오늘은 지난 주에 이어 주택을 매매하는 데 있어서 솔리시터가 수행하는 역할을 알아본다.
3. 계약서의 작성 및 완성
집을 판매할 때 집안에 있는 거의 대부분 또는 모든 fixtures가 포함하는 것이 일반적이나, 구매가격에 어떤 fixture나 fittings가 포함되어 있는지 매매계약서에 명확히 할 필요가 있다. 이 서류는 보통 판매가격에 무엇이 포함되어 있는지 정확하게 나타내는 서류를 판매자가 완성하라고 요청함으로써 완성된다. 이 과정은 매매당사자를 대리하는 각각의 solicitors를 통하여 이루어지고 매매 계약서의 근간을 이룬다.
(fixtures는 집안의 필수 부분 – 카펫, 붙박이 옷장, 부엌 찬장 등을 말하며, fittings 는 가정용품이나 가전제품으로서 판매가격에 포함되어 있는지 여부를 명시해야 함)
4. 모기지 서류의 준비
솔리시터는 대출업자와 차입자 (주택구입자) 사이에서 모기지대출 계약서를 작성할 책임이 있다. 이것은 legal charge 또는 standard security (스코틀랜드)라고도 하는데, 일반적으로 이 두가지는 모기지증서 (mortgage deeds)라고 불리운다.
모기지증서는 보통 그 문서 안에 포함된 모든 조건으로서 세부계약이 완선된다. 때로는 모기지증서가 당사자들이 관련 모기지 조건을 지켜야 한다고 말하는 한 장짜리 서류일 수도 있다. 후자의 경우에는 세부 모기지 조건에 관한 책자가 별도 서류로 발행된다. 이 모기지 조건은 양측의 허가 없이는 변경될 수 없다.
5. 재정적 측면
Solicitor는 주택매매를 대리하면서 다음과 같은 사항을 다루어야 한다. (1) 구매자가 소유한 기존 주택에 존재하는 모기지의 상환 (2) 대출업자에게 모기지 자금의 선지급 요청 (3) 필요할 경우 집의 구매가격과 모기지 대출액의 차이를 맞추기 위해 필요한 자금을 취급 (4) 관련 수수료와 비용 지급 (5) HM Revenue & Customs에 납부하는 stamp duty land tax의 지급
6. 조언의 의무
Solicitor는 주택 구매자와 모기지대출을 하는 대출업체를 대행하는 것이 일반적이므로 이 과정에게 당사자에게 조언할 의무를 가진다. solicitor는 모기지 대출서류에 서명함으로써 이것이 차입자에게 미치는 영향에 관해 조언해야만 한다. 또한 solicitor는 대출업자에게 거래와 관련하여 있을 수 있는 어떤 문제에 대해서 조언할 의무가 있다. 특히, 대출업자는 사기행위가 일어나는 것을 최소화하려고 하기 때문에 어떤 잠재적 위험에 대해서 solicitor가 방심 하지 않기를 기대한다.
채무자의 신용과 관련된 잠재적 문제에 주의를 기울여야하는 solicitor 의 의무에 대하여, National Home Loans Corporation plc v. Giffen Couch and Archer (1996)의 경우, the High Court는 만일 solicitor가 차입자와 관련된 bad credit을 발견했다면 대출업자에게 알려야 할 의무가 있다고 평결했다. 그러나 the Court of Appeal은 1997년에 차입자의 solicitor는 만일 대출업자에 의해서 그렇게 해 달라는 통보가 없었다면 이런 정보를 보낼 의무는 없다고 이를 뒤집었다.
하재성 CeMAP/Alpha Finance 대표
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2011년 2월 6일 일요일
부동산 매매 시 솔리시터의 역할(1)
비록 많은 구매자는 주택 구매와 관련된 다양한 일을 자신이 직접 다룰 수 있지만, 대출업자마다 모기지 금융의 제공 여부를 고려할 때 적용하는 기준이 다르므로 이를 주의 깊게 보아야 한다. 그 중의 하나가 어떤 법률대리인을 고용하는가의 문제이다. 그 동안 부동산 매매 시에 주로 서류변호사 (solicitor)를 이용하였으나, 최근 이 분야의 제한이 철폐됨으로써 더 경쟁적인 환경이 초래되었다. 어떤 대출업자는 솔리시터 대신 유자격 매매전문회사 (licensed conveyancing firms)를 허용하되 단독개업자 (sole practitioners)는 허용하지 않고 있으므로 구매자 입장에서 어떤 법률대리인을 찾느냐는 문제는 전적으로 대출업자의 요구사항에 따라야 한다.
본 칼럼에서는 법률조언자로서 solicitor라는 용어만을 사용할 것이다. 물론 solicitor가 수행하는 대부분의 기능은 유자격매매전문가 (licensed conveyance)에 의해서 수행될 수 있다.
