2011년 9월 28일 수요일

다세대 주택(House in Multiple Occupation: HMO)

다세대 주택(House in Multiple Occupation: HMO)

O씨는 3베드룸 세미 디테치 하우스를 세릊 줬는데, 임차인이 다시 다른 방들을 다른 사람들에게 따로 세를 놔서 임차인 가족을 포함해서 7명이 한 집에 살게 되었다.

한 주택이 최소한 한 세대 이상을 구성하고, 부엌과 목욕탕 또는 화장실을 공동 사용하는 구조로 최소한 세 임차인들에게, 메인 주거 또는 유일한 주거로 임대될 경우, House in Multiple Occupation(HMO:다세대 주택)이라고 한다. 이번 주에는 이 HMO의 유지 관리에 필요한 의무 사항들이 있는데, 보건과 안전 및 복지 문제들을 어떻게 관리해야 하는 지 알아 보기로 한다.

HMO에서, 한 세대는 개인 또는 같이 사는 가족 구성원들을 일컸는데, 여기에는 결혼하여 같이 사는 사람들이나, 동성관계의 사람들, 의붓 자식들이나 손자녀들, 숙부모들, 조카들, 사촌들과 양육자녀들 처럼 함께 사는 친척들과, 일정 조건을 충족하는 오페어나 나니, 간호원 또는 간병인, 정원사, 운전사, 집사와 같은 가내 고용인들을 포함한다.

HMO는 하나의 온전한 주택, 플랫 또는 전환된 빌딩 또는 베드싵, 공동주택, 롯져가 있는 세대, HMO로 건축된 집, 호스텔, 게스트 하우스, 노숙자에게 주거를 제공하는 B&B, 집에서 용도변경한 집등 여러가지의 형태의 건축물일 수 있다.

위의 O씨의 경우에서 처럼, 3층 이상이거나, 한 가구 이상으로 5명이상이 한 집에 거주할 경우 랜드로드는 HMO라이센스를 받아야 한다. 따라서 O씨는 임대차 계약서상에 다세대 거주가 허용되지 않는다면, 임차인에게 시정을 요구해서 다른 세입자들을 나가도록 해야 하고, 허용되었다면 카운슬에 HMO 라이센스를 신청해서 받아야 한다.

HMO는 적절하게 관리되고, 항상 헬쓰 앤 세이프티 조건에 맞도록 유지되어야 한다. 특히, 화재 비상구를 확보해야 하고, 소화기구와 화재경보기를 유지해야 하고, 건물 디자인과 구조가 상해를 유발하지 않도록 해야 하고. 적절하고 방해받지 않는 급수 및 배수 시설을 구비해야 하고, 매년 개스 안전필증과 5년마다 전기 안전 필증을 확인해야 하고, 건물과 공동정원을 잘 수리된 상태로 유지해야 하며, 적절한 쓰레기 수거시설을 구비해야 한다.

카운슬은 라이센스 신청을 받은 지 5년 이내에 주거 보건 과 안전 등급 시스템 (Housing Health and Safety Rating System : HHSRS)에 따라 위험 점검을 해야 하고, 이 안전 점검의 결과로 요구되는 일들도 수행해야 한다.

랜드로드의 의무들

HMO 랜드로드는, 임대차 계약의 종료, 임대보증금의 보호와 임차인의 권리를 보호하는 임대차 계약의 요구 기준들에 관한 의무를 준수해야 한다.

상, 하수도 요금이나 다른 유틸리티 빌들, 접근로 확보와 수리 절차등이나, 애완동물 사육에 관한 내용들을 포함하는 명확한 임대차 계약서를 서면으로 제공해야 한다.

그리고, 보증단기임대차계약(Assured shorthold tenancy)인 경우, 정부에서 인가한 세가지 방법중 하나의 방법으로 임차보증금을 보호해야 하고, 보증금 수령후 14일이내에 임대보증금이 어떻게 보호되는지 임차인에게 알려야 한다.

