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2011년 7월 5일 화요일

< Robert의 알면 돈되는 케이스 해설 14> Lease 9 – 리스를 갱신하거나 종료하는 방법

“K는 상가 건물을 소유하고 있는데, 지상층 일부를 L에게 식당으로 임대했다. 계약 종료 기간이 다 되어서 건물을 리모델링을 하려고 하는데, L은 식당을 더하려고 리스 갱신을 신청했다.”

어느 임대차 계약이든 임대인은 임대료를 잘내고 임대 목적물을 잘 수리하고 관리하는 임차인과 계약을 오래 유지하고 싶고, 임차인은 좋은 임대 목적물을 저렴한 임대료로 오래 사용하고 싶어할 것이다.
위의 K의 케이스에서처럼, 일단 랜드로드가 리스를 종료하고자 하면, 우선 아래 조건들을 살펴야 한다.
1. 테넌트가 비즈니스 목적으로 임대 목적물을 점유하고 있는지?
2. 1954년 랜드로드와 테넌트 법(the Landlord and tenant Act 1954: LTA1954) 적용을 배제하기로 했는지?
3. 계약종료일에 테넌트가 떠나기를 원하는 지?
테 넌트가 임대 목적물을 비즈니스 목적으로 점유하고 있으면, 원래의 리스 종료일이 도래되어도 계약이 자동적으로 종료되지 않는다. 그 대신에 법적으로 ‘홀딩 오버(Holding Over)”라고 해서 리스가 계속된다. 일단, 리스가 ‘홀딩 오버’기간에 들어 가면 LTA 1954에 규정된 절차들에 의해서만 종료가 가능하다.
그러나, 커머셜 리스 작성 전에 리스가 리스 종료일에 계속되지 않기로 합의되었다면, 즉, LTA1954를 배제하기로 합의했다면, 테넌트는 계약 갱신을 할 권리가 없다. 이런 경우는 단지 리스가 종료된 후에 랜드로드와 어떤 조건으로 합의할 수 있는 지에 따른 협상의 문제일 뿐이다.
만약, LTA 1954 적용을 배제하기로 안했다면, 당사자 일방은 리스 계약을 종료하거나 갱신하기 위해서는 1954 LTA에 정해진 양식을 사용해서 상대방에게 노티스나 리퀘스트를 해야 한다. 이런 양식에는 대표적으로 섹션 25노티스와 섹션 26리퀘스트가 있다.
섹 션 25 노티스는 랜드로드가 테넌트에게 노티스 양식인 반면, 섹션 26 리퀘스트는 테넌트가 랜드로드에게 리퀘스트하는 양식이다. 만약, 랜드로드가 섹션 25 노티스로 이미 리스 종료를 신청했다면, 테넌트는 섹션 26리퀘스트로 계약 갱신을 신청할 수 없다. 마찬가지로, 테넌트가 이미 섹션 26 리퀘스트로 계약 갱신을 신청했다면, 랜드로드는 섹션 25 노티스로 리스 종료를 신청할 수 없다.

섹션 25 양식 – 랜드로드의 노티스
섹션 25 노티스는 랜드로드가 다음 경우에 사용할 수 있다.
1. 새로운 계약 제의와 함께 현 계약을 종료하고자 할 때,
2. 새로운 계약을 거절하는 사유들과 함께 현재 계약을 종료하고자 할 때.
위의 K의 케이스에서 처럼 만약, 랜드로드가 계약을 종료하기를 원하면, 테넌트에게 새 계약을 거절하는 이유를 적은 섹션 25노티스를 테넌트에게 보내야 한다. 이 때, 테넌트에게는 2가지의 옵션이 있다.
첫 째는, 테넌트가 그냥 가만히 있는 것인데, 이렇게 가만히 있으면, 계약은 섹션 25 양식에 기재된 날자에 종료된다.
둘 째는 테넌트가 법원에 계약 갱신을 신청하는 것인데, 이렇게 하면, 랜드로드는 법원에 왜 계약을 종료하고자 하는 지 사유를 제출해야 한다. 이 사유들은 LTA 1954의 섹션 30(1)의 사유들 중 하나를 충족하여야 한다.
만약, 랜드로드가 계약을 갱신하고자 하면, 현 계약을 종료하고, 새로운 계약 조건이 포함된 섹션 25 노티스를 테넌트에게 보내야 한다.

섹션 26 양식 – 테넌트의 리퀘스트
섹 션 26 리퀘스트는 테넌트가 새 계약을 요청하기 위해 랜드로드에게 보내는 양식이다. 이 리퀘스트에는 테넌트가 제시한 새 계약 조건들을 적게 되어 있다. 랜드로드는 수령과 동시에 계약을 갱신할 지, 안할 지를 2개월 이내에 결정해야 한다. 만약에 랜드로드가 계약에 반대한다면, 랜드로드는 LTA 1954 섹션 30(1)에 규정된 계약 종료 사유를 하나 이상 명시해서 법원에 계약 종료를 신청할 수 있다.

