영국의 부동산시장은 크게 주거용부동산시장(residential property market)과 상업용부동산시장(commercial property market)으로 나눌 수 있다. 주거용 부동산 시장은 소유자가 거주하는 자가주택(owner occupation)과 그렇지 않은 임대주택(rented housing)으로 나눌 수 있고, 임대주택은 그 소유주체에 따라 다시 지방정부 (local authority)나 주택협회 (housing association)가 소유한 공공주택 (social housing)과 개인이 소유한 개인임대주택 (private rented housing)으로 나눌 수 있다.
1. 자가주택 (Owner occupation)의 특징
약 100년전인 1900년의 자가주택 점유율은 10%에 불과하였으나 요즘은 약 70%에 이르렀다. 이런 변화는 정부정책, 주택의 유효성 availability of housing, 자금 이용도, 대중의 취향과 선호도의 변화와 밀접한 관련이 있다. 예를 들어 영국의 자가주택 점유 (owner occupation) 수준은 유럽 평균보다는 약간 높다. 하지만 상대적으로 더 부유한 독일과 스위스는 오히려 영국보다 낮고, 반대로 영국보다 더 가난한 나라는 영국보다 훨씬 높은 경우도 있다. 그러면 왜 영국인들은 유럽의 다른 나라 사람과 비교하여 임대보다 소유를 더 선호하게 되었는지 살펴보자.
(1) 역사적 요인
역사적 요인들이 19세기와 20세기에 주택소유의 증가에 크게 기여하였다. 영국은 산업화의 첫 국가로서 시골에서 도시로 많은 인구가 유입됨으로써 그 많은 인구를 흡수할 주택 자원이 부족하게 되었다. 그래서 큰 회사는 개인 소유가 될 수 있는 주택개발에 투자를 하였고, 많은 노동자는 그들 자신의 주택욕구를 충족하기 위한 방법을 모색하였다. 이를 위한 도구로 생긴 것이 주택공제조합 (building society)이다. 이는 각 지역에 근거지를 주고 운영되었는데 수익목적이 아닌 회원의 자립을 위한 기구로 그 역할을 하였다. Building Society Association의 회원에게 제공한 모기지 이자율은 여타 자금조달 시장에서의 비용보다 훨씬 저렴하였다. 이런 이유로 1980년대까지 building society는 모기지 시장의 70%를 지배했다. 이런 제도는 결과적으로 일종의 기업단합 (cartel) 이었으나 이 기구는 경제적 요구 뿐만 아니라 대중의 사회적 욕구도 이행하였기에 차기 정부에서도 계속 용인되었다.
(2) 정부정책
가. 모기지 이자에 대한 세금 경감 (tax relief on mortgage interest) 의 혜택을 부여함으로써 주택 소유가 증가하였으나 이 제도는 1999년에 철회되었다.
나. 1984년까지endowment mortgage (양로보험증권을 모기지대출에 대한 지급보증의 수단으로 사용하는 모기지대출)를 이용한 사람은 지급한 보험료에 대한 세제혜택 (life assurance premium relief : LAPR)을 청구할 수 있었다. 이는 결과적으로 모기지의 자본 요소를 장려금으로 준 셈이다.
다. 주택소유의 권장은 Housing Act 1980으로 시작된 1980년대를 통하여 뚜렷한 정부의 정책이었다. 이는 공공주택세입자 (public sector tenants)에게 카운슬 집을 살 수 있는 권리를 주었고, 얼마 동안 살았느냐에 따라 후하게 할인도 하여 주었다. (다음 주에 계속)
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2011년 2월 6일 일요일
토지에 설정된 권리와 의무
집이 freehold 이건 leasehold 이건 아니면 commonhold 이건 관계 없이 토지의 사용과 가격에 영향을 미치는 여러 형태의 권리와 의무가 있고 이는 모기지 대출업자의 입장에서 보았을 때 담보가치에 영향을 끼치게 된다. 따라서 주택을 구입하기 전에 토지와 관련된 권리와 의무를 잘 살펴보아야 한다.