랜드로드는 테넌트의 요청이 있은 후, 21일 이내에 랜드로드의 성명과 주소를 서면으로 제공해야 하고, 랜드로드의 이름과 주소, 임대차 계약 종류와 지불해야 하는 임대료 금액이 적힌 렌트북을 제공해야 한다. 그리고 임대목적물의 상태를 점검하기 위해 들어 갈 경우, 24시간의 서면 노티스를 제공해야 하는 등의 일반적인 임대차 계약에 관한 의무사항들도 준수해야 한다.

그리고, HMO에 더 이상 다세대가 거주하지 않거나, 라이센스 상에 허용된 것보다 많은 사람이 살게 되거나, 라이센스를 유지 또는 관리하는 것이 더 이상 적합, 적절, 적당하지 않은 경우, 또는, 라이센스 홀더가 바뀌거나, 단독 세대로 바꾸려 하거나, 건물을 팔고자하는 등의 사유가 있으면, 카운슬에 알려서 라이센스의 변경, 취소, 재교부 등의 조치를 취해야 한다.

임차 주택 수리책임

P씨는 세미 디테치 하우스를 임대해서 살고 있는데, 온수 보일러가 고장나서 집 주인에게 고쳐 달라고 했는데, 2주가 넘도록 안고쳐줘서 샤워도 못하고 많은 불편있다.

랜드로드는 필요한 수리를 수행함으로써 임대목적물을 유지 관리해야 하고, 테넌트 또한, 임대목적물을 수리된 상태로 잘 유지할 의무가 있다. 이번 주에는 살던 집에 하자가 발생한 경우, 누구에게 수리책임이 있고, 그 수리책임이 어떻게 정해지며, 분쟁이 있는 경우 어떻게 하며, 누가 비용을 부담하는 지 알아보기로 한다.

랜드로드는 자기 건물을 양호한 상태로 유지해야 하고, 개스와 전기 시스템은 정해진 안전 규격에 맞아야 한다. 통상적으로 랜드로드는 건물구조나 세면기, 욕조, 씽크대와 기타 위생관련 설치물들, 난방 및 온수시스템, 수리하다 생긴 하자들에 대해 수리할 책임이 있다. 만약 플랫의 한 동을 소유하고 있으면, 보통 계단과 같은 공동구역의 수리에 대한 책임도 랜드로드에게 있다. 랜드로드는 수리의무를 이행하지 않아서 손상을 입은 경우를 제외하고, 임대목적물내의 테넌트 소유물을 고칠 의무는 없다.

반면에, 테넌트는 임대차 계약서에 가능하다고 한 부분에 한해서만 수리를 할 수 있다. 테넌트는 살고 있는 집에 수리가 필요할 경우, 랜드로드나 임대에이전트를 접촉해야 하고, 그들은 수리가 언제 될지를 알려 주어야 한다. 만약 수리를 하지 않으면, 법적인 조치를 취하거나, 카운슬에 도움을 요청할 수 있다.

랜드로드가 수리를 해야 하더라도, 임대차계약에 정한 임대료는 계속 내야 한다. 만약 임대료 지불을 보류하면, 이는 임대차계약 위반이 되고 랜드로드는 법적인 조치를 취할 수 있고, 심지어 집에서 나가게 할 수 있다.

랜드로드는, 임대목적물을 확인하거나 수리하기 위해 그 건물에 들어갈 법적인 권리가 있다. 이럴 경우, 비록 비상시에는 즉각적인 출입이 허용될 수 있지만, 테넌트에게 보통 적어도 24시간의 노티스를 줘야 한다.그 이외의 상황에서는 법원의 명령을 받기 전에는 임대목적물에 들어 갈 수 없다. 만약 카운슬이 수리하도록 허락했는데, 테넌트가 출입을 거절하는 경우에는 법원에 출입명령을 신청할 수 있다. 한편, 테넌트는 수리하는 동안 임대목적물에 머물 권리가 있다.

