하고 있는 난민. (3) 관련 교육을 받고 있는 젊은이도 다음의 경우에 이 혜택을 받을 수도 있다. 일반적으로 이것은 보통 GCE A-level 또는 Scotish Certificate of Education (Higher level)까지의 full-time 교육을 받는 경우이다. 즉, 단독 부모, 부모와 살지 않거나 부모로서 역할하는 사람, 학대와 폭력에 심각하게 노출되어 있는 사람, 그리고 영어를 배우는 난민.
2. 신청방법
신청방법은 3가지가 있다. 온라인 (http://www.dwp.gov.uk/eservice) 이나 전화를 이용하거나 신청서를 다운 받아 작성하면 된다.
3. 지급금액
Income Support는 개인별수당 personal allowances, 할증액 premiums, 그리고 주거비용보조금으로 구성된다. 2010년 7월 현재 Personal allowance 지급액 다음과 같다. 단독신청자의 경우 16-24세까지는£51.85, 25세 이상자는 £65.45를 받는다. 단독 부모의 경우 , 16-17세는 £51.85, 18세 이상은 £65.45를 받는다. 부부의 경우 부부 모두 18세 이하이거나, 한쪽이 18세 이하이고 다른 한쪽이 18-24세인 경우에는 £51.8. 한쪽이 18세 이하이고 다른 한쪽이 25세 이상인 경우에는 £65.4, 부부 모두 18세 이상인 경우에는 £102.75 를 받는다.
* Pension Credit
노령연금 (Pension credit)에는 2종류가 있다. 최소기준 연령에 도달한 경우에 받는 Guarantee Credit과 65세 이상인 사람을 위한 Savings Credit이 있다.
만일 본인이나 배우자의 소득이 적고 최소 기준 연령에 도달하면 국가가 주는 Pension Credit을 받을 수 있다. Pension Credit은 매주 소득을 보장된 최소 수준으로 보충해 준다. 혼자 사는 경우에는 주당 £132.60, 부부가 모두 생존한 경우에는 주당 £202.40의 소득을 보장한다. 이 노령연금 지급 기준 연령은 2010년 4월부터 2020년까지 단계적으로 60세에서 65세로 상향 적용된다. 만일 나이가 65세 이상이고 영국에 살고 있는 경우에는 Savings Credit에 해당될 수 있다. 이는 단독으로 또는 Guarantee Credit과 함께 받을 수도 있다. 저금이나 2nd Pension 같이 은퇴를 대비한 대책을 가진 경우이다. 배우자가 있는 경우, 최소한 한 사람의 나이가 65세가 되어야 한다. 혼자인 경우 Saving Credit은 주당 최대 £20.52, 부부는 주당 최대 £27.09이다.
만일 들어오는 돈이 싱글인 경우 주당 £184, 부부의 경우 주당 £270에 못미칠 경우에도 savings credit을 받을 수 있다. 만일 신청자가 장애인이거나, 간병인 또는 모기지 이자 같은 주택관련 비용을 내고 있다면 더 많은 금액을 받을 것이다.
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Job Seekes's Allowance 실업수당 신청
Job Seekes's Allowance(JSA)란 우리가 흔히 말하는 실업수당/구직수당이다. 영국에 거주하는 사람으로서 직장을 찾고 있거나 주당 평균 16시간 이내로 일하는 근로연령층을 위한 수당으로서 최대 182일 동안 지급받을 수 있다.
1. JSA 지급액 결정 방법 : (1) Contribution-based Jobseeker's Allowance : 이는 수당지급금액을 과거 2년간 납부한 National Insurance의 액수에 따라 결정하는 방식이다. 단, 개인사업자로서 낸 NI는 인정되지 않는다. (2) Income-based Jobseeker's Allowance : 이는 신청자의 현재 수입과 예금잔액에 따라 결정한다. 만일 NI를 많이 납부하지 않았거나 개인사업자로서 NI를 납부하였거나 현재 수입이 적은 경우에는 이 방식을 선택하여야 한다.
2.JSA신청자격 : 수당 신청자격은 18세부터 노령연금 기준 나이(state pension age*)에 이르는 사람으로서, 언제든지 일할 준비가 되어 있으면서 구직활동 중인 사람이거나 주당 평균 16시간 이하로 일을 하는 사람이다. 실업수당은 보통 16, 17세인 사람에게는 지급되지 않는다.
* State Pension age : 1959년 4월 6일 이전 출생한 남자는 65세. 1950년 4월 6일 이전에 태어난 여자는 60세이나 그 이후에 태어난 여자는 2010년부터 2020년까지 65세로 상향 조정된다.
3.지급금액 : 지급금액의 산정기준은 'contribution-based Jobseeker's Allowance' 와 'income-based Jobseeker's Allowance'에 따라 다르다. 각기 Contribution-Based Conditions과 The Income-Based Conditions에 따라 산출한다.
실업수당은 보통 매2주마다 수혜자가 지정한 통장으로 지급된다. 만일 신청자가 직장연금이나 개인연금을 받고 있으면 수령 액수에 영향을 끼치나, 지급 금액은 보통 다음과 같다. (1) Contribution-based Jobseeker's Allowance의 주당 최대 지급액 : 16-24세는 £51.85이고 25세 이상은 £65.45이다. (2) Income-based Jobseeker's Allowance의 주당 최대 지급액 : 25세 이하의 싱글의 경우는 £51.85이고 25세 이상의 싱글인 경우는 £65.45이다. 양쪽 모두18세 이상인 커플은 £102.75이고, 18세 이하의 단독부모(sole parent)는 £51.85, 18세 이상의 단독부모는 £65.45이다. 단, 가계의 수입, 노령수당 또는 저축액을 감안하여 적게 지급될 수도 있다.
4.신청방법 : 온라인과 전화로 가능하다. (1) online : Income-base 는 http://www.dwp.gov.uk/eservice, Contribution-based는 http://www.direct.gov.uk/en/Diol1/DoItOnline/DG_178228 에서 신청한다.
(2) Jobcentre Plus에 전화 : 0800 055 6688 (월~금. 8am~8pm)
(3) 일단 신청서를 제출하면 Jobcentre Plus를 방문하여 인터뷰를 하게 되는데, 요구하는 서류를 가지고 가야하며 이 때 신청인이 항상 일할 준비가 되어 있으며 열심히 일자리를 찾고 있다는 것을 보여 주어야 한다. 그리고 격주마다 Jobcentre Plus에 가서 사인을 하여야 하며, 그 때마다 담당자가 그 동안 일자리를 구하기 위해 어떤 일들을 했는지 자세히 묻는다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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1. JSA 지급액 결정 방법 : (1) Contribution-based Jobseeker's Allowance : 이는 수당지급금액을 과거 2년간 납부한 National Insurance의 액수에 따라 결정하는 방식이다. 단, 개인사업자로서 낸 NI는 인정되지 않는다. (2) Income-based Jobseeker's Allowance : 이는 신청자의 현재 수입과 예금잔액에 따라 결정한다. 만일 NI를 많이 납부하지 않았거나 개인사업자로서 NI를 납부하였거나 현재 수입이 적은 경우에는 이 방식을 선택하여야 한다.
2.JSA신청자격 : 수당 신청자격은 18세부터 노령연금 기준 나이(state pension age*)에 이르는 사람으로서, 언제든지 일할 준비가 되어 있으면서 구직활동 중인 사람이거나 주당 평균 16시간 이하로 일을 하는 사람이다. 실업수당은 보통 16, 17세인 사람에게는 지급되지 않는다.
* State Pension age : 1959년 4월 6일 이전 출생한 남자는 65세. 1950년 4월 6일 이전에 태어난 여자는 60세이나 그 이후에 태어난 여자는 2010년부터 2020년까지 65세로 상향 조정된다.
3.지급금액 : 지급금액의 산정기준은 'contribution-based Jobseeker's Allowance' 와 'income-based Jobseeker's Allowance'에 따라 다르다. 각기 Contribution-Based Conditions과 The Income-Based Conditions에 따라 산출한다.
실업수당은 보통 매2주마다 수혜자가 지정한 통장으로 지급된다. 만일 신청자가 직장연금이나 개인연금을 받고 있으면 수령 액수에 영향을 끼치나, 지급 금액은 보통 다음과 같다. (1) Contribution-based Jobseeker's Allowance의 주당 최대 지급액 : 16-24세는 £51.85이고 25세 이상은 £65.45이다. (2) Income-based Jobseeker's Allowance의 주당 최대 지급액 : 25세 이하의 싱글의 경우는 £51.85이고 25세 이상의 싱글인 경우는 £65.45이다. 양쪽 모두18세 이상인 커플은 £102.75이고, 18세 이하의 단독부모(sole parent)는 £51.85, 18세 이상의 단독부모는 £65.45이다. 단, 가계의 수입, 노령수당 또는 저축액을 감안하여 적게 지급될 수도 있다.
4.신청방법 : 온라인과 전화로 가능하다. (1) online : Income-base 는 http://www.dwp.gov.uk/eservice, Contribution-based는 http://www.direct.gov.uk/en/Diol1/DoItOnline/DG_178228 에서 신청한다.
(2) Jobcentre Plus에 전화 : 0800 055 6688 (월~금. 8am~8pm)
(3) 일단 신청서를 제출하면 Jobcentre Plus를 방문하여 인터뷰를 하게 되는데, 요구하는 서류를 가지고 가야하며 이 때 신청인이 항상 일할 준비가 되어 있으며 열심히 일자리를 찾고 있다는 것을 보여 주어야 한다. 그리고 격주마다 Jobcentre Plus에 가서 사인을 하여야 하며, 그 때마다 담당자가 그 동안 일자리를 구하기 위해 어떤 일들을 했는지 자세히 묻는다.
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임대료 보조금 Housing Benefit 신청
Housing Benefit 이란 Rent Rebate나 Rent Allowance라 불리기도 하는데 직장이 있건 없건 관계 없이 소득이 적어 임대료의 전부 또는 일부에 대한 경제적 지원이 필요할 때 신청할 수 있는 임대보조금으로서 지역 Council에서 지급한다.
1. 신청자격
하우징 베니핏은 영국 내에 거주하면서 임대료를 내고 있는 사람 중에서 수입과 자산 (예금과 투자자산)이 일정 수준 이하일 때 받을 수 있으며, 직장이 있건 없건 관계 없다. 구체적으로, 실업을 당했을 경우, 일주일 수입이 실업수당보다 낮을 경우, 학생 신분이라도 장애인이거나 아이가 있는 경우에 자격이 있을 수 있으므로 자신이 거주하는 카운슬을 방문하여 담당자와 상담하면 된다. 자신이 이 혜택을 받을 자격이 있는지 간단히 알아보려면 Benefits adviser 링크로 가서 몇 가지 질문에 답변하며 된다. (http://www.direct.gov.uk/en/Diol1/DoItOnline/ DoItOnlineByCategory/ DG_172666)
2. 비자격자와 제한 사항
만일 은행 잔고가 ￡16,000 이상인 경우, 가까운 친척집에 살고 있는 경우, Full-Time 학생 (장애인이 아니거나 자녀가 없다면), 망명신청자 (asylum seeker)는 하우징 베니핏을 신청할 수 없다. 만일 파트너 또는 civil 파트너와 함께 사는 경우에는 둘 중 한 명만 받을 수 있고, 25세 이하의 싱글인 경우 하숙집(bed-sit accommodation)이나 다가구(shared accommodation) 안의 방 하나에 대한 비용만 신청할 수 있다.
3. 지급금액 : 하우징베니핏 지급금액은 개인주택을 임대하여 살고 있는 경우와 공공주택에 살고 있는 경우에 따라 다르다.
(1) 개인 주택이나 방을 렌트하고 있는 경우에 하우징 베니핏을 얼마나 받을 수 있는지는 카운슬이 정한Local Housing Allowance 규칙이 이용된다. Local Housing Allowance와 함께 하우징 베니핏은 사는 장소와 누구와 함께 살고 있는지에 따라 결정된다. Local Housing Allowance 금액은 각 지역마다, 주택 유형에 따라 달리 적용되는데 매달 말에 다음 달의 Local Housing Allowance rates가 발표된다. 지급금액은 신청자에게 적용되는 Local Housing Allowance에 기초한다. 만일 임대료가 Local Housing Allowance 보다 적다면, 신청자는 초과보조금을 주당 최대 £15 까지 가질 수 있다. 만일 임대료가 Local Housing Allowance보다 많다면 신청자가 차액을 자비로 부담하든지 아니면 임대료가 저렴한 집으로 이사하여야 한다.
(2) 카운슬 주택이나 또는 다른 social 주택에서 사는 경우에 신청자가 받을 수 있는 최대한의 housing benefit은 ‘eligible rent’와 같은 금액이다. 여기서 적정 임대료(eligible rent)란 주택임대료와 승강기, 공동세탁장 또는 놀이터 같은 서비스 비용을 말한다. 수도세, 난방비, 온수비, 전등, 요리비, 기숙사나 여인숙이나 호스텔 등지에서의 식대, 연료비 항목에 대해서는 housing benefit 을 받을 수 없다.
이 밖에 지급금액을 산정하기 전에 카운슬에서는 신청자의 개인적, 경제적 환경과 거주주택의 특징과 지급 임대료를 조사한다. 신청자의 개인적, 경제적 환경 조사항목은 신청자와 배우자 또는 civil partner의 총수입, 신청자와 배우자 또는 civil partner의 저축액, 신청자의 환경 (나이, 가족수와 나이, 장애인 여부, 함께 사는 가족이 렌트비를 돕는지 여부)이다. 주택의 특징과 지급 임대료 조사항목은 특정 주택에 대한 임대료 금액의 적정성, 집의 크기가 신청인과 가족에게 적정한지 여부, 임대료 금액이 거주하는 지역에서 합리성 여부이다. 이런 사항들을 모두 감안하여 ‘eligible’ rent는 거주하는 지역에서 적정한 크기의 주택에 대해 일정한 금액까지로 제한될 수 있다.
5. 신청 방법
(1) 직업을 찾고 있는 경우 : Council Tax Benefit (Second Adult Rebate을 포함하여) 과 Housing Benefit 은 다음과 같은 benefit 함께 신청할 수 있다. (가) Employment and Support Allowance (나) Income Support (다) Jobseeker's Allowance. Jobcentre Plus (☎0800 055 6688)에 전화하여 신청하여야 한다. (2) 노령연금 (Pension cedit)을 신청 중일 경우 : Housing Benefit 과 Council Tax Benefit (Second Adult Rebate 포함)은 Pension Credit과 함께 신청할 수도 있다. Pensions, Disability and Carers Service (☎ 0800 99 1234)로 전화하여 신청한다. (3) 다른 베네핏을 신청하지 않는 경우 : 만일 Pension Credit, Income Support 또는Jobseeker's Allowance 를 신청하지 않는다면 지역 카운슬에서 Council Tax Benefit, Second Adult Rebate 그리고 Housing Benefit에 대한 양식을 받는다. 신청양식은 카운슬의 웹사이트나 the Department for Work and Pensions (DWP)의 웹사이트에서 받을 수 있다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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각종 모기지/리모기지, 특수보험 (건축업자 contractor보험, 전문가-PI보험, Liability보험, Pub & 레스토랑보험), 최저가 자동차보험/Van/주택/상가/여행/Pet보험, 각종대출 (담보/신용/소액긴급대출), 파산/개인회생 IVA/채무관리상담, 에너지(가스/전기) 공급자/모바일/브로드밴드전환, 각종 신청서 작성 대행 (이메일 무료 상담 : info@alphafinance.info)
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하우징 베니핏은 영국 내에 거주하면서 임대료를 내고 있는 사람 중에서 수입과 자산 (예금과 투자자산)이 일정 수준 이하일 때 받을 수 있으며, 직장이 있건 없건 관계 없다. 구체적으로, 실업을 당했을 경우, 일주일 수입이 실업수당보다 낮을 경우, 학생 신분이라도 장애인이거나 아이가 있는 경우에 자격이 있을 수 있으므로 자신이 거주하는 카운슬을 방문하여 담당자와 상담하면 된다. 자신이 이 혜택을 받을 자격이 있는지 간단히 알아보려면 Benefits adviser 링크로 가서 몇 가지 질문에 답변하며 된다. (http://www.direct.gov.uk/en/Diol1/DoItOnline/ DoItOnlineByCategory/ DG_172666)
2. 비자격자와 제한 사항
만일 은행 잔고가 ￡16,000 이상인 경우, 가까운 친척집에 살고 있는 경우, Full-Time 학생 (장애인이 아니거나 자녀가 없다면), 망명신청자 (asylum seeker)는 하우징 베니핏을 신청할 수 없다. 만일 파트너 또는 civil 파트너와 함께 사는 경우에는 둘 중 한 명만 받을 수 있고, 25세 이하의 싱글인 경우 하숙집(bed-sit accommodation)이나 다가구(shared accommodation) 안의 방 하나에 대한 비용만 신청할 수 있다.
3. 지급금액 : 하우징베니핏 지급금액은 개인주택을 임대하여 살고 있는 경우와 공공주택에 살고 있는 경우에 따라 다르다.
