법률적인 면과 실질적인 면에서 사업용/상업용 모기지 (Business and commercial mortgages) 도 거주용 모기지와 똑같은 방식으로 대출이 이루어진다. 즉 부동산 소유주가 부동산을 대출에 대한 담보로 제공한다. 차입자와 대출자는 차입자가 매입 부동산 대금을 치룰 수 있는 계약서를 작성하고, 여기에서 차입자는 약정한 기간 동안 대출자에게 대출금을 상환할 것을 약속한다. 모기지 증서 (mortgaged deed)에는 양측을 구속하는 제반 규정과 조건을 기록한다.
1. 사업용 자본금 조달 Business loan
집주인은 주거용 부동산을 자신의 사업에 쓸 자금을 조달하기 위한 담보로 사용할 수 있다. 이런 대출은 보통 신청자의 수입과 부동산의 가치에 의해 결정되는 대출최대규모를 고려하여 규정모기지대출 (Conventional Mortgage : 정부가 정한 기준에 맞춘 모기지)을 통해 진행된다.
MCOB(Mortgage Conduct of Business Rule)의 규정에 의해, 이 대출은 ‘business loans' 으로 취급된다. 만일 사업체가 법인이 아니고, 해당 부동산이 규제되는 모기지 계약의 기준에 맞으면 이 대출은 규제대상 대출이다. 비법인 사업체 (unincorporated business)란 Companies House 에 등록되지 않은 대부분의 개인사업자 (sole trader) 와 동업사업자 (partnership:2명 이상이 사업의 이익과 손실을 서로 공유하는 형태의 사업체) 를 말한다.
만일 차입의 목적이 사업용과 비사업용인 혼합형 대출 (mixed loans)일 경우, 대출업자는 대출을 규제대상 (regulated)과 비규제대상 (non-regulated)으로 나눌 수도 있고 아니면 단일 계좌로 취급할 수도 있다. 즉, 대출업자는 전체 거래에 대하여 full MCOB를 따르거나, 2개 중 하나를 regulated mortgage로 놓으면서 대출을 2개의 별도 계정으로 나누거나, 2개 모두 regulated mortgage contracts로 하되, 하나는 full standard rules에 따르고 다른 하나는 MCOB 특약조항 (tailored provisions for business loans)에 따르면서, 대출을 2개의 별도 거래로 나눌 수 있다.
2. 주거겸용 상업용 모기지 Commercial mortgages with residential accommodation
모기지 대출은 부분적으로 주거용으로 쓰이고 동시에 업무용으로도 쓰일 수 있는 부동산을 구입하는데도 가능하다. 어떤 대출업자는 이를 semi-commercial mortgages라고도 하는데, 이런 유형의 부동산은 public houses (pub 또는 inn), B&B (Bed and breakfast establishments : 민박), doctor's surgeries (개인병원), shops and offices(가게나 사무실), workshops and studios (소형 작업장) 등의 형태가 있다. 이런 종류의 부동산 구매자는 그들이 일하는 곳에서 거주하는 경우가 많다. 만일 그들이 직접 자신의 사업을 운영한다면, 대출상환능력은 사업에 따른 미래의 현금흐름이 모기지를 상환할 수 있을 정도로 충분한 수입을 가져올 것인가하는 측면까지 평가를 함으로써 결정될 것이다. 이 유형의 모기지대출은 대출업자들에게 고위험대출로 취급되므로 더 까다로운 대출 기준이 적용된다.
3. 순수 상업용 모기지 Commercial mortgages
상업용모기지란 거주용 목적으로 사용되지 않을 토지를 담보로 한 대출이다. 이에는 MCOB 규정이 적용되지 않는다. 대부분 대출업자는 상업용 모기지는 주거용에 적용되는 것과는 다른 기준을 적용하는데 대체로 semi-commercial mortgages와 비슷한 기준을 적용한다. 사적인 개인이나 비법인 사업체에 대한 대출신청은 주거용 모기지와 비슷한 방식으로 평가되지만, 대출한도를 결정하는 주요소는 신청자의 상환에 대한 능력과 부동산 가격이다.
