EKNEWS.NET - The EURO Journal

2011년 7월 18일 월요일

개인들을 위한 임차보증금(Deposit) 보호제도

주재원 H씨는 주택을 렌트해서 살고 있는데, 부동산에이전시가 부도났다. 이 부동산 에이전시에 맡긴 임차보증금을 받을 길이 없느냐고 물어왔다.

2007년 4월 6일부터 시행된 임차보증금 보호(Tenant Deposit Protection : TDP)제도는 임차인이 단기보증 임대차 계약(Assured Shorthold Tenancy : AST)을 맺을 때 내는 보증금(Deposit)을 보호받도록 하고 있다.
만약에 임차인이 TDP 규정에 의해서도 보호받지 못하고, 임차보증금을 돌려 받지도 못하면, 랜드로드는 임대차 계약 종료시 집의 점유권을 확보하지 못할 수도 있다.
이 와 같이 랜드로드나 레팅 에이전시들이 사용할 수 있는 정부에서 인증한 임차보증금 보호 제도로는 Deposit Protection Service(DPS), My Deposits과 Tenancy Deposit Scheme(TDS)이 있다
랜드로드는 레팅 에이전트가 부도나도 임차보증금이 안전한 지를 확인해야 하고, 보증금 보호 제도를 이용하여 안전하게 보호하고, 임대차 계약 종료시 임차인에게 보증금을 반환할 책임이 있다.
Deposit Protection Service(DPS)는 레팅 에이전시가 부도가 나도, 보증금을 환불받을 수 있는 제도이다. DPS에 가입후, 레팅에이전시가 부도나면, 임대차 목적물의 소유권 증명, 임대차 계약서 사본 그리고 에이전트가 더 이상 비즈니스를 안한다는 확인서를 보내면 보증금을 환불받을 수 있다.
My Deposits 보호 제도는 보험 기반 제도의 규정에 의해, 회원자격 종료일로부터 최대 90일 동안, 또는 보증금이 랜드로드에 의해 개별적으로 또는 다른 제도에 의해(어느 것이든 조기의 의 것) 다시 보호될 때까지 계속된다:
Tenancy Deposit Scheme(TDS)제도는 보증금을 임대차 계약 시작일로부터 12개월, 그리고 에이전트의 회원자격 종료후 3개월까지 보호받을 수 있게 하는 보험 성격의 제도이다. 이러한 보험 기반 제도들은 임차 에이전트들이 사업을 종료한 경우에 임차인들이 보험 회사로 부터 보증금을 받도록 해준다. 그러나 돈을 분실한 경우는 랜드로드가 보험회사에 그 금액을 환불할 책임이 있다. 이 TDS는 만약 랜드로드가 임차보증금 보호를 위해 다른 방법을 준비하면 자동으로 종료되는데, 에이전트의 회원자격 종료시 이 사실을 통지해야 한다.

임차보증금 보호제도에 분쟁이 있을 경우.

