영국의 부동산시장은 크게 주거용과 상업용으로 구분되고, 주거용 부동산 시장은 소유자가 거주하는 자가주택과 그렇지 않은 임대주택으로 나뉘며, 임대주택은 그 소유주체에 따라 다시 지방정부나 주택협회가 소유한 공공주택과 개인이 소유한 개인임대주택으로 나뉜다. 오늘은 지난 주에 이어 임대주택의 특징에 대해서 알아본다.
2. 공공임대주택 Social rented housing
이는 주로 지방정부에서 임대하는 council houses 로 구성되어 있는데 1970년대 정부 정책이 근본적으로 바뀐 이래 꾸준히 감소하고 있다. 한 때 전체주택의 1/3을 차지했으나 지금은 약 13%에 불과하다.
제2차 세계대전 후 주택공급은 정부의 주요한 목표 중 하나였다. 이는 부분적으로 국민 모두를 위한 최소한의 주택을 제공하여야 한다는 사회적 목표에 부합하는 것이었다. 주택공급은 전쟁 직후 부족한 빌딩 자원을 보충하는 문제와 함께 경제적으로도 매우 절박한 문제였다.
그러나 60, 70년대 들어 소득이 증가하면서 국민의 주택구입이 가능하게 되었다. 동시에 악화되는 영국 경제 상황은 주택 지원을 근본적으로 억제할 필요가 있음을 보여주었다. 결국 1979년 선출된 신정부는 유자격자에게 카운슬 하우스를 살 수 있는 권리를 줌으로써 공공임대주택을 감소시키고자 하였다. 이 때 공공주택이 약 75% 감소되었다.
중앙/지방 정부의 예산에서 공공주택의 부담을 경감시키기 위한 다른 조치들도 채택되었다. 많은 지방정부의 주택이 주택조합 housing association으로 이전되었는데, 이는 자원봉사자 또는 소수의 직원으로 운영되는 비수익단체이다. 주택조합의 특징은, 만일 housing Corporation 으로 등록이 되면, housing association은 임대료로부터 얻는 현금흐름에 의지하여 장기차입으로 건물유지와 보수를 위한 자금을 융통할 수 있다. 또 housing association은 사적 분야 private sector 이므로, 이 차입금은 공공분야의 차입금에 포함되지 않는다. 지방정부는 어떤 일을 시행 전에 세입자와 상의해야 했으나 사적분야의 social landlords는 이런 제한을 받지 않는다.
3. 개인임대주택 Private rented housing
주택소유자가 증가하면서 개인적으로 임대되는 영국의 주택비율은 감소하였다. 현재 전체주택수의 10% 정도이다. 개인 임대주택은 60년대 후반과 70년대 초반의 법률개정으로 감소하게 되었는데, 이는 취약한 세입자가 파렴치한 임대인에 의해 착취당하는 것을 막기 위하여, 세입자에게 퇴거와 무차별 임대료 상승에 대항하는 강력한 권한을 제공하는 수단을 도입했다. 이 조치로 인하여 개인임대가 급격히 줄어 들었다.
그러나 1980년대에 정부는 개인임대시장을 자극하는 수단을 도입함으로써 이 추세를 바꾸고자 하였다. Housing Act 1985는 assured shorthold tenancy 제도를 도입하였는데, 이는 집주인에게 임대기간을 확정할 수 있고 어느 한 편이 임대만료를 선언할 수 있는 사전통보제 notice를 허용했다. 또 assured shorthold tenancy는 세입자의 불특정 점유권 indefinate rights of occupation을 제거했다.
한편 building society의 ‘담합 (cartel)‘은 계속 시행되고 있어서, 모기지 비용은 거의 언제나 그 자금의 실제 시장가격보다 적었다. 이는 항상 모기지 수요가 대출을 위해 가능한 공급을 초과하는 상황을 초래했다. 이에 대출업자는 고객의 저축내력과 남아 있는 잔고에 기초해서 자금을 할당하는 기준을 고안했다.
80년대 들어 모기지 시장의 제한철폐는 모기지 대기자를 없애는 효과를 발휘했다. 또 대출업자가 거주목적의 부동산을 구입하는 것 뿐만 아니라 다른 목적으로 사용이 가능한 기금을 만들 수도 있게 되었다. 개별임대시장에서 구매자가 통상의 자격기준 뿐만 아니라 임대로부터 가능한 현금흐름의 한도까지 모기지를 신청할 수 있는 임대용 모기지도 개발되었다. 이는 주택시장이 자본시장에 대항하여 수입과 장기 자본수입의 매력적인 대안으로 대두되는 계기가 되었다.
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2011년 2월 6일 일요일
영국의 주거용 부동산 시장의 특징 (2/3)
지난 주에 이어 왜 영국인들은 유럽의 다른 나라 사람과 비교하여 임대보다 소유를 더 선호하게 되었는지 계속하여 살펴보자.