테넌트가 직접 수리를 하는 경우 절차에 따라야…

테넌트들은 랜드로드가 관리하는 부분의 하자에 대해 수리를 요구할 수 있다. 테넌트들은 잘못된 전기배선같은, 건강과 안전에 심각한 위험을 초래할 하자를 가능한한 빨리 랜드로드에게 알려야 한다.

위의 P씨의 경우처럼, 랜드로드가 수리를 거절하거나 지연하는 경우, 테넌트가 직접 수리하고 렌트에서 비용을 공제할 수 있는데, 이렇게 처리하기 전에 법률적 조언을 받는 게 좋다. 이럴 경우 지켜야 하는 절차들이 있기 때문이다. 만약 테넌트가 수리를 하려면, 랜드로드에게 먼저 서면으로 수리 계획과 랜드로드가 직접 수리를 할 수 있다는 것을 알리고, 각각 다른 세 빌더들에게서 받은 견적서들을 첨부해야 한다.

랜드로드는 주요 수리기간동안 나가줄 것을 요청할 수 있는데, 이럴 경우, 서면으로 수리기간과 테넌트가 돌아 올 수 있는 권리 그리고 대체 거주수단의 내역에 대해서 테넌트와 합의하여야 한다. 만약, 수리로 인해 임대목적물을 사용할 수 없으면, 테넌트는 렌트 감액을 요구할 수 있다. 이 감액은 임대목적물이 얼마나 쓸 수 없는지에 달려 있다. 또한, 임대차계약에 따라 다르지만, 랜드로드는 수리나 개선 후에 임대료를 인상할 권리가 있다.

랜드로드는 단지 수리를 하기위해 임대목적물을 돌려달라고 할 수는 없는데, 만약 랜드로드가 대규모 공사를 계획하거나 재개발을 하려면, 법원에 테넌트가 집을 비워 달라는 명령을 신청할 수 있다. 법원은 랜드로드가 테넌트를 위해 대체 주거수단을 제공할 경우 대부분 이런 신청을 받아 들이므로 항상 서로 합리적인 선에서 합의하여 처리하는 것이 최선이다. 말로 쉽게 해결할 일을 돈들여 법원을 통해 해결할 이유가 특별히 있다면 몰라도…

Robert Kim(金東成) Senior Consultant
유로저널 컬럼니스트

robert.kim@ellistaylor.com
Tel) +44-776-428-9000

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반사회적 행동(Anti-social behavior) 대처법

반사회적 행동(Anti-social behavior) 대처법

L씨는 세미 디테치 하우스를 임대해서 살고 있는데, 동네의 아이들이 창문에 돌을 던지고 달아 나고, 길에서 부딪히면 욕을 하고 도망가서 식구들이 불안해 하고 있었다.

사람들은 누구나 자기 집에서 항상 안전을 보장받을 권리가 있다. 반사회적 행동은 어떤 사람이나 많은 사람들을 불안하게 하거나 당황하게 하는 넓은 범위의 문제들로서, 이웃에 대한 불법적인 행위, 공격적인 행동, 괴롭힘이나 겁을 주는 행위, 구걸 또는 반사회적인 음주행위, 파괴, 낙서 또는 손괴행위, 마약거래행위등을 포함한다. 대부분, 반사회적 행동은 생활의 질에 영향을 미치는 반복적인 반사회적 사건들인데, 단지 한 건의 결과만으로도 불안을 느낄 수 있다. 이러한 반사회적 행동은 한 사람 또는 전체 사회의 생활의 질에 영향을 미친다.

위의 L씨의 케이스 처럼, 협박 또는 폭력, 마약거래 또는 혐오 범죄등과 같은 심각한 범죄행위 또는 다른 심각한 사건들이 포함된 반사회적 행위는, 즉시 경찰에 알려야 한다. 또한 로칼 카운슬을 활용하는 것도 좋은데, 카운슬은 반사회적 행동을 다룰 많은 권한을 가지고 있고, 버려진 자동차나 낙서, 공공재산 손괴 또는 소음등과 같은 문제들을 다룰 수 있는 팀들과 연계하여 대처할 수 있다.

