랜드로드와 테넌트의 권리와 의무

“대기업의 주재원인 L씨는 부동산 에이전시를 통해 집을 임차해서 살고 있는데, 얼마전에 이 에이전시가 부도났다. 이럴 경우, 임차보증금을 받을 방법이 있는 지 걱정이 많았다.”

얼마전의 뉴스들을 보면 유례없는 불경기를 겪으면서 영국의 메이저 은행들이 대규모 손실 끝에 정부의 구제금융으로 간신히 살아 났으면서도 일부 임직원들에게 백만 파운드가 넘는 보너스 잔치를 했다고 힐난하는 기사가 있었다.
이런 경기 흐름에 부동산이라고 예외일 수는 없는데, 일부 부동산 에이전시들도 부도가 나서, 예기치 않게 랜드로드와 테넌트들이 임대 보증금을 못 받게 되어 손해를 보게 되었다. 
이런 손해를 방지하고 예방하는 방법의 홍보가 필요한 시점인 것 같다.
하지만, 이러한 임대 보증금의 보호방법이나 손실 예방책뿐만 아니라 랜드로드나 테넌트의 권리나 의무들과 이용하는 방법들도 임대차 계약의 종류에 따라 달라 질 수 있다. 
따라서, 현재 자기가 살고 있는 집이 어떤 임대차 계약에 의한 것인지와 그 이외에 어떤 계약이 가능한 지, 각각의 임대차 계약하에 가지게 되는 권리들 의무들, 그리고 임대차 계약에 포함되어야 하는 것들에 대해 알아 두는 것이 유익하다. 
이러한 이유에서 이번 주부터 Private Renting 에서 랜드로드와 테넌트에게 부여되는 권리와 의무를 필두로 다음 수 주에 걸쳐서 개인적 임대차 제도에 대해 알아 보고자 한다.

Tenancy

테넌시는 테넌트(임차인)가 렌트(임대료)를 내고 규정들에 따르는 걸 조건으로 임대 목적물에 살도록 한 랜드로드(임대인)와 테넌트 간의 계약이다.
테넌시 계약(임대차 계약)은 임대료 계약의 법률적인 규정과 조건들을 명시한 랜드로드와 테넌트간의 합의한 문서인데, 누구든 부동산을 임대하기 전에 만드는 것이 좋다.
물론, 테넌시 계약이 구두로도 성립할 수는 있지만, 가능하면 서면 임대차 계약을 작성하는 것이 좋다. 모든 임대차 정보들이 서면으로 정리되어 있으면 나중에 양 당사자에게 가이드라인을 제공해 줌으로써 분쟁을 예방할 수 있기 때문이다.
그러려면 랜드로드든, 테넌트든 임대차 계약의 어느 조건이든 정확하게 이해하고 합의해야 한다.
설사, 임대차 계약없이 주택을 들어와서 살고 있더라도, 임대차 계약의 존재 유무에 상관없이, 랜드로드와 테넌트는 주택관련 법규에 따라 특정의 권리와 의무들을 부담하게 되는데, 이러한 랜드로드와 테넌트의 권리와 의무를 살펴보면 아래와 같다.


랜드로드의 권리와 의무

임대차 계약의 랜드로드는 임대차계약 종료시 임대목적물을 반환받을 권리가 있고, 임대차 목적물이 손상되었을 때 다시 환수 할 수 있으며, 24시간의 노티스를 주고 임대목적물에 들어갈 수 있고, 예를 들어, 렌트를 안내는 경우처럼, 어떤 경우에는 테넌트를 방출하는 법적인 조치를 취할 수 있다. 또한, 임대차 계약 자체에 포함된 다른 권리와 책임들이 있을 수 있다.


