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2011년 7월 5일 화요일

[하재성의 금융산책 61] 주택 구입 시 유의할 주택의 결함 (2)

지난 주에 dry rot과 wet rot, subsidence & heave 현상이 일어나는 원인과 조치방법에 대하여 알아 보았다. 계속하여 주택구입 시 유의하여야 할 주택의 결함에 대하여 알아본다.

4. Damp (습기)

집안에 습기가 차는 원인은 주로 3가지로 나뉜다. (1) Rising damp (지하수 상승) : 지하수가 모세관 작용을 통해서 벽돌 사이를 통해서 솟아 오르는 경우를 말한다. 이는 벽돌을 쌓을 때 적절한 습기 차단막이나 방수막을 대지 않은 오래된 빌딩에서 주로 발생한다. 조치방법은 화학적 습기차단제를 적절한 수준으로 주입하는 것이 있다. (2) Condensation (응결) : 따뜻한 공기가 더 차가운 벽면에 달라붙어 응결하는 현상으로서 환기 부족이 주원인이다. 이 현상은 매년 추운 겨울철에 반복해서 발생할 수 있다. 조치방법은 보통 습기로 오염된 곳의 공기순환을 개선하여 환기가 잘 되도록 하는 것이다. (3) Leaks (누수) : 지붕의 타일이 느슨하거나 없는 경우, 창문 틈, 또는 세탁기나 다른 가정용 기구 때문에 발생하는 현상이다. 조치방법은 누출의 원인을 확실하게 찾아서 밀폐하는 것이다.

5. Electric defects (전기적 결함)

집안에 전기적 결함이 있는 경우 화재로 인하여 심각한 손해를 입거나 주택 전체의 붕괴를 초래할 수도 있으므로 아주 심각하게 살펴보아야 한다. 대부분의 전기적 결함은 현재 사용 중인 배선을 교체하지 않고 그대로 사용함으로써 발생한다. 영국의 오래된 집 대부분은 처음 집을 지을 때 설치한 배선을 그대로 사용하고 있는데 이 배선들은 세월이 흐르면서 마모나 부식, 쥐 같은 동물들이 갉아 먹음으로써 손상을 받는다. 비록 전기공급과 배선이 잘 작동한다는 확인서까지는 필요하지 않지만, 경험 있는 감정사라면 배선이 교체되었거나 수리된 것을 발견해 낼 수 있어야 한다.

전기의 재배선은 가격이 매우 비쌀 수 있다. 재배선을 할 때 많은 사람들은 벽 속에 배선을 하지 않고, 벽 외부에 플라스틱관을 붙이고 그 안에 전기배선을 하는 방법으로 비용을 절감하고 있다.

만일 감정사가 어떤 주택의 전기배선이 너무 노후하고 위험하여 재배선을 하여야 한다고 믿는다면, 대출업자에게 대출을 보류하도록 권고할 수도 있다.

6. 대출 결정 시 주택 결함의 영향

부동산 감정사가 감정 시에 어떤 문제를 인지한다고 가정하면, 대출업자에게 일련의 행동을 취하도록 조언을 할 것이다. 대출업자의 결정은 이 조언에 기초하여 내려지는 데 보통 다음 중 하나가 된다. (1) Accept (승인) : 약간 결함이 있지만 그 집의 담보가치가 좋다고 인정하는 경우 (2) Decline (대출거절) : 주택의 결함이 너무 심각해서 아무리 수리를 해도 담보로서의 가치를 인정하지 않는 경우 (3)Conditional acceptance (조건부 승인) : 조건부 승인은 두 가지 형태가 있다. 조건부 승인의 첫번째 형태는 대출업자가 고객에게 보수를 하라고 요구하고 대출금을 전액 지급하는 경우이다. 이는 그 집이 기본적으로 좋은 담보이지만 담보로서의 조건을 충족시키기 위하여 어떤 보수작업이 필요하다고 생각할 때 요청한다. 예를 들어, wet rot에 의해 손상된 나무를 제거하거나 또는 주택 내부나 외부의 보수나 페인트칠을 요구할 수 있다. 대출업자가 추후에 수리가 되었는지 조사할 수도 있지만 이미 대출이 되었고 집을 산지 몇 달이 지난 경우도 있으므로, 대부분의 대출업자는 차입자의 성실성에 의존하는 경우가 많다. 조건부 승인의 두번째 형태는 대출금의 일부를 보류하는 경우이다. 만일 심각한 dry rot이 진행 중이라면 이는 너무 중요한 문제이므로 대출업자가 대출금의 일부를 보관하였다가 대출업자의 기준에 맞게 수리가 된 후에 이 돈을 돌려준다.

7. 주택결함으로 인하여 감정가가 낮아질 경우

주택 결함이 발견된 경우 감정평가사는 그 주택이 매도자가 요구한 정도의 가치가 없다고 결정할 수 있다. 이 경우 대출업자는 대출금을 감정가까지만 주겠다고 제안할 수 있다. 그러면 구매자는 낮은 감정가를 근거로 매도자에게 매매가를 깍아 달라고 오퍼를 다시 하거나, 매도자가 부른 가격대로 매매가격을 수락한 후 다른 재원으로 부족한 금액을 조달해야 한다. 그렇지 않으면 매매가 수포로 돌아갈 것이다.