(1) 개인 주택이나 방을 렌트하고 있는 경우에 하우징 베니핏을 얼마나 받을 수 있는지는 카운슬이 정한Local Housing Allowance 규칙이 이용된다. Local Housing Allowance와 함께 하우징 베니핏은 사는 장소와 누구와 함께 살고 있는지에 따라 결정된다. Local Housing Allowance 금액은 각 지역마다, 주택 유형에 따라 달리 적용되는데 매달 말에 다음 달의 Local Housing Allowance rates가 발표된다. 지급금액은 신청자에게 적용되는 Local Housing Allowance에 기초한다. 만일 임대료가 Local Housing Allowance 보다 적다면, 신청자는 초과보조금을 주당 최대 £15 까지 가질 수 있다. 만일 임대료가 Local Housing Allowance보다 많다면 신청자가 차액을 자비로 부담하든지 아니면 임대료가 저렴한 집으로 이사하여야 한다.
(2) 카운슬 주택이나 또는 다른 social 주택에서 사는 경우에 신청자가 받을 수 있는 최대한의 housing benefit은 ‘eligible rent’와 같은 금액이다. 여기서 적정 임대료(eligible rent)란 주택임대료와 승강기, 공동세탁장 또는 놀이터 같은 서비스 비용을 말한다. 수도세, 난방비, 온수비, 전등, 요리비, 기숙사나 여인숙이나 호스텔 등지에서의 식대, 연료비 항목에 대해서는 housing benefit 을 받을 수 없다.
이 밖에 지급금액을 산정하기 전에 카운슬에서는 신청자의 개인적, 경제적 환경과 거주주택의 특징과 지급 임대료를 조사한다. 신청자의 개인적, 경제적 환경 조사항목은 신청자와 배우자 또는 civil partner의 총수입, 신청자와 배우자 또는 civil partner의 저축액, 신청자의 환경 (나이, 가족수와 나이, 장애인 여부, 함께 사는 가족이 렌트비를 돕는지 여부)이다. 주택의 특징과 지급 임대료 조사항목은 특정 주택에 대한 임대료 금액의 적정성, 집의 크기가 신청인과 가족에게 적정한지 여부, 임대료 금액이 거주하는 지역에서 합리성 여부이다. 이런 사항들을 모두 감안하여 ‘eligible’ rent는 거주하는 지역에서 적정한 크기의 주택에 대해 일정한 금액까지로 제한될 수 있다.
5. 신청 방법
(1) 직업을 찾고 있는 경우 : Council Tax Benefit (Second Adult Rebate을 포함하여) 과 Housing Benefit 은 다음과 같은 benefit 함께 신청할 수 있다. (가) Employment and Support Allowance (나) Income Support (다) Jobseeker's Allowance. Jobcentre Plus (☎0800 055 6688)에 전화하여 신청하여야 한다. (2) 노령연금 (Pension cedit)을 신청 중일 경우 : Housing Benefit 과 Council Tax Benefit (Second Adult Rebate 포함)은 Pension Credit과 함께 신청할 수도 있다. Pensions, Disability and Carers Service (☎ 0800 99 1234)로 전화하여 신청한다. (3) 다른 베네핏을 신청하지 않는 경우 : 만일 Pension Credit, Income Support 또는Jobseeker's Allowance 를 신청하지 않는다면 지역 카운슬에서 Council Tax Benefit, Second Adult Rebate 그리고 Housing Benefit에 대한 양식을 받는다. 신청양식은 카운슬의 웹사이트나 the Department for Work and Pensions (DWP)의 웹사이트에서 받을 수 있다.
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Council Tax Benefit 카운슬 택스 보조금 신청
1. 카운슬 택스 보조란
Council Tax는 지역 Council에서 부과하는 세금으로서 한국의 여러 세금 (주민세, 교육세, 오물세 등)을 통합한 성격의 세금이다. 이는 거주하는 사람에게 귀속되는 세금으로서 주로 방의 개수와 지역에 의해 결정되는 집의 가치에 따라 차등 부과된다. 대개 거주용 일반주택에 적용되며 학교 기숙사는 제외된다. Council Tax Benefit은 바로 이 Council Tax를 보조해 주는 혜택으로서 수혜대상 기준은 Council 마다 조금씩 다르다.
2. 신청자격
현재 Council Tax 를 내고 있는 사람 중, 수입이 국가에서 정한 최저 생계비 이하인 사람 (참고로 2010년 10월 1일부터 영국정부가 정한 시간당 최저임금은 21세 이상의 경우 £5.93임), 또는 본인이나 배우자가 Full-Time 학생인 경우 또는 Income Support 나 Job Seekers Allowance를 받는 사람이다. 단 은행에 잔고가 ￡16,000 이상 있는 경우는 혜택을 받을 수 없다.
*학생에 대한 혜택은 Council 에 따라 정책이 조금씩 틀린다. 어떤 Council 은 정규 교육 기관의 학생에게만 혜택을 주고 어떤 곳은 어학 연수 (단, Full-Time / 주 20시간 이상) 중인 학생에게도 혜택을 주기도 한다. 학생의 경우여권과 재학 증명서를 지참하고 자신이 속한 Council에 가서 문의하는 것이 정확하다.
3. 지급금액
지급금액은 Council에서 신청자와 배우자의 수입, 예금, 나이, 집의 크기, 다른 사회보장제도의 혜택을 받고 있는가 등을 종합적으로 조사하여 정하게 되는데 Council Tax Benefit으로 받을 수 있는 최고 금액은 Council Tax와 같은 금액이다. 단 이 돈은 현금으로 지급되지 않고 납부해야할 택스에서 차감된다.
4. 신청 방법
(1) 직업을 찾고 있는 경우 : Council Tax Benefit (Second Adult Rebate을 포함하여) 과 나중에 얘기할 Housing Benefit 은 다음과 같은 benefit 함께 신청할 수 있다. (1) Employment and Support Allowance (2) Income Support (3) Jobseeker's Allowance. Jobcentre Plus에 전화(T.0800 055 6688)하여 신청하여야 한다.
(2) 펜션 cedit을 신청 중인 경우 : Housing Benefit 과 Council Tax Benefit (Second Adult Rebate 포함)은 Pension Credit과 함께 신청할 수도 있다. Pensions, Disability and Carers Service (T.0800 99 1234)로 전화하여 신청한다. 그러면 도우미가 신청서 작성을 도와주고 다음 단계에 대해 설명을 해준다.
(3) 다른 베네핏을 신청하지 않은 경우 : 만일 Pension Credit, Income Support 또는Jobseeker's Allowance 를 신청하지 않고 있다면 지역 카운슬에서 Council Tax Benefit, Second Adult Rebate 그리고 Housing Benefit에 대한 신청양식을 받거나 카운슬의 웹사이트나 the Department for Work and Pensions (DWP)의 웹사이트에서 신청서를 다운 받을 수 있다. 2001 년 7월 개정된 법에 의하여 Council의 결정이 공정하지 않다고 생각되면 1달 이내에 정식으로 다시 재검토를 요청하거나, 결정의 이유에 대한 정확한 설명을 요청하거나, 독립된 통합항소법원 (Independent unified appeal tribunal)에 제소할 있다. 그러나 13개월이 지나면 어떤 어필도 받아들여지지 않는다.
5. 2010년도에 새롭게 바뀐 사항
Housing benefit이나 council tax benefit을 신청할 때 아동수당 (Child Benefit) 은 더 이상 가계수입으로 산입되지 않는다. 이 변경은 Housing Benefit과 Council Tax Benefit 받고 있는 사람 중에서 아동수당을 받고 있다면 이는 더 이상 가계수입에 가산되지 않으므로 렌트비나 카운슬택스에 대해 더 많은 보조금을 받을 수 있음을 의미한다.
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Council Tax는 지역 Council에서 부과하는 세금으로서 한국의 여러 세금 (주민세, 교육세, 오물세 등)을 통합한 성격의 세금이다. 이는 거주하는 사람에게 귀속되는 세금으로서 주로 방의 개수와 지역에 의해 결정되는 집의 가치에 따라 차등 부과된다. 대개 거주용 일반주택에 적용되며 학교 기숙사는 제외된다. Council Tax Benefit은 바로 이 Council Tax를 보조해 주는 혜택으로서 수혜대상 기준은 Council 마다 조금씩 다르다.
2. 신청자격
현재 Council Tax 를 내고 있는 사람 중, 수입이 국가에서 정한 최저 생계비 이하인 사람 (참고로 2010년 10월 1일부터 영국정부가 정한 시간당 최저임금은 21세 이상의 경우 £5.93임), 또는 본인이나 배우자가 Full-Time 학생인 경우 또는 Income Support 나 Job Seekers Allowance를 받는 사람이다. 단 은행에 잔고가 ￡16,000 이상 있는 경우는 혜택을 받을 수 없다.
*학생에 대한 혜택은 Council 에 따라 정책이 조금씩 틀린다. 어떤 Council 은 정규 교육 기관의 학생에게만 혜택을 주고 어떤 곳은 어학 연수 (단, Full-Time / 주 20시간 이상) 중인 학생에게도 혜택을 주기도 한다. 학생의 경우여권과 재학 증명서를 지참하고 자신이 속한 Council에 가서 문의하는 것이 정확하다.
3. 지급금액
지급금액은 Council에서 신청자와 배우자의 수입, 예금, 나이, 집의 크기, 다른 사회보장제도의 혜택을 받고 있는가 등을 종합적으로 조사하여 정하게 되는데 Council Tax Benefit으로 받을 수 있는 최고 금액은 Council Tax와 같은 금액이다. 단 이 돈은 현금으로 지급되지 않고 납부해야할 택스에서 차감된다.
4. 신청 방법
(1) 직업을 찾고 있는 경우 : Council Tax Benefit (Second Adult Rebate을 포함하여) 과 나중에 얘기할 Housing Benefit 은 다음과 같은 benefit 함께 신청할 수 있다. (1) Employment and Support Allowance (2) Income Support (3) Jobseeker's Allowance. Jobcentre Plus에 전화(T.0800 055 6688)하여 신청하여야 한다.
(2) 펜션 cedit을 신청 중인 경우 : Housing Benefit 과 Council Tax Benefit (Second Adult Rebate 포함)은 Pension Credit과 함께 신청할 수도 있다. Pensions, Disability and Carers Service (T.0800 99 1234)로 전화하여 신청한다. 그러면 도우미가 신청서 작성을 도와주고 다음 단계에 대해 설명을 해준다.
(3) 다른 베네핏을 신청하지 않은 경우 : 만일 Pension Credit, Income Support 또는Jobseeker's Allowance 를 신청하지 않고 있다면 지역 카운슬에서 Council Tax Benefit, Second Adult Rebate 그리고 Housing Benefit에 대한 신청양식을 받거나 카운슬의 웹사이트나 the Department for Work and Pensions (DWP)의 웹사이트에서 신청서를 다운 받을 수 있다. 2001 년 7월 개정된 법에 의하여 Council의 결정이 공정하지 않다고 생각되면 1달 이내에 정식으로 다시 재검토를 요청하거나, 결정의 이유에 대한 정확한 설명을 요청하거나, 독립된 통합항소법원 (Independent unified appeal tribunal)에 제소할 있다. 그러나 13개월이 지나면 어떤 어필도 받아들여지지 않는다.
5. 2010년도에 새롭게 바뀐 사항
Housing benefit이나 council tax benefit을 신청할 때 아동수당 (Child Benefit) 은 더 이상 가계수입으로 산입되지 않는다. 이 변경은 Housing Benefit과 Council Tax Benefit 받고 있는 사람 중에서 아동수당을 받고 있다면 이는 더 이상 가계수입에 가산되지 않으므로 렌트비나 카운슬택스에 대해 더 많은 보조금을 받을 수 있음을 의미한다.
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아동수당(Child Benefit) 신청방법과 NI 넘버
아동수당 신청 방법
HM Revenue & Customs (HMRC:국세청) 에서는 아동수당을 신청일 기준 3개월 전까지만 인정을 하므로 손해를 보지 않으려면 자격이 생기는 즉시 신청하여야 한다.
1.신청서 양식을 받는 방법? 아동수당신청서(Child Benefit claim form)는 병원에서 아이를 막 출산한 산모에게 주는 'Bounty Pack'에 있는 신청서를 사용하거나, 인터넷에서 출력하거나, Child Benefit Help line (0845 302 1444)에 전화하면 얻을 수 있다. 신청서를 작성한 후 출생/입양증명서와 함께 해당 부서로 우편으로 보내야 한다. 전화나 인터넷으로는 신청할 수는 없다.
2.언제 신청할 수 있나? 아동수당은 다음의 경우에 하나라도 해당이 되면 신청자격이 생긴다. (1) 아이가 태어났을 때 (2) 부양할 책임이 있는 아이가 함께 살기 위해 왔을 때 (3) 함께 거주할 아이를 입양했을 때 (4) 만일 자녀가 이미 아동수당을 받고 있는 다른 사람과 같이 살고 있지 않다면 본인이 아이의 양육비를 지급하기 시작할 때 등이다.
3.누가 청구하는가? 아이를 키우는 사람은 누구나 신청할 수 있다. 보통은 어머니이나 반드시 그럴 필요는 없다.
4.필요한 서류는? 아동수당을 신청할 때 아동에 대한 출생증명서, 입양증명서, 입양 시 받은 출생증명서 중 한 가지가 필요하다. 반드시 원본을 제출해야 한다. 만일 현재 증명서가 없다면 일단 신청서를 보내면, 담당자가 추후에 서류를 보완하도록 요청한다.
5.신청서 보낼 주소 : 신청서를 작성했으면 증빙서류와 함께 Child Benefit Office (Washington) (주소: Freepost, NEA 10463, PO Box 133, Washington, NE38 7BR) 로 보낸다.
아동수당 수령 개시일
신청서를 접수하면 담당 부서에서는 자격여부를 심사하여 7-8주 이내에 접수결과 통보와 수당지급을 목표로 하고 있다. 첫번 째 수당은 종종 2주 이내에 지급된다.
심사 후에 적격자에게는 자격부여통지서 (Award Notice)를 발행하는데 여기에는 수령금액과 날자가 적혀 있다. 어쩌면 'Award Notice'를 받기 전에 첫번째 수당을 받을 수도 있다. 만일 담당자가 자격여부를 판단하기 힘들면 신청자에게 전화나 우편으로 연락하여 질문서를 보내거나 증빙서를 요구할 것이다.
지급방법 : 아동수당은 일반 은행이나 Building Society나 또는 National Savings & Investments (NS&I) 구좌로 송금방식으로 매4주 마다 입금이 된다. 경우에 따라 매주 지급될 수도 있다.
아동수당과 관련된 사례
(1) 수양부모나 입양 절차 중인 경우-만일 입양이나 수양부모가 되려고 한다면 차일드 베네핏을 받을 자격이 된다. 현재 절차가 진행 중이라도 끝날 때까지 기다리지 말고 가급적 빨리 신청할 필요가 있다. (2) 자신의 아이가 같이 살고 있지 않고 멀리 떨어져 살 경우-보통 아이는 같이 사는 경우가 많지만 만일 아이를 다른 사람이 돌보고 있고, 아이가 외국에서 치료를 받고 있어도 받을 수 있다. (3) 부모가 외국에 살 경우-외국에서 살거나 일하고 있어도 영국의 Child Benefit을 받을 수 있다. 또는 현재 거주지 국가의 해당 혜택을 받을 수도 있을 것이다. (4) 방금 영국에 입국한 경우-이 경우에도 혜택을 받을 수 있다. 단 이민국의 통제를 받는 체류자격은 예외이다. (5) 자신의 아이가 사망한 경우-최대 8주까지 받을 수도 있다. (6) 부모가 사망한 아이를 돌보는 경우-부모 모두 또는 한 쪽을 잃은 아이를 돌보는 경우에는 child benefit 뿐만 아니라 Guardian’s Allowance도 청구할 수도 있다.
NI Number의 필요성
Child Benefit 을 받기 위해서는 반드시 NIN (National Insurance Number)가 필요하다. NIN이 없는 경우 Child Benefit을 받을 수 없다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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HM Revenue & Customs (HMRC:국세청) 에서는 아동수당을 신청일 기준 3개월 전까지만 인정을 하므로 손해를 보지 않으려면 자격이 생기는 즉시 신청하여야 한다.
1.신청서 양식을 받는 방법? 아동수당신청서(Child Benefit claim form)는 병원에서 아이를 막 출산한 산모에게 주는 'Bounty Pack'에 있는 신청서를 사용하거나, 인터넷에서 출력하거나, Child Benefit Help line (0845 302 1444)에 전화하면 얻을 수 있다. 신청서를 작성한 후 출생/입양증명서와 함께 해당 부서로 우편으로 보내야 한다. 전화나 인터넷으로는 신청할 수는 없다.
2.언제 신청할 수 있나? 아동수당은 다음의 경우에 하나라도 해당이 되면 신청자격이 생긴다. (1) 아이가 태어났을 때 (2) 부양할 책임이 있는 아이가 함께 살기 위해 왔을 때 (3) 함께 거주할 아이를 입양했을 때 (4) 만일 자녀가 이미 아동수당을 받고 있는 다른 사람과 같이 살고 있지 않다면 본인이 아이의 양육비를 지급하기 시작할 때 등이다.
3.누가 청구하는가? 아이를 키우는 사람은 누구나 신청할 수 있다. 보통은 어머니이나 반드시 그럴 필요는 없다.
4.필요한 서류는? 아동수당을 신청할 때 아동에 대한 출생증명서, 입양증명서, 입양 시 받은 출생증명서 중 한 가지가 필요하다. 반드시 원본을 제출해야 한다. 만일 현재 증명서가 없다면 일단 신청서를 보내면, 담당자가 추후에 서류를 보완하도록 요청한다.
5.신청서 보낼 주소 : 신청서를 작성했으면 증빙서류와 함께 Child Benefit Office (Washington) (주소: Freepost, NEA 10463, PO Box 133, Washington, NE38 7BR) 로 보낸다.