테넌트의 권리와 의무

임대차 계약의 테넌트는 기본적으로, 임대목적물에 방해없이 거주할 자유와 잘 수리된 상태에서 거주할 권리, 그리고 언제든 임대차 계약에 관한 정보에 접근할 수 있는 권리, 그리고 불공정한 방출에서 보호받을 권리가 있다.
이외에 불공정한 임대료에서 부터 보호되며, 지나치게 높은 차지들에 항변할 수 있고, 임대차 계약 종료시에 보증금을 돌려 받을 권리가 있다. 
따라서, 원칙적으로 위의 L씨는 임대 보증금을 돌려 받을 수 있는데, 자세한 내용은 차례대로 알아 보도록 한다.하지만. 만약 렌트를 못내거나 임대차 계약의 다른 조항들을 위반하면 테넌트의 이러한 법적인 권리들을 잃을 수 있으므로, 항상 의무 이행에 유의해야 한다.

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< Robert의 알면 돈되는 케이스 해설 16> 리스와 라이센스

“H는 주인과 구두상으로 월세를 내고 샵을 운영 중인데, 비즈니스를 다른 사람에게 넘기기로 하고 계약을 했다. 가게 키를 넘겨주고 나자, 이런 저런 핑계로 약속했던 프레미엄을 안준다고 소송을 제기했다.”

우리 한인사회의 분쟁들 중에 가장 많은 케이스가 부동산 임대와 관련한 다툼들이다. 작게는 주택에 월세를 들어 갔는데, 보증금을 안돌려 준다는 것에서 부터, 크게는 식당의 리스를 넘겼는데, 약속한 프레미엄을 안준다는 것에 이르기까지 다양하다. 부동산 거래는 매우 많은 양의 법적 규정에 따라야 하고, 대부분의 규정들이 임차인을 보호하기 위해 만들어 졌는데, 이러한 케이스들을 보면, 대부분 제대로 된 계약서가 없다. 물론, 이러한 부동산 임대에서도 어떤 계약이 특정 상황에 가장 적합한지를 알아야 옳바른 계약을 체결할 수 있다. 따라서, 이번 주에는 부동산 임대의 대표적인 유형인 리스와 라이센스에 대해 알아 보고자 한다.

Lease: 

리스는 임대인과 임차인의 권리와 의무에 대한 규정들을 포함하거나, 법에 의한 자동 삽입조항들이 포함되기도 한다. 리스는 일반적으로 임대인에게 합의된 금액을 지불함으로써 임차인이 임대목적물을 임대인이나 다른 모든 사람에게서 배타적으로 점유하고 사용할 수 있게 하는 거래를 형성한다. 리스로 목적물에 대한 소유권이 이전되지는 않지만, 그 목적물의 이익 향유권이 이전된다.
리스는 디드라는 문서형식에 의해 현재의 소유주뿐만 아니라, 향후의 소유주까지 구속하는 법적인 권리를 형성한다. 리스도 통상 양도할 수 있는 능력을 제한하는 데, 이를 양도함에는 랜드로드의 승락이 필요하다. 리스의 특징들은 아래와 같다.

*점유의 기간을 명시한 서면계약이 있다.
*점유 범위가 정확하게 한정되어 있다.
* 점유자가 배타적 점유를 즐긴다.
* 점유의 대가에 다른 써어비스가 포함되어 있지 않다.
* 부동산 소유주가 매우 짧은 노티스로 점유를 종료시킬 수 없다.

리스는 계약의 조건과 규정에 따라, 점유자는 그 부동산을 관리할 수 있는 위치를 가지게 된다.

License: 

라이센스(License)는 한 당사자가 상대방에게 라이센스 목적물의 사용을 허락하는 것이다. 이러한 라이센스는 일반적으로 금지된 행위들을 허가할 때도 사용된다. 이런 라이센스에는 수수료를 내거나 지불능력을 보증해야 할 수 있고, 행위의 유형이나 조건을 제약할 수 있고, 한계들을 포함할 수 있다. 라이센스는 단지 개인적인 허락이고, 향후의 소유주까지 구속하지도 않고, 이 권리를 양도할 수 도 없다. 

* 랜드로드가 리스로 지게 될 의무들을 피하게 된다.
* 점유 범위가 정확하게 한정되어 있지 않다.
* 일부 또는 전부의 점유를 공유(대부분 랜드로드와) 하고 있다.
* 어떤 써어비스들(카운슬 택스, 전기료 등)은 라이센스 피에 포함되어 있다.
* 가구, 부착물이나 핏팅들이 딜에 포함되어 있다.
* 소유자는 짧은 노티스나, 심지어 노티스 없이도 점유를 종료시킬 수 있다.