하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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Tel : 078 2515 6100
Office : 020 8949 7006

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[하재성의 금융산책 60] 주택 구입 시 유의할 주택의 결함 (1)

주택을 구입할 때, 구매자는 그 주택에 어떤 결함이 있는지 유의해서 살펴보아야 한다. 이 문제는 구매자가 이사하자마자 바로 손을 대야하는 문제일 수도 있고, 매매 조건으로 매도자에게 미리 수리 또는 보수해 달라고 요청할 수도 있다. 주택조사의 목적은 이런 정보를 제공하는 것이다. 기본평가서 basic valuation는 대출업자가 대출결정을 할 수 있는 정보만을 제공하는 반면, Home Buyers Report나 Full Structural Surveys 는 주택에 대하여 훨씬 더 포괄적인 정보를 제공한다. 어떤 주택이 어떤 문제점을 가지고 있는지 발견하는 것은 어떤 종류의 조사를 하느냐에 달려 있다. 여기서는 일반적으로 주택에서 발견되는 가장 심각한 문제에 대해서 알아본다.

1. Dry rot (건식:乾蝕)

Dry rot은 나무가 부패된 후 푸석푸석하게 가루로 되어 버리는 현상이다. 이 현상은 대기 중에 떠다니는 곰팡이 포자가 나무에 달라 붙어 발생하는데, 이 곰팡이는 습기가 많고 공기가 잘 통하지 않는 곳 (예를 들면 천정 밑)에서 번성하고, 다른 나무를 공격하기 위하여 벽돌 사이를 이동할 수도 있다. 부패가 많이 진행되면 나무는 아주 약해져서 부러지기 쉽고, 수백만 개의 포자가 다른 젖은 목재를 찾아 이동하면서 버섯처럼 생긴 곰팡이가 나타난다. 이것을 방지하는 유일한 방법은 곰팡이가 번성할 수 있는 조건을 만들지 않는 것이다. 그래서 별도의 환기용 벽돌을 설치해야 될 수도 있고, 습기가 스며드는 것을 방지하기 위하여 새로운 시설물을 설치하거나 기존의 어떤 시설물이나 장치를 제거해야 할 수도 있다.

이 현상이 발생했을 때 처치방법은 오염된 나무기둥을 오염된 지점에서 1m이상 더 제거한 후 나머지 나무에 화학적 조치를 하는 것이다. 이 작업은 광범위할 수도 있고 매우 비싼 비용이 들 수도 있다.

2. Wet rot (습식:濕蝕)

이는 기본적으로 물에 의해 나무가 부패하는 것으로 곰팡이에 의한 건식현상은 없다. 이는 쉽게 조치할 수 있다는 점에서 심각한 문제는 아니지만 만일 계속 진행된다면 주택에 광범위한 손상을 줄 수 있다.

이 현상을 방지하려면 물이 들어갈 수 있는 곳을 막고 외부로 노출된 나무 기둥에 적절한 페인트 칠을 하면 된다. 이 현상이 발생하면 근본 원인을 치료 (예: 지붕의 기와나 창문 틀 수리) 한 후 많이 손상된 나무를 제거하고 깨끗한 나무로 대체해야 한다. 만약 손상부위가 작다면 그 부위를 합성수지로 대체할 수도 있을 것이다. 주변 기둥에 습식이 확산되지 않도록 하기 위하여 방부처리된 판자를 부패된 나무 근처에 삽입할 수도 있다.

3. Subsidence & heave (주택침하와 융기)

Subsidence 는 주택 밑의 땅이 꺼져서 주택에 구조적인 손상을 주는 경우를 말한다. 반대로 heave는 집 밑의 땅이 솟아 올라서 발생하는 구조적 손상을 말한다. 이런 현상은 주로 (1) 집이 점토성 땅 위에 지어졌을 때, 장기간 건조한 날씨가 오래 지속되거나, 또는 근처의 나무나 잡목의 뿌리가 토양의 수분을 빨아 버려서 집 밑의 토지가 말라서 발생할 수 있다. (2) 집이 모래 토양 위에 지어졌을 때, 장기간의 홍수나 터진 수도관에 의해 땅이 씻겨 내려감으로써 발생할 수 있다. (3) 집이 오래된 광산 근처에 있을 때, 땅이 불안정하고 꺼짐으로써 발생할 수 있는 데 이는 가장 심각한 형태의 침하현상이다.

침하나 융기의 증상은 보통 회칠한 벽이나 벽돌 사이에 새로운 금이 생기거나 기존에 있던 틈이 더 커진다든지, 문이나 창문이 꽉 끼어서 열리지 않는 경우에 인지할 수 있다.