아동수당 수령 개시일
신청서를 접수하면 담당 부서에서는 자격여부를 심사하여 7-8주 이내에 접수결과 통보와 수당지급을 목표로 하고 있다. 첫번 째 수당은 종종 2주 이내에 지급된다.
심사 후에 적격자에게는 자격부여통지서 (Award Notice)를 발행하는데 여기에는 수령금액과 날자가 적혀 있다. 어쩌면 'Award Notice'를 받기 전에 첫번째 수당을 받을 수도 있다. 만일 담당자가 자격여부를 판단하기 힘들면 신청자에게 전화나 우편으로 연락하여 질문서를 보내거나 증빙서를 요구할 것이다.
지급방법 : 아동수당은 일반 은행이나 Building Society나 또는 National Savings & Investments (NS&I) 구좌로 송금방식으로 매4주 마다 입금이 된다. 경우에 따라 매주 지급될 수도 있다.
아동수당과 관련된 사례
(1) 수양부모나 입양 절차 중인 경우-만일 입양이나 수양부모가 되려고 한다면 차일드 베네핏을 받을 자격이 된다. 현재 절차가 진행 중이라도 끝날 때까지 기다리지 말고 가급적 빨리 신청할 필요가 있다. (2) 자신의 아이가 같이 살고 있지 않고 멀리 떨어져 살 경우-보통 아이는 같이 사는 경우가 많지만 만일 아이를 다른 사람이 돌보고 있고, 아이가 외국에서 치료를 받고 있어도 받을 수 있다. (3) 부모가 외국에 살 경우-외국에서 살거나 일하고 있어도 영국의 Child Benefit을 받을 수 있다. 또는 현재 거주지 국가의 해당 혜택을 받을 수도 있을 것이다. (4) 방금 영국에 입국한 경우-이 경우에도 혜택을 받을 수 있다. 단 이민국의 통제를 받는 체류자격은 예외이다. (5) 자신의 아이가 사망한 경우-최대 8주까지 받을 수도 있다. (6) 부모가 사망한 아이를 돌보는 경우-부모 모두 또는 한 쪽을 잃은 아이를 돌보는 경우에는 child benefit 뿐만 아니라 Guardian’s Allowance도 청구할 수도 있다.
NI Number의 필요성
Child Benefit 을 받기 위해서는 반드시 NIN (National Insurance Number)가 필요하다. NIN이 없는 경우 Child Benefit을 받을 수 없다.
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영국의 사회보장제와 Child Benefit 신청자격
완벽한 사회보장제도를 말할 때 흔히 요람에서 무덤까지 (From the cradle to the grave)라는 용어를 쓴다. 이 말은 1942년 발표된 베버리지 보고서에서 유래하였다. 1941년 6월 독일의 포탄이 밤낮으로 웨스터민스터홀 근처까지 떨어지는 등 전황이 최악의 지경에 있던 시기에, 거국내각의 노동당 출신 재건상(Minister of Reconstruction)인 그린우드(A. Greenwood)는 하원의 만장일치 결의를 거쳐 경제학자이자 사회개혁가인 베버리지 (W. Beveridge)경을 위원장으로 하는 특별위원회 (Interdepart mental Committee on Social Insurance and Allied Services)를 구성하고, 기존 영국의 사회복지 프로그램을 전반적으로 점검해 전후 영국이 건설할 복지국가의 청사진을 준비할 것을 요청한다. 이 위원회는 전쟁의 소용돌이 속에서 노조, 상공인, 소비자 조합, 시민단체는 물론 페이비언 협회 (Fabian Society: 혁명적 방법 보다는 계몽과 개혁을 통한 이념실천을 목표로 하는 영국의 사회주의운동. 이 협회의 사상과 활동은 1906년 영국 노동당 창당의 기초가 됨.) 에 이르기까지 다양한 부류의 사회대표들과 수백 회에 걸친 토론과 공청회를 거친 후 1942년 이른바 베버리지 보고서 (원명은 ‘Social Insurance and Allied Services’)를 출간한다.
이 보고서는 전 국민이 국가의 책임 하에서 골고루 최저한도(national minimum)의 생활을 보장받아야 한다는 평등주의 개념을 채택하였다. 영국민을 5대 악(惡), 즉 궁핍, 질병, 무지, 불결, 나태로부터 해방시키기 위해서는 공공사업이나 전통적인 사회보장책을 넘어 완전고용, 전국민적 무료 의료 및 재활서비스(National Health Service), 가족수당 같은 포괄적 생활보장 장치가 필요하다고 주장하였다. 그 때문에 베버리지의 사회보장체제는 이른바 ‘요람에서 무덤까지(from the cradle to the grave)’라는 평을 받았고, 이 보고서는 영국뿐만 아니라 전후 유럽 전역의 사회보장 정책 수립에 지대한 영향을 끼쳤다.
아동수당 Child Benefit
이는 아동이 태어나자마자 받을 수 있는 현금수당이다. Child Benefit 은 아이와 아이를 양육하는 모든 사람을 위한, 세금을 내지 않는 수입이다. 영국 내에서 아이를 출산하면 대부분 받을 수 있으며 아이를 입양하거나 아이의 양육비를 대고 있을 때도 받을 수 있다. Child Benefit은 아이가 태어난 환경에 관계 없이 최소한의 혜택을 누리며 올바로 자랄 수 있도록 도와주기 위해 아이를 돌보는 성인에게 지급된다. 수급금액은 아이의 수에 따라 다른데, 첫째 아이에게는 주당 20.30 파운드, 둘째 아이부터는 주당 13.40 파운드가 지급된다.
수혜대상은 (1) 16 세 이하인 자녀 (2) GCE A level, AVCE까지 학교나 College 에서 풀 타임으로 공부하는 16, 17, 18세의 아동 (3) 위의 차일드 베네핏을 받을 수 있는 학교나 훈련과정을 최근에 마쳤으나 승인된 기구(the careers service or Connexions, Ministry of Defence, Department for Employment and Learning (in Northern Ireland) or an Education and Library Board (in Northern Ireland))에서 일하거나 훈련을 받고 있는 16, 17세 아동이다.
아동수당을 수령하는 사람은 (1) 위에 명시된 아동과 같이 살며 아이를 돌보고 있는 성인 (보통 부모 중 누구나 신청할 수 있지만, 한 사람만 받게 되어 있다. 대부분 가사일을 돌보는 어머니가 받는다.) (2) 아이가 비록 다른 사람과 살고 있으나 그 양육비를 대고 있는 사람 (이 때, 양육비는 반드시 Child Benefit 금액보다 같거나 많아야 한다) (3) 자신이 부모는 아니지만, 아이를 돌보고 있는 경우. 이 경우에는 반드시 일정한 자격심사를 거쳐서 지급한다. 단, 한 아이를 두고 양육비를 대는 부모나 키우는 사람이 모두 보조금을 신청할 수는 없고, 반드시 한 쪽만 신청할 수 있다.
다음 주에는 아동수당 신청방법에 대해서 살펴본다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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이 보고서는 전 국민이 국가의 책임 하에서 골고루 최저한도(national minimum)의 생활을 보장받아야 한다는 평등주의 개념을 채택하였다. 영국민을 5대 악(惡), 즉 궁핍, 질병, 무지, 불결, 나태로부터 해방시키기 위해서는 공공사업이나 전통적인 사회보장책을 넘어 완전고용, 전국민적 무료 의료 및 재활서비스(National Health Service), 가족수당 같은 포괄적 생활보장 장치가 필요하다고 주장하였다. 그 때문에 베버리지의 사회보장체제는 이른바 ‘요람에서 무덤까지(from the cradle to the grave)’라는 평을 받았고, 이 보고서는 영국뿐만 아니라 전후 유럽 전역의 사회보장 정책 수립에 지대한 영향을 끼쳤다.
아동수당 Child Benefit
이는 아동이 태어나자마자 받을 수 있는 현금수당이다. Child Benefit 은 아이와 아이를 양육하는 모든 사람을 위한, 세금을 내지 않는 수입이다. 영국 내에서 아이를 출산하면 대부분 받을 수 있으며 아이를 입양하거나 아이의 양육비를 대고 있을 때도 받을 수 있다. Child Benefit은 아이가 태어난 환경에 관계 없이 최소한의 혜택을 누리며 올바로 자랄 수 있도록 도와주기 위해 아이를 돌보는 성인에게 지급된다. 수급금액은 아이의 수에 따라 다른데, 첫째 아이에게는 주당 20.30 파운드, 둘째 아이부터는 주당 13.40 파운드가 지급된다.
수혜대상은 (1) 16 세 이하인 자녀 (2) GCE A level, AVCE까지 학교나 College 에서 풀 타임으로 공부하는 16, 17, 18세의 아동 (3) 위의 차일드 베네핏을 받을 수 있는 학교나 훈련과정을 최근에 마쳤으나 승인된 기구(the careers service or Connexions, Ministry of Defence, Department for Employment and Learning (in Northern Ireland) or an Education and Library Board (in Northern Ireland))에서 일하거나 훈련을 받고 있는 16, 17세 아동이다.
아동수당을 수령하는 사람은 (1) 위에 명시된 아동과 같이 살며 아이를 돌보고 있는 성인 (보통 부모 중 누구나 신청할 수 있지만, 한 사람만 받게 되어 있다. 대부분 가사일을 돌보는 어머니가 받는다.) (2) 아이가 비록 다른 사람과 살고 있으나 그 양육비를 대고 있는 사람 (이 때, 양육비는 반드시 Child Benefit 금액보다 같거나 많아야 한다) (3) 자신이 부모는 아니지만, 아이를 돌보고 있는 경우. 이 경우에는 반드시 일정한 자격심사를 거쳐서 지급한다. 단, 한 아이를 두고 양육비를 대는 부모나 키우는 사람이 모두 보조금을 신청할 수는 없고, 반드시 한 쪽만 신청할 수 있다.
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영국의 대학생 금융 지원 제도 STUDENT FINANCE
자녀가 금년 9월 신입생인 경우 수업료 대출과 생활비 보조(대출과 보조금)를 받을 수 있다. Student Finance는 대학에서 확정 OFFER를 받기 전이어도 신청할 수 있다. 정부에서는 2010/11 신입생의 경우 수업료 대출은 4월 23일까지, 보조금은 6월 25일까지, 재학생은 각각 4월 23일, 5월 21일까지 신청하도록 권장하고 있다. 이 기간 안에 신청하면 심사 후 9월 학기 시작 전에 지원금을 받게 된다. 지금 신청하면 학기 시작 전에 받는다는 보장은 없지만 자격이 있는 Full time 학생은 지금이라도 빨리 신청하기를 권한다.
1. 대학 생활의 비용
대학생의 주된 비용은 수업료와 방세, 생활비이다. 이 비용은 어느 지역에서 공부하느냐에 따라서 차이가 나므로 미리 그 비용과 정부의 학생보조제도를 통해서 받을 수 있는 지원책에 대해서 조사를 해야 한다. 생활비에 대해서는 다니고자 하는 대학으로부터 더 많은 정보를 얻을 수 있다.
2. 수업료
(1) Full time courses : 신입생 (또는 2006년 9월 이후 입학생)의 경우 2010/11 학기의 최대금액은 £3,290이고, 이는 전년도 (2009/10)의 £3,225 대비 2% 오른 수치이다. 정확한 수업료는 학교와 학과별로 차이가 있다. 학생은 수업료대출 (Tuition Fee Loan) 제도를 통해 수업료 전액을 대출 받을 수 있다. 이 수업료 대출금은 대학으로 직접 지급된다.
(2) Part time courses : 대학의 파트타임 학생의 수업료에 대해서는 아무런 규정이 없다. 현재 학비에 대해서는 해당 대학에 문의하고 향후에 어떻게 인상될 것인지에 대해서도 사전 조사해 볼 필요가 있다.
3. 방세와 기타 생활비
생활비는 집에서 나와서 살 경우 더 들 것이고 런던에서 생활한다면 더 많이 들 것이다. 보통 방세가 생활비 중 가장 큰 비용이지만 도서구입비, 식대, 공과금 등등의 비용도 고려해야 한다.
4. 정부에서 받는 학생금융 Student finance from the government
보통 자격 있는 Full time 학생이 받을 수 있는 혜택은 정부에서 주는 수업료대출, 생활비 대출, 생활비 보조금, 그리고 대학에서 주는 장학금으로 구분할 수 있다. 정부에서 주는 수업료 대출 (Tuition Fee Loan)은 수업료 전액으로서 나이나 가계소득과 무관하다. 생활비 보조금 (Maintenance Grant)은 방세와 생활비로서 그 금액은 가계 소득에 따라 차이가 있다. 학생이 생활비 보조금의 수혜자라면 당연히 생활비 대출 (Maintenance Loan) 자격도 갖게되는데 그 금액은 가계소득과 부모와 동거 여부, 그리고 대학이 위치한 거주지역에 따라 다르다. 만일 2008-09년의 가계소득이 £18,000 정도이고, 런던 이외의 지역에서 부모와 떨어져 사는 학생의 경우, 수업료 전액대출과 생활보조비 £2,906, 그리고 생활비대출 £3,453를 받을 수 있다.
5. 상환방법
학생 대출금은 반드시 갚아야 한다. 그러나 졸업을 하고도 연간 소득이 £15,000를 넘지 않으면 갚지 않아도 된다. 만일 연소득이 £15,000을 넘으면 그 때부터 매년 £15,000를 넘는 금액의 9%를 상환하여야 한다.
2010/11년도에 신입생의 약 40%가 전액생활보조금 (full Maintenance Grant)을 받을 자격이 있는 것으로 예측되고 있고, 부분 보조금지원 가능자를 합치면 그 수는 훨씬 늘어난다. 어떤 학생은 자신이 처한 환경에 따라 생활보조금 대신 특별지원보조금 (Special Support Grant)을 받을 수 있다.
6. 장학금 Bursaries
학생이 받을 수 있는 또 다른 지원금은 대학에서 주는 장학금이다. 만일 학생이 수업료를 전액 납부하고 전액생활보조금 또는 특별지원보조금의 수혜자라면, 그 학생은 기본적으로 최소장학금의 지급 대상이 된다. 일반적으로 대부분의 대학은 그 학생에게 최소장학금 이상을 수여한다. 또한 대학에서는 부분생활보조금 수혜자에게도 장학금을 지급한다.
보조금과 장학금은 상환할 필요가 없다.
7. 추가지원
만일 학생이 장애인이거나 정신질환이 있거나 아동 또는 성인 부양자를 가지고 있는 경우 추가 보조금이나 공제혜택을 받을 수도 있다.
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1. 대학 생활의 비용
대학생의 주된 비용은 수업료와 방세, 생활비이다. 이 비용은 어느 지역에서 공부하느냐에 따라서 차이가 나므로 미리 그 비용과 정부의 학생보조제도를 통해서 받을 수 있는 지원책에 대해서 조사를 해야 한다. 생활비에 대해서는 다니고자 하는 대학으로부터 더 많은 정보를 얻을 수 있다.
2. 수업료
(1) Full time courses : 신입생 (또는 2006년 9월 이후 입학생)의 경우 2010/11 학기의 최대금액은 £3,290이고, 이는 전년도 (2009/10)의 £3,225 대비 2% 오른 수치이다. 정확한 수업료는 학교와 학과별로 차이가 있다. 학생은 수업료대출 (Tuition Fee Loan) 제도를 통해 수업료 전액을 대출 받을 수 있다. 이 수업료 대출금은 대학으로 직접 지급된다.
(2) Part time courses : 대학의 파트타임 학생의 수업료에 대해서는 아무런 규정이 없다. 현재 학비에 대해서는 해당 대학에 문의하고 향후에 어떻게 인상될 것인지에 대해서도 사전 조사해 볼 필요가 있다.
3. 방세와 기타 생활비
생활비는 집에서 나와서 살 경우 더 들 것이고 런던에서 생활한다면 더 많이 들 것이다. 보통 방세가 생활비 중 가장 큰 비용이지만 도서구입비, 식대, 공과금 등등의 비용도 고려해야 한다.
4. 정부에서 받는 학생금융 Student finance from the government
보통 자격 있는 Full time 학생이 받을 수 있는 혜택은 정부에서 주는 수업료대출, 생활비 대출, 생활비 보조금, 그리고 대학에서 주는 장학금으로 구분할 수 있다. 정부에서 주는 수업료 대출 (Tuition Fee Loan)은 수업료 전액으로서 나이나 가계소득과 무관하다. 생활비 보조금 (Maintenance Grant)은 방세와 생활비로서 그 금액은 가계 소득에 따라 차이가 있다. 학생이 생활비 보조금의 수혜자라면 당연히 생활비 대출 (Maintenance Loan) 자격도 갖게되는데 그 금액은 가계소득과 부모와 동거 여부, 그리고 대학이 위치한 거주지역에 따라 다르다. 만일 2008-09년의 가계소득이 £18,000 정도이고, 런던 이외의 지역에서 부모와 떨어져 사는 학생의 경우, 수업료 전액대출과 생활보조비 £2,906, 그리고 생활비대출 £3,453를 받을 수 있다.
5. 상환방법
학생 대출금은 반드시 갚아야 한다. 그러나 졸업을 하고도 연간 소득이 £15,000를 넘지 않으면 갚지 않아도 된다. 만일 연소득이 £15,000을 넘으면 그 때부터 매년 £15,000를 넘는 금액의 9%를 상환하여야 한다.
