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2011년 7월 5일 화요일

< Robert의 알면 돈되는 케이스 해설 10> Lease 5–Commercial Lease IV

< Robert의 알면 돈되는 케이스 해설 10> Lease 5–Commercial Lease IV

“임기를 마치고 귀국하는 K목사는 살던 집을 은행 모게지를 이용해서 샀는데, 귀국하기 전에 이 집을 교회에 헌납하고 싶다.”고 방법을 물어 왔다.

어느 나라이건 주거용이든 사업용이든 건물을 임차하면 늘 따라다니는 문제가 보증금이다. 더구나 우리나라 사람들은 우리 나라에 독특한 전세와 전세 보증금 제도가 있다보니 보증금 예치에 더 익숙한 것 같다.
리스에도 보증금 제도가 있는데, 안전보증금과 변상보증금이 있다.
안 전 보증금은 테넌트가 리스하의 모든 의무들을 이행하는 것을 보증하기 위해 테넌트가 랜드로드에게 지불하는 일정액의 금전이다. 랜드로드는, 리스기간 동안 테넌트가 리스계약의 조건을 위반하지 아니하고, 리스 목적물에 손해를 가하지 않을 것을 보장하기 위해, 안전보증금을 유치하도록 요구하게 된다. 만약에 테넌트가 리스 목적물에 손해(통상의 사용에 의한 마모나 파손은 제외)를 가하거나, 테넌트가 렌트를 지불하지 않으면, 랜드로드는 안전보증금에서 손해나 미지급 렌트를 변제받을 권리가 있다. 통상 테넌트는 리스 시작시에 안전보증금을 랜드로드에게 유치하고, 리스 종료시에 랜드로드로부터 수리나 변상비용을 안전보증금에서 제외하고 돌려 받게 된다.
안전보증금은 테넌트와 비즈니스의 종류에 따라 1~3개월치의 렌트 정도의 금액으로 한다. 변상보증금은 보통 1달치 렌트 정도의 금액으로 하지만, 상업 리스에서는 랜드로드가 정하는 금액이 될 수도 있다.
상태보고서(The schedule of condition)는 리스 시작시에 작성되는 리스 부동산에 대한 검사보고서이다. 이 서류는 테넌트가 입주할 때 리스 부동산의 상태에 대한 설명을 포함하고 있고, 그 부동산의 상태에 대한 증거로서 사진들이 첨부된다.
이 보고서는 리스 종료시에 테넌트가 리스부동산에 손해를 끼쳤는지를 판정하는 자료로 사용된다. 따라서, 테넌트는 기존의 모든 하자가 이 보고서에 적절하게 명시되도록 해야한다. 그래야 나중에 랜드로드의 주장에 항변할 자료로 유용하게 사용될 수 있다.

리스트릭션(Restriction) 은 등기부에 재산권이나 차지가 등기되는 방법을 통제하는사항들이다. 다양한 이유에서 다양한 종류의 리스트릭션이 생길 수 있다.
예를 들자면, 어떤 부동산에 이익을 향유할 수 있는 권리가 있는 사람은 본인의 동의없이 그 부동산을 처분할 수 없게하는 리스트릭션을 등기할 수 있다. 이러한 리스트릭션 중에서 표준형 리스트릭션은 법률의 규정에 의한 것들이다. 이러한 표준형 리스트릭션은 신청 사유를 등기심사관에게 설명할 필요가 없다.
여기서 만약, 리스트릭션이 재산의 일부에만 영향을 미칠 경우, 토지 등기청은 리스트릭션에 의해 영향받은 부분을 확인하기에 충분해야 신청을 접수한다. 그 표현은 아래와 같은 형식을 취할 수 있다:

* 구술 설명(예를 들어, “등기된 재산권자의 [22 Smith Street로 알려진] 등기된 (일부) 재산권의 처분금지가 등록된다…”), 또는
* 리스에 첨부된 도면 참조(예를 들어, “등기된 재산권자의 [리스도면에 파란 테두리가 쳐진] 등기된 (일부) 재산권의 처분금지가 등록된다…”).
다만, 위의 구술설명의 경우에는, 토지등기청은 육지측량부 지도에서 그 부동산의 정확한 경계를 명확하게 확인할 수 있을 때에만 그 부동산의 구술설명을 접수한다.
K목사의 경우는, 리스 계약과는 차이가 있지만, 우선 모게지 은행의 동의를 요청한 후, 은행이 명의 이전을 동의하면 교회에 이전하고, 동의하지 않으면 리스트릭션을 등기하기로 했다.