부동산 매수자 입장에서 선임한 solicitor의 주요한 기능은 (1) 부동산 등기서류의 조사 (2) 매매계약의 진행과 완성 (3) 대출업자가 요구하는 모기지 서류의 작성과 실행 (4) 매매와 관련된 금융거래 취급 (5) 연관된 사항에 대하여 구매자와 대출자에게 조언하는 것이다.
1. 등기서류의 조사 investigation of title (examination of title in Scots)
집이 팔리기 전에 solicitor는 반드시 (1) 판매자가 판매할 자격을 가지고 있는지 (2) 판매하려는 부동산이 구매자가 사려고 하는 바로 그 물건인지 확인하여야 한다. 이것을 확인하는 이유는 판매하려고 하는 행위를 막거나 방해하는 요인이 있을 수 있기 때문이다. 예를 들면 부부가 이혼하거나 헤어졌을 때, 한 쪽은 팔려고 하지만 다른 한 쪽은 반대할 수도 있고, 모기지 대출이 한 사람 이름으로 되어 있다고 하더라도 파트너나 배우자가 Family Law Act 1996 (England, Wales) 또는 Matrimonial Homes (Family Protection) (Scots) Act 1981 하에서 판매가 일어나는 것을 막을 수 있는 권리 interest 를 가질 수 있기 때문이다. 또 부동산은 자체로 등록 (registered) 되어 있거나 등록되어 있지 않을 수도 있다. 토지등기는 Land Registry Act 1925 에 의해 도입되었고 이는 지금 England, Wales와 N. Ireland 일부에서는 강제 조항이다. 그러나 만일 어떤 부동산이 강제 등기제 도입 이후에 주인이 바뀌지 않았다면, 여전히 미등기 상태일 수 있고 이 경우에 등기권리증을 확인하기 위해서는 특별한 절차를 따라야 한다.
부동산등록은 부동산 자체에 대한 문제, 즉 소유권, 담보, 지역권 같은 토지에 대한 강제조항 등을 기록하는 것으로서 그 기록의 정확성을 정부가 보증하는 것이다.
2. 매매계약의 진행과 완성
각 매매당사자를 위하여 활동하는 solicitors는 판매/구매를 위한 계약서들을 작성한다. 이 계약서가 교환될 때 매매 당사자들이 거래가 완성되는 것을 의미하므로, 계약서를 교환하기 전에 구매자의 solicitor는 등기서류에 이상이 없는지 확인하고, 구매자가 거래를 완성할 충분한 자금을 가지고 있는지 확인하고, 경우에 따라서는 매수자가 보유한 현재 주택의 판매나 초단기대출(bridging finance)이 제대로 준비되어 있는지 확인한다. 그리고 비록 매매거래의 초기에 계약서 초안을 작성하는 것이 표준관행이나 거래가 언제 결론이 날 것인가가 아주 확실해질 때까지는 거래완료일(completion date)을 공백으로 남겨 놓는다.
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본 칼럼에서는 법률조언자로서 solicitor라는 용어만을 사용할 것이다. 물론 solicitor가 수행하는 대부분의 기능은 유자격매매전문가 (licensed conveyance)에 의해서 수행될 수 있다.
부동산 매수자 입장에서 선임한 solicitor의 주요한 기능은 (1) 부동산 등기서류의 조사 (2) 매매계약의 진행과 완성 (3) 대출업자가 요구하는 모기지 서류의 작성과 실행 (4) 매매와 관련된 금융거래 취급 (5) 연관된 사항에 대하여 구매자와 대출자에게 조언하는 것이다.
1. 등기서류의 조사 investigation of title (examination of title in Scots)
집이 팔리기 전에 solicitor는 반드시 (1) 판매자가 판매할 자격을 가지고 있는지 (2) 판매하려는 부동산이 구매자가 사려고 하는 바로 그 물건인지 확인하여야 한다. 이것을 확인하는 이유는 판매하려고 하는 행위를 막거나 방해하는 요인이 있을 수 있기 때문이다. 예를 들면 부부가 이혼하거나 헤어졌을 때, 한 쪽은 팔려고 하지만 다른 한 쪽은 반대할 수도 있고, 모기지 대출이 한 사람 이름으로 되어 있다고 하더라도 파트너나 배우자가 Family Law Act 1996 (England, Wales) 또는 Matrimonial Homes (Family Protection) (Scots) Act 1981 하에서 판매가 일어나는 것을 막을 수 있는 권리 interest 를 가질 수 있기 때문이다. 또 부동산은 자체로 등록 (registered) 되어 있거나 등록되어 있지 않을 수도 있다. 토지등기는 Land Registry Act 1925 에 의해 도입되었고 이는 지금 England, Wales와 N. Ireland 일부에서는 강제 조항이다. 그러나 만일 어떤 부동산이 강제 등기제 도입 이후에 주인이 바뀌지 않았다면, 여전히 미등기 상태일 수 있고 이 경우에 등기권리증을 확인하기 위해서는 특별한 절차를 따라야 한다.