2010/11년도에 신입생의 약 40%가 전액생활보조금 (full Maintenance Grant)을 받을 자격이 있는 것으로 예측되고 있고, 부분 보조금지원 가능자를 합치면 그 수는 훨씬 늘어난다. 어떤 학생은 자신이 처한 환경에 따라 생활보조금 대신 특별지원보조금 (Special Support Grant)을 받을 수 있다.
6. 장학금 Bursaries
학생이 받을 수 있는 또 다른 지원금은 대학에서 주는 장학금이다. 만일 학생이 수업료를 전액 납부하고 전액생활보조금 또는 특별지원보조금의 수혜자라면, 그 학생은 기본적으로 최소장학금의 지급 대상이 된다. 일반적으로 대부분의 대학은 그 학생에게 최소장학금 이상을 수여한다. 또한 대학에서는 부분생활보조금 수혜자에게도 장학금을 지급한다.
보조금과 장학금은 상환할 필요가 없다.
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만일 학생이 장애인이거나 정신질환이 있거나 아동 또는 성인 부양자를 가지고 있는 경우 추가 보조금이나 공제혜택을 받을 수도 있다.
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사업용/상업용 모기지의 특징
법률적인 면과 실질적인 면에서 사업용/상업용 모기지 (Business and commercial mortgages) 도 거주용 모기지와 똑같은 방식으로 대출이 이루어진다. 즉 부동산 소유주가 부동산을 대출에 대한 담보로 제공한다. 차입자와 대출자는 차입자가 매입 부동산 대금을 치룰 수 있는 계약서를 작성하고, 여기에서 차입자는 약정한 기간 동안 대출자에게 대출금을 상환할 것을 약속한다. 모기지 증서 (mortgaged deed)에는 양측을 구속하는 제반 규정과 조건을 기록한다.
1. 사업용 자본금 조달 Business loan
집주인은 주거용 부동산을 자신의 사업에 쓸 자금을 조달하기 위한 담보로 사용할 수 있다. 이런 대출은 보통 신청자의 수입과 부동산의 가치에 의해 결정되는 대출최대규모를 고려하여 규정모기지대출 (Conventional Mortgage : 정부가 정한 기준에 맞춘 모기지)을 통해 진행된다.
MCOB(Mortgage Conduct of Business Rule)의 규정에 의해, 이 대출은 ‘business loans' 으로 취급된다. 만일 사업체가 법인이 아니고, 해당 부동산이 규제되는 모기지 계약의 기준에 맞으면 이 대출은 규제대상 대출이다. 비법인 사업체 (unincorporated business)란 Companies House 에 등록되지 않은 대부분의 개인사업자 (sole trader) 와 동업사업자 (partnership:2명 이상이 사업의 이익과 손실을 서로 공유하는 형태의 사업체) 를 말한다.
만일 차입의 목적이 사업용과 비사업용인 혼합형 대출 (mixed loans)일 경우, 대출업자는 대출을 규제대상 (regulated)과 비규제대상 (non-regulated)으로 나눌 수도 있고 아니면 단일 계좌로 취급할 수도 있다. 즉, 대출업자는 전체 거래에 대하여 full MCOB를 따르거나, 2개 중 하나를 regulated mortgage로 놓으면서 대출을 2개의 별도 계정으로 나누거나, 2개 모두 regulated mortgage contracts로 하되, 하나는 full standard rules에 따르고 다른 하나는 MCOB 특약조항 (tailored provisions for business loans)에 따르면서, 대출을 2개의 별도 거래로 나눌 수 있다.
2. 주거겸용 상업용 모기지 Commercial mortgages with residential accommodation
모기지 대출은 부분적으로 주거용으로 쓰이고 동시에 업무용으로도 쓰일 수 있는 부동산을 구입하는데도 가능하다. 어떤 대출업자는 이를 semi-commercial mortgages라고도 하는데, 이런 유형의 부동산은 public houses (pub 또는 inn), B&B (Bed and breakfast establishments : 민박), doctor's surgeries (개인병원), shops and offices(가게나 사무실), workshops and studios (소형 작업장) 등의 형태가 있다. 이런 종류의 부동산 구매자는 그들이 일하는 곳에서 거주하는 경우가 많다. 만일 그들이 직접 자신의 사업을 운영한다면, 대출상환능력은 사업에 따른 미래의 현금흐름이 모기지를 상환할 수 있을 정도로 충분한 수입을 가져올 것인가하는 측면까지 평가를 함으로써 결정될 것이다. 이 유형의 모기지대출은 대출업자들에게 고위험대출로 취급되므로 더 까다로운 대출 기준이 적용된다.
3. 순수 상업용 모기지 Commercial mortgages
상업용모기지란 거주용 목적으로 사용되지 않을 토지를 담보로 한 대출이다. 이에는 MCOB 규정이 적용되지 않는다. 대부분 대출업자는 상업용 모기지는 주거용에 적용되는 것과는 다른 기준을 적용하는데 대체로 semi-commercial mortgages와 비슷한 기준을 적용한다. 사적인 개인이나 비법인 사업체에 대한 대출신청은 주거용 모기지와 비슷한 방식으로 평가되지만, 대출한도를 결정하는 주요소는 신청자의 상환에 대한 능력과 부동산 가격이다.
만일 신청자가 법인이면 특별한 기준이 적용하는데 이는 다음 기회에 다루도록 하겠다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
www.alphafinance.info
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각종 모기지/리모기지, 특수보험 (건축업자 contractor보험, 전문가-PI보험, Liability보험, Pub & 레스토랑보험), 최저가 자동차보험/Van/주택/상가/여행/Pet보험, 각종대출 (담보/신용/소액긴급대출), 개인회생 IVA 및 채무관리, 에너지(가스/전기) 공급자/모바일/브로드밴드전환 등 생활에 밀접한 각종 서비스 제공 (이메일 무료 상담 : info@alphafinance.info)
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1. 사업용 자본금 조달 Business loan
집주인은 주거용 부동산을 자신의 사업에 쓸 자금을 조달하기 위한 담보로 사용할 수 있다. 이런 대출은 보통 신청자의 수입과 부동산의 가치에 의해 결정되는 대출최대규모를 고려하여 규정모기지대출 (Conventional Mortgage : 정부가 정한 기준에 맞춘 모기지)을 통해 진행된다.
MCOB(Mortgage Conduct of Business Rule)의 규정에 의해, 이 대출은 ‘business loans' 으로 취급된다. 만일 사업체가 법인이 아니고, 해당 부동산이 규제되는 모기지 계약의 기준에 맞으면 이 대출은 규제대상 대출이다. 비법인 사업체 (unincorporated business)란 Companies House 에 등록되지 않은 대부분의 개인사업자 (sole trader) 와 동업사업자 (partnership:2명 이상이 사업의 이익과 손실을 서로 공유하는 형태의 사업체) 를 말한다.
만일 차입의 목적이 사업용과 비사업용인 혼합형 대출 (mixed loans)일 경우, 대출업자는 대출을 규제대상 (regulated)과 비규제대상 (non-regulated)으로 나눌 수도 있고 아니면 단일 계좌로 취급할 수도 있다. 즉, 대출업자는 전체 거래에 대하여 full MCOB를 따르거나, 2개 중 하나를 regulated mortgage로 놓으면서 대출을 2개의 별도 계정으로 나누거나, 2개 모두 regulated mortgage contracts로 하되, 하나는 full standard rules에 따르고 다른 하나는 MCOB 특약조항 (tailored provisions for business loans)에 따르면서, 대출을 2개의 별도 거래로 나눌 수 있다.
2. 주거겸용 상업용 모기지 Commercial mortgages with residential accommodation
모기지 대출은 부분적으로 주거용으로 쓰이고 동시에 업무용으로도 쓰일 수 있는 부동산을 구입하는데도 가능하다. 어떤 대출업자는 이를 semi-commercial mortgages라고도 하는데, 이런 유형의 부동산은 public houses (pub 또는 inn), B&B (Bed and breakfast establishments : 민박), doctor's surgeries (개인병원), shops and offices(가게나 사무실), workshops and studios (소형 작업장) 등의 형태가 있다. 이런 종류의 부동산 구매자는 그들이 일하는 곳에서 거주하는 경우가 많다. 만일 그들이 직접 자신의 사업을 운영한다면, 대출상환능력은 사업에 따른 미래의 현금흐름이 모기지를 상환할 수 있을 정도로 충분한 수입을 가져올 것인가하는 측면까지 평가를 함으로써 결정될 것이다. 이 유형의 모기지대출은 대출업자들에게 고위험대출로 취급되므로 더 까다로운 대출 기준이 적용된다.
3. 순수 상업용 모기지 Commercial mortgages
상업용모기지란 거주용 목적으로 사용되지 않을 토지를 담보로 한 대출이다. 이에는 MCOB 규정이 적용되지 않는다. 대부분 대출업자는 상업용 모기지는 주거용에 적용되는 것과는 다른 기준을 적용하는데 대체로 semi-commercial mortgages와 비슷한 기준을 적용한다. 사적인 개인이나 비법인 사업체에 대한 대출신청은 주거용 모기지와 비슷한 방식으로 평가되지만, 대출한도를 결정하는 주요소는 신청자의 상환에 대한 능력과 부동산 가격이다.
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self-certification을 이용한 모기지대출
지난 주에 영화배우나 프로축구선수, 사업 초기의 개인사업자 등 모기지 대출을 받기 어려운 차입자에 대하여 설명한 바 있다. 오늘 설명하는 자가증명 모기지시장self-certification market은 이런 유형의 차입자에게 모기지 대출의 방법을 제공하기 위하여 비교적 최근에 발달한 제도이다. 일반적으로 모기지 대출액은 주택가치의 85%와 부부 연간소득의 2.5배를 비교하여 이 중 적은 금액을 적용하므로, 급여가 적은 월급생활자는 이 제도를 활용해 봄직하다.
이 시장에서의 대출업자는 (1) 전문 부서나 자회사를 가진 주류 모기지 업체 (예: UCB는 self-certification subsidiary of Nationwide Building Society) 와 (2) 보통 서브프라임 대출업자라고 불리는 전문 대출업자 (예: Kensington Mortgage Company) 가 있다.
self-certification는 말 그대로 스스로 자신의 적격성을 증명하는 것이다. MCOB 규정에 의하면 대출의 적정성 affordability 평가는 모든 고객에 대해 수행되어야 하는데, 이에 따라 모기지 대출을 신청하면 대출업자는 모든 대출 신청자에게 그들이 장래에 상환할 수 있는 능력이 있음을 증명하라고 요청한다. 이런 요청의 실체는 대출업자가 주로 다음과 같은 사항에 의존한다는 것이다. (1) 상환하겠다는 대출자의 개인적 서약 personal covenant (2) 장래에 채무불이행 시 채무를 회복하기 위한 모든 비용에 대해서 적절한 보증을 제공할 수 있을 정도로 충분한 집의 가치에 대한 확신.
개인적 서약의 본질은 모든 차입자에게 같다. 모기지는 채무자-채권자 간의 계약이므로 차입자가 안 갚으면 대출자는 빚을 받기 위해 법적 조치를 취할 수 있다. 주택담보 대출업자는 보통 주택을 차압하여 재판매할 수 있는 법적권리를 법에 호소함으로써 채무를 돌려받는다. 부동산은 오랜 기간 동안 인플레이션에 대한 좋은 위험회피수단이었다, 그래서 만일 이런 경향이 미래에도 계속된다면 부동산은 부채 회수의 가장 좋은 가능성을 가진 것으로 보일 것이다.
통상적인 경제 이론은 위험이 높을수록 수익이 많다고 제시한다. 이는 자가증명기조self-certification basis의 대출을 하는 대출업자의 기능과 일치한다. 더 높은 위험의 결과로서, 그들은 (1) 주류 회사의 표준변동이율보다 더 높은 이자율을 부과하고 (2) 최초 대출액에 대해 주택가치대비 담보액 상한선을 더 낮게 적용하고 offer a lower maximum loan-to-value ceiling for the initial advance (3) 소득승수를 통상적인 조건 conventional terms 보다 더 낮게 제한한다.
또한 이들 업자는 더 많은 수수료나 비용 또는 이자를 받을 수 있는 요율구조 tariff structures를 가지고 있는데 이는 평균보다 높은 채무불이행 사태로 인한 손실을 상쇄하기 위한 것이다.
이 시장은 정통모기지 orthodox mortgage 보다 늦게 개발되었고 아직도 진화 중인 시장이다. 그러나 어떤 대출업자는 이미 이런 대출에 상당한 경험이 있어서, 부적합하거나 고위험 차입자로 보이는 신청자에게도 정말로 경쟁력 있는 조건을 제안하기도 한다. 일반적인 방법으로 주택구입자금을 빌릴 수 없는 고객은 이 self-certification market에서 해결책을 찾거나 소득과 기준에 맞출 때까지 주택구입을 연기하는 방법 외에는 다른 방법이 거의 없다. 모든 모기지 대출신청자에게 해당되는 경우는 아니지만 어떤 경우에 찾을 수 있는 대안이라면 대출 희망자가 모기지 대출 시에 개인 보증을 서 줄 수 있는 가족을 찾는 것으로서, 이 경우 대출업자는 신청자의 대출신청을 좀 더 긍정적으로 검토할 수 있다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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이 시장에서의 대출업자는 (1) 전문 부서나 자회사를 가진 주류 모기지 업체 (예: UCB는 self-certification subsidiary of Nationwide Building Society) 와 (2) 보통 서브프라임 대출업자라고 불리는 전문 대출업자 (예: Kensington Mortgage Company) 가 있다.
self-certification는 말 그대로 스스로 자신의 적격성을 증명하는 것이다. MCOB 규정에 의하면 대출의 적정성 affordability 평가는 모든 고객에 대해 수행되어야 하는데, 이에 따라 모기지 대출을 신청하면 대출업자는 모든 대출 신청자에게 그들이 장래에 상환할 수 있는 능력이 있음을 증명하라고 요청한다. 이런 요청의 실체는 대출업자가 주로 다음과 같은 사항에 의존한다는 것이다. (1) 상환하겠다는 대출자의 개인적 서약 personal covenant (2) 장래에 채무불이행 시 채무를 회복하기 위한 모든 비용에 대해서 적절한 보증을 제공할 수 있을 정도로 충분한 집의 가치에 대한 확신.
개인적 서약의 본질은 모든 차입자에게 같다. 모기지는 채무자-채권자 간의 계약이므로 차입자가 안 갚으면 대출자는 빚을 받기 위해 법적 조치를 취할 수 있다. 주택담보 대출업자는 보통 주택을 차압하여 재판매할 수 있는 법적권리를 법에 호소함으로써 채무를 돌려받는다. 부동산은 오랜 기간 동안 인플레이션에 대한 좋은 위험회피수단이었다, 그래서 만일 이런 경향이 미래에도 계속된다면 부동산은 부채 회수의 가장 좋은 가능성을 가진 것으로 보일 것이다.
통상적인 경제 이론은 위험이 높을수록 수익이 많다고 제시한다. 이는 자가증명기조self-certification basis의 대출을 하는 대출업자의 기능과 일치한다. 더 높은 위험의 결과로서, 그들은 (1) 주류 회사의 표준변동이율보다 더 높은 이자율을 부과하고 (2) 최초 대출액에 대해 주택가치대비 담보액 상한선을 더 낮게 적용하고 offer a lower maximum loan-to-value ceiling for the initial advance (3) 소득승수를 통상적인 조건 conventional terms 보다 더 낮게 제한한다.
또한 이들 업자는 더 많은 수수료나 비용 또는 이자를 받을 수 있는 요율구조 tariff structures를 가지고 있는데 이는 평균보다 높은 채무불이행 사태로 인한 손실을 상쇄하기 위한 것이다.
이 시장은 정통모기지 orthodox mortgage 보다 늦게 개발되었고 아직도 진화 중인 시장이다. 그러나 어떤 대출업자는 이미 이런 대출에 상당한 경험이 있어서, 부적합하거나 고위험 차입자로 보이는 신청자에게도 정말로 경쟁력 있는 조건을 제안하기도 한다. 일반적인 방법으로 주택구입자금을 빌릴 수 없는 고객은 이 self-certification market에서 해결책을 찾거나 소득과 기준에 맞출 때까지 주택구입을 연기하는 방법 외에는 다른 방법이 거의 없다. 모든 모기지 대출신청자에게 해당되는 경우는 아니지만 어떤 경우에 찾을 수 있는 대안이라면 대출 희망자가 모기지 대출 시에 개인 보증을 서 줄 수 있는 가족을 찾는 것으로서, 이 경우 대출업자는 신청자의 대출신청을 좀 더 긍정적으로 검토할 수 있다.
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모기지 대출을 받기 어려운 주택구입자
1. 자격 고려 status considerations
대출업자는 모기지 대출 기간 내내 시종 일관 부채를 상환할 차입자의 능력을 확신해야 대출을 한다. 만일 신청자의 재정상태가 예상보다 좋지 않은 경우에는 다음과 같은 몇 가지 옵션을 고려하기도 한다.
(1) 월납부금을 줄이기 위해 모기지 기간을 더 길게 하도록 한다. (2) 신청자에게 더 저렴한 주택을 찾도록 권유한다. (3) 신청자가 주택 지분의 일부만 구입하고 일부의 지분에 대해서는 임대료를 내는 방법 shared ownership scheme을 고려할 수도 있다. (4) 대출신청을 모두 거절한다. 대출업자는 일반적으로 만일 신청자의 재정 상태를 보조할 확실한 증거가 없으면 장래의 재정전망 financial prospects 이 좋아질 것이라는 신청자의 주장에 의존하지 않는다.