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< Robert의 알면 돈되는 케이스 해설 9> Lease 4 – Commercial Lease III

H는 비즈니스를 하려고 건물 리스 계약을 준비중이었다. 랜드로드가 계약기간을 7년 이하로 하자고 했다. 이 경우의 리스 계약을 의뢰해왔다.
리스(Lease)는, 이전에 살펴 본대로, 일련의 세금부과대상인 금전(렌트)을 정기적으로 지불하기로 하고, 고정자산(부동산 등)의 배타적인 사용권을 획득하는 계약이다. 임 대목적물의 사용 댓가인 렌트는 보통 매 분기마다 정해진 날에 선 지급된다.(예를 들어, 3월 25일, 6월 24일, 9월 29일과 12월 25일등). 그러나, 랜드로드와 테넌트가 서로 합의하여 렌트 지급기일을 다르게 정하거나 바꿀 수 있다.
렌트에도 여러가지 형태가 있는데, 가장 기본이 되는 베이스 렌트(Base Rent)는 리스 계약에 나타난 미니멈 또는 기본 렌트금액이다. 퍼센트 리스(Percent Lease)는 주로 쇼핑센터나 다수의 테넌트 몰같은, 주로 다수의 소매업체가 밀집되어 있는 대형 쇼핑몰에 적용되는 임대형태를 말한다.
이 퍼센트 리스에서는, 테넌트는 고정적으로 기본렌트를 내고, 영업활동 결과에 따라 전체 영업이익의 몇 퍼센트를 내는 형태의 리스계약을 말한다.
FRI리스(Full Repairing and Insuring Lease)란 리스 부동산의 유지 및 수리에 들어가는 비용과 보험에 드는 비용(직접 보험을 들거나 랜드로드를 통해서 들거나) 전체를 테넌트가 책임지는 리스를 말한다.
그 로스 렌트 리스(Gross Rent Lease)는 테넌트는 기본 렌트와 리스 부동산에 관련된 특정 비용만 부담하고, 랜드로드가 리스 부동산의 운영 및 유지에 들어가는 다른 모든 비용을 부담하는 형태의 리스를 일컸는다. 운영비용에는 보험료, 유틸리티 사용료, 유지비용과 때로는 세금들도 포함된다.
프레미엄(Premium)은 리스를 구매하기 위해 테넌트가 랜드로드에게 지불하는 댓가이다. 대부분 프레미엄을 지불하는 경우는 프레미엄 금액에 상응해서 렌트를 감액해준다. 일반적으로는 25년이 넘지 않는 새 상업리스들은 거의 프레미엄을 받지 않고, 프레미엄은 대부분 주거용 부동산의 장기 리스에 많이 사용된다.
강제 규정에 의한 등기 정보
리스 기간이 7년 이상이고, 2006년 6월 19일 이후에 만들어 졌으면, 랜드로드에게 등기의무가 생기는 법정리스이다. 이를 법제화한 것이 2002년 토지등기법(the Land Registration Act 2002)인데, 7년 이상의 리스를 등기하도록 하고 있다. 많은 리스들이 등기됨에 따라, 토지 등기청은 모든 장기 리스는 더 많은 표준화와 능률적인 등기절차를 위해 강제조항을 포함하도록 하고 있다. 이 제도는 모든 등록할 수 있는 리스의 서두에 강제적인 표제 14개의 규정된 조항을 포함하도록 하고 있다. 이 법정 리스는 사람들이 두꺼운 리스 문서를 다 뒤져보지 않아도 리스에 포함된 메인 이슈들을 이해할 수 있도록 키포인트들이 리스의 서두에 하이라이트되어 있다.
랜드로드의 권리가 등기되어 있으면, 권리 번호를 제출해야 한다. 리스를 등기하려는 리스 목적물에 랜드로드의 권리 이외에 다른 권리들이 설정되어 있는 경우에는 다른 권리 번호들도 제출하여야 한다. 이런 권리들에는, 인수권(Rights of Acquisition), 리스 목적물 이외의 토지와 관련하여 주어진 토지 사용 제한규정들(Restrictive Covenants), 이지먼트(Easements:지상권과 유사한 토지 사용권), 사용제한의 표준 신청등이 있다.
위의 H 케이스에서 처럼, 계약기간을7년 이하로 할 경우는 등기가 강제되지는 않는다. 따라서 원래 리스의 성격인 양도가능한 재산권으로서 기능을 하자면 7년 이상은 되어야 한다. 더구나 사업을 잘 운영해서 굳윌(Good Will)이 축적되고, 잔여 리스와 같이 양도하려면 25년 정도는 되어야 하고, 적어도 20년은 되어야 7년 정도의 텀이 3번은 돌아가므로 양도가능한 재산권으로서 가치가 있다고 하겠다.