(3) 주택소유에 대한 대안의 한정성
주택소유를 하지 않는 경우에 취할 수 있는 대안이 한정되어 있는 점이 임대를 할지도 모르는 사람으로 하여금 점점 집을 사도록 유도했다. 이는 Rent Act 1969 & 1974에서 유래했는데, 이 법률은 세입자의 강력한 권리를 보장하는 반면 집주인으로 하여금 임대주택의 회수 vacant possession를 어렵게 만들었다. 이 결과 집주인이 집을 세를 놓는 것은 높은 위험을 각오해야 하는 현상이 벌어져 결과적으로 임대주택이 감소하였으며 이는 임대료의 상승을 초래하였다. 정부정책이 집주인으로 하여금 주택임대를 북돋는 것으로 되돌아간 것은 단지 비교적 최근의 일이다.
(4) 지방정부의 재정압박 Financial pressure on local authorities
지방정부의 재정압박이 대안주택의 가능성을 제한했다. Council housing의 확대는 1950, 60년대 있어서 지방정부의 주요한 정책목표였다. 이는 신도시 건설과 도시의 확장 같은 특정한 계획에 의해 부양되었으며, 여기서 주택개발회사는 많은 주택을 공급하는 책임을 졌다. 그러나 1970년대 들어 대부분 지방정부는 재정의 압박으로 인하여 지방정부가 주도하는 이러한 주택확대정책을 계속 유지하는 것이 불가능함을 발견했다.
(5) 인플레이션의 회피 Hedge against inflation
수 년 동안 주택은 인플레이션의 효율적인 회피 수단임이 증명되었다. 왜냐하면 주거용 주택은 50년간 상승 기조를 유지했다. 이 기조는 단지 짧은stagflation의 기간 동안만 잠시 중단되었다. 이는 많은 사람으로 하여금 집이 가장 주요한 실물자산이고 후손에 대한 부의 원천으로 인식하게 하였다. 더욱이 더 크고 더 좋은 집을 사기 위하여 필요한 자금을 일으키는 정거장으로서 구매한 집에 쌓아 놓은 순재산 equity을 이용하여, 근로기간 동안 몇 번씩 집을 사고 파는 것이 영국에서는 일반적이다. 다른 나라처럼 집은 한 번 사는 것으로 인식하는 것과 차이가 있다.
(6) 집에 대한 욕구
집을 사는 것은 지금 집에 대한 욕구를 만족시키는 수단이다. 주택시장에 들어오는 많은 사람은 대안에 대한 어떤 깊은 분석 없이 집을 사는 것은 인생의 사이클의 어떤 단계에서 그들이 취해야만 하는 필연적 단계 logical step 라고 믿으면서 그렇게 한다. 최근에 급증한 생애 첫구매자 평균 나이에서 입증되듯이, 경제적 요소는 이 결정을 연기하게끔 한다. 그러나 결국에는 대부분의 가정은 임대 대신 구매를 한다. 이 선호도는 한 때 building society에 의해 깊게 자리 잡은 사회적 열망 ‘deep seated social aspiration'으로 묘사될 수 있다.
가장 최근의 경향은 주택구매의 진입자가 감소하고 있음을 보여준다. 이는 평균주택가격 상승이 평균소득 증가율을 앞지르고 있기 때문에 주로 경제적 요인들의 탓으로 돌릴 수 있다. 실제적 목적을 위하여, 이는 각 가정의 부채 한도 borrowing ceiling가 부동산의 선택과 관련해서 더욱 제한하게 되었음을 의미한다. 물론, 이는 주택구입 시 필요한 최소한의 보증금 deposit을 모으기가 더 어려워졌음을 의미하기도 한다.
Council of Mortgage Lenders (CML) 가 예측한 바에 따르면 주택 소유자는 계속 잠재적 성장추세에 있다. 어떤 예측자료는 총주택 수의 80% 까지 소유되고, 20%는 공공임대 또는 개인임대추택이 될 것으로 보기도 한다.
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(3) 주택소유에 대한 대안의 한정성
주택소유를 하지 않는 경우에 취할 수 있는 대안이 한정되어 있는 점이 임대를 할지도 모르는 사람으로 하여금 점점 집을 사도록 유도했다. 이는 Rent Act 1969 & 1974에서 유래했는데, 이 법률은 세입자의 강력한 권리를 보장하는 반면 집주인으로 하여금 임대주택의 회수 vacant possession를 어렵게 만들었다. 이 결과 집주인이 집을 세를 놓는 것은 높은 위험을 각오해야 하는 현상이 벌어져 결과적으로 임대주택이 감소하였으며 이는 임대료의 상승을 초래하였다. 정부정책이 집주인으로 하여금 주택임대를 북돋는 것으로 되돌아간 것은 단지 비교적 최근의 일이다.