2. 보증인 guarantors
어떤 사람의 신용점수는 좋으나 수입이 대출상환에 부적절할 때, 또는 월급이 적정 수준으로 오를 때까지 대출업자는 대출에 대한 보증인을 요청할 수도 있다.
보증이란 다른 사람의 빚을 갚기로 하는 사람의 서면 약속을 말하는데 추후에 약속이행을 강제할 수 있도록 반드시 서면으로 작성한다. 모기지 대출을 받을 때 신청자가 더 높은 비용을 지급하여 구입한 보험 또는 부수적인 보증금 collateral deposit 이 대출업자에게 추가적인 보증을 제공하는데 사용될 수 있듯이, 타인의 개인보증은 차입자의 자격을 보강하기 위하여 사용될 수 있다.
보증은 법적 구속력을 갖는 계약이고 legally binding contract, 보증인은 추후 불가피한 영향력 undue influence을 주장하면서 본인의 책임을 회피할 수 없으므로 보증을 서기 전에는 반드시 별도의 법률 조언을 받는 것이 좋다.
3. 비적격 차입자 non-status borrowers
아래와 같은 유형의 모기지 신청자는 그들이 처한 환경 때문에 주택담보대출 (모기지대출)이 매우 어렵다. (1) 배우 : 영화나 드라마 배우의 약 80%가 어떤 기간 (예를 들면 출연작품이 없을 경우) 동안에는 직업의 성격상 필연적으로 실업상태가 될 수밖에 없는 산업에 종사하고 있다. 일반적으로 이 직업은 드물게 훌륭한 역을 한 시기 sustained period 에만 보상이 크고 나머지 시기에는 소득이 없는 경우가 많다. (2) 프로 경력의 말기에 있는 축구선수 : 이 직업군은 비록 돈이 벌리는 분야임에는 틀림 없지만 보통 30대에 은퇴하게 되고, 은퇴 후에 자신의 경력을 활용하는 코치나 감독이 되기가 힘든 직업이다. (3) 초기 개인사업자 start-up self-employed person 또는 경력 3년 이내의 사업자 : 대출업자는 보통 과거 3년 동안의 회계보고서를 원한다. 향후 사업계획은 거의 고려를 안 한다. (4) 5년 전에 파산을 하고 그 후 면제 discharge 되었으나 유급직업 gainful employment 이 없는 사람 : 이런 사람은 스스로 문제를 만들었거나 아니면 불운했을 수도 있다. 그러나 이유야 어떻든 최근의 신용점수제도는 그들을 대출에 대해서 부정적 전망 bad prospect 을 내놓는다. (5) 과거 신용내력이 안 좋은 사람 a person with a bad credit history : 과거의 신용내력이 안 좋은 사람이 비자격 차입자라는 뜻은 아니지만 대출업자에게는 고위험군으로 분류된다는 것을 염두에 두어야 한다. 대출업자는 대출이 상환될 것이라는 가능성에 기반하여 대출을 결정하기 때문에 이를 반박할 증거가 없으면 대출이 거절될 것이다.
그렇다고 이런 유형의 차입자가 모기지 대출을 받을 수 없는 것은 아니다. 다음 주에는 이런 유형의 차입자에게 모기지 대출을 해주기 위하여 최근에 발달한 self-certification market에 대하여 설명하겠다.
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대출업자는 모기지 대출 기간 내내 시종 일관 부채를 상환할 차입자의 능력을 확신해야 대출을 한다. 만일 신청자의 재정상태가 예상보다 좋지 않은 경우에는 다음과 같은 몇 가지 옵션을 고려하기도 한다.
(1) 월납부금을 줄이기 위해 모기지 기간을 더 길게 하도록 한다. (2) 신청자에게 더 저렴한 주택을 찾도록 권유한다. (3) 신청자가 주택 지분의 일부만 구입하고 일부의 지분에 대해서는 임대료를 내는 방법 shared ownership scheme을 고려할 수도 있다. (4) 대출신청을 모두 거절한다. 대출업자는 일반적으로 만일 신청자의 재정 상태를 보조할 확실한 증거가 없으면 장래의 재정전망 financial prospects 이 좋아질 것이라는 신청자의 주장에 의존하지 않는다.
2. 보증인 guarantors
어떤 사람의 신용점수는 좋으나 수입이 대출상환에 부적절할 때, 또는 월급이 적정 수준으로 오를 때까지 대출업자는 대출에 대한 보증인을 요청할 수도 있다.
보증이란 다른 사람의 빚을 갚기로 하는 사람의 서면 약속을 말하는데 추후에 약속이행을 강제할 수 있도록 반드시 서면으로 작성한다. 모기지 대출을 받을 때 신청자가 더 높은 비용을 지급하여 구입한 보험 또는 부수적인 보증금 collateral deposit 이 대출업자에게 추가적인 보증을 제공하는데 사용될 수 있듯이, 타인의 개인보증은 차입자의 자격을 보강하기 위하여 사용될 수 있다.
보증은 법적 구속력을 갖는 계약이고 legally binding contract, 보증인은 추후 불가피한 영향력 undue influence을 주장하면서 본인의 책임을 회피할 수 없으므로 보증을 서기 전에는 반드시 별도의 법률 조언을 받는 것이 좋다.
3. 비적격 차입자 non-status borrowers
아래와 같은 유형의 모기지 신청자는 그들이 처한 환경 때문에 주택담보대출 (모기지대출)이 매우 어렵다. (1) 배우 : 영화나 드라마 배우의 약 80%가 어떤 기간 (예를 들면 출연작품이 없을 경우) 동안에는 직업의 성격상 필연적으로 실업상태가 될 수밖에 없는 산업에 종사하고 있다. 일반적으로 이 직업은 드물게 훌륭한 역을 한 시기 sustained period 에만 보상이 크고 나머지 시기에는 소득이 없는 경우가 많다. (2) 프로 경력의 말기에 있는 축구선수 : 이 직업군은 비록 돈이 벌리는 분야임에는 틀림 없지만 보통 30대에 은퇴하게 되고, 은퇴 후에 자신의 경력을 활용하는 코치나 감독이 되기가 힘든 직업이다. (3) 초기 개인사업자 start-up self-employed person 또는 경력 3년 이내의 사업자 : 대출업자는 보통 과거 3년 동안의 회계보고서를 원한다. 향후 사업계획은 거의 고려를 안 한다. (4) 5년 전에 파산을 하고 그 후 면제 discharge 되었으나 유급직업 gainful employment 이 없는 사람 : 이런 사람은 스스로 문제를 만들었거나 아니면 불운했을 수도 있다. 그러나 이유야 어떻든 최근의 신용점수제도는 그들을 대출에 대해서 부정적 전망 bad prospect 을 내놓는다. (5) 과거 신용내력이 안 좋은 사람 a person with a bad credit history : 과거의 신용내력이 안 좋은 사람이 비자격 차입자라는 뜻은 아니지만 대출업자에게는 고위험군으로 분류된다는 것을 염두에 두어야 한다. 대출업자는 대출이 상환될 것이라는 가능성에 기반하여 대출을 결정하기 때문에 이를 반박할 증거가 없으면 대출이 거절될 것이다.
그렇다고 이런 유형의 차입자가 모기지 대출을 받을 수 없는 것은 아니다. 다음 주에는 이런 유형의 차입자에게 모기지 대출을 해주기 위하여 최근에 발달한 self-certification market에 대하여 설명하겠다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
www.alphafinance.info
Tel : 020 8949 7006
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정부 지원을 받는 주택구입의 유형
1. 카운슬하우스 매입 권리 Right to buy
1980년 이후 2년 이상 카운슬 하우스 거주하고 있거나 또는 주택구입권리 ‘Right to Buy'가 있는 공공기관의 주택에 거주하는 사람은 시세의 60% (flat는 70%)에 그 집을 살 권리를 가진다. 이 할인율은 임차인이 최대 30년까지 얼마나 살았는지에 (반드시 같은 집이 아니어도) 따라 차이가 있다.그리고 지역에 따라 할인율의 상한선과 최대한도액을 정해 놓은 곳도 있다. South-east 지역의 최대 할인액은 ￡38,000이고 London 지역의 최대할인액은 ￡16,000이다. 만일 이 혜택을 받고 구입한 집을 3년 이내에 팔면 할인받은 금액을 되돌려 주어야 한다. 3년이 경과한 후에는 자유로이 팔 수 있다.
스코틀란드에서는 2002년 9월 30일 이후 새로 카운슬 하우스의 임차인이 된 사람은 집가격의 22%-35%까지 할인 (거주 기간에 따라 차이) 받을 수 있으나, 할인 최대금액은 ￡15,000이다. 이 날자 이전에 거주를 시작한 사람은 상한액 없이 주택의 경우 60% (Flat은 70%)까지 할인을 받을 수 있다.
경우에 따라서 카운슬 하우스를 사기 위하여 모기지 대출을 받는 것이 일반주택에서 모기지 대출을 받는 것보다 더 어려울 수도 있다. 대출액이 큰 모기지 대출은 집 자체의 가치와 향후 재판매 가능성에 따라 대출 여부와 대출금액, 이자율 등이 적용된다. 예를 들어 만일 그 집이 카운슬 flats 구역에 있는 유일한 개인소유의 flat 이라면, 그것은 다른 구매자에게 매력적이지 않기 집이기 때문에 판매되기 어려울 수 있다. 그러나 만일 카운슬 하우스라도 좋은 지역에 있는 집이고 주변의 집들이 개인 소유의 집이라면, 판매가 쉽고 따라서 모기지 금융도 받기가 쉽다.
2. 공동소유제도 Shared ownership
지방 차원에서 Housing Association 에 의해 실행되는 제도가 있다. 이 제도를 이용하는 구매자는 집의 지분을 25%, 50%, 75%만 구입하고 나머지 지분은 Housing Association에게 남겨 두는 대신 이 지분에 대하여 일정한 임대료를 지불한다. 보통 구매자는 추가로 나머지 지분을 구입하여 자신의 지분을 최대 100%까지 늘릴 수 있다. 구매자는 자신의 지분을 팔고 이사 갈 수도 있는데, 그러면 새 구입자가 같은 권리를 가진다.
3. HomeBuy 제도
이 제도는 현재 공공주택 임차인이나, 공공산업 분야 종사자 그리고 집을 필요로 하는 사람에게 알맞은 주택구입 수단을 공급하고자 하는 정부재원 프로그램이다.
이 제도의 수혜자는 공공주택 임차인 social tenant, 카운슬 하우스 입주대기자, 공공부문근로자 (public sector key workers in the south east of England), 그리고 지역주택위원회가 추천한 우선대상자 (other priority groups recommended by Regional Housing Boards)이다. 정부에서 제시한 HomeBuY의 신청자격기준은 첫째, 신청자는 반드시 주요산업 종사자이거나 housing association이나 지방정부 주택의 세입자 또는 지방정부가 지명한 주택 필요자 명단에 있는 사람이어야 하며, 둘째, 신청자는 반드시 은행, building society 또는 insurance company에서 구매가의 75%까지 모기지 대출을 얻을 수 있어야 하고. 셋째, 신청자는 이 제도의 도움이 없다면 집을 살 수 없음을 보여야 하며, 넷째, 신청자는 반드시 임대료를 연체한 적이 없고 현재 임대계약을 위반하지 않고 있어야 한다. 그리고 마지막으로, 신청자는 반드시 현재 또는 12개월 이내에 housing benefit을 받은 적이 없어야 한다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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1980년 이후 2년 이상 카운슬 하우스 거주하고 있거나 또는 주택구입권리 ‘Right to Buy'가 있는 공공기관의 주택에 거주하는 사람은 시세의 60% (flat는 70%)에 그 집을 살 권리를 가진다. 이 할인율은 임차인이 최대 30년까지 얼마나 살았는지에 (반드시 같은 집이 아니어도) 따라 차이가 있다.그리고 지역에 따라 할인율의 상한선과 최대한도액을 정해 놓은 곳도 있다. South-east 지역의 최대 할인액은 ￡38,000이고 London 지역의 최대할인액은 ￡16,000이다. 만일 이 혜택을 받고 구입한 집을 3년 이내에 팔면 할인받은 금액을 되돌려 주어야 한다. 3년이 경과한 후에는 자유로이 팔 수 있다.
스코틀란드에서는 2002년 9월 30일 이후 새로 카운슬 하우스의 임차인이 된 사람은 집가격의 22%-35%까지 할인 (거주 기간에 따라 차이) 받을 수 있으나, 할인 최대금액은 ￡15,000이다. 이 날자 이전에 거주를 시작한 사람은 상한액 없이 주택의 경우 60% (Flat은 70%)까지 할인을 받을 수 있다.
경우에 따라서 카운슬 하우스를 사기 위하여 모기지 대출을 받는 것이 일반주택에서 모기지 대출을 받는 것보다 더 어려울 수도 있다. 대출액이 큰 모기지 대출은 집 자체의 가치와 향후 재판매 가능성에 따라 대출 여부와 대출금액, 이자율 등이 적용된다. 예를 들어 만일 그 집이 카운슬 flats 구역에 있는 유일한 개인소유의 flat 이라면, 그것은 다른 구매자에게 매력적이지 않기 집이기 때문에 판매되기 어려울 수 있다. 그러나 만일 카운슬 하우스라도 좋은 지역에 있는 집이고 주변의 집들이 개인 소유의 집이라면, 판매가 쉽고 따라서 모기지 금융도 받기가 쉽다.
2. 공동소유제도 Shared ownership
지방 차원에서 Housing Association 에 의해 실행되는 제도가 있다. 이 제도를 이용하는 구매자는 집의 지분을 25%, 50%, 75%만 구입하고 나머지 지분은 Housing Association에게 남겨 두는 대신 이 지분에 대하여 일정한 임대료를 지불한다. 보통 구매자는 추가로 나머지 지분을 구입하여 자신의 지분을 최대 100%까지 늘릴 수 있다. 구매자는 자신의 지분을 팔고 이사 갈 수도 있는데, 그러면 새 구입자가 같은 권리를 가진다.
3. HomeBuy 제도
이 제도는 현재 공공주택 임차인이나, 공공산업 분야 종사자 그리고 집을 필요로 하는 사람에게 알맞은 주택구입 수단을 공급하고자 하는 정부재원 프로그램이다.
이 제도의 수혜자는 공공주택 임차인 social tenant, 카운슬 하우스 입주대기자, 공공부문근로자 (public sector key workers in the south east of England), 그리고 지역주택위원회가 추천한 우선대상자 (other priority groups recommended by Regional Housing Boards)이다. 정부에서 제시한 HomeBuY의 신청자격기준은 첫째, 신청자는 반드시 주요산업 종사자이거나 housing association이나 지방정부 주택의 세입자 또는 지방정부가 지명한 주택 필요자 명단에 있는 사람이어야 하며, 둘째, 신청자는 반드시 은행, building society 또는 insurance company에서 구매가의 75%까지 모기지 대출을 얻을 수 있어야 하고. 셋째, 신청자는 이 제도의 도움이 없다면 집을 살 수 없음을 보여야 하며, 넷째, 신청자는 반드시 임대료를 연체한 적이 없고 현재 임대계약을 위반하지 않고 있어야 한다. 그리고 마지막으로, 신청자는 반드시 현재 또는 12개월 이내에 housing benefit을 받은 적이 없어야 한다.
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모기지 대출을 필요로 하는 차입자의 종류와 특징
모기지대출을 필요로 하는 차입자는 그 성격에 따라 생애최초 주택구입자, 새주택으로 이사하려는 차입자, 모기지대출이 있는 주택을 수리하고자 하는 분, 리모기지를 원하는 분으로 구분할 수 있다.
1. 생애 최초 주택 구입자 First-time buyer
생애 최초 주택구입자는 생애 최초로 주택을 구입하는 사람으로서 현재 주택을 소유하고 있지 않으므로 주택거래를 할 때 이전의 집에서 어떤 이익을 취할 수 없다는 점에서 다른 차입자와 다르다. 대출업자가 얼마를 빌려줄 것인가를 결정하는데 사용하는 기준은 회사의 ‘자격평가’에 의해 최종 결정되지만, 보통 중요한 기준 중의 하나는 대출받으려고 하는 부동산의 평가액이나 구매가격이다. 대출금액은 대출업자 간에 차이는 있지만 보통 평가액이나 구매가 중 더 낮은 것의 75~85% 이다. 하지만 대출기준은 시장상황에 따라 매우 탄력적이다. 예를 들어 금융경색이 심화된 요즘 은행권에서 제시하는 모기지 대출한도는 구매가격의 60%에 불과하다.
최초 구매자는 대출업자에게 매력적인 고객이다. 비교적 젊고 미래의 소득 성장 잠재력이 높고 더 높은 대출조건을 요구할 미래 주택거래의 교환시장 trade-up market (고급주택으로 바꾸는 시장) 의 고객이 될 가능성이 많기 때문이다. 그러므로 많은 대출업자는 최초 구매자에게 독점적으로 아주 경쟁력 있는 상품을 제공한다. 그러나 100%나 그 이상의 모기지는 최초 구매자에게는 불가능하다.
2. 새주택구입자 Those moving between mortgaged properties
이 경우의 모기지 차입자는 살 집 뿐만 아니라 팔 집도 있다. 새 것을 사기 위하여 기존의 집을 판매하여 대출을 상환한 후 나머지 돈으로 새 집의 구입자금을 조달하려는 구입자이다. 이는 신규 모기지 대출금액을 줄이고 고비율 대출비용 higher lending charge도 줄일 수 있다. 반대의 경우도 있는데 집 가치보다 모기지 대출액이 더 큰 경우이다. 이는 큰 문제를 야기하게 된다.