Robert Kim(金東成)
Senior Consultant
한국과 영국에서 법률공부를 한 후, 현재 소송 전문 로펌인 ‘엘리스 테일러’와 이민 전문 로펌인 ‘파라니 테일러’에서 한국관련 일을 하고 있다. 영국에서의 20년 가까운 여러가지의 사업을 경험을 바탕으로, 킹스톤 경찰서 자문위원, 영국 인권단체 트러스티, 평통 영국협의회 임원으로 지역사회와 한인사회를 위해 일하고 있다.
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< Robert의 알면 돈되는 케이스 해설 13> Lease 8 – 코브넌트(Covenant)

M은 런던 시내 요지에 금싸라기 땅을 ‘어떤 건물도 없이 오픈 스테이트로 잘 정돈되고 조경이 된 상태로 유지되어야 한다’는 조건이 있었지만 헐값으로 구입하였다. 그 후에 M이 땅에 건축하려니까, 주변 토지 소유자들이 건축금지 가처분을 신청했다.

누가 녹지와 공원이 많은 쾌적한 환경을 마다하랴만, 영국에 오는 대부분의 외국인들은 런던의 많은 녹지공간과 공원을 부러워한다. 모두 다 원하는 바인데도 런던만큼, 녹지공간이 잘 보전된 나라가 드물기 때문이다. 심지어 마천루가 주거용 건물로도 즐비한 나라들은, 용적율과 토지이용도를 감안하면 대개 저층 건물이 대부분인 영국보다 훨씬 더 많이 녹지 공간을 확보할 수 있을 것 같은데, 오히려 현실은 그 반대인 경우가 많다. 과연, 이러한 차이를 만드는 이유는 무엇일까?

소유권이 절대적인 권리인 우리 나라와는 다르게, 영국은 모든 토지의 절대적인 소유권이 왕에게만 있고, 전체 국민들은 그 토지의 사용권(프리홀드냐 리스홀드냐에 따라 사용기간의 차이가 있지만)만 가진다. 더구나, 이러한 체제하에서도 특별한 제도적 혼란없이 천년을 지내왔다. 그러다 보니, 현실 생활에서도 소유보다 이용이 훨씬 중요한 개념이 되었다.
이러한 사용권을 최대한 활용하려는 것인지 모르지만, 거래전 서치를 하다보면, 오지랖 넓게 자기 토지를 팔면서 “이 토지는 녹지 공간으로만 사용이 가능하고, 건축물은 지을 수 없다”든지, “이 땅에 건축이나 개축을 하려면, 관할 교회 교구장에게 수수료를 내고 승인을 받아야 한다”는 등의 조건들을 많이 볼 수 있다.

이러한, 토지 사용에 대한 의무나 금지 또는 제한을 조건으로 붙인 것을 코브넌트(Covenant)라고 한다. 이는 토지에 첨부된 비점유적 권리인데, 인접한 토지 소유주간에 해당 토지의 사용과 관련하여 어떤 행위를 하기로 약속하거나(긍정적 코브넌트), 어떤 행위를 못하도록 약속하는(제한적 코브넌트) 합의의 한 형태이다. 예를 들자면, 펜스를 치기로 한 약속은 긍적적 코브넌트인 반면, 상업용 목적의 개발을 못하도록 한 약속은 제한적 코브넌트이다.

모든 코브넌트는 양면성, 즉, 부담과 이득의 모습을 띄고 있다. 부담은 약속한 사람(Covenantor)의 약속 이행의 의무이고, 이득은 약속받은 사람(Covenantee)의 약속을 이행시킬 수 있는 권리이다. 이러한 코브넌트들은 토지에 함께 이전된다. 즉, 후속 토지 소유자나 인수자들은 코브넌트를 강제할 수 있거나 또는 이 코브넌트에 부담을 제공하야야 한다.
그렇다고, 모든 토지가 이러한 코브넌트가 다 적용되는 것은 물론 아니다. 코브넌트가 토지 소유권의 이전에 따라 후속 소유자에게 이전되려면, 몇가지 조건들이 충족되어야 하는데, 가장, 특기할 만한 사항은 영국은 헌법조차 불문법으로 구성된 부분이 있는 나라인데, 코브넌트만은 엄격한 요건을 갖춘 서면으로 작성되어야 한다. 이에 더해, 당초 합의자들이 후속인수자들이 이 약속에 구속되기를 의도했어야 하고, 후속 매수자는 매수 당시에 코브넌트의 존재에 대해 알았거나 알 수 있었어야 한다. 그리고 코브넌트가 코브넌티의 토지의 이용이나 향유에 관련이 있어야 하는 등의 조건들이 있다.