1. 지역권 easement : 예를 들어 자신의 집 구조상 내 집에 들어가기 위해서는 반드시 옆 집의 드라이브웨이를 통과해야 하는 경우가 있고, 내 집 뒷마당에 전봇대가 있는 경우도 볼 수 있다. 이처럼 나의 이익을 위하여 남의 토지를 이용하는 것을 ‘지역권’이라고 하는데, 이는 ‘일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 부동산 용익물건의 일종’ (한국 민법 291조) 이다. 즉 지역권이란 법적 소유권을 갖고 있지 않은 상태에서 남의 부동산을 이용할 수 있는 권리이다. 가장 일반적인 '지역권'의 경우는 어느 땅의 주인이 이웃 땅 nearby land (반드시 인접한 땅 adjoining land이 아니어도)을 가로질러 통행할 수 있는 권리와 같은 도로통행권 right of way 이다. 이런 도로통행권은 그 권리로 인하여 혜택을 받는 땅의 가격은 높이고 그것을 제공하는 땅의 가격은 낮추는 역할을 한다. 다른 유형의 지역권으로는 (1) 일조권 또는 조망권 right of light (or prospect) (2) 다른 사람 소유의 건물에 간판을 달 수 있는 권리 (3) 주차할 수 있는 권리 (4) 통풍권 right of ventilation 등이 있다.
지역권은 등기권리증 title deed에 기록되므로 주택을 구입할 때 지역권 설정여부를 미리 확인할 수 있다. 집이 다닥다닥 붙어 있는 최근의 주거형태에서는 이런 문제가 발생할 확률이 적지만, 내 땅이 분명해 보이는데 공공 시설로 사용되거나, 이웃과의 경계선이 명확하지 않아 보이는 경우에는 구입 전에 반드시 지역권의 설정 유무를 확인해 보아야 한다. 그러나 부동산권리증서에 지역권 설정 문제가 명기되지 않았어도 지역권이 관행적으로 설정되는 경우도 있을 수 있으므로 주의해야 한다. 지역권은 혜택을 보는 사람이 사용에 대한 지속 여부를 결정하게 되며 지역권을 제공하는 쪽에서는 이에 대한 아무런 권한이 없다. 지역권은 천재지변으로 소멸되기도 하고 더 이상 필요 없을 경우 문서를 통해 지역권의 해제를 별도로 표시하기도 한다.
2. 긍정적 부속조항 Positive covenants : 이는 부동산권리증서 title에 부속된 조건들로서, 특정한 경계선의 유지와 같이 토지 소유주에게 어떤 행위를 할 것을 요구하는 조항이다.
3. 제한적 부속조항 Restrictive covenants : 이는 토지를 이용하여 비즈니스를 하지 말라거나 어떤 유형의 동물을 기르지 말라는 것처럼 토지 소유주가 어떤 행위를 하는 것을 제한하는 조항이다.
지역권easements과 부속조항 covenants 는 등기권리증과 같이 붙어 다니면서 소유주가 바뀌어도 새소유주에게 적용된다. 새로운 easements와 covenants를 만들거나 제거하는 것이 가능하지만 반드시 전문가의 법적 조언을 받아야 하며 불가피한 비용이 발생한다.
4. 법률적 제한 statutory restrictions: 위에서 말한 권리와 의무 외에도 모든 부동산은 건축법 planning legislation 과 같은 법률적 제한의 영향을 받는다. 역사적인 건물은 보존관리명단에 오르고 건물의 사용과 유지, 건축변경을 할 때 특별한 제약을 받는다.
