모기지 증서 Mortgage deed 는 대출자와 차입자 간의 계약을 말한다. England, Wales, Northern Ireland에서 이것을 legal charge 라고 하며, Scotland 에서는standard security 라고 한다. 이 증서는 차입자의 법적 의무를 규정하고 있다. 이것들이 곧 모기지 규정 mortgage conditions이다. 이는 종종 모기지 증서에 따르는 별도의 소책자에 포함되는 경우도 있다. 이는 대출자가 약식증서양식 short form of the deed를 이용할 수 있게 하고, 등기목적 registration purpose을 위해 편리하기 때문이다.
토지에 대한 legal mortgage는 항상 증서에 의해서 만들어진다. 이것은 계약이 반드시 아래와 같은 형식으로 되어야 함을 의미한다. 즉, (1) 서면으로 in writing (2) 서명과 날자 기재 signed and dated (3) 증인 서명 witnesses (4) 관계 기관의 날인 sealed 등이 필수요소이다. 이런 이유로 대출자는 모기지가 변호사 solicitor나 부동산양도취급인 licensed conveyancer에 의해서 입안되고 실행되어야 한다고 강조한다.
모기지 계약이 만들어질 때 땅주인은 대출자에게 재산을 위탁 charge 한다. 이것은 땅의 소유권을 대출자에게 이양 transfer 하는 것은 아니다. 이는 차입자가 모기지에 규정된 조건을 이행하지 못할 때 대출자가 실행할 수 있는 권리를 대출자에게 만들어 주는 것이다. 설사 모기지 대출의 미상환으로 인하여 압류 possession 와 매각을 한다고 해도 사실상 대출자는 결코 집을 소유하는 것은 아니다. 만일 대출금 미상환 사태가 발생하면, 대출자는 집주인을 대신해서 집을 판매한다. 이 때 대출회사는 연체상태로 떨어진 고객의 이해관계에 대하여 반드시 적절한 주의를 기울이고 공정하게 그것을 다루어야 한다.
어쩔 수 없는 사정으로 인하여 모기지 대출이 연체되면 당황하지 말고 먼저 대출회사와 상의하여야 한다. 대출회사는 고객의 연체를 인지했을 때 MCOB 13조의 규정에 의하여 15 영업일 안에 반드시 모기지 연체에 관하여 FSA에서 규정한 Fact Sheet를 발행해야 한다. 이때 반드시 다음 내용을 포함하는 서면증서와 향후 절차를 안내하여야 한다. (1) 압류 possession 대신 연체금의 상환에 대하여 고객과 합의에 다다를 수 있는 합리적인 노력을 한다 (2) 고객이 이용할지 모르는 제3자의 조언자를 연락책으로 한다 liaising with any third party source of advice the customer may be using (3) 연체금이 지불되어야 하는 시간에 관해 합리적인 접근법을 채택한다 (4) 이자(원리금)의 지급 날자나 지불 방법의 변경에 대한 고객의 요청을 허락한다 (만일 그렇게 하지 않아야 할 좋은 이유가 없다면) (5) 합리적인 지불 조정이 될 수 없다면, 고객이 매각을 하려는 그 집에 머물도록 허락하는 것을 고려한다. (6) 모든 다른 사항이 실패했을 때 오로지 집을 강제로 접수한다. 대출회사가 연체된 집의 vacant possession을 하기 위해서는 반드시 법원의 결정을 받아야 하며 보통 대리회사를 통하여 이 절차를 밟는다.
이런 단계에까지 이르면 연체료, 법적비용 등 많은 비용이 부가되어 생각보다 훨씬 많은 비용이 발생하게 된다. 그러므로 고객은 상환일을 맞출 수 없다고 생각하면 가급적 빨리 대출회사와 접촉하여 지급방법의 변경에 대하여 상담을 하는 것이 매우 중요하다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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2011년 2월 6일 일요일
모기지mortgage와 부동산 계약을 물릴 수 없는 시점
모기지mortgage란 차입자borrower가 대출에 대한 지급보증의 수단으로 부동산을 담보로 제공하는 담보대출제도이다. 현금으로 집이나 다른 부동산을 사는 것은 대부분의 개인과 집주인의 재정능력을 벗어나는 일이므로, 모기지는 부동산 구입 자금을 조달하는 주요한 방법이다.
모기지는 차입자와 대출자lender 간의 계약상 합의 contractual arrangement 이다. 이 계약에서 차입자는 mortgagor, 대출자 lender는 mortgagee이다. 이 용어는 모기지에 대한 지급을 약속하는 데서 유래했기 때문에 모기지를 주는 쪽은 차입자이다. It is the borrower who 'gives' the mortgage. Scotland에서는 이 용어 대신에 주로 debtor/creditor를 사용한다.