만일 신청자가 법인이면 특별한 기준이 적용하는데 이는 다음 기회에 다루도록 하겠다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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2011년 2월 6일 일요일
self-certification을 이용한 모기지대출
지난 주에 영화배우나 프로축구선수, 사업 초기의 개인사업자 등 모기지 대출을 받기 어려운 차입자에 대하여 설명한 바 있다. 오늘 설명하는 자가증명 모기지시장self-certification market은 이런 유형의 차입자에게 모기지 대출의 방법을 제공하기 위하여 비교적 최근에 발달한 제도이다. 일반적으로 모기지 대출액은 주택가치의 85%와 부부 연간소득의 2.5배를 비교하여 이 중 적은 금액을 적용하므로, 급여가 적은 월급생활자는 이 제도를 활용해 봄직하다.
이 시장에서의 대출업자는 (1) 전문 부서나 자회사를 가진 주류 모기지 업체 (예: UCB는 self-certification subsidiary of Nationwide Building Society) 와 (2) 보통 서브프라임 대출업자라고 불리는 전문 대출업자 (예: Kensington Mortgage Company) 가 있다.
self-certification는 말 그대로 스스로 자신의 적격성을 증명하는 것이다. MCOB 규정에 의하면 대출의 적정성 affordability 평가는 모든 고객에 대해 수행되어야 하는데, 이에 따라 모기지 대출을 신청하면 대출업자는 모든 대출 신청자에게 그들이 장래에 상환할 수 있는 능력이 있음을 증명하라고 요청한다. 이런 요청의 실체는 대출업자가 주로 다음과 같은 사항에 의존한다는 것이다. (1) 상환하겠다는 대출자의 개인적 서약 personal covenant (2) 장래에 채무불이행 시 채무를 회복하기 위한 모든 비용에 대해서 적절한 보증을 제공할 수 있을 정도로 충분한 집의 가치에 대한 확신.
개인적 서약의 본질은 모든 차입자에게 같다. 모기지는 채무자-채권자 간의 계약이므로 차입자가 안 갚으면 대출자는 빚을 받기 위해 법적 조치를 취할 수 있다. 주택담보 대출업자는 보통 주택을 차압하여 재판매할 수 있는 법적권리를 법에 호소함으로써 채무를 돌려받는다. 부동산은 오랜 기간 동안 인플레이션에 대한 좋은 위험회피수단이었다, 그래서 만일 이런 경향이 미래에도 계속된다면 부동산은 부채 회수의 가장 좋은 가능성을 가진 것으로 보일 것이다.
통상적인 경제 이론은 위험이 높을수록 수익이 많다고 제시한다. 이는 자가증명기조self-certification basis의 대출을 하는 대출업자의 기능과 일치한다. 더 높은 위험의 결과로서, 그들은 (1) 주류 회사의 표준변동이율보다 더 높은 이자율을 부과하고 (2) 최초 대출액에 대해 주택가치대비 담보액 상한선을 더 낮게 적용하고 offer a lower maximum loan-to-value ceiling for the initial advance (3) 소득승수를 통상적인 조건 conventional terms 보다 더 낮게 제한한다.
또한 이들 업자는 더 많은 수수료나 비용 또는 이자를 받을 수 있는 요율구조 tariff structures를 가지고 있는데 이는 평균보다 높은 채무불이행 사태로 인한 손실을 상쇄하기 위한 것이다.