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1. 지역권 easement : 예를 들어 자신의 집 구조상 내 집에 들어가기 위해서는 반드시 옆 집의 드라이브웨이를 통과해야 하는 경우가 있고, 내 집 뒷마당에 전봇대가 있는 경우도 볼 수 있다. 이처럼 나의 이익을 위하여 남의 토지를 이용하는 것을 ‘지역권’이라고 하는데, 이는 ‘일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 부동산 용익물건의 일종’ (한국 민법 291조) 이다. 즉 지역권이란 법적 소유권을 갖고 있지 않은 상태에서 남의 부동산을 이용할 수 있는 권리이다. 가장 일반적인 '지역권'의 경우는 어느 땅의 주인이 이웃 땅 nearby land (반드시 인접한 땅 adjoining land이 아니어도)을 가로질러 통행할 수 있는 권리와 같은 도로통행권 right of way 이다. 이런 도로통행권은 그 권리로 인하여 혜택을 받는 땅의 가격은 높이고 그것을 제공하는 땅의 가격은 낮추는 역할을 한다. 다른 유형의 지역권으로는 (1) 일조권 또는 조망권 right of light (or prospect) (2) 다른 사람 소유의 건물에 간판을 달 수 있는 권리 (3) 주차할 수 있는 권리 (4) 통풍권 right of ventilation 등이 있다.
지역권은 등기권리증 title deed에 기록되므로 주택을 구입할 때 지역권 설정여부를 미리 확인할 수 있다. 집이 다닥다닥 붙어 있는 최근의 주거형태에서는 이런 문제가 발생할 확률이 적지만, 내 땅이 분명해 보이는데 공공 시설로 사용되거나, 이웃과의 경계선이 명확하지 않아 보이는 경우에는 구입 전에 반드시 지역권의 설정 유무를 확인해 보아야 한다. 그러나 부동산권리증서에 지역권 설정 문제가 명기되지 않았어도 지역권이 관행적으로 설정되는 경우도 있을 수 있으므로 주의해야 한다. 지역권은 혜택을 보는 사람이 사용에 대한 지속 여부를 결정하게 되며 지역권을 제공하는 쪽에서는 이에 대한 아무런 권한이 없다. 지역권은 천재지변으로 소멸되기도 하고 더 이상 필요 없을 경우 문서를 통해 지역권의 해제를 별도로 표시하기도 한다.
2. 긍정적 부속조항 Positive covenants : 이는 부동산권리증서 title에 부속된 조건들로서, 특정한 경계선의 유지와 같이 토지 소유주에게 어떤 행위를 할 것을 요구하는 조항이다.
3. 제한적 부속조항 Restrictive covenants : 이는 토지를 이용하여 비즈니스를 하지 말라거나 어떤 유형의 동물을 기르지 말라는 것처럼 토지 소유주가 어떤 행위를 하는 것을 제한하는 조항이다.
지역권easements과 부속조항 covenants 는 등기권리증과 같이 붙어 다니면서 소유주가 바뀌어도 새소유주에게 적용된다. 새로운 easements와 covenants를 만들거나 제거하는 것이 가능하지만 반드시 전문가의 법적 조언을 받아야 하며 불가피한 비용이 발생한다.
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신용점수 관리 10계명
금융기관에 대출이나 신용카드를 신청하면 금융기관에서는 신용점수를 계산하는데 절차상 당연히 신용조회서의 세부사항과 고객의 신청서를 검토한 후, 회사의 내부 규정을 적용하여 결정한다. 신용점수가 높을수록 고객의 신청이 받아들여질 가능성이 높아지고 고객에게 주는 이자율도 유리하게 적용된다. 지난 주에 말한 신용조회서를 취급하는 회사에 회원가입을 하면 자신의 신용점수를 비롯한 여러 가지 신용정보를 확인할 수 있다. 오늘은 지난 주에 이어 신용조회서 (credit report)를 관리하고 신용점수(credit score)를 올리는 '신용점수 관리 10계명'을 만들어 보았다.
1. 자신의 신용조회서를 검토하여 그 안에 있는 내용이 무엇이며 자신에게 어떤 영향을 미치는지 파악할 것 Understand your credit report.
2. 신용조회서 상에 의구심이 있다면 즉시 관련 기관과 접촉할 것 Protect your identity : 신용조회서에 만일 본인이 신청하지도 않은 대출이 있다면 이는 누군가에 의한 명의도용이다. 즉시 관련금융기관이나 신용조회 취급회사에 연락을 취하여 조사를 시켜야 한다.