영국의 거의 모든 모기지는 법적모기지 legal mortgages (or legal charge)이다. 법적모기지란 부동산에 대하여 모기지 대출자의 권리를 등록하는 법적 서류를 말한다. The legal charge (or legal mortgage) is a legal document that registers a mortgage lender's interest over a property.
드물기는 하지만 England, Wales, Northern Ireland에서는 대츨에 대한 보증으로서 부동산등기부 title deed 를 대출자에게 간단히 맡기는 순자산모기지equitable mortgage라고 불리는 다른 유형의 모기지를 만들 수도 있다. 이것은 부동산을 위탁한다고 동의는 하지만 legal mortgage를 할 수 없는 어떤 결함이 있는 경우에 이용한다. 예컨대 부동산을 공동소유하고 있는 경우가 이에 해당된다. 이 계약은 차입자의 지분에 한해서만 그 효력을 발생한다. Law of property (Miscellaneous Provisions) Act 1989의 조항에 의하면 만일 이 계약에서 증인이 서면으로 확인을 하지 않았다면 차입자를 구속할 수 없다.
모기지가 발효되는 날을England, Wales, Northern Ireland에서는 completion date, Scotland에서는 settlement date라고 한다. 이 시점에서 법적으로 구속되는 계약이 당사자 간에 형성된다. 다른 신용대출의 형태와 달리, 모기지는 계약취소의 냉각기간 cooling off period 이 없기 때문에 취소 불가능 non-cancellable 하다.
주택구입 시에 모기지 대출을 알아보는 것도 중요하지만 계약을 물릴 수 업는 시점에 대하여 주목하여야 한다. 주택구입 과정 초기에 모기지 대츨자와 접촉하는 한편 부동산 업자를 통해 가격을 흥정한 후 변호사solicitor를 통해 계약서를 교환하게 된다. 이 때 유의할 점은 계약서의 교환 단계 at exchange of contracts stage 부터는 계약을 물릴 수 없다는 점이다. (Scotland에서는 공문서의 완결 순간이 계약을 물릴 수 없는 시점이다. the 'point of no return' is the conclusion of missive. 이 시점은 fixed offer가 받아들여질 때 또는 closed bid가 판매자에 의해서 받아들여질 때이다.)
이 시점 이후부터는 어느 한 쪽에서 거래을 완성하지 않으면 계약 위반 breach of contract 이 된다. 관습법상 배상 the common law remedy 은 손해본 측이 손해배상을 청구할 수 있다. 이는 대체 숙소비용 costs of alternative accommodation 뿐만 아니라 벌금성 이자 ‘penalty' interest 같이 매매계약서에 나열된 계약 미이행시 부담할 손실 liquidated damages 목록의 여러 사항을 포함할 수 있다.
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모기지는 차입자와 대출자lender 간의 계약상 합의 contractual arrangement 이다. 이 계약에서 차입자는 mortgagor, 대출자 lender는 mortgagee이다. 이 용어는 모기지에 대한 지급을 약속하는 데서 유래했기 때문에 모기지를 주는 쪽은 차입자이다. It is the borrower who 'gives' the mortgage. Scotland에서는 이 용어 대신에 주로 debtor/creditor를 사용한다.
영국의 거의 모든 모기지는 법적모기지 legal mortgages (or legal charge)이다. 법적모기지란 부동산에 대하여 모기지 대출자의 권리를 등록하는 법적 서류를 말한다. The legal charge (or legal mortgage) is a legal document that registers a mortgage lender's interest over a property.
드물기는 하지만 England, Wales, Northern Ireland에서는 대츨에 대한 보증으로서 부동산등기부 title deed 를 대출자에게 간단히 맡기는 순자산모기지equitable mortgage라고 불리는 다른 유형의 모기지를 만들 수도 있다. 이것은 부동산을 위탁한다고 동의는 하지만 legal mortgage를 할 수 없는 어떤 결함이 있는 경우에 이용한다. 예컨대 부동산을 공동소유하고 있는 경우가 이에 해당된다. 이 계약은 차입자의 지분에 한해서만 그 효력을 발생한다. Law of property (Miscellaneous Provisions) Act 1989의 조항에 의하면 만일 이 계약에서 증인이 서면으로 확인을 하지 않았다면 차입자를 구속할 수 없다.
모기지가 발효되는 날을England, Wales, Northern Ireland에서는 completion date, Scotland에서는 settlement date라고 한다. 이 시점에서 법적으로 구속되는 계약이 당사자 간에 형성된다. 다른 신용대출의 형태와 달리, 모기지는 계약취소의 냉각기간 cooling off period 이 없기 때문에 취소 불가능 non-cancellable 하다.