이 시장은 정통모기지 orthodox mortgage 보다 늦게 개발되었고 아직도 진화 중인 시장이다. 그러나 어떤 대출업자는 이미 이런 대출에 상당한 경험이 있어서, 부적합하거나 고위험 차입자로 보이는 신청자에게도 정말로 경쟁력 있는 조건을 제안하기도 한다. 일반적인 방법으로 주택구입자금을 빌릴 수 없는 고객은 이 self-certification market에서 해결책을 찾거나 소득과 기준에 맞출 때까지 주택구입을 연기하는 방법 외에는 다른 방법이 거의 없다. 모든 모기지 대출신청자에게 해당되는 경우는 아니지만 어떤 경우에 찾을 수 있는 대안이라면 대출 희망자가 모기지 대출 시에 개인 보증을 서 줄 수 있는 가족을 찾는 것으로서, 이 경우 대출업자는 신청자의 대출신청을 좀 더 긍정적으로 검토할 수 있다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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이 시장에서의 대출업자는 (1) 전문 부서나 자회사를 가진 주류 모기지 업체 (예: UCB는 self-certification subsidiary of Nationwide Building Society) 와 (2) 보통 서브프라임 대출업자라고 불리는 전문 대출업자 (예: Kensington Mortgage Company) 가 있다.
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개인적 서약의 본질은 모든 차입자에게 같다. 모기지는 채무자-채권자 간의 계약이므로 차입자가 안 갚으면 대출자는 빚을 받기 위해 법적 조치를 취할 수 있다. 주택담보 대출업자는 보통 주택을 차압하여 재판매할 수 있는 법적권리를 법에 호소함으로써 채무를 돌려받는다. 부동산은 오랜 기간 동안 인플레이션에 대한 좋은 위험회피수단이었다, 그래서 만일 이런 경향이 미래에도 계속된다면 부동산은 부채 회수의 가장 좋은 가능성을 가진 것으로 보일 것이다.
통상적인 경제 이론은 위험이 높을수록 수익이 많다고 제시한다. 이는 자가증명기조self-certification basis의 대출을 하는 대출업자의 기능과 일치한다. 더 높은 위험의 결과로서, 그들은 (1) 주류 회사의 표준변동이율보다 더 높은 이자율을 부과하고 (2) 최초 대출액에 대해 주택가치대비 담보액 상한선을 더 낮게 적용하고 offer a lower maximum loan-to-value ceiling for the initial advance (3) 소득승수를 통상적인 조건 conventional terms 보다 더 낮게 제한한다.
또한 이들 업자는 더 많은 수수료나 비용 또는 이자를 받을 수 있는 요율구조 tariff structures를 가지고 있는데 이는 평균보다 높은 채무불이행 사태로 인한 손실을 상쇄하기 위한 것이다.
이 시장은 정통모기지 orthodox mortgage 보다 늦게 개발되었고 아직도 진화 중인 시장이다. 그러나 어떤 대출업자는 이미 이런 대출에 상당한 경험이 있어서, 부적합하거나 고위험 차입자로 보이는 신청자에게도 정말로 경쟁력 있는 조건을 제안하기도 한다. 일반적인 방법으로 주택구입자금을 빌릴 수 없는 고객은 이 self-certification market에서 해결책을 찾거나 소득과 기준에 맞출 때까지 주택구입을 연기하는 방법 외에는 다른 방법이 거의 없다. 모든 모기지 대출신청자에게 해당되는 경우는 아니지만 어떤 경우에 찾을 수 있는 대안이라면 대출 희망자가 모기지 대출 시에 개인 보증을 서 줄 수 있는 가족을 찾는 것으로서, 이 경우 대출업자는 신청자의 대출신청을 좀 더 긍정적으로 검토할 수 있다.
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모기지 대출을 받기 어려운 주택구입자
1. 자격 고려 status considerations
대출업자는 모기지 대출 기간 내내 시종 일관 부채를 상환할 차입자의 능력을 확신해야 대출을 한다. 만일 신청자의 재정상태가 예상보다 좋지 않은 경우에는 다음과 같은 몇 가지 옵션을 고려하기도 한다.