위의 M 케이스는 영국 부동산 법에 나오는 대표적인 케이스 중의 하나인데, 결국 M은 High Court Injunction에 의해 레스터 스퀘어의 금싸라기 땅에 건축을 못하게 되었다. 물론, M 개인적으로는 재산권 행사가 제약되었으나, 이런 코브넌트 제도가 없었다면, 영국의 그 수많은 공원이나, 주말이면 젊은이들의 데이트 장소로 인산 인해를 이루는 레스터 스퀘어가 있을 수 있었을까?

< Robert의 알면 돈되는 케이스 해설 11> Lease 6–Commercial Lease V–임대기간 보장

< Robert의 알면 돈되는 케이스 해설 11>
Lease 6–Commercial Lease V–임대기간 보장

모든 임차인은 훌륭한 랜드로드에게서 좋은 임대물건을 싸게 빌리려 하고, 어떤 랜드로드든 약정한 렌트를 밀리지 않고 내고, 임대목적물을 자기 소유물처럼 잘 아끼고 사용할 임차인을 찾으려고 한다.
이를 확인하기 위해 부동산 전문 변호사를 통해, 임차인은 계약 전에 건물 및 주변 상황과 권리에 대한 서치를 하게 되고, 랜드로드는 임차인의 신용조사를 하고 레퍼런스를 요구한다.

“B는 자기 소유의 건물을 임대했는데, 임차인과 스스로 작성한 계약서로 1년간의 건물 임대차계약을 했다. 이제 계약기간이 종료되어 새 임차인을 맞으려고 하는데, 현 임차인이 계약갱신을 요청해왔다.”

1954 년 랜드로드와 임차인 법(the Landlord and Tenant Act 1954)은 1년 이상의 상사 임차인에게 임대차계약을 갱신할 수 있는 권리를 줌으로서 임대기간 보장(security of tenure) 을 얻을 수 있도록 했다.
즉 동법은 임차인이 리스가 만료될 때 계약갱신을 법원에 신청할 수 있게 했고, 이처럼 리스를 연장하기 위해서는 랜드로드나 임차인이 상대방에게 스페셜 노티스(섹션 25노티스나 섹션 26 노티스)를 해야 한다.

그러나, 이 법은 임차인의 굿윌을 보호하기 위해 계약 갱신신청을 허용하는 한편, 랜드로드와 테넌트가 합의에 의해 1954년 법의 적용을 배제하기로 합의하는 것을 허용한다.
따라서, 이러한 배제를 계약에 넣으면 리스가 만료되었을 때, 임차인이 1954년 법에 의해 계약갱신을 법원에 신청할 수 없게 된다.
따라서 위의 B케이스도 원 계약에 1954년 법 배제가 들어 있는지를 먼저 확인해야 하고, 그 배제 여부에 따라 처리해야 한다.

이 러한 배제를 적용하기 위해서는 일정의 요식행위들이 요구되는데, 이에는 경고 노티스(the Warning Notice)와 몇 가지 선언들이 있다.
우선, 경고노티스는 1954년 법을 배제함에 따라 임차인이 포기하게 되는 권리들을 알려 주는데, 이는 랜드로드가 임차인이 리스에 서명하기 최소 14일 전에 서브해야 한다.

그리고, 임차인 간략선언(the Simple Declaration Made by Tenant) 이 있는데, 이는 임차인이 1954년 법을 배제한다고 선언하는 양식이다.
이 양식은 14일의 경고기간이 지난 후에 사용된다. 여기에는 임차인이 랜드로드와 임대차계약을 함에 있어서 임대기간 보장이 배제된다는 사실과, 임차인이 임대차계약을 하기 전에 최소 14일의 경고기간 전에 경고노티스를 받았다는 것, 그리고 임차인이 임대차계약을 함에 따른 결과들을 숙지하고 있었다는 사실들을 포함하는데, 임차인의 서명으로 이러한 사실을 확인하게 된다.

그리고 양 당사자가 임대기간 보장을 배제하는 계약을 하는데, 14일의 경고기간을 기다릴 수 없을 때 임차인 법정선언(the Statutory Declaration Made by Tenant)을 사용한다.
여기에는 임대 기간 보장이 배제된다는 것과 배제에 따라 임차인이 잃게 되는 권리들을 설명하는 노티스를 받았는 것, 임차인이 계약에 따른 결과들을 인지 하고 있었다는 것들을 기술하고 임차인이 서명하도록 되어 있다. 또한, 이 선언은, 임차인에게 치명적인 권리 포기가 될 수 있다는 점에서, 추가적인 안전장치로서, 제3의 다른 독립적인 솔리시터나 선서 커미셔너 앞에서 서명을 하도록 하고 있다.