구별 방법과 실익
사실, 매년 랜드로드와 테넌트가 관련된 수천의 케이스들이 법정에 계류되므로, 어떠한 계약이 리스이고, 라이센스인지 구별하는 일반적인 견해들은 형성되어 있다. 하지만, 불행하게도, 여기에 일반화된 규칙은 없고, 단지 거래조건들의 성격이 라이센스이냐, 아니면 리스이냐 하는 것에 따라 구별한다. 따라서, 법원도 각 케이스를 개별적으로 다루게 되는데, 실무적으로 계약을 함에 있어서는 어떤 경우에 리스가 되고 어느 경우가 라이센스가 되는 지를 구별하면 좋은데, 아래 상황에 해당되면 라이센스가 필요하다고 보는 게 좋겠다.
* 시설제공 오피스처럼 시설들을 공유하는 임대용 오피스 건물
* 록업 개러지
* 가정집의 룸을 주식회사의 사무실로 사용하는 경우의 오피스
* 가정집의 방에 세들어 사는 세입자
* 할리데이 레팅(수 개월 동안일 수도 있음)
* 레저를 위한 토지 점유(조랑말의 풀뜯기기를 위한 경우).

위의 H의 케이스는 일단 구두상으로 처리된 계약의 실체를 밝히기도 어렵고, 리스로 간주하는데도 한계가 있어서, 샵 거래를 어렌지하는 별도의 계약으로 보고 일단 평화적인 방법으로 협의하여 처리하도록 조언해드렸다.구별 실익은 임대기간 보장이나, 인지세 또는 양도 가능성 등에서 차이가 있으므로, 리스든, 가게 양,수도 계약이든 어느 거래를 하든지 명확한 계약서를 만들기를 권해드리고 싶다.

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< Robert의 알면 돈되는 케이스 해설 15> Lease10–리스 갱신 요청의 거절사유

“K는 식당을 운영 중인데, 리스 연장을 위해 랜드로드에게 계약 갱신을 요청했다. 

그런데, 랜드로드가 과거에 렌트를 자꾸 밀려서 냈다며, 계약 갱신 요청을 거절하고 다른 사람에게 리스를 준다고 한다.”

랜드로드로서는 우선 렌트를 잘 내고, 건물을 잘 유지 관리할 수 있는 테넌트를 원한다. 테넌트가 렌트를 잘 내고, 건물을 잘 유지 관리한다면, 이런 테넌트와 계약을 연장하려 들 것이고, 이와 반대로 테넌트가 렌트와 유지 관리에 문제가 있다면 당연히 계약을 종료하고, 좋은 테넌트를 구하고자 할 것이다. 지난 주에 리스를 종료하거나 갱신하는 방법에 대해 알아 보았다. 만약, 지난 주에 설명된 대로, 임차인이 리스 갱신을 위해 LTA 1954 섹션 26의 리퀘스트를 랜드로드에게 보내 왔다면 랜드로드에게는 어떤 옵션이 있을까? 만약, 랜드로드와 임차인이 합의하지도 않고 노티스도 하지 않으면, 1954년 랜드로드와 임차인 법(The Landlord and Tenant Act 1954)에 의해 임대차 계약은 임차인이 임대목적물을 점유하고 있는 한, ‘홀딩 오버(Holding Over)’로 계속된다. 이 경우, 만약에 랜드로드가 종료일 후에도 임차인의 점유를 허락하면, 임차인은 렌트를 계속해서 지불하여야 한다.