(1) 월납부금을 줄이기 위해 모기지 기간을 더 길게 하도록 한다. (2) 신청자에게 더 저렴한 주택을 찾도록 권유한다. (3) 신청자가 주택 지분의 일부만 구입하고 일부의 지분에 대해서는 임대료를 내는 방법 shared ownership scheme을 고려할 수도 있다. (4) 대출신청을 모두 거절한다. 대출업자는 일반적으로 만일 신청자의 재정 상태를 보조할 확실한 증거가 없으면 장래의 재정전망 financial prospects 이 좋아질 것이라는 신청자의 주장에 의존하지 않는다.
2. 보증인 guarantors
어떤 사람의 신용점수는 좋으나 수입이 대출상환에 부적절할 때, 또는 월급이 적정 수준으로 오를 때까지 대출업자는 대출에 대한 보증인을 요청할 수도 있다.
보증이란 다른 사람의 빚을 갚기로 하는 사람의 서면 약속을 말하는데 추후에 약속이행을 강제할 수 있도록 반드시 서면으로 작성한다. 모기지 대출을 받을 때 신청자가 더 높은 비용을 지급하여 구입한 보험 또는 부수적인 보증금 collateral deposit 이 대출업자에게 추가적인 보증을 제공하는데 사용될 수 있듯이, 타인의 개인보증은 차입자의 자격을 보강하기 위하여 사용될 수 있다.
보증은 법적 구속력을 갖는 계약이고 legally binding contract, 보증인은 추후 불가피한 영향력 undue influence을 주장하면서 본인의 책임을 회피할 수 없으므로 보증을 서기 전에는 반드시 별도의 법률 조언을 받는 것이 좋다.
3. 비적격 차입자 non-status borrowers
아래와 같은 유형의 모기지 신청자는 그들이 처한 환경 때문에 주택담보대출 (모기지대출)이 매우 어렵다. (1) 배우 : 영화나 드라마 배우의 약 80%가 어떤 기간 (예를 들면 출연작품이 없을 경우) 동안에는 직업의 성격상 필연적으로 실업상태가 될 수밖에 없는 산업에 종사하고 있다. 일반적으로 이 직업은 드물게 훌륭한 역을 한 시기 sustained period 에만 보상이 크고 나머지 시기에는 소득이 없는 경우가 많다. (2) 프로 경력의 말기에 있는 축구선수 : 이 직업군은 비록 돈이 벌리는 분야임에는 틀림 없지만 보통 30대에 은퇴하게 되고, 은퇴 후에 자신의 경력을 활용하는 코치나 감독이 되기가 힘든 직업이다. (3) 초기 개인사업자 start-up self-employed person 또는 경력 3년 이내의 사업자 : 대출업자는 보통 과거 3년 동안의 회계보고서를 원한다. 향후 사업계획은 거의 고려를 안 한다. (4) 5년 전에 파산을 하고 그 후 면제 discharge 되었으나 유급직업 gainful employment 이 없는 사람 : 이런 사람은 스스로 문제를 만들었거나 아니면 불운했을 수도 있다. 그러나 이유야 어떻든 최근의 신용점수제도는 그들을 대출에 대해서 부정적 전망 bad prospect 을 내놓는다. (5) 과거 신용내력이 안 좋은 사람 a person with a bad credit history : 과거의 신용내력이 안 좋은 사람이 비자격 차입자라는 뜻은 아니지만 대출업자에게는 고위험군으로 분류된다는 것을 염두에 두어야 한다. 대출업자는 대출이 상환될 것이라는 가능성에 기반하여 대출을 결정하기 때문에 이를 반박할 증거가 없으면 대출이 거절될 것이다.
그렇다고 이런 유형의 차입자가 모기지 대출을 받을 수 없는 것은 아니다. 다음 주에는 이런 유형의 차입자에게 모기지 대출을 해주기 위하여 최근에 발달한 self-certification market에 대하여 설명하겠다.
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대출업자는 모기지 대출 기간 내내 시종 일관 부채를 상환할 차입자의 능력을 확신해야 대출을 한다. 만일 신청자의 재정상태가 예상보다 좋지 않은 경우에는 다음과 같은 몇 가지 옵션을 고려하기도 한다.