주택구입 시에 모기지 대출을 알아보는 것도 중요하지만 계약을 물릴 수 업는 시점에 대하여 주목하여야 한다. 주택구입 과정 초기에 모기지 대츨자와 접촉하는 한편 부동산 업자를 통해 가격을 흥정한 후 변호사solicitor를 통해 계약서를 교환하게 된다. 이 때 유의할 점은 계약서의 교환 단계 at exchange of contracts stage 부터는 계약을 물릴 수 없다는 점이다. (Scotland에서는 공문서의 완결 순간이 계약을 물릴 수 없는 시점이다. the 'point of no return' is the conclusion of missive. 이 시점은 fixed offer가 받아들여질 때 또는 closed bid가 판매자에 의해서 받아들여질 때이다.)
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£15,000 를 넘는 개인채무를 어떻게 해결할 것인가
최근 한국의 금호그룹의 사례에서 보듯이 회사가 어려워져서 망하게 되었을 때 회사가 망함으로써 발생하는 손실보다 사회공익상 손실이 더 크고, 일정한 지원을 할 경우 회사의 회생 가능성이 있다고 판단되면 그 기업의 경제적 회생을 목적으로 워크아웃이란 제도를 시행한다. 마찬가지로 개인의 회생을 도와주기 위한 개인워크아웃제도도 실시되고 있다. 한국의 경우 IMF 경제위기 이후 회사의 부도나 실직으로 인하여 많은 신용불량자가 발생하였으며, 그 후 신용카드의 과다 사용으로 인한 개인들의 빚이 사회적 문제로 크게 대두됨에 따라 개인 채무자들을 위한 금융기관 공동의 채무조정 프로그램이 시행된 바 있다. 이처럼 개인회생 또는 개인워크아웃제도란 빛을 갚아야 하지만 자력으로는 갚을 능력이 부족한 경우에 금융기관의 손실분담을 전제로 파산상태를 유예시켜 줌으로써 일정 기간 후 개인이 다시 정상적인 경제활동을 할 수 있도록 도와주는 제도이다.
영국에도 이와 비슷한 제도가 있는데 바로 IVA란 제도이다. IVA란 Individual Voluntary Arrangement (개인회생지원제도) 의 약자로서 개인의 금융채무를 최대 75%까지 삭감해 주는 정부시책Government Approved Scheme 이다. IVA는 개인(채무자)과 채권자 사이의 법적 계약으로서, IVA 신청이 받아들여지면 이자와 다른 비용이 동결되므로 부채가 더 이상 증가하지 않는다. 일단 신청이 승인되면 신청자는 5년 동안 매달 자신의 예산 범위 내에서 성실히 빚을 갚고 만기 시에는 나머지 빚이 없어지기 때문에 채무의 고통에서 벗어날 수 있다.
IVA 신청자격은 첫째 비담보 대출(unsecured loan : 부동산을 담보로 제공하지 않은 대출)의 합계가 £15,000 이상이어야 하고, 둘째 채권자가 3곳 이상이어야 한다. 단, 개인간의 채무는 이 제도를 이용할 수 없다. 이 개인회생제도는 직업과 소득을 증빙할 수 있는 사람으로서 채무가 많아 본인의 소득에서 생활비를 제외하면 채무 변제를 할 수 있는 금액이 별로 남지 않을 때 이 생활비 외의 돈으로 매월 변제를 하여 정해진 기간 동안 변제를 하면 모든 채무를 갚은 것으로 인정해 주어 못 갚은 채무를 탕감해 주는 제도이다. 보통의 경우 회생 변제기간은 5년이나 본인의 소득과 재산 상의 조건을 감안하여 최소 30개월 ~ 최장 60개월간 변제를 할 수 있다. 즉 본인의 소득으로 채무 변제를 하기에 힘든 경우 회생 신청을 하면 최소한의 생활비는 보장을 받을 수 있고 생계비를 제외한 나머지 소득만 매월 연체 없이 변제를 하면 된다. 최저 생계비는 본인의 부양가족에 따라 다르다.