임차인이 임대차 계약을 종료하고자 하는 경우,
첫째 방법으로는, 계약 기간 종료일까지 임대 목적물을 비워주는 것이다. 일단, 이렇게 비워주면, 더 이상 점유를 하지 않으므로, 리스의 임대 기간 보장 효력이 없어지고, 따라서, ‘홀딩 오버(Holding Over)’ 문제도 일어 나지 않는다. 문제는, 임차인이 임대 목적물을 비워주는 일이 지연되거나, 또는, 종료일을 잘못 계산해서 종료일에도 계속 점유하고 있을 수 있다는 것이다. 이에 더해, 임차인이 재고나 비품 등을 임대 목적물에서 완전히 비우지 않았을 수도 있다. 만약, 임차인이 임대 종료일에도 계속 점유를 하고 있으면, 리스가 법률적으로 계속된다. 그리고, 임차인이 이 임대차 계약을 종료시키려면, 최소한 3개월의 노티스를 랜드로드에게 해야 한다.

둘째 옵션은 LTA 1954의 섹션 27 규정에 따라 계약 종료일 3개월 전에 테넌트가 랜드로드에게 노티스를 하는 것이다. 이것이 계약 종료일에 계약을 끝내는 가장 안전한 방법이다. 즉, 노티스가 계약을 종료시키고, 임차인의 점유권도 소멸되고, 따라서 만약에 임차인이 이사를 늦게 해도 이 사실 자체가 임대차 계약을 자동적으로 지속시키지는 않는다.

랜드로드가 임대차 계약을 종료하고자 하는 경우,
임대차 계약의 당사자는 계약 종료전 6개월에서 1년 사이에 상대방에게 노티스 서식을 보낼 수 있다. 이 경우의 계약 종료일은 리스의 당초 종료일보다 빠르게 계약의 종료를 요청할 수 없다. 그런데, 임차인은 임대차 계약 갱신을 원하는 반면에, 랜드로드가 임대차 계약 종료를 원할 수 있다. 이럴 때에, 랜드로드는 일정한 경우에 임차인의 계약 갱신 리퀘스트를 거절할 수가 있다. 이렇게 랜드로드가 임차인의 계약 갱신 리퀘스트를 거절하려면, 거절하는 이유를 밝혀야 하는데, 이렇게 거절할 수 있는 근거들은 LTA 1954 섹션 30(1)에 정확히 나타나 있다. 이 이유들을 정리하자면 아래와 같다:

(a) 임차인이 현 리스에 따른 수리 의무를 위반했을 때.
(b) 임차인이 계속해서 렌트를 제 때에 지불하지 않을 때.
(c) 임차인이 현 리스의 계약 조건에 중대한 위반이 있을 때,
(d) 랜드로드가 적당한 대체 임대 목적물을 제공하고자 할 때,
(e) 현 리스가 부분적인 서브리스인데, 랜드로드가 빌딩 전체를 임대주면 서브리스로 받는 합계액보다 더 많은 임대수익이 있을 때,
(f) 랜드로드가 건물을 허물거나 재건축을 하려 하는데, 임차인이 점유한 상태로는 일의 진행이 불가능한 때,
(g) 랜드로드가 임대 목적물을 자기 사업이나 거주를 위해 점유하고 자 할 때,

랜드로드가 (e), (f)나 (g)의 사유로 종료하고자 하고, 랜드로드가 성공적일 경우 임차인에게 배상금을 지불하도록 되어 있다.
위의 K의 케이스는 섹션 30(1)(b)에 명시되어 있는 거절사유에 해당된다. 물론, 상황에 따라 몇 번 늦게 낸 거야 문제가 안되겠지만, 계속해서 늦게 내었고, 렌트 받는데 힘들었다면 충분한 거절 사유가 되므로 장래 리스와 비즈니스의 보장 차원에서도 렌트만은 꼭 제 때에 납부해야 함을 유의할 필요가 있다.

Robert Kim(金東成)
Senior Consultant


한국과 영국에서 법률공부를 한 후, 현재 소송 전문 로펌인 ‘엘리스 테일러’와 

이민 전문 로펌인 ‘파라니 테일러’에서 한국관련 일을 하고 있다. 
rkim@faranitaylor.com 
robert.kim@ellistaylor.com
+44-776-428-9000

* 궁금한 사항이나, 억울한 일이 있으신 분은 이메일로 문의 바랍니다.

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