새 집에서 대출을 할 것인가의 결정은 물론 원래의 대출과 같은 기준에 달려 있다. 차입자는 좋은 신용점수와 거래실적을 쌓아 올려야 하고, 예정된 대출업자도 이전 대출의 지급이 어떻게 집행되었는가 조사할 것이다. 만일 이전 대출의 상환이 만족스러웠다면 대출업자는 모기지대출 신청을 호의적으로 볼 것이다.
3. 모기지 주택의 수리자 Those improving a mortgage property
많은 사람은 집을 수리하기 위한 대출을 필요로 한다. 가장 간단한 대출 방법의 하나는 원래의 대출업자로부터 더 받는 것이다. 이는 새로운 모기지 증서 없이 진행된다. 추가대출은 MOCB regulations 하에서 모기지 계약의 변형이므로 법적인 세부명세작성 statutory disclosure requirement의 대상이 된다. 추가대출을 할 때, 대출업자는 집에 충분한 자금대출의 여력 (equity)이 있는가 조사한다.
주택개량 자금조달의 또 다른 대안은 다른 대출업자로부터 부동산을 담보로 2번째 모기지를 받는 것이다. 부동산 차압 시 첫번째 대출업자가 대출잔액을 전액 회수한 후, 2번째 대출업자가 자금을 회수할 수 있다. 당연히 위험부담이 첫 번째 대출보다 크므로 이자가 더 높다.
4. 재대출 Remortgage
리모기지란 새 대출업자가 기존의 모기지대출을 대체하는 것을 말한다. 새 조건은 원래의 계약일과 같은 날에 끝나거나 또는 마지막 상환일을 연장할 수도 있다.
리모기지는 보통 새 대출업자가 더 매력적인 조건 (더 낮은 이자율이나 cash back)을 제시하므로 효과가 있다. 그리고 리모기지의 경우 집을 담보로 더 많은 자금을 끌어낼 수 있다.
리모기지는 차입자가 주택가격평가와 다른 부대 비용을 새대출업자가 지급할 것이라고 기대하는 대체대출 (replacement loan)로서, 만일 증액대출이 요구되면, 대출업자는 순자산 (equity)이 그들의 대출한도 내에 있음을 확인할 필요가 있을 것이다. 만일 평가차액이 없다면, 전혀 대출을 안하거나 또는 더 높은 대출비용을 요구하거나 또는 똑같은 금액을 대출할 것이다.
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생애 최초 주택구입자는 생애 최초로 주택을 구입하는 사람으로서 현재 주택을 소유하고 있지 않으므로 주택거래를 할 때 이전의 집에서 어떤 이익을 취할 수 없다는 점에서 다른 차입자와 다르다. 대출업자가 얼마를 빌려줄 것인가를 결정하는데 사용하는 기준은 회사의 ‘자격평가’에 의해 최종 결정되지만, 보통 중요한 기준 중의 하나는 대출받으려고 하는 부동산의 평가액이나 구매가격이다. 대출금액은 대출업자 간에 차이는 있지만 보통 평가액이나 구매가 중 더 낮은 것의 75~85% 이다. 하지만 대출기준은 시장상황에 따라 매우 탄력적이다. 예를 들어 금융경색이 심화된 요즘 은행권에서 제시하는 모기지 대출한도는 구매가격의 60%에 불과하다.
최초 구매자는 대출업자에게 매력적인 고객이다. 비교적 젊고 미래의 소득 성장 잠재력이 높고 더 높은 대출조건을 요구할 미래 주택거래의 교환시장 trade-up market (고급주택으로 바꾸는 시장) 의 고객이 될 가능성이 많기 때문이다. 그러므로 많은 대출업자는 최초 구매자에게 독점적으로 아주 경쟁력 있는 상품을 제공한다. 그러나 100%나 그 이상의 모기지는 최초 구매자에게는 불가능하다.
2. 새주택구입자 Those moving between mortgaged properties
이 경우의 모기지 차입자는 살 집 뿐만 아니라 팔 집도 있다. 새 것을 사기 위하여 기존의 집을 판매하여 대출을 상환한 후 나머지 돈으로 새 집의 구입자금을 조달하려는 구입자이다. 이는 신규 모기지 대출금액을 줄이고 고비율 대출비용 higher lending charge도 줄일 수 있다. 반대의 경우도 있는데 집 가치보다 모기지 대출액이 더 큰 경우이다. 이는 큰 문제를 야기하게 된다.
새 집에서 대출을 할 것인가의 결정은 물론 원래의 대출과 같은 기준에 달려 있다. 차입자는 좋은 신용점수와 거래실적을 쌓아 올려야 하고, 예정된 대출업자도 이전 대출의 지급이 어떻게 집행되었는가 조사할 것이다. 만일 이전 대출의 상환이 만족스러웠다면 대출업자는 모기지대출 신청을 호의적으로 볼 것이다.
3. 모기지 주택의 수리자 Those improving a mortgage property
많은 사람은 집을 수리하기 위한 대출을 필요로 한다. 가장 간단한 대출 방법의 하나는 원래의 대출업자로부터 더 받는 것이다. 이는 새로운 모기지 증서 없이 진행된다. 추가대출은 MOCB regulations 하에서 모기지 계약의 변형이므로 법적인 세부명세작성 statutory disclosure requirement의 대상이 된다. 추가대출을 할 때, 대출업자는 집에 충분한 자금대출의 여력 (equity)이 있는가 조사한다.
주택개량 자금조달의 또 다른 대안은 다른 대출업자로부터 부동산을 담보로 2번째 모기지를 받는 것이다. 부동산 차압 시 첫번째 대출업자가 대출잔액을 전액 회수한 후, 2번째 대출업자가 자금을 회수할 수 있다. 당연히 위험부담이 첫 번째 대출보다 크므로 이자가 더 높다.
4. 재대출 Remortgage
리모기지란 새 대출업자가 기존의 모기지대출을 대체하는 것을 말한다. 새 조건은 원래의 계약일과 같은 날에 끝나거나 또는 마지막 상환일을 연장할 수도 있다.
리모기지는 보통 새 대출업자가 더 매력적인 조건 (더 낮은 이자율이나 cash back)을 제시하므로 효과가 있다. 그리고 리모기지의 경우 집을 담보로 더 많은 자금을 끌어낼 수 있다.
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영국의 주거용 부동산 시장의 특징 (3/3)
영국의 부동산시장은 크게 주거용과 상업용으로 구분되고, 주거용 부동산 시장은 소유자가 거주하는 자가주택과 그렇지 않은 임대주택으로 나뉘며, 임대주택은 그 소유주체에 따라 다시 지방정부나 주택협회가 소유한 공공주택과 개인이 소유한 개인임대주택으로 나뉜다. 오늘은 지난 주에 이어 임대주택의 특징에 대해서 알아본다.
2. 공공임대주택 Social rented housing
이는 주로 지방정부에서 임대하는 council houses 로 구성되어 있는데 1970년대 정부 정책이 근본적으로 바뀐 이래 꾸준히 감소하고 있다. 한 때 전체주택의 1/3을 차지했으나 지금은 약 13%에 불과하다.
제2차 세계대전 후 주택공급은 정부의 주요한 목표 중 하나였다. 이는 부분적으로 국민 모두를 위한 최소한의 주택을 제공하여야 한다는 사회적 목표에 부합하는 것이었다. 주택공급은 전쟁 직후 부족한 빌딩 자원을 보충하는 문제와 함께 경제적으로도 매우 절박한 문제였다.
그러나 60, 70년대 들어 소득이 증가하면서 국민의 주택구입이 가능하게 되었다. 동시에 악화되는 영국 경제 상황은 주택 지원을 근본적으로 억제할 필요가 있음을 보여주었다. 결국 1979년 선출된 신정부는 유자격자에게 카운슬 하우스를 살 수 있는 권리를 줌으로써 공공임대주택을 감소시키고자 하였다. 이 때 공공주택이 약 75% 감소되었다.
중앙/지방 정부의 예산에서 공공주택의 부담을 경감시키기 위한 다른 조치들도 채택되었다. 많은 지방정부의 주택이 주택조합 housing association으로 이전되었는데, 이는 자원봉사자 또는 소수의 직원으로 운영되는 비수익단체이다. 주택조합의 특징은, 만일 housing Corporation 으로 등록이 되면, housing association은 임대료로부터 얻는 현금흐름에 의지하여 장기차입으로 건물유지와 보수를 위한 자금을 융통할 수 있다. 또 housing association은 사적 분야 private sector 이므로, 이 차입금은 공공분야의 차입금에 포함되지 않는다. 지방정부는 어떤 일을 시행 전에 세입자와 상의해야 했으나 사적분야의 social landlords는 이런 제한을 받지 않는다.
3. 개인임대주택 Private rented housing
주택소유자가 증가하면서 개인적으로 임대되는 영국의 주택비율은 감소하였다. 현재 전체주택수의 10% 정도이다. 개인 임대주택은 60년대 후반과 70년대 초반의 법률개정으로 감소하게 되었는데, 이는 취약한 세입자가 파렴치한 임대인에 의해 착취당하는 것을 막기 위하여, 세입자에게 퇴거와 무차별 임대료 상승에 대항하는 강력한 권한을 제공하는 수단을 도입했다. 이 조치로 인하여 개인임대가 급격히 줄어 들었다.
그러나 1980년대에 정부는 개인임대시장을 자극하는 수단을 도입함으로써 이 추세를 바꾸고자 하였다. Housing Act 1985는 assured shorthold tenancy 제도를 도입하였는데, 이는 집주인에게 임대기간을 확정할 수 있고 어느 한 편이 임대만료를 선언할 수 있는 사전통보제 notice를 허용했다. 또 assured shorthold tenancy는 세입자의 불특정 점유권 indefinate rights of occupation을 제거했다.
한편 building society의 ‘담합 (cartel)‘은 계속 시행되고 있어서, 모기지 비용은 거의 언제나 그 자금의 실제 시장가격보다 적었다. 이는 항상 모기지 수요가 대출을 위해 가능한 공급을 초과하는 상황을 초래했다. 이에 대출업자는 고객의 저축내력과 남아 있는 잔고에 기초해서 자금을 할당하는 기준을 고안했다.
80년대 들어 모기지 시장의 제한철폐는 모기지 대기자를 없애는 효과를 발휘했다. 또 대출업자가 거주목적의 부동산을 구입하는 것 뿐만 아니라 다른 목적으로 사용이 가능한 기금을 만들 수도 있게 되었다. 개별임대시장에서 구매자가 통상의 자격기준 뿐만 아니라 임대로부터 가능한 현금흐름의 한도까지 모기지를 신청할 수 있는 임대용 모기지도 개발되었다. 이는 주택시장이 자본시장에 대항하여 수입과 장기 자본수입의 매력적인 대안으로 대두되는 계기가 되었다.
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2. 공공임대주택 Social rented housing
이는 주로 지방정부에서 임대하는 council houses 로 구성되어 있는데 1970년대 정부 정책이 근본적으로 바뀐 이래 꾸준히 감소하고 있다. 한 때 전체주택의 1/3을 차지했으나 지금은 약 13%에 불과하다.
제2차 세계대전 후 주택공급은 정부의 주요한 목표 중 하나였다. 이는 부분적으로 국민 모두를 위한 최소한의 주택을 제공하여야 한다는 사회적 목표에 부합하는 것이었다. 주택공급은 전쟁 직후 부족한 빌딩 자원을 보충하는 문제와 함께 경제적으로도 매우 절박한 문제였다.
그러나 60, 70년대 들어 소득이 증가하면서 국민의 주택구입이 가능하게 되었다. 동시에 악화되는 영국 경제 상황은 주택 지원을 근본적으로 억제할 필요가 있음을 보여주었다. 결국 1979년 선출된 신정부는 유자격자에게 카운슬 하우스를 살 수 있는 권리를 줌으로써 공공임대주택을 감소시키고자 하였다. 이 때 공공주택이 약 75% 감소되었다.
중앙/지방 정부의 예산에서 공공주택의 부담을 경감시키기 위한 다른 조치들도 채택되었다. 많은 지방정부의 주택이 주택조합 housing association으로 이전되었는데, 이는 자원봉사자 또는 소수의 직원으로 운영되는 비수익단체이다. 주택조합의 특징은, 만일 housing Corporation 으로 등록이 되면, housing association은 임대료로부터 얻는 현금흐름에 의지하여 장기차입으로 건물유지와 보수를 위한 자금을 융통할 수 있다. 또 housing association은 사적 분야 private sector 이므로, 이 차입금은 공공분야의 차입금에 포함되지 않는다. 지방정부는 어떤 일을 시행 전에 세입자와 상의해야 했으나 사적분야의 social landlords는 이런 제한을 받지 않는다.
3. 개인임대주택 Private rented housing
주택소유자가 증가하면서 개인적으로 임대되는 영국의 주택비율은 감소하였다. 현재 전체주택수의 10% 정도이다. 개인 임대주택은 60년대 후반과 70년대 초반의 법률개정으로 감소하게 되었는데, 이는 취약한 세입자가 파렴치한 임대인에 의해 착취당하는 것을 막기 위하여, 세입자에게 퇴거와 무차별 임대료 상승에 대항하는 강력한 권한을 제공하는 수단을 도입했다. 이 조치로 인하여 개인임대가 급격히 줄어 들었다.
그러나 1980년대에 정부는 개인임대시장을 자극하는 수단을 도입함으로써 이 추세를 바꾸고자 하였다. Housing Act 1985는 assured shorthold tenancy 제도를 도입하였는데, 이는 집주인에게 임대기간을 확정할 수 있고 어느 한 편이 임대만료를 선언할 수 있는 사전통보제 notice를 허용했다. 또 assured shorthold tenancy는 세입자의 불특정 점유권 indefinate rights of occupation을 제거했다.
한편 building society의 ‘담합 (cartel)‘은 계속 시행되고 있어서, 모기지 비용은 거의 언제나 그 자금의 실제 시장가격보다 적었다. 이는 항상 모기지 수요가 대출을 위해 가능한 공급을 초과하는 상황을 초래했다. 이에 대출업자는 고객의 저축내력과 남아 있는 잔고에 기초해서 자금을 할당하는 기준을 고안했다.
80년대 들어 모기지 시장의 제한철폐는 모기지 대기자를 없애는 효과를 발휘했다. 또 대출업자가 거주목적의 부동산을 구입하는 것 뿐만 아니라 다른 목적으로 사용이 가능한 기금을 만들 수도 있게 되었다. 개별임대시장에서 구매자가 통상의 자격기준 뿐만 아니라 임대로부터 가능한 현금흐름의 한도까지 모기지를 신청할 수 있는 임대용 모기지도 개발되었다. 이는 주택시장이 자본시장에 대항하여 수입과 장기 자본수입의 매력적인 대안으로 대두되는 계기가 되었다.
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영국의 주거용 부동산 시장의 특징 (2/3)
지난 주에 이어 왜 영국인들은 유럽의 다른 나라 사람과 비교하여 임대보다 소유를 더 선호하게 되었는지 계속하여 살펴보자.
(3) 주택소유에 대한 대안의 한정성
주택소유를 하지 않는 경우에 취할 수 있는 대안이 한정되어 있는 점이 임대를 할지도 모르는 사람으로 하여금 점점 집을 사도록 유도했다. 이는 Rent Act 1969 & 1974에서 유래했는데, 이 법률은 세입자의 강력한 권리를 보장하는 반면 집주인으로 하여금 임대주택의 회수 vacant possession를 어렵게 만들었다. 이 결과 집주인이 집을 세를 놓는 것은 높은 위험을 각오해야 하는 현상이 벌어져 결과적으로 임대주택이 감소하였으며 이는 임대료의 상승을 초래하였다. 정부정책이 집주인으로 하여금 주택임대를 북돋는 것으로 되돌아간 것은 단지 비교적 최근의 일이다.
(4) 지방정부의 재정압박 Financial pressure on local authorities
지방정부의 재정압박이 대안주택의 가능성을 제한했다. Council housing의 확대는 1950, 60년대 있어서 지방정부의 주요한 정책목표였다. 이는 신도시 건설과 도시의 확장 같은 특정한 계획에 의해 부양되었으며, 여기서 주택개발회사는 많은 주택을 공급하는 책임을 졌다. 그러나 1970년대 들어 대부분 지방정부는 재정의 압박으로 인하여 지방정부가 주도하는 이러한 주택확대정책을 계속 유지하는 것이 불가능함을 발견했다.
(5) 인플레이션의 회피 Hedge against inflation
수 년 동안 주택은 인플레이션의 효율적인 회피 수단임이 증명되었다. 왜냐하면 주거용 주택은 50년간 상승 기조를 유지했다. 이 기조는 단지 짧은stagflation의 기간 동안만 잠시 중단되었다. 이는 많은 사람으로 하여금 집이 가장 주요한 실물자산이고 후손에 대한 부의 원천으로 인식하게 하였다. 더욱이 더 크고 더 좋은 집을 사기 위하여 필요한 자금을 일으키는 정거장으로서 구매한 집에 쌓아 놓은 순재산 equity을 이용하여, 근로기간 동안 몇 번씩 집을 사고 파는 것이 영국에서는 일반적이다. 다른 나라처럼 집은 한 번 사는 것으로 인식하는 것과 차이가 있다.