DPS가 법원 또는 대체분쟁해결 써어비스(ADR)가 임차인에게 얼마를 돌려 줄 지를 결정할 때까지 보증금을 관리한다.
My Deposits 또는 TDS는 임차 보증금의 분쟁금액을 ADR 써어비스가 분쟁을 심사하는 동안 보관하다가, 분쟁금액이 정해 지면 임차인에게 지불한다.
분쟁금액을 지불하지 않으면, ADR써어비스가 같은 방법으로 결정해서 지불한다. 그 후에, 보험사는 임차인에게 지불한 금액을 회수한다.
임 대차 계약 종료시나 분쟁 중에 랜드로드나 임차인이 연락이 안되면, 상대방은 TDP제도에 도움을 요청할 수 있다. DPS하에서는, 랜드로드나 임차인이 보증금을 찾기 위해 ‘싱글 클레임 프로세스’를 이용할 수 있는데, 이는 임대차 계약 종료 후에 랜드로드나 임차인이 정보 요구에 불응할 경우에도 가능하다.
싱글 클레임 포로세스 이용은 변호사나 인정된 사람 앞에서 선서하고 확인하는 법적 선언 절차를 따르도록 되어 있는데, 이 선언은 임대차 계약과 상대방 컨택을 위해 규정된 절차들이 들어 있다.
DPS는 그 후에 랜드로드와 임차인에게 의견을 묻고, 이의가 없으면, 분쟁을 ADR 써어비스에 이첩한다. 그러면, 이 ADR 써어비스가 보증금을 어떻게 할 지를 결정하게 된다.
정보 요청을 받고 응하지 않는 랜드로드들은 이런 제도들로 부터 방출당할 수 있는데. 이런 일이 발생되어도, ADR 써어비스가 공정하다고 판단하면, 임차 보증금은 보호되고 제도의 보험사들로 부터 환급된다.
만 약에 랜드로드가 임차보증금 보호제도를 사용하지 않았고, 법령과 규정에서 요구되는 사항들을 다 이행하지 않았으면, 법원은 랜드로드에게 보증금을 돌려 주라고 명령하거나, 14일 이내에 보증금을 보호제도 은행구좌에 예치하라고 명령할 수 있다.
따라서, 위의 H씨의 경우는 우선 임대차 계약이 AST인지를 확인하고, 보증금이 보호제도에 의해 보호되어 있는 지를 확인한 후에, 법원에 보증금 반환청구 소송을 제기할 수 있다. 물론 랜드로드와 협의해서 풀면 더 좋지만…

Robert Kim(金東成) Senior Consultant
유로저널 칼럼리스트
rkim@faranitaylor.com
+44-776-428-9000

-------------------------------------------------------
www.eknews.net는 최대발행부수와 최대발행면을 통해
전유럽 16 개국 한인사회로 유일하게 배포되고 있는 주간신문 유로저널의 홈페이지입니다.
기사 제보를 비롯한 광고 문의 등은 아래 연락처를 이용해주시길 바랍니다.

+44 (0)208 949 1100, +44 (0)786 8755 848
eurojournal@eknews.net 혹은 eurojournals@hotmail.com

공정한 임대료(The Fair Rent)의 등록

“L씨는 주택을 임차해서 살고 있는데, 랜드로드가 갑자기 임대료 인상을 통보해와서 어떻게 해야 할 지 걱정이었다..”

위의 L씨의 케이스에서 계약이 1989년 1월 15일 이전에 만들어 졌으면 규제된 테넌시이고, 만약 그렇다면, 테넌트나 랜드로드는 언제든 공정한 임대료 등록을 신청할 수 있다. 일단 공정한 임대료가 등록되면, 이것이 임대료가 리뷰되거나 취소될 때까지 랜드로드가 부과할 수 있는 최대 금액이다. 그리고 일반적으로 유사한 새 테넌시 계약에 부과할 수 있는 임대료보다 훨씬 낮은 수준이다. 이러한 공정한 임대료 등록을 위해서는 평가오피스 에이전시(Valuation Office Agency : VOA) 에 있는 렌트오피서를 접촉해서 양식을 받아 신청해야 한다. 이 양식에 적당한 임대료를 제시할 수 있는데, 랜드로드와 테넌트 양자는 누가 신청했든, 신청서 사본을 받게 된다.
일단 공정한 임대료 등록이 신청되면, 렌트오피서는 과거 5년 이내에 임대목적물을 검사했고, 그 이후 임대료가 많이 변하지 않은 경우를 제외하고는, 임대목적물을 확인하게 된다. 또한 당사자의 의견을 듣기 위해 면담을 주선하기도 하고, 공정한 임대료가 등록된 후에 임대목적물에 대한 공정한 임대료 증서를 발행한다.
공 정한 임대료를 결정할 때, 렌트 오피서는 임대목적물의 년령, 성격, 위치와 상태와 제공되는 가구의 양, 질과 상태를 고려한다. 그러나, 테넌트가 임대목적물에 초래한 황폐화와 불필요한 개선 그리고 랜드로드와 테넌트의 개인적인 상황은 무시된다. 렌트 오피서는 공정한 임대료를 책정하기 위해 인근의 유사한 물건의 과도한 임대료 요구에 의해 임대료가 오르지 않도록 유의한다. 공정한 임대료가 이전에 등록되었으면, 렌트 오피서가 공정한 임대료를 올릴 수 있는 한계가 있다. 이를 공정한 임대료의 최대치라고 하는데, 이는 임대료 등록 이후 소비자 물가 지수의 변화를 감안하여 계산한다.