(1) 월납부금을 줄이기 위해 모기지 기간을 더 길게 하도록 한다. (2) 신청자에게 더 저렴한 주택을 찾도록 권유한다. (3) 신청자가 주택 지분의 일부만 구입하고 일부의 지분에 대해서는 임대료를 내는 방법 shared ownership scheme을 고려할 수도 있다. (4) 대출신청을 모두 거절한다. 대출업자는 일반적으로 만일 신청자의 재정 상태를 보조할 확실한 증거가 없으면 장래의 재정전망 financial prospects 이 좋아질 것이라는 신청자의 주장에 의존하지 않는다.
2. 보증인 guarantors
어떤 사람의 신용점수는 좋으나 수입이 대출상환에 부적절할 때, 또는 월급이 적정 수준으로 오를 때까지 대출업자는 대출에 대한 보증인을 요청할 수도 있다.
보증이란 다른 사람의 빚을 갚기로 하는 사람의 서면 약속을 말하는데 추후에 약속이행을 강제할 수 있도록 반드시 서면으로 작성한다. 모기지 대출을 받을 때 신청자가 더 높은 비용을 지급하여 구입한 보험 또는 부수적인 보증금 collateral deposit 이 대출업자에게 추가적인 보증을 제공하는데 사용될 수 있듯이, 타인의 개인보증은 차입자의 자격을 보강하기 위하여 사용될 수 있다.
보증은 법적 구속력을 갖는 계약이고 legally binding contract, 보증인은 추후 불가피한 영향력 undue influence을 주장하면서 본인의 책임을 회피할 수 없으므로 보증을 서기 전에는 반드시 별도의 법률 조언을 받는 것이 좋다.
3. 비적격 차입자 non-status borrowers
아래와 같은 유형의 모기지 신청자는 그들이 처한 환경 때문에 주택담보대출 (모기지대출)이 매우 어렵다. (1) 배우 : 영화나 드라마 배우의 약 80%가 어떤 기간 (예를 들면 출연작품이 없을 경우) 동안에는 직업의 성격상 필연적으로 실업상태가 될 수밖에 없는 산업에 종사하고 있다. 일반적으로 이 직업은 드물게 훌륭한 역을 한 시기 sustained period 에만 보상이 크고 나머지 시기에는 소득이 없는 경우가 많다. (2) 프로 경력의 말기에 있는 축구선수 : 이 직업군은 비록 돈이 벌리는 분야임에는 틀림 없지만 보통 30대에 은퇴하게 되고, 은퇴 후에 자신의 경력을 활용하는 코치나 감독이 되기가 힘든 직업이다. (3) 초기 개인사업자 start-up self-employed person 또는 경력 3년 이내의 사업자 : 대출업자는 보통 과거 3년 동안의 회계보고서를 원한다. 향후 사업계획은 거의 고려를 안 한다. (4) 5년 전에 파산을 하고 그 후 면제 discharge 되었으나 유급직업 gainful employment 이 없는 사람 : 이런 사람은 스스로 문제를 만들었거나 아니면 불운했을 수도 있다. 그러나 이유야 어떻든 최근의 신용점수제도는 그들을 대출에 대해서 부정적 전망 bad prospect 을 내놓는다. (5) 과거 신용내력이 안 좋은 사람 a person with a bad credit history : 과거의 신용내력이 안 좋은 사람이 비자격 차입자라는 뜻은 아니지만 대출업자에게는 고위험군으로 분류된다는 것을 염두에 두어야 한다. 대출업자는 대출이 상환될 것이라는 가능성에 기반하여 대출을 결정하기 때문에 이를 반박할 증거가 없으면 대출이 거절될 것이다.
그렇다고 이런 유형의 차입자가 모기지 대출을 받을 수 없는 것은 아니다. 다음 주에는 이런 유형의 차입자에게 모기지 대출을 해주기 위하여 최근에 발달한 self-certification market에 대하여 설명하겠다.
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