(6) 집에 대한 욕구
집을 사는 것은 지금 집에 대한 욕구를 만족시키는 수단이다. 주택시장에 들어오는 많은 사람은 대안에 대한 어떤 깊은 분석 없이 집을 사는 것은 인생의 사이클의 어떤 단계에서 그들이 취해야만 하는 필연적 단계 logical step 라고 믿으면서 그렇게 한다. 최근에 급증한 생애 첫구매자 평균 나이에서 입증되듯이, 경제적 요소는 이 결정을 연기하게끔 한다. 그러나 결국에는 대부분의 가정은 임대 대신 구매를 한다. 이 선호도는 한 때 building society에 의해 깊게 자리 잡은 사회적 열망 ‘deep seated social aspiration'으로 묘사될 수 있다.
가장 최근의 경향은 주택구매의 진입자가 감소하고 있음을 보여준다. 이는 평균주택가격 상승이 평균소득 증가율을 앞지르고 있기 때문에 주로 경제적 요인들의 탓으로 돌릴 수 있다. 실제적 목적을 위하여, 이는 각 가정의 부채 한도 borrowing ceiling가 부동산의 선택과 관련해서 더욱 제한하게 되었음을 의미한다. 물론, 이는 주택구입 시 필요한 최소한의 보증금 deposit을 모으기가 더 어려워졌음을 의미하기도 한다.
Council of Mortgage Lenders (CML) 가 예측한 바에 따르면 주택 소유자는 계속 잠재적 성장추세에 있다. 어떤 예측자료는 총주택 수의 80% 까지 소유되고, 20%는 공공임대 또는 개인임대추택이 될 것으로 보기도 한다.
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(3) 주택소유에 대한 대안의 한정성
주택소유를 하지 않는 경우에 취할 수 있는 대안이 한정되어 있는 점이 임대를 할지도 모르는 사람으로 하여금 점점 집을 사도록 유도했다. 이는 Rent Act 1969 & 1974에서 유래했는데, 이 법률은 세입자의 강력한 권리를 보장하는 반면 집주인으로 하여금 임대주택의 회수 vacant possession를 어렵게 만들었다. 이 결과 집주인이 집을 세를 놓는 것은 높은 위험을 각오해야 하는 현상이 벌어져 결과적으로 임대주택이 감소하였으며 이는 임대료의 상승을 초래하였다. 정부정책이 집주인으로 하여금 주택임대를 북돋는 것으로 되돌아간 것은 단지 비교적 최근의 일이다.
(4) 지방정부의 재정압박 Financial pressure on local authorities
지방정부의 재정압박이 대안주택의 가능성을 제한했다. Council housing의 확대는 1950, 60년대 있어서 지방정부의 주요한 정책목표였다. 이는 신도시 건설과 도시의 확장 같은 특정한 계획에 의해 부양되었으며, 여기서 주택개발회사는 많은 주택을 공급하는 책임을 졌다. 그러나 1970년대 들어 대부분 지방정부는 재정의 압박으로 인하여 지방정부가 주도하는 이러한 주택확대정책을 계속 유지하는 것이 불가능함을 발견했다.
(5) 인플레이션의 회피 Hedge against inflation
수 년 동안 주택은 인플레이션의 효율적인 회피 수단임이 증명되었다. 왜냐하면 주거용 주택은 50년간 상승 기조를 유지했다. 이 기조는 단지 짧은stagflation의 기간 동안만 잠시 중단되었다. 이는 많은 사람으로 하여금 집이 가장 주요한 실물자산이고 후손에 대한 부의 원천으로 인식하게 하였다. 더욱이 더 크고 더 좋은 집을 사기 위하여 필요한 자금을 일으키는 정거장으로서 구매한 집에 쌓아 놓은 순재산 equity을 이용하여, 근로기간 동안 몇 번씩 집을 사고 파는 것이 영국에서는 일반적이다. 다른 나라처럼 집은 한 번 사는 것으로 인식하는 것과 차이가 있다.
(6) 집에 대한 욕구
집을 사는 것은 지금 집에 대한 욕구를 만족시키는 수단이다. 주택시장에 들어오는 많은 사람은 대안에 대한 어떤 깊은 분석 없이 집을 사는 것은 인생의 사이클의 어떤 단계에서 그들이 취해야만 하는 필연적 단계 logical step 라고 믿으면서 그렇게 한다. 최근에 급증한 생애 첫구매자 평균 나이에서 입증되듯이, 경제적 요소는 이 결정을 연기하게끔 한다. 그러나 결국에는 대부분의 가정은 임대 대신 구매를 한다. 이 선호도는 한 때 building society에 의해 깊게 자리 잡은 사회적 열망 ‘deep seated social aspiration'으로 묘사될 수 있다.
가장 최근의 경향은 주택구매의 진입자가 감소하고 있음을 보여준다. 이는 평균주택가격 상승이 평균소득 증가율을 앞지르고 있기 때문에 주로 경제적 요인들의 탓으로 돌릴 수 있다. 실제적 목적을 위하여, 이는 각 가정의 부채 한도 borrowing ceiling가 부동산의 선택과 관련해서 더욱 제한하게 되었음을 의미한다. 물론, 이는 주택구입 시 필요한 최소한의 보증금 deposit을 모으기가 더 어려워졌음을 의미하기도 한다.
Council of Mortgage Lenders (CML) 가 예측한 바에 따르면 주택 소유자는 계속 잠재적 성장추세에 있다. 어떤 예측자료는 총주택 수의 80% 까지 소유되고, 20%는 공공임대 또는 개인임대추택이 될 것으로 보기도 한다.
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영국의 주거용 부동산 시장의 특징 (1/3)
영국의 부동산시장은 크게 주거용부동산시장(residential property market)과 상업용부동산시장(commercial property market)으로 나눌 수 있다. 주거용 부동산 시장은 소유자가 거주하는 자가주택(owner occupation)과 그렇지 않은 임대주택(rented housing)으로 나눌 수 있고, 임대주택은 그 소유주체에 따라 다시 지방정부 (local authority)나 주택협회 (housing association)가 소유한 공공주택 (social housing)과 개인이 소유한 개인임대주택 (private rented housing)으로 나눌 수 있다.
1. 자가주택 (Owner occupation)의 특징
약 100년전인 1900년의 자가주택 점유율은 10%에 불과하였으나 요즘은 약 70%에 이르렀다. 이런 변화는 정부정책, 주택의 유효성 availability of housing, 자금 이용도, 대중의 취향과 선호도의 변화와 밀접한 관련이 있다. 예를 들어 영국의 자가주택 점유 (owner occupation) 수준은 유럽 평균보다는 약간 높다. 하지만 상대적으로 더 부유한 독일과 스위스는 오히려 영국보다 낮고, 반대로 영국보다 더 가난한 나라는 영국보다 훨씬 높은 경우도 있다. 그러면 왜 영국인들은 유럽의 다른 나라 사람과 비교하여 임대보다 소유를 더 선호하게 되었는지 살펴보자.
(1) 역사적 요인
역사적 요인들이 19세기와 20세기에 주택소유의 증가에 크게 기여하였다. 영국은 산업화의 첫 국가로서 시골에서 도시로 많은 인구가 유입됨으로써 그 많은 인구를 흡수할 주택 자원이 부족하게 되었다. 그래서 큰 회사는 개인 소유가 될 수 있는 주택개발에 투자를 하였고, 많은 노동자는 그들 자신의 주택욕구를 충족하기 위한 방법을 모색하였다. 이를 위한 도구로 생긴 것이 주택공제조합 (building society)이다. 이는 각 지역에 근거지를 주고 운영되었는데 수익목적이 아닌 회원의 자립을 위한 기구로 그 역할을 하였다. Building Society Association의 회원에게 제공한 모기지 이자율은 여타 자금조달 시장에서의 비용보다 훨씬 저렴하였다. 이런 이유로 1980년대까지 building society는 모기지 시장의 70%를 지배했다. 이런 제도는 결과적으로 일종의 기업단합 (cartel) 이었으나 이 기구는 경제적 요구 뿐만 아니라 대중의 사회적 욕구도 이행하였기에 차기 정부에서도 계속 용인되었다.
(2) 정부정책
가. 모기지 이자에 대한 세금 경감 (tax relief on mortgage interest) 의 혜택을 부여함으로써 주택 소유가 증가하였으나 이 제도는 1999년에 철회되었다.
나. 1984년까지endowment mortgage (양로보험증권을 모기지대출에 대한 지급보증의 수단으로 사용하는 모기지대출)를 이용한 사람은 지급한 보험료에 대한 세제혜택 (life assurance premium relief : LAPR)을 청구할 수 있었다. 이는 결과적으로 모기지의 자본 요소를 장려금으로 준 셈이다.
다. 주택소유의 권장은 Housing Act 1980으로 시작된 1980년대를 통하여 뚜렷한 정부의 정책이었다. 이는 공공주택세입자 (public sector tenants)에게 카운슬 집을 살 수 있는 권리를 주었고, 얼마 동안 살았느냐에 따라 후하게 할인도 하여 주었다. (다음 주에 계속)
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1. 자가주택 (Owner occupation)의 특징
약 100년전인 1900년의 자가주택 점유율은 10%에 불과하였으나 요즘은 약 70%에 이르렀다. 이런 변화는 정부정책, 주택의 유효성 availability of housing, 자금 이용도, 대중의 취향과 선호도의 변화와 밀접한 관련이 있다. 예를 들어 영국의 자가주택 점유 (owner occupation) 수준은 유럽 평균보다는 약간 높다. 하지만 상대적으로 더 부유한 독일과 스위스는 오히려 영국보다 낮고, 반대로 영국보다 더 가난한 나라는 영국보다 훨씬 높은 경우도 있다. 그러면 왜 영국인들은 유럽의 다른 나라 사람과 비교하여 임대보다 소유를 더 선호하게 되었는지 살펴보자.
(1) 역사적 요인
역사적 요인들이 19세기와 20세기에 주택소유의 증가에 크게 기여하였다. 영국은 산업화의 첫 국가로서 시골에서 도시로 많은 인구가 유입됨으로써 그 많은 인구를 흡수할 주택 자원이 부족하게 되었다. 그래서 큰 회사는 개인 소유가 될 수 있는 주택개발에 투자를 하였고, 많은 노동자는 그들 자신의 주택욕구를 충족하기 위한 방법을 모색하였다. 이를 위한 도구로 생긴 것이 주택공제조합 (building society)이다. 이는 각 지역에 근거지를 주고 운영되었는데 수익목적이 아닌 회원의 자립을 위한 기구로 그 역할을 하였다. Building Society Association의 회원에게 제공한 모기지 이자율은 여타 자금조달 시장에서의 비용보다 훨씬 저렴하였다. 이런 이유로 1980년대까지 building society는 모기지 시장의 70%를 지배했다. 이런 제도는 결과적으로 일종의 기업단합 (cartel) 이었으나 이 기구는 경제적 요구 뿐만 아니라 대중의 사회적 욕구도 이행하였기에 차기 정부에서도 계속 용인되었다.
(2) 정부정책
가. 모기지 이자에 대한 세금 경감 (tax relief on mortgage interest) 의 혜택을 부여함으로써 주택 소유가 증가하였으나 이 제도는 1999년에 철회되었다.
나. 1984년까지endowment mortgage (양로보험증권을 모기지대출에 대한 지급보증의 수단으로 사용하는 모기지대출)를 이용한 사람은 지급한 보험료에 대한 세제혜택 (life assurance premium relief : LAPR)을 청구할 수 있었다. 이는 결과적으로 모기지의 자본 요소를 장려금으로 준 셈이다.
다. 주택소유의 권장은 Housing Act 1980으로 시작된 1980년대를 통하여 뚜렷한 정부의 정책이었다. 이는 공공주택세입자 (public sector tenants)에게 카운슬 집을 살 수 있는 권리를 주었고, 얼마 동안 살았느냐에 따라 후하게 할인도 하여 주었다. (다음 주에 계속)
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토지에 설정된 권리와 의무
집이 freehold 이건 leasehold 이건 아니면 commonhold 이건 관계 없이 토지의 사용과 가격에 영향을 미치는 여러 형태의 권리와 의무가 있고 이는 모기지 대출업자의 입장에서 보았을 때 담보가치에 영향을 끼치게 된다. 따라서 주택을 구입하기 전에 토지와 관련된 권리와 의무를 잘 살펴보아야 한다.
1. 지역권 easement : 예를 들어 자신의 집 구조상 내 집에 들어가기 위해서는 반드시 옆 집의 드라이브웨이를 통과해야 하는 경우가 있고, 내 집 뒷마당에 전봇대가 있는 경우도 볼 수 있다. 이처럼 나의 이익을 위하여 남의 토지를 이용하는 것을 ‘지역권’이라고 하는데, 이는 ‘일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 부동산 용익물건의 일종’ (한국 민법 291조) 이다. 즉 지역권이란 법적 소유권을 갖고 있지 않은 상태에서 남의 부동산을 이용할 수 있는 권리이다. 가장 일반적인 '지역권'의 경우는 어느 땅의 주인이 이웃 땅 nearby land (반드시 인접한 땅 adjoining land이 아니어도)을 가로질러 통행할 수 있는 권리와 같은 도로통행권 right of way 이다. 이런 도로통행권은 그 권리로 인하여 혜택을 받는 땅의 가격은 높이고 그것을 제공하는 땅의 가격은 낮추는 역할을 한다. 다른 유형의 지역권으로는 (1) 일조권 또는 조망권 right of light (or prospect) (2) 다른 사람 소유의 건물에 간판을 달 수 있는 권리 (3) 주차할 수 있는 권리 (4) 통풍권 right of ventilation 등이 있다.
지역권은 등기권리증 title deed에 기록되므로 주택을 구입할 때 지역권 설정여부를 미리 확인할 수 있다. 집이 다닥다닥 붙어 있는 최근의 주거형태에서는 이런 문제가 발생할 확률이 적지만, 내 땅이 분명해 보이는데 공공 시설로 사용되거나, 이웃과의 경계선이 명확하지 않아 보이는 경우에는 구입 전에 반드시 지역권의 설정 유무를 확인해 보아야 한다. 그러나 부동산권리증서에 지역권 설정 문제가 명기되지 않았어도 지역권이 관행적으로 설정되는 경우도 있을 수 있으므로 주의해야 한다. 지역권은 혜택을 보는 사람이 사용에 대한 지속 여부를 결정하게 되며 지역권을 제공하는 쪽에서는 이에 대한 아무런 권한이 없다. 지역권은 천재지변으로 소멸되기도 하고 더 이상 필요 없을 경우 문서를 통해 지역권의 해제를 별도로 표시하기도 한다.
2. 긍정적 부속조항 Positive covenants : 이는 부동산권리증서 title에 부속된 조건들로서, 특정한 경계선의 유지와 같이 토지 소유주에게 어떤 행위를 할 것을 요구하는 조항이다.
3. 제한적 부속조항 Restrictive covenants : 이는 토지를 이용하여 비즈니스를 하지 말라거나 어떤 유형의 동물을 기르지 말라는 것처럼 토지 소유주가 어떤 행위를 하는 것을 제한하는 조항이다.
지역권easements과 부속조항 covenants 는 등기권리증과 같이 붙어 다니면서 소유주가 바뀌어도 새소유주에게 적용된다. 새로운 easements와 covenants를 만들거나 제거하는 것이 가능하지만 반드시 전문가의 법적 조언을 받아야 하며 불가피한 비용이 발생한다.
4. 법률적 제한 statutory restrictions: 위에서 말한 권리와 의무 외에도 모든 부동산은 건축법 planning legislation 과 같은 법률적 제한의 영향을 받는다. 역사적인 건물은 보존관리명단에 오르고 건물의 사용과 유지, 건축변경을 할 때 특별한 제약을 받는다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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지역권은 등기권리증 title deed에 기록되므로 주택을 구입할 때 지역권 설정여부를 미리 확인할 수 있다. 집이 다닥다닥 붙어 있는 최근의 주거형태에서는 이런 문제가 발생할 확률이 적지만, 내 땅이 분명해 보이는데 공공 시설로 사용되거나, 이웃과의 경계선이 명확하지 않아 보이는 경우에는 구입 전에 반드시 지역권의 설정 유무를 확인해 보아야 한다. 그러나 부동산권리증서에 지역권 설정 문제가 명기되지 않았어도 지역권이 관행적으로 설정되는 경우도 있을 수 있으므로 주의해야 한다. 지역권은 혜택을 보는 사람이 사용에 대한 지속 여부를 결정하게 되며 지역권을 제공하는 쪽에서는 이에 대한 아무런 권한이 없다. 지역권은 천재지변으로 소멸되기도 하고 더 이상 필요 없을 경우 문서를 통해 지역권의 해제를 별도로 표시하기도 한다.
2. 긍정적 부속조항 Positive covenants : 이는 부동산권리증서 title에 부속된 조건들로서, 특정한 경계선의 유지와 같이 토지 소유주에게 어떤 행위를 할 것을 요구하는 조항이다.
3. 제한적 부속조항 Restrictive covenants : 이는 토지를 이용하여 비즈니스를 하지 말라거나 어떤 유형의 동물을 기르지 말라는 것처럼 토지 소유주가 어떤 행위를 하는 것을 제한하는 조항이다.
지역권easements과 부속조항 covenants 는 등기권리증과 같이 붙어 다니면서 소유주가 바뀌어도 새소유주에게 적용된다. 새로운 easements와 covenants를 만들거나 제거하는 것이 가능하지만 반드시 전문가의 법적 조언을 받아야 하며 불가피한 비용이 발생한다.