공정한 임대료 등록을 취소, 변경하는 방법
랜드로드나 테넌트는, 렌트오피서가 등록한 공정한 임대료에 반대할 수 있지만, 그 임대료가 랜드로드와 테넌트가 합의한 금액이고 둘이 함께 신청했다면 이에 반대할 수 없다. 이러한 반대는 금액(높거나 낮거나)을 결정하는 렌트평가위원회(Rent Assessment Committee: RAC)의 검토를 받는다. 이러한 신청들은 양 당사자의 참석없이 개별적으로 결정되지만, 원하면 개인적으로 문제를 해결하기 위해 RAC와 면담을 요청할 수 있다. 등록 후 최소한 2년이 경과되기 전에는 등록된 공정한 임대료를 취소하거나 변경할 수 없지만, 양 당사자가 합의하고 공동 신청하는 경우이거나, 예를 들어, 임대료 지급방법이나 지급시기에 변경이 있는 경우와 같이, 임대목적물이나, 임대차 계약이 아주 많이 변경된 경우에는 2년 경과 전이라도 새로운 공정한 임대료를 등록할 수 있다.
랜드로드와 테넌트 양 당사자는 최소신청서와 함께 새로운 임대료 합의서를 렌트오피서에게 보내서 등록된 공정한 임대료를 취소할 수 있다. 렌트오피서는 새로 합의된 새 임대료가 공정하다고 믿으면, 이전에 등록된 공정한 임대료를 취소한다. 이 렌트오피서의 결정은 최종적이어서, 새 임대료가 거절되어도 RAC에 어필할 수 없다. 랜드로드 또는 테넌트는 이전에 등록된 임대료의 취소가 확정되는 대로, 새로 합의된 임대료 등록을 신청할 수 있다. 그러나, 새 임대료는, 현재 등록된 공정한 임대료의 만료 후 2년 이내에는, 시작될 수 없다.
공정한 임대료는, 새 등록이 생기거나 현 등록이 취소될 때까지, 유효하다. 새로 등록된 공정한 임대료가 종전에 지급하던 것보다 낮으면, 랜드로드는 임대료를 감액해야 한다. 새로 등록된 공정한 임대료가 종전에 지급하던 것보다 높으면, 랜드로드는 임대료를 이 새로운 금액까지 증액할 수 있다. 랜드로드는 공정한 임대료가 등록되어 있지 않거나, 등록된 공정한 임대료가 취소되었고 테넌서 어그리먼트가 임대료 인상을 용인하면 임대료를 올릴 수 있다. 테넌시 어그리먼트에 임대료 증액에 대해서 언급이 없어도, 랜드로드와 테넌트가 공식적인 임대료 합의서를 만들거나, 렌트 오피서가 임대목적물에 대한 공정한 임대료를 등록하면, 임대료를 올릴 수 있다. 따라서 L씨는 계약서가 규제된 테넌시인지를 확인한 후, 임대료 인상이 용인되어 있으면 일단 인상폭에 대해 랜드로드와 협의를 해보고 협상이 어려울 경우 공정한 렌트의 등록을 신청하는 것이 좋겠다.

Robert Kim(金東成) Senior Consultant
유로저널 칼럼리스트
rkim@faranitaylor.com
+44-776-428-9000

2011년 7월 5일 화요일

[하재성의 금융산책 66] 유자격자 채용과 노티스 제도

취업시장에서 유자격자를 채용한다는 것은 법률적 측면에서의 취업가능여부 만이 아니라 실제적인 업무 수행능력을 사전에 측정한다는 측면에서도 신중히 고려해야 할 사항이다. 만일 영국 내에서 합법적으로 일할 수 없는 사람을 고용할 경우 고용주는 불법고용자 1인당 최대 1만 파운드의 벌금을 부과받을 수 있다. 그리고 실제 업무에서 올바른 사람을 뽑는 것은 회사의 비용과 수익에 직접적인 영향을 미치는 중요한 요소 중 하나이다. 적합한 직원을 고용하는 것은 우선 피고용인이 수행할 역할을 명확히 하고 그 업무에 필요한 지적 능력이나 자격, 기술 등의 명세서를 만들어 구직자와 일일히 대화하면서 작성, 활용하는 것이 좋다. 구인광고는 JobCentre Plus나 인력중개회사, 지역 신문이나 인터넷을 이용하면 된다.