만일 침하의 원인이 나무 뿌리 때문이라면, 치료방법은 간단히 그 나무를 제거하면 될 것이다. 마찬가지로 수도관도 쉽게 고칠 수 있다. (비록 손실된 땅을 메꾸어야 하지만). 만일 집에 손상이 크지 않으면 새로운 회칠이나 도색만을 필요로 할 것이지만, 심각한 손상이 일어났다면 주택의 기초를 다시 보강 (예를 들면 주택 밑에 지지대를 대는 작업 등)할 필요도 있는데, 이는 상당한 시간과 경비를 요구할 것이다.

하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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[하재성의 금융산책 59] 주택 매매 시 감정평가의 중요성

일반적으로 모기지 대출은 오랜 기간 동안 지속되는 상당히 큰 액수의 대출이므로, 대출업자는 자신의 권리를 보호받기 위하여 담보로 제공된 주택이 믿을 만한 사람에 의해서 감정평가를 받아야 한다고 생각한다. 특히 Building Society의 경우에는Building Societies Act 1986 (후에 Building Society Act 1997로 수정)의 규정에 따라 모기지대출을 위해 제공된 담보의 적정성을 반드시 평가하여야만 한다.

감정평가는 보통 대출신청자가 비용을 내더라도 대출업자가 전문가에게 직접 위촉한다. 감정평가의 유일한 목적은 대출을 해 줄 것인가 여부와 대출을 한다면 얼마를 할 것인가를 결정하기 위함이기 때문이다. 감정평가는 기본평가와 전문가 평가가 있는데 각각의 특징은 다음과 같다.

1. 기본평가서 Basic Valuation Report

기본적인 감정평가서는 대출업자에게 어떤 부동산이 모기지 대출 목적의 담보로서 적합한지 알려주는데, 대부분의 감정평가 보고서는 좀처럼 A4 몇 장을 넘지 않는 표준보고서로 작성된다. 감정평가사를 회원으로 가진 전문기구는 여러 종류의 조사나 감정평가를 수행할 때 사용하는 표준약관을 가지고 있다.

평가사의 보고서는 보통 다음과 같은 내용으로 작성되어 있다. (1) 계약조건 : 제공되는 서비스의 범위와 한계를 설명하는데 보통 대출업자나 고객에게 제공되는 보고서에 주석으로 붙는다 (2) 고객의 이름 (3) 주택의 현상태와 설명 : 주택의 유형 (house, bungalow, flat, etc.), 건축연도, 건축방법 (예를 들면, main walls cavity brickwork, part rendered, roof pitches and tiled등으로 묘사) 등을 설명 (4) 일반적인 보수 상태 (5) 각종 서비스 상태 (예를 들면, mains gas, water, electricity and drainage등) (6) 주택내부 (방, 거실, 화장실의 갯수 등) (7) 권고사항 : 부동산이 모기지 대출의 담보 목적으로 적절한지에 관한 확인, 모기지 대출 담보로서의 가치, 대출목적에 맞도록 원래의 형태로 복귀할 때 드는 금액 (재건축 비용) (8) 현상태에서 반드시 이행되어야 할 필수 작업 (9) 평가사의 사인과 날자 (10) 감정평가는 오직 모기지 대출을 위한 목적이고 부동산의 상태나 구매가격의 합리성에 대해서는 보증하지 않는다는 표준적인 공지사항.

표준적인 공지사항에는 다음과 같은 내용이 포함되는 경우도 있다. (1) 만일 임차인이 존재한다면 이는 평가 가치에 반대로 작용할 수 있다는 언급과 함께 평가서는 부동산이 임대되어 있지 않고 vacant possession으로 팔린다는 가정에서 작성되었다는 점(2) 오염이나 공해, 누수로 인한 잠재적 영향력에 대해 것은 기본평가서 basic valuation에서는 수행하지 않는다는 점.

감정평가사의 보고서는 담보의 적합성에 관한 대출업자의 의사결정에 있어 주요한 근거가 된다. 이는 최대 대출금액 결정에 영향을 주는데, 대출금액은 다음 기준 중 낮은 수치에 의해 결정된다. (1) 신청자의 연수입의 배수치에 의한 산정액 (2) 담보 평가액에 의한 퍼센트로서의 산정액. 배수치나 적용율은 금융기관 자체의 대출정책에 의해 결정되며 개인의 신용평가 점수도 이에 영향을 끼친다.

2. 전문가 보고서 Specialist Report

드문 경우이지만 특별한 상황에서 대출업자는 대출을 결정하기 전에 전문감정을 받도록 요구할 수도 있다. 이는 특정분야의 자격을 갖춘 사람으로부터 의견이 필요하다고 느끼는 경우에 발생하는데 이런 상황은 다음과 같은 경우에 나올 수 있다. (1) 습기damp (2) 벌레 침입 infestation (3) 박쥐 bats (이는 보호종으로서 어쩌면 집주인보다 더 큰 거주의 권리 가질 수도 있다) (4)나무 trees (5) 광물이나 가스매장 (6) 토양검사 (7) 유해방사능 측정 presence of Radon gas (8) 연안침식 coastal erosion.이런 모든 조사는 추가 비용을 발생시키므로 이 경우 대출신청자는 이 조사를 실행할 지 아니면 그 부동산을 포기하고 다른 부동산을 찾을 지 결정해야 한다.

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