4. 법률적 제한 statutory restrictions: 위에서 말한 권리와 의무 외에도 모든 부동산은 건축법 planning legislation 과 같은 법률적 제한의 영향을 받는다. 역사적인 건물은 보존관리명단에 오르고 건물의 사용과 유지, 건축변경을 할 때 특별한 제약을 받는다.
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신용점수 관리 10계명
금융기관에 대출이나 신용카드를 신청하면 금융기관에서는 신용점수를 계산하는데 절차상 당연히 신용조회서의 세부사항과 고객의 신청서를 검토한 후, 회사의 내부 규정을 적용하여 결정한다. 신용점수가 높을수록 고객의 신청이 받아들여질 가능성이 높아지고 고객에게 주는 이자율도 유리하게 적용된다. 지난 주에 말한 신용조회서를 취급하는 회사에 회원가입을 하면 자신의 신용점수를 비롯한 여러 가지 신용정보를 확인할 수 있다. 오늘은 지난 주에 이어 신용조회서 (credit report)를 관리하고 신용점수(credit score)를 올리는 '신용점수 관리 10계명'을 만들어 보았다.
1. 자신의 신용조회서를 검토하여 그 안에 있는 내용이 무엇이며 자신에게 어떤 영향을 미치는지 파악할 것 Understand your credit report.
2. 신용조회서 상에 의구심이 있다면 즉시 관련 기관과 접촉할 것 Protect your identity : 신용조회서에 만일 본인이 신청하지도 않은 대출이 있다면 이는 누군가에 의한 명의도용이다. 즉시 관련금융기관이나 신용조회 취급회사에 연락을 취하여 조사를 시켜야 한다.
3. 책임있는 차입자가 될 것 Be a responsible borrower : 이는 자신의 신용점수를 올리는 데 가장 중요한 항목이다. 대출회사는 고객이 자신의 대출을 제대로 관리하는지 알고 싶어 한다. 그러므로 신용조회서에 고객의 과거 대출상환이 정확하게 지켜지고 있다고 나와 있다면 가장 높은 점수를 받을 수 있다. 자동이체 direct debit를 설정하는 것은 지급기일을 정확히 지키기 위한 좋은 방법이다.
4. 선거인 명부에 등록할 것 Register on the electoral roll : 만일 방금 이사하였거나 아직 선거인명부 등록을 하지 않았다면 즉시 등록하는 것이 좋다. 이는 대출업자 입장에서 고객의 이름과 주소를 확인하는 가장 좋은 방법이므로, 여기에 등록되어 있다면 자신의 신용점수를 높일 수 있다. 선거인 명부 등록은 지방정부 local council 에서 관할한다.
5. 과거 거주한 주소가 누락되지 않도록 할 것 Fill in any gaps in your address history : 신용조회서의 profile detail 항목에 최근 주소가 나타나지 않는다면 자료를 업데이트 할 것. 이는 고객의 전체 신용 내력 credit history 을 반영하여 정확한 신용점수를 산정하도록 도와준다.
6. 너무 많은 대출신청을 피할 것 Avoid making lots of applications : 신용조회서에 너무 많은 대출신청이 있다면 이를 사기행위나 무모한 대출의 신호로 간주할 수 있으므로, 과다한 대출신청을 피하는 것이 좋다.
7. 사용하지 않는 계좌는 반납할 것 Close unused accounts : 만일 고객이 오래된 신용카드 처럼 사용하지 않는 계좌가 있다면 카드를 반납하고 계정을 폐쇄하는 것이 좋다. 왜냐하면 이 카드의 사용한도는 이미 고객의 전체 신용한도 중에서 일정부분을 잠식하고 있기 때문이다.
8. 오류를 수정할 것 Correct any mistakes : 신용조회서는 대출업자나 서비스제공자가 제공한 정보를 담고 있다. 만일 고객이 대출금이나 전기세를 제때에 지급하였는데 신용조회서에 연체된 것으로 나타났다면 해당 회사에 연락하여 이에 대한 삭제나 수정을 요구하여야 한다.
9. 자신과 연계된 금융연계계좌의 내용을 확인할 것 Check your financial associates is correct : 신용조회서에 나와 있는 금융연계계좌 financial association에 관한 사항은 고객이 타인과 공동으로 대출을 신청하거나 서비스를 이용할 때 생성되는데 이 내력은 당사자 모두의 신용점수에 영향을 미친다. 따라서 유효기간이 지난 금융연계계좌는 이를 해지하고, 이 연계계좌에 관련된 상대방도 자신의 신용조회서를 점검하는 것이 좋다.
10. 정기적으로 자신의 신용조회서를 점검할 것. Keep on checking your credit report : 위에서 언급한 내용을 확인하기 위하여 자신의 신용조회서를 정기적으로 검토하는 것이 필요하다.
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1. 자신의 신용조회서를 검토하여 그 안에 있는 내용이 무엇이며 자신에게 어떤 영향을 미치는지 파악할 것 Understand your credit report.
2. 신용조회서 상에 의구심이 있다면 즉시 관련 기관과 접촉할 것 Protect your identity : 신용조회서에 만일 본인이 신청하지도 않은 대출이 있다면 이는 누군가에 의한 명의도용이다. 즉시 관련금융기관이나 신용조회 취급회사에 연락을 취하여 조사를 시켜야 한다.
3. 책임있는 차입자가 될 것 Be a responsible borrower : 이는 자신의 신용점수를 올리는 데 가장 중요한 항목이다. 대출회사는 고객이 자신의 대출을 제대로 관리하는지 알고 싶어 한다. 그러므로 신용조회서에 고객의 과거 대출상환이 정확하게 지켜지고 있다고 나와 있다면 가장 높은 점수를 받을 수 있다. 자동이체 direct debit를 설정하는 것은 지급기일을 정확히 지키기 위한 좋은 방법이다.
4. 선거인 명부에 등록할 것 Register on the electoral roll : 만일 방금 이사하였거나 아직 선거인명부 등록을 하지 않았다면 즉시 등록하는 것이 좋다. 이는 대출업자 입장에서 고객의 이름과 주소를 확인하는 가장 좋은 방법이므로, 여기에 등록되어 있다면 자신의 신용점수를 높일 수 있다. 선거인 명부 등록은 지방정부 local council 에서 관할한다.
5. 과거 거주한 주소가 누락되지 않도록 할 것 Fill in any gaps in your address history : 신용조회서의 profile detail 항목에 최근 주소가 나타나지 않는다면 자료를 업데이트 할 것. 이는 고객의 전체 신용 내력 credit history 을 반영하여 정확한 신용점수를 산정하도록 도와준다.
6. 너무 많은 대출신청을 피할 것 Avoid making lots of applications : 신용조회서에 너무 많은 대출신청이 있다면 이를 사기행위나 무모한 대출의 신호로 간주할 수 있으므로, 과다한 대출신청을 피하는 것이 좋다.
7. 사용하지 않는 계좌는 반납할 것 Close unused accounts : 만일 고객이 오래된 신용카드 처럼 사용하지 않는 계좌가 있다면 카드를 반납하고 계정을 폐쇄하는 것이 좋다. 왜냐하면 이 카드의 사용한도는 이미 고객의 전체 신용한도 중에서 일정부분을 잠식하고 있기 때문이다.
8. 오류를 수정할 것 Correct any mistakes : 신용조회서는 대출업자나 서비스제공자가 제공한 정보를 담고 있다. 만일 고객이 대출금이나 전기세를 제때에 지급하였는데 신용조회서에 연체된 것으로 나타났다면 해당 회사에 연락하여 이에 대한 삭제나 수정을 요구하여야 한다.
9. 자신과 연계된 금융연계계좌의 내용을 확인할 것 Check your financial associates is correct : 신용조회서에 나와 있는 금융연계계좌 financial association에 관한 사항은 고객이 타인과 공동으로 대출을 신청하거나 서비스를 이용할 때 생성되는데 이 내력은 당사자 모두의 신용점수에 영향을 미친다. 따라서 유효기간이 지난 금융연계계좌는 이를 해지하고, 이 연계계좌에 관련된 상대방도 자신의 신용조회서를 점검하는 것이 좋다.
10. 정기적으로 자신의 신용조회서를 점검할 것. Keep on checking your credit report : 위에서 언급한 내용을 확인하기 위하여 자신의 신용조회서를 정기적으로 검토하는 것이 필요하다.
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나의 신용점수는 얼마일까?
나의 신용상태가 어떤지 궁금할 때 신용조회서 (credit report)를 조회해 보면 자세한 정보를 얻을 수 있다. 신용조회서란 본인의 주요한 금융이력서 (financial CV)라고 할 수 있는데, 신용카드, 대출, 모기지와 같이 고객이 사용한 금융상품의 내역과 그에 대한 상환내력 (repayment history), 법원 판결 (County Court Judgements or CCJs:채무와 관련하여 법원이 내린 법적인 결정), 파산 등의 정보를 담고 있다. 고객이 금융기관에 대출이나 신용카드를 신청하면 금융기관에서는 고객이 적기에 채무를 상환할 수 있는지 평가하기 위하여 고객의 신청서와 함께 신용조회서를 검토한다. 이 절차를 거쳐 금융기관은 고객에게 대출을 해줄 것인지 여부와 이자율과 같은 대출조건을 결정한다. 따라서 금융기관에 대출을 신청하기 전에 자신의 신용조회서를 사전에 검토하여 그것이 정확한지, 최신정보를 잘 반영하고 있는지, 본인의 현재 환경을 정확히 반영하고 있는지 알아보는 것이 좋다.
신용조회서에는 Profile Details (개인정보와 거래 금융기관의 연락처), Credit Accounts (전체 금융기관과의 과거/현재의 거래 정보), Electoral Roll (선거인명부에 이름이 등록된 날자와 주소), Aliases (별명 또는 변경하기 전 이름), Financial Associates (joint account, joint application, joint court judgement 같이 금융거래상 신용조회 신청자 본인과 연결된 사람의 명세), Public Records (CCJ, 파산, IVA의 내용), Repossessions (모기지로 인하여 집이 압류된 내역), Previous searches of your report (과거 12개월 동안 본인의 동의 하에 금융기관이 행한 신용조회내역), CIFAS - The UK's Fraud Prevention Service (명의도용 사례), GAIN - Gone Away Information Network (개인적으로 돈을 빌리고 대출자에게 연락 없이 이사한 경우) 등등의 내용이 자세히 들어 있고, 자신의 현재 대출잔액과 잔여 대출가능액도 확인할 수 있다.
개인의 신용정보는 주로 public records와 대출업자로부터 취합된다. Public records는 법원판결의 내용과 선거인명부 등록에 관한 정보를 제공하며, 대출업자들은 고객이 얼마를 빌렸는지 적기에 상환을 했는지 여부를 알려주는 credit accounts를 서로 공유한다. 신용정보조회 업체에 의해 안전하게 보관되는 개인정보는 신용조회기관과 정보공유 협약을 맺은 기관만 볼 수 있는데 이들 기관은 고객 본인의 허락이 있어야만 개인정보를 볼 수 있다. 보통 고객이 작성하는 대출신청서에 고객이 본인의 신용조회에 동의한다는 조항이 있고 금융기관은 고객이 여기에 사인을 하도록 요청한다. 금융기관이 신용조회기관으로부터 개인신용을 조회할 때 사전에 그 사용목적을 명확하게 알려주어야 한다.
개인이 자신의 신용정보를 조회하기 위해서는 일단 신용조회 업체에 개인회원으로 가입하여 한다. Experian이나 Equifax 같은 유명 신용조회업체는 일정 기간 동안 개인회원이 무료로 서비스를 이용하게 해주므로 아래 사이트로 들어가서 회원가입을 한 후 이용해 보길 권한다.
Experian (http:// www.creditexpert.co.uk/?sc=410008&bcd=interactivehomepage1)
Equifax (http:// www.equifax.co.uk/Products/credit/credit-report.html)
다음 주에는 credit report를 관리하는 방법과 신용점수를 올리는 방법에 대하여 알아본다.
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개인의 신용정보는 주로 public records와 대출업자로부터 취합된다. Public records는 법원판결의 내용과 선거인명부 등록에 관한 정보를 제공하며, 대출업자들은 고객이 얼마를 빌렸는지 적기에 상환을 했는지 여부를 알려주는 credit accounts를 서로 공유한다. 신용정보조회 업체에 의해 안전하게 보관되는 개인정보는 신용조회기관과 정보공유 협약을 맺은 기관만 볼 수 있는데 이들 기관은 고객 본인의 허락이 있어야만 개인정보를 볼 수 있다. 보통 고객이 작성하는 대출신청서에 고객이 본인의 신용조회에 동의한다는 조항이 있고 금융기관은 고객이 여기에 사인을 하도록 요청한다. 금융기관이 신용조회기관으로부터 개인신용을 조회할 때 사전에 그 사용목적을 명확하게 알려주어야 한다.
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Experian (http:// www.creditexpert.co.uk/?sc=410008&bcd=interactivehomepage1)
Equifax (http:// www.equifax.co.uk/Products/credit/credit-report.html)
다음 주에는 credit report를 관리하는 방법과 신용점수를 올리는 방법에 대하여 알아본다.
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임차보유토지Leasehold 부동산 구입 시 주의할 점
영국에 있는 모든 토지는 국왕에 의해 소유 own되며, 토지 위의 어떤 권리도 국왕에게 종속subordinate된다. 그래서 토지를 차지occupy할 권리를 부여 받은 사람이 토지에 대한 독점적 권리를 실질적으로 향유하도록 승인해주는 다양한 토지보유형태가 있다. England, Wales, Northern Ireland에 적용되는 주요한 법률은 Law of Property Act 1925 인데, 이 법은 많은 형태의 토지보유권을 통합 정리하고 근대적 토지담보제도의 기틀을 만들었다. 반면 Scotland의 토지소유제도는 최근까지 영지(봉토)주의 feudal principles 에 기반을 두었으나, 영지보유폐지법 Abolition Feudal Tenure (Scotland) Act 2000에 의해 근본적으로 개혁되었다. 영국의 토지보유형태는 자유보유 freehold, 임차보유 leasehold, 그리고 공동보유 commonhold 로 나눌 수 있다.
1. 자유보유토지 Freehold estate : 현재 영국에서 가장 많은 보유형태로서 이 소유주는 영구히 땅을 이용하고 이익을 누릴 수 있으며 자손에게 유산으로 물려주거나 또는 양도할 수도 있다. 이러한 권리는 중앙정부나 지방정부의 법률에 의해서 그 범위가 다소 속박될 수는 있지만 자신의 선호에 따라 토지를 사용하고 용도를 바꿀 수 있는 상당한 권리가 있다.
2. 임차보유토지 Leasehold estate : 이는 두번째로 많은 토지보유형태로서 자유보유토지의 소유권자owner of freehold가 어떤 사람에게 일정한 기간 동안 토지를 사용할 수 있는 권리를 주는 대신에 약간의 nominal 연간 토지 임대료를 받는 형태이다. 임대기간은 보통 99년에서 999년 이므로, 만일 만기가 길게 남아 있다면 임차보유토지도 자유보유토지만큼 좋다는 의미이다. 그러나 중요한 점은 이 임차보유형태는 길건 짧건 반드시 만기가 있다는 것이다. 즉 영속하는 임대차계약을 만드는 것은 불가능하므로 모든 리스에는 만기가 있다.
임차보유토지도 자유보유토지와 같이 중앙정부나 지방정부의 규제사항에 복종하여야 한다. 더불어 임차인이 반드시 따라야 하는 특정한 조건들을 가질 수도 있다. 예를 들어, 토지는 반드시 거주 목적으로만 사용되어야 한다거나 보험은 반드시 특정한 보험회사를 통해야 한다는 등...
언뜻 보면 자유보유토지는 임차보유토지보다 상위의 권리를 가진 것처럼 보여질 수 있으나 항상 그런 것은 아니다. 왜냐하면 자유보유토지도 그것의 시장가치를 감소시키는 규제의 영향을 받을 수 있고 이는 모기지 대출업자로 하여금 담보의 가치를 축소시키게 작용한다.
전통적으로 임차보유형태의 부동산이 소유주에게 영향을 미치는 것은 오직 부동산 리스의 잔여기간이 짧을 경우이다. 임차 기간이 끝날 때 토지는 소유권자 owner of the freehold 에게 되돌아가므로 이 날자가 가까워질수록 이 형태의 부동산은 시장가치가 급격히 떨어진다. 이것이 모기지 대출업자가 대출시 최소 30~40년의 리스 잔여기간를 원하는 이유이다. 따라서 leasehold 부동산을 구입할 때 최소한 30년 이상의 기간이 남아 있는지 확인하고 만일 기간이 이보다 짧다면 토지소유주와 토지임대차계약을 갱신한 후에 매매계약을 체결하는 것이 좋다. 그리고 토지이용상에 어떤 제약이 있는지 주택구입 전에 유심히 살펴보아야 한다.
3. 공동보유토지commonhold estate : 이 보유형태는 Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 에 의해 만들어졌다. Commonhold는 한 아파트 구역에 있는 부동산 소유자들이 각각의 부동산에 대한 그들의 공유권 Joint rights 을 주장할 수 있는 공동보유조합 'Commonhold Association'을 만듬으로써 창출되는 형태이다. 비록 개개의 flat은 flat owners (unit-owners 라고도 함)가 각각 소유하지만, 토지와 빌딩, 그리고 공동구역 common area은 공동보유조합이 소유한다. 임차보유와 달리, unit-owners의 권리는 영구하며 빌딩의 관리, 유지, 수리와 서비스 등과 관련된 조합의 운영에 참가할 권리를 가진다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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