직원을 채용할 때 고용주는 구직자에 대한 차별에 특히 관심을 기울여야 한다. 채용 시 성별, 인종, 장애, 종교와 믿음, 나이, 성전환 gender reassignment, 성적취향 sexual orientation, 결혼이나 동성부부, 임신과 출산 여부에 따라 차별을 두는 것은 법률위반이다.

고용주가 피고용인에게 사전에 해고 통지를 하거나, 피고용인이 퇴직을 하기 위해 사전에 회사에 알리는 것을 노티스라고 한다.노티스 (notice)란 법률적 측면에서 어느 한 쪽이 다른 한 쪽의 권리나 의무 또는 임무에 영향을 끼치는 행위를 발표하거나 통고하는 행위를 말한다. Notice period라고 하는 통지 기간 동안 피고용인은 보통 고용계약서에 나와 있는 대로 통상급여와 부대혜택(회사차량)을 받을 자격이 있다. 노티스에 관한 조항은 보통 고용계약서에 명시를 한다.

1. 통지 기간 중의 최저임금 보장

만일 고용계약서에 피고용인의 통상 노동시간 (예를 들면 주당 40시간 같이)이 규정되어 있다면, 피고용인은 병가, 휴가, 일시해고 (temporary laid off), 출산/육아(남편)/양자휴가(adoption leave), 일할 준비가 되어있고 일을 하고자 하지만 고용주가 일을 주지 않는 경우에, 통지기간 동안 시간당 최저임금을 받을 권리를 가질 수도 있다.

만일 고용계약서에 피고용인의 통상 노동시간이 규정되어 있지 않다면, 병가, 휴가, 일시해고, 주급을 받기 위해서 합리적인 시간 동안 일할 준비가 되어있고 일하려고 하지만 고용주가 일을 주지 않는 경우에, 통지기간 동안 시간당 최저임금을 받을 권리를 가진다.

2. 통지 기간 중 최저임금 자격 부여의 예외 조항

(1) 만일 피고용인이 최소 노티스 기간보다 1주일 이상 더 일하거나, 피고용인이 노티스를 준 후에 파업에 참가한 경우에는 노티스 기간 동안 최저임금을 달라고 주장할 권리가 없다. (2) 노티스 기간 동안 피고용인이 요청한 무노동 기간 동안에 대해서는 최저임금을 받을 수 없다. 그러나 이 경우라도 만일 무노동이 정리해고에 직면해서 다른 직업을 찾거나 재교육을 준비하기 위해 필요하거나, 노동조합의 임무를 수행하거나 출산 전 조리를 위한 것이라면, 별도로 보호받을 수도 있다.

만일 고용주와 피고용인간에 notice pay에 관하여 분쟁이 발생하는 경우, 당사자간에 대화로서 해결하는 것이 가장 좋다. 만일 대화로 해결이 안되면 회사의 불평처리과정에 따라서 처리하면 된다. 분쟁이 심해서 당사자간에 해결이 안되는 경우에는 고용법원 (Employment Tribunal)에 제소할 수도 있다.

3. 지급불능 고용주 (insolvent employers)

지급불능(insolvency)은 고용주가 지급하여야 할 사람들에게 전액 지급할 돈이 없고 그들이 이 부채를 상환하기 위해 특별한 합의를 해야만 하는 경우에 일어난다. 이것은 실제적으로 고용주가 고용계약을 해지하고 싶으나 지급불능상태에 빠져 급여를 지급하거나 다른 방법으로 보상해 줄 수 없는 경우에 발생할 수 있다. 만일 이러한 상황에 처하면 피고용인은 청산관리인(Insolvency Practitioner)에게 받을 돈을 청구하여야 한다.

하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
www.alphafinance.info
Tel : 078 2515 6100