(4) 지방정부의 재정압박 Financial pressure on local authorities
지방정부의 재정압박이 대안주택의 가능성을 제한했다. Council housing의 확대는 1950, 60년대 있어서 지방정부의 주요한 정책목표였다. 이는 신도시 건설과 도시의 확장 같은 특정한 계획에 의해 부양되었으며, 여기서 주택개발회사는 많은 주택을 공급하는 책임을 졌다. 그러나 1970년대 들어 대부분 지방정부는 재정의 압박으로 인하여 지방정부가 주도하는 이러한 주택확대정책을 계속 유지하는 것이 불가능함을 발견했다.
(5) 인플레이션의 회피 Hedge against inflation
수 년 동안 주택은 인플레이션의 효율적인 회피 수단임이 증명되었다. 왜냐하면 주거용 주택은 50년간 상승 기조를 유지했다. 이 기조는 단지 짧은stagflation의 기간 동안만 잠시 중단되었다. 이는 많은 사람으로 하여금 집이 가장 주요한 실물자산이고 후손에 대한 부의 원천으로 인식하게 하였다. 더욱이 더 크고 더 좋은 집을 사기 위하여 필요한 자금을 일으키는 정거장으로서 구매한 집에 쌓아 놓은 순재산 equity을 이용하여, 근로기간 동안 몇 번씩 집을 사고 파는 것이 영국에서는 일반적이다. 다른 나라처럼 집은 한 번 사는 것으로 인식하는 것과 차이가 있다.
(6) 집에 대한 욕구
집을 사는 것은 지금 집에 대한 욕구를 만족시키는 수단이다. 주택시장에 들어오는 많은 사람은 대안에 대한 어떤 깊은 분석 없이 집을 사는 것은 인생의 사이클의 어떤 단계에서 그들이 취해야만 하는 필연적 단계 logical step 라고 믿으면서 그렇게 한다. 최근에 급증한 생애 첫구매자 평균 나이에서 입증되듯이, 경제적 요소는 이 결정을 연기하게끔 한다. 그러나 결국에는 대부분의 가정은 임대 대신 구매를 한다. 이 선호도는 한 때 building society에 의해 깊게 자리 잡은 사회적 열망 ‘deep seated social aspiration'으로 묘사될 수 있다.
가장 최근의 경향은 주택구매의 진입자가 감소하고 있음을 보여준다. 이는 평균주택가격 상승이 평균소득 증가율을 앞지르고 있기 때문에 주로 경제적 요인들의 탓으로 돌릴 수 있다. 실제적 목적을 위하여, 이는 각 가정의 부채 한도 borrowing ceiling가 부동산의 선택과 관련해서 더욱 제한하게 되었음을 의미한다. 물론, 이는 주택구입 시 필요한 최소한의 보증금 deposit을 모으기가 더 어려워졌음을 의미하기도 한다.
Council of Mortgage Lenders (CML) 가 예측한 바에 따르면 주택 소유자는 계속 잠재적 성장추세에 있다. 어떤 예측자료는 총주택 수의 80% 까지 소유되고, 20%는 공공임대 또는 개인임대추택이 될 것으로 보기도 한다.
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영국의 주거용 부동산 시장의 특징 (1/3)
영국의 부동산시장은 크게 주거용부동산시장(residential property market)과 상업용부동산시장(commercial property market)으로 나눌 수 있다. 주거용 부동산 시장은 소유자가 거주하는 자가주택(owner occupation)과 그렇지 않은 임대주택(rented housing)으로 나눌 수 있고, 임대주택은 그 소유주체에 따라 다시 지방정부 (local authority)나 주택협회 (housing association)가 소유한 공공주택 (social housing)과 개인이 소유한 개인임대주택 (private rented housing)으로 나눌 수 있다.
1. 자가주택 (Owner occupation)의 특징
약 100년전인 1900년의 자가주택 점유율은 10%에 불과하였으나 요즘은 약 70%에 이르렀다. 이런 변화는 정부정책, 주택의 유효성 availability of housing, 자금 이용도, 대중의 취향과 선호도의 변화와 밀접한 관련이 있다. 예를 들어 영국의 자가주택 점유 (owner occupation) 수준은 유럽 평균보다는 약간 높다. 하지만 상대적으로 더 부유한 독일과 스위스는 오히려 영국보다 낮고, 반대로 영국보다 더 가난한 나라는 영국보다 훨씬 높은 경우도 있다. 그러면 왜 영국인들은 유럽의 다른 나라 사람과 비교하여 임대보다 소유를 더 선호하게 되었는지 살펴보자.