물론, 이웃으로부터 반사회적 행동을 경험하고 있다고, 이를 해결하기 위해서 꼭 법원에 가거나 랜드로드를 접촉해야 하는 것은 아니다. 이웃은 심지어 문제를 일으키고 있다는 것을 인식하지 조차 못하고 있을 수도 있다. 우선, 그들에게 개인적으로 또는 서신을 통해 이야기하는 게 좋다. 그래도 개선이 안된다면, 랜드로드에게 해결을 위해 뭔가 조치하도록 요청하고, 이래도 개선이 않되면, 로칼 카운슬에 반사회적 행동 주의(anti-social behaviour notice) 발행을 요청할 수 있다. 이것은 문제에 대해 랜드로드가 조치를 취하도록 요구하는 공식적인 서류이다.

그래도 랜드로드가 조치를 취하지 않으면, 로칼 카운슬은 특별한 관리 가처분 명령을 내릴 수 있다. 이는 집안이나 주변에서 일어나는 반사회적 행동의 개별적인 케이스들을 정지시키기 위해 사용되곤 하는데, 랜드로드가 계속 부동산을 소유하면서 로칼 카운슬이 관리만 넘겨받아 반사회적 행동을 처리한다.

선별적 라이센싱 제도나Acceptable behaviour contract를 사용하기도…

어떤 지역의 많은 집들이 반사회적행동을 일으키면, 로칼 카운슬은 선별적인 라이센싱제도를 사용할 수 있는데, 이제도 하에서는 이 지역의 모든 랜드로드들은 특정의 최저 기준을 갖췄다는 것을 보여주는 라이센스를 구비해야 한다.

만약 반사회적 행동을 야기하는 사람의 랜드로드가 카운슬이나 주택조합이라면, 문제를 해결하기 위해 acceptable behaviour contract을 사용하기도 한다. 이는 문제를 야기하는 사람이 이런 행동을 계속한다면 추가조치를 취한다는 테넌트와의 합의이다. 이 허용행동계약이 무시되거나 반사회적 행동이 심각한 수준이면, 랜드로드는 그 행동을 못하도록 하거나 문제를 일으키는 테넌트를 그 주거에서 내보내도록 법원 명령을 받을 수 있다.

랜드로드는 이웃이나 인근 집들에게 방해가 되는 테넌트를 처리해야 하는 책임이 있다. 보고된 반사회적 행동 문제들을 해결하기 위해 테넌트와 대화하고, 로칼 카운슬과 경찰에게서 도움을 받을 수 있다. 만약 테넌트와의 문제가 계속된다면, 법원에 강제퇴거명령을 신청할 수 있다. 그러나, 법원의 명령없이 테넌트를 내쫓는 것은 범죄행위가 된다.

랜드로드가 반사회적 테넌트에 적절한 조치를 취하기를 거절한다면, 로칼 카운슬은 강제적 조치들을 취할 수 있다. 소셜 랜드로드가 반사회적 행동에 제대로 대응하지 않으면 불만을 제기할 수 있는 불만제기 절차를 구비하고 있어야 하고, 요청받으면 어떻게 이용하는 지 구체적인 절차를 알려 주어야 한다.

합리적인 시간 안에 문제를 해결하지 못하면, 주택옴브즈만 써어비스(Housing Ombudsman Service)에 도움을 구할 수 있다. 이 써어비스는 불만을 처리하는데 잘못을 했거나 어떤 일을 안했는지 조사하는 독립적인 무료 써어비스이다.

Robert Kim(金東成)Senior Consultant

유로저널 컬럼니스트

robert.kim@ellistaylor.com

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2011년 9월 28일 수요일