< Robert의 알면 돈되는 케이스 해설 8> Lease 3 - Commercial Lease 2

“K는 Retail Shop을 하기 위해 건물의 지상층 일부의 리스를 수년 전에 양수했다. 그런데, 같은 장소에 레스토랑을 내고 싶은데, 가능한가를 물어 왔다.”
리스계약에서 개런토(guarantor) 또는 슈어티(surety)는 테넌트가 렌트를 못내거나 테넌시 계약을 어겼을 때, 그 손해를 랜드로드에게 직접 배상하기로 한 보증인을 말한다. 목적부동산의 법률적 설명은 그 부동산이 법률적인 부동산 거래에서 어떻게 인식되느냐로 나타난다. 이러한 설명은 디드(Deed)나 모게지(Mortgage) 또는 다른 매매문서나 카운티 기록원, 등기소, 세금평가사 또는 다른 비슷한 공무원들의기록을 통해서 나타난다.
부동산 용어에서, 부착물(fixture)은 부동산에 충분하게 부착되어 있어서, 옮기거나 떼어 내면 그 부동산에 해를 가하게 될 물건을 말한다. 부착물의 예로는 수납장, 싱크대, 변기, 벽과 벽사이의 고정된 카펫등이다.
동산(Chattels)은 이동 가능한 개인 소유물을 말하는데, 한 장소에서 다른 장소로 이동할 수 있다는 의미에서 부동산과 구별된다. 동산의 예로는 커튼이나 블라인드, 마이크로 웨이브, 냉장고, 책상, 컴퓨터등이다. 리스 개선물이라 함은 리스목적물의 영구적인 개선을 위해 설치된 물건을 말한다.
이들은 고정자산으로 간주되며 임대기간에 걸쳐서 감가상각된다.
테넌트는 랜드로드가 허용한 목적으로만 임대목적물을 사용할 수 있다. “임대목적물의 허용 용도” 조항은 테넌트가 특정 형태의 비즈니스에만 종사하도록 제한한다. 위의 K의 케이스에서 처럼, 리스에 포함되지 않은 추가 용도로 임대목적물을 사용하려면, 테넌트는 랜드로드의 서면 승락을 받아야 한다.
자동갱신은, 테넌트나 랜드로드가 상대방에게 리스를 종료한다는 노티스를 주기 전까지, 리스가 합의된 기간동안(주간, 월간 또는 년간) 영구적으로 갱신되는 것을 말한다.

확정 종료일 (Fixed End Date)리스
종료일을 확정하는 리스로 랜드로드와 테넌트 양쪽에 리스 기간의 확실성을 부여한다. 이 리스의 장점은 당사자 누구도 구태여 리스 종료를 노티스할 필요없이, 리스가 확정된 날짜에 종료된다는 것이다.
이 확정종료일 리스에서는 랜드로드가 리스상에 변경 할 권리를 가지고 있거나, 테넌트가 동의가 있어야 렌트를 올리거나 다른 조건을 변경할 수 있다.
만약 테넌트가 종료일 이후에도 남아 있으면, 랜드로드는 (a) 렌트를 받고 종료전의 리스와 같은 조건으로 월간 리스를 계속하거나, (b) 새로운 리스를 서명하거나, (c) 테넌트를 내보낼 절차를 시작할 수 있다.

수 주/ 월/ 년(Fixed Number of Weeks / Months / Years) 리스
수 주/월/년 리스는 시작일과 지속될 수 주/월/년이 주어 진다.(예, 2011년 5월 1일에 시작하여 18개월 동안) 이 리스도 종료하기 위해 노티스를 줄 필요가 없고, 확정된 수의 주/월/년에 리스가 종료된다. 또한, 랜드로드가 리스상에 변경할 권리를 가지고 있거나, 테넌트의 동의가 있어야 렌트를 올리거나 다른 조건을 변경할 수 있는 점은 확정종료일 리스와 마찬가지이다.
확정기간의 종료일에, 랜드로드는 (a) 렌트를 받고 종료전의 리스와 같은 조건으로 주간/월간/년간의 리스를 계속하거나, (b) 새로운 리스를 서명하거나, (c) 테넌트를 내보낼 절차를 시작할 수 있다.

확정 종료일 (Fixed End Date)리스
정기리스(주간/월간/년간 자동연장 리스)는 한 당사자가 리스를 종료시킬 때까지 계속된다. 리스를 종료하려면, 랜드로드나 테넌트는 법령에 규정된대로 종료하겠다는 의사를 통지해야 한다. 보통 랜드로드는 법령에 규정된대로 적절한 노티스를 줌으로써 리스의 조건을 변경하거나 렌트를 올린다. 노티스 기간의 종료일에 테넌트가 이사가거나 랜드로드가 테넌트를 내보내는 절차를 시작할 수 있다.