부동산등록은 부동산 자체에 대한 문제, 즉 소유권, 담보, 지역권 같은 토지에 대한 강제조항 등을 기록하는 것으로서 그 기록의 정확성을 정부가 보증하는 것이다.
2. 매매계약의 진행과 완성
각 매매당사자를 위하여 활동하는 solicitors는 판매/구매를 위한 계약서들을 작성한다. 이 계약서가 교환될 때 매매 당사자들이 거래가 완성되는 것을 의미하므로, 계약서를 교환하기 전에 구매자의 solicitor는 등기서류에 이상이 없는지 확인하고, 구매자가 거래를 완성할 충분한 자금을 가지고 있는지 확인하고, 경우에 따라서는 매수자가 보유한 현재 주택의 판매나 초단기대출(bridging finance)이 제대로 준비되어 있는지 확인한다. 그리고 비록 매매거래의 초기에 계약서 초안을 작성하는 것이 표준관행이나 거래가 언제 결론이 날 것인가가 아주 확실해질 때까지는 거래완료일(completion date)을 공백으로 남겨 놓는다.
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Gazumping 과 Gazundering
1. 지역별 부동산 거래방식의 차이
Scotland에서의 부동산 판매 과정은 England, Wales, Northern Ireland와 기본적으로 매우 다르다.
England, Wales, N. Ireland에서 부동산은 ‘subject to contract' (계약서를 전제로 한 거래)로 시장에 나온다. 이 조건 하에서는 계약서 (contracts)가 교환될 때까지는 매매당사자를 구속할 수 없다. 즉 계약서를 작성하기 이전에 판매자와 매수자가 가격에 대하여 합의를 하지만 이 합의는 임시의 효력 뿐이다. 이 제도 하에서는 집 값이 상승추세라면 판매자가 팔기로 한 집값을 올리는 gazumping을, 반대로 집 값이 떨어질 때에는 매수자가 매매체결 직전에 값을 깍는 gazundering 을 유도한다.
반면 Scotland 에서, 판매자는 자신이 요구하는 가격보다 높은 가격이나 고정된 가격으로 매물을 시장에 내놓는다. 어느 경우에나 일단 판매자가 매수자의 offer를 받아들이면 이 때부터 양측에 모두 법적 구속력을 갖는 계약이 성립된다.
일단 계약이 교환 (England, Wales & N. Ireland) 되거나 또는 unconditioned offer를 수락 (accept)하면, 계약일에 거래를 완성(complete 또는settlement)하지 않는 경우 계약 위반으로 법적 조치를 당할 수 있다. Common Law에 의하면 보통 가해자 측이 손해를 배상하며 이는 실생활에서 종종 일어나고 있다.
부동산을 매매하는 현재의 제도에서 구매자와 판매자 사이에 힘의 불균형이 있다고 보통 알려져 있다. 진행과정 상 바이어가 더 고민할 밖에 없는 England, Wales 그리고 N. Ireland에서 이는 부분적으로 사실이다. 이런 면에서 Gazumping에 의한 문제를 피하고 시장의 힘에 더 기대는 Scottish system이 더 좋을 수도 있으나, 그러나 이는 도저히 이행할 수 없는 법적계약으로 부주의하게 들어갈 수도 있는 문제점이 있다.
2. Gazumping 과 Gazundering
England, Wales 와 N. Ireland에서의 판매과정은 offers가 ‘subject to contract' (계약을 맺을 예정)이고 계약서가 교환될 때까지는 법적인 계약이 아직 존재하지 않음을 의미한다. 이것은 협상 중간에 거래 당사자 중 한쪽이 교섭을 중단할 수 있음을 의미한다. 왜 이런 현상이 일어나는냐는 아래와 같이 2가지 중요한 이유가 있는데 이는 부동산 거래의 특성상 어느 한 쪽의 의사결정 번복이 다른 쪽에 미치는 영향이 매우 크기 때문에 매우 비윤리적인 거래자로 간주될 수 밖에 없는 문제가 있다.
(1)Gazumping(집 값이 오를 때 팔기로 한 집값을 올리는 것) : 부동산 가격이 등귀하는 판매자 위주의 시장에서 더 유행한다. 판매자는 한 매수자로부터 오퍼를 받아들여도 계약서를 교환하지 전이면 다른 매수자로부터 더 높은 offer를 받아들일 수 있다. 이는 최초의 매수 의향자가 집을 살 수 없음은 물론 변상 받을 수 없는 상당한 비용을 감수해야 함을 의미한다.