(1) 역사적 요인
역사적 요인들이 19세기와 20세기에 주택소유의 증가에 크게 기여하였다. 영국은 산업화의 첫 국가로서 시골에서 도시로 많은 인구가 유입됨으로써 그 많은 인구를 흡수할 주택 자원이 부족하게 되었다. 그래서 큰 회사는 개인 소유가 될 수 있는 주택개발에 투자를 하였고, 많은 노동자는 그들 자신의 주택욕구를 충족하기 위한 방법을 모색하였다. 이를 위한 도구로 생긴 것이 주택공제조합 (building society)이다. 이는 각 지역에 근거지를 주고 운영되었는데 수익목적이 아닌 회원의 자립을 위한 기구로 그 역할을 하였다. Building Society Association의 회원에게 제공한 모기지 이자율은 여타 자금조달 시장에서의 비용보다 훨씬 저렴하였다. 이런 이유로 1980년대까지 building society는 모기지 시장의 70%를 지배했다. 이런 제도는 결과적으로 일종의 기업단합 (cartel) 이었으나 이 기구는 경제적 요구 뿐만 아니라 대중의 사회적 욕구도 이행하였기에 차기 정부에서도 계속 용인되었다.
(2) 정부정책
가. 모기지 이자에 대한 세금 경감 (tax relief on mortgage interest) 의 혜택을 부여함으로써 주택 소유가 증가하였으나 이 제도는 1999년에 철회되었다.
나. 1984년까지endowment mortgage (양로보험증권을 모기지대출에 대한 지급보증의 수단으로 사용하는 모기지대출)를 이용한 사람은 지급한 보험료에 대한 세제혜택 (life assurance premium relief : LAPR)을 청구할 수 있었다. 이는 결과적으로 모기지의 자본 요소를 장려금으로 준 셈이다.
다. 주택소유의 권장은 Housing Act 1980으로 시작된 1980년대를 통하여 뚜렷한 정부의 정책이었다. 이는 공공주택세입자 (public sector tenants)에게 카운슬 집을 살 수 있는 권리를 주었고, 얼마 동안 살았느냐에 따라 후하게 할인도 하여 주었다. (다음 주에 계속)
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1. 자가주택 (Owner occupation)의 특징
약 100년전인 1900년의 자가주택 점유율은 10%에 불과하였으나 요즘은 약 70%에 이르렀다. 이런 변화는 정부정책, 주택의 유효성 availability of housing, 자금 이용도, 대중의 취향과 선호도의 변화와 밀접한 관련이 있다. 예를 들어 영국의 자가주택 점유 (owner occupation) 수준은 유럽 평균보다는 약간 높다. 하지만 상대적으로 더 부유한 독일과 스위스는 오히려 영국보다 낮고, 반대로 영국보다 더 가난한 나라는 영국보다 훨씬 높은 경우도 있다. 그러면 왜 영국인들은 유럽의 다른 나라 사람과 비교하여 임대보다 소유를 더 선호하게 되었는지 살펴보자.
(1) 역사적 요인
역사적 요인들이 19세기와 20세기에 주택소유의 증가에 크게 기여하였다. 영국은 산업화의 첫 국가로서 시골에서 도시로 많은 인구가 유입됨으로써 그 많은 인구를 흡수할 주택 자원이 부족하게 되었다. 그래서 큰 회사는 개인 소유가 될 수 있는 주택개발에 투자를 하였고, 많은 노동자는 그들 자신의 주택욕구를 충족하기 위한 방법을 모색하였다. 이를 위한 도구로 생긴 것이 주택공제조합 (building society)이다. 이는 각 지역에 근거지를 주고 운영되었는데 수익목적이 아닌 회원의 자립을 위한 기구로 그 역할을 하였다. Building Society Association의 회원에게 제공한 모기지 이자율은 여타 자금조달 시장에서의 비용보다 훨씬 저렴하였다. 이런 이유로 1980년대까지 building society는 모기지 시장의 70%를 지배했다. 이런 제도는 결과적으로 일종의 기업단합 (cartel) 이었으나 이 기구는 경제적 요구 뿐만 아니라 대중의 사회적 욕구도 이행하였기에 차기 정부에서도 계속 용인되었다.
(2) 정부정책
가. 모기지 이자에 대한 세금 경감 (tax relief on mortgage interest) 의 혜택을 부여함으로써 주택 소유가 증가하였으나 이 제도는 1999년에 철회되었다.
나. 1984년까지endowment mortgage (양로보험증권을 모기지대출에 대한 지급보증의 수단으로 사용하는 모기지대출)를 이용한 사람은 지급한 보험료에 대한 세제혜택 (life assurance premium relief : LAPR)을 청구할 수 있었다. 이는 결과적으로 모기지의 자본 요소를 장려금으로 준 셈이다.
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