IVA의 진행절차는 다음과 같다. 신청자가 IVA 신청을 대행하는 전문기관에 현재 상황을 설명하면 전문가가 신청자가 제출한 내용을 검토하여 IVA가 가능하다고 판단하면 신청자에게 추가질문서를 보낸다. 고객이 이에 회신하면 이 회신을 토대로 IVA 신청서를 준비하며 더불어 채권자간의 모임을 요청하는 편지를 보낸다. 그 후 전문회사에서는 신청서 초안을 작성하여 고객에게 보내고 고객은 이를 보고 승락 또는 수정을 요청한다. 그리고 전문회사는 채권자들에게 제출할 보고서를 작성한다. 그 후 법원에 이 보고서와 IVA proposal을 제출한다. 이 문서는 공식문서로서 특별한 경우를 제외하고는 신청자가 법원에 출두할 필요는 없다. 그 후 채권자들이 모여 proposal을 받아들일지 여부를 논의하게 되는데, 이 때 총채무 금액의 60~70%가 찬성하면 IVA가 승인된다. 일단 IVA가 승인되면 이 결정은 모든 채권자에게 법적으로 적용되므로 채권자 모임에 참석하지 않은 채권자도 이 결정에 따라야 한다. IVA 신청서는 채권자들이 납득할 수 있도록 매우 신중하고 설득력 있게 작성되어야 하므로 Alpha Finance 같은 전문회사를 찾아 무료로 상담을 받는 것이 좋다. 좀 더 상세한 내용은 당사의 홈페이지 IVA란을 참조하기 바란다.
다음 주에는 개인채무가 £15,000 를 넘지 않은 경우에 이용할 수 있는 Debt Management 라는 제도에 관하여 상세히 살펴볼 예정이다.
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영국에도 이와 비슷한 제도가 있는데 바로 IVA란 제도이다. IVA란 Individual Voluntary Arrangement (개인회생지원제도) 의 약자로서 개인의 금융채무를 최대 75%까지 삭감해 주는 정부시책Government Approved Scheme 이다. IVA는 개인(채무자)과 채권자 사이의 법적 계약으로서, IVA 신청이 받아들여지면 이자와 다른 비용이 동결되므로 부채가 더 이상 증가하지 않는다. 일단 신청이 승인되면 신청자는 5년 동안 매달 자신의 예산 범위 내에서 성실히 빚을 갚고 만기 시에는 나머지 빚이 없어지기 때문에 채무의 고통에서 벗어날 수 있다.
IVA 신청자격은 첫째 비담보 대출(unsecured loan : 부동산을 담보로 제공하지 않은 대출)의 합계가 £15,000 이상이어야 하고, 둘째 채권자가 3곳 이상이어야 한다. 단, 개인간의 채무는 이 제도를 이용할 수 없다. 이 개인회생제도는 직업과 소득을 증빙할 수 있는 사람으로서 채무가 많아 본인의 소득에서 생활비를 제외하면 채무 변제를 할 수 있는 금액이 별로 남지 않을 때 이 생활비 외의 돈으로 매월 변제를 하여 정해진 기간 동안 변제를 하면 모든 채무를 갚은 것으로 인정해 주어 못 갚은 채무를 탕감해 주는 제도이다. 보통의 경우 회생 변제기간은 5년이나 본인의 소득과 재산 상의 조건을 감안하여 최소 30개월 ~ 최장 60개월간 변제를 할 수 있다. 즉 본인의 소득으로 채무 변제를 하기에 힘든 경우 회생 신청을 하면 최소한의 생활비는 보장을 받을 수 있고 생계비를 제외한 나머지 소득만 매월 연체 없이 변제를 하면 된다. 최저 생계비는 본인의 부양가족에 따라 다르다.
IVA의 진행절차는 다음과 같다. 신청자가 IVA 신청을 대행하는 전문기관에 현재 상황을 설명하면 전문가가 신청자가 제출한 내용을 검토하여 IVA가 가능하다고 판단하면 신청자에게 추가질문서를 보낸다. 고객이 이에 회신하면 이 회신을 토대로 IVA 신청서를 준비하며 더불어 채권자간의 모임을 요청하는 편지를 보낸다. 그 후 전문회사에서는 신청서 초안을 작성하여 고객에게 보내고 고객은 이를 보고 승락 또는 수정을 요청한다. 그리고 전문회사는 채권자들에게 제출할 보고서를 작성한다. 그 후 법원에 이 보고서와 IVA proposal을 제출한다. 이 문서는 공식문서로서 특별한 경우를 제외하고는 신청자가 법원에 출두할 필요는 없다. 그 후 채권자들이 모여 proposal을 받아들일지 여부를 논의하게 되는데, 이 때 총채무 금액의 60~70%가 찬성하면 IVA가 승인된다. 일단 IVA가 승인되면 이 결정은 모든 채권자에게 법적으로 적용되므로 채권자 모임에 참석하지 않은 채권자도 이 결정에 따라야 한다. IVA 신청서는 채권자들이 납득할 수 있도록 매우 신중하고 설득력 있게 작성되어야 하므로 Alpha Finance 같은 전문회사를 찾아 무료로 상담을 받는 것이 좋다. 좀 더 상세한 내용은 당사의 홈페이지 IVA란을 참조하기 바란다.
다음 주에는 개인채무가 £15,000 를 넘지 않은 경우에 이용할 수 있는 Debt Management 라는 제도에 관하여 상세히 살펴볼 예정이다.
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