(2)Gazundering (집 값이 떨어질 때 매매체결 직전에 값을 깍는 것) : 부동산 가격이 하락하는 매수자시장에서 발생하는 경향이 많다. 매수자는 계약서가 교환될 때까지 기다리다 더 낮은 가격으로 가격을 수정한다. 만일 매도자가 다른 집으로 이사가야 하고(chained), 다른 바이어에게 빨리 팔릴 가망이 없으면, 판매자는 집을 팔기 위해서 더 낮은 오퍼를 받아들이지 않을 수 없다고 느낀다.
스코틀란드의 제도는 오퍼가 받아들여지자마자 법적 구속력을 갖는 계약이 존재하므로, 이런 관행이 덜 유행한다.
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Scotland에서의 부동산 판매 과정은 England, Wales, Northern Ireland와 기본적으로 매우 다르다.
England, Wales, N. Ireland에서 부동산은 ‘subject to contract' (계약서를 전제로 한 거래)로 시장에 나온다. 이 조건 하에서는 계약서 (contracts)가 교환될 때까지는 매매당사자를 구속할 수 없다. 즉 계약서를 작성하기 이전에 판매자와 매수자가 가격에 대하여 합의를 하지만 이 합의는 임시의 효력 뿐이다. 이 제도 하에서는 집 값이 상승추세라면 판매자가 팔기로 한 집값을 올리는 gazumping을, 반대로 집 값이 떨어질 때에는 매수자가 매매체결 직전에 값을 깍는 gazundering 을 유도한다.
반면 Scotland 에서, 판매자는 자신이 요구하는 가격보다 높은 가격이나 고정된 가격으로 매물을 시장에 내놓는다. 어느 경우에나 일단 판매자가 매수자의 offer를 받아들이면 이 때부터 양측에 모두 법적 구속력을 갖는 계약이 성립된다.
일단 계약이 교환 (England, Wales & N. Ireland) 되거나 또는 unconditioned offer를 수락 (accept)하면, 계약일에 거래를 완성(complete 또는settlement)하지 않는 경우 계약 위반으로 법적 조치를 당할 수 있다. Common Law에 의하면 보통 가해자 측이 손해를 배상하며 이는 실생활에서 종종 일어나고 있다.
부동산을 매매하는 현재의 제도에서 구매자와 판매자 사이에 힘의 불균형이 있다고 보통 알려져 있다. 진행과정 상 바이어가 더 고민할 밖에 없는 England, Wales 그리고 N. Ireland에서 이는 부분적으로 사실이다. 이런 면에서 Gazumping에 의한 문제를 피하고 시장의 힘에 더 기대는 Scottish system이 더 좋을 수도 있으나, 그러나 이는 도저히 이행할 수 없는 법적계약으로 부주의하게 들어갈 수도 있는 문제점이 있다.
2. Gazumping 과 Gazundering
England, Wales 와 N. Ireland에서의 판매과정은 offers가 ‘subject to contract' (계약을 맺을 예정)이고 계약서가 교환될 때까지는 법적인 계약이 아직 존재하지 않음을 의미한다. 이것은 협상 중간에 거래 당사자 중 한쪽이 교섭을 중단할 수 있음을 의미한다. 왜 이런 현상이 일어나는냐는 아래와 같이 2가지 중요한 이유가 있는데 이는 부동산 거래의 특성상 어느 한 쪽의 의사결정 번복이 다른 쪽에 미치는 영향이 매우 크기 때문에 매우 비윤리적인 거래자로 간주될 수 밖에 없는 문제가 있다.
(1)Gazumping(집 값이 오를 때 팔기로 한 집값을 올리는 것) : 부동산 가격이 등귀하는 판매자 위주의 시장에서 더 유행한다. 판매자는 한 매수자로부터 오퍼를 받아들여도 계약서를 교환하지 전이면 다른 매수자로부터 더 높은 offer를 받아들일 수 있다. 이는 최초의 매수 의향자가 집을 살 수 없음은 물론 변상 받을 수 없는 상당한 비용을 감수해야 함을 의미한다.
(2)Gazundering (집 값이 떨어질 때 매매체결 직전에 값을 깍는 것) : 부동산 가격이 하락하는 매수자시장에서 발생하는 경향이 많다. 매수자는 계약서가 교환될 때까지 기다리다 더 낮은 가격으로 가격을 수정한다. 만일 매도자가 다른 집으로 이사가야 하고(chained), 다른 바이어에게 빨리 팔릴 가망이 없으면, 판매자는 집을 팔기 위해서 더 낮은 오퍼를 받아들이지 않을 수 없다고 느낀다.
스코틀란드의 제도는 오퍼가 받아들여지자마자 법적 구속력을 갖는 계약이 존재하므로, 이런 관행이 덜 유행한다.
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