3. 책임있는 차입자가 될 것 Be a responsible borrower : 이는 자신의 신용점수를 올리는 데 가장 중요한 항목이다. 대출회사는 고객이 자신의 대출을 제대로 관리하는지 알고 싶어 한다. 그러므로 신용조회서에 고객의 과거 대출상환이 정확하게 지켜지고 있다고 나와 있다면 가장 높은 점수를 받을 수 있다. 자동이체 direct debit를 설정하는 것은 지급기일을 정확히 지키기 위한 좋은 방법이다.
4. 선거인 명부에 등록할 것 Register on the electoral roll : 만일 방금 이사하였거나 아직 선거인명부 등록을 하지 않았다면 즉시 등록하는 것이 좋다. 이는 대출업자 입장에서 고객의 이름과 주소를 확인하는 가장 좋은 방법이므로, 여기에 등록되어 있다면 자신의 신용점수를 높일 수 있다. 선거인 명부 등록은 지방정부 local council 에서 관할한다.
5. 과거 거주한 주소가 누락되지 않도록 할 것 Fill in any gaps in your address history : 신용조회서의 profile detail 항목에 최근 주소가 나타나지 않는다면 자료를 업데이트 할 것. 이는 고객의 전체 신용 내력 credit history 을 반영하여 정확한 신용점수를 산정하도록 도와준다.
6. 너무 많은 대출신청을 피할 것 Avoid making lots of applications : 신용조회서에 너무 많은 대출신청이 있다면 이를 사기행위나 무모한 대출의 신호로 간주할 수 있으므로, 과다한 대출신청을 피하는 것이 좋다.
7. 사용하지 않는 계좌는 반납할 것 Close unused accounts : 만일 고객이 오래된 신용카드 처럼 사용하지 않는 계좌가 있다면 카드를 반납하고 계정을 폐쇄하는 것이 좋다. 왜냐하면 이 카드의 사용한도는 이미 고객의 전체 신용한도 중에서 일정부분을 잠식하고 있기 때문이다.
8. 오류를 수정할 것 Correct any mistakes : 신용조회서는 대출업자나 서비스제공자가 제공한 정보를 담고 있다. 만일 고객이 대출금이나 전기세를 제때에 지급하였는데 신용조회서에 연체된 것으로 나타났다면 해당 회사에 연락하여 이에 대한 삭제나 수정을 요구하여야 한다.
9. 자신과 연계된 금융연계계좌의 내용을 확인할 것 Check your financial associates is correct : 신용조회서에 나와 있는 금융연계계좌 financial association에 관한 사항은 고객이 타인과 공동으로 대출을 신청하거나 서비스를 이용할 때 생성되는데 이 내력은 당사자 모두의 신용점수에 영향을 미친다. 따라서 유효기간이 지난 금융연계계좌는 이를 해지하고, 이 연계계좌에 관련된 상대방도 자신의 신용조회서를 점검하는 것이 좋다.
10. 정기적으로 자신의 신용조회서를 점검할 것. Keep on checking your credit report : 위에서 언급한 내용을 확인하기 위하여 자신의 신용조회서를 정기적으로 검토하는 것이 필요하다.
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1. 자신의 신용조회서를 검토하여 그 안에 있는 내용이 무엇이며 자신에게 어떤 영향을 미치는지 파악할 것 Understand your credit report.
2. 신용조회서 상에 의구심이 있다면 즉시 관련 기관과 접촉할 것 Protect your identity : 신용조회서에 만일 본인이 신청하지도 않은 대출이 있다면 이는 누군가에 의한 명의도용이다. 즉시 관련금융기관이나 신용조회 취급회사에 연락을 취하여 조사를 시켜야 한다.
3. 책임있는 차입자가 될 것 Be a responsible borrower : 이는 자신의 신용점수를 올리는 데 가장 중요한 항목이다. 대출회사는 고객이 자신의 대출을 제대로 관리하는지 알고 싶어 한다. 그러므로 신용조회서에 고객의 과거 대출상환이 정확하게 지켜지고 있다고 나와 있다면 가장 높은 점수를 받을 수 있다. 자동이체 direct debit를 설정하는 것은 지급기일을 정확히 지키기 위한 좋은 방법이다.
4. 선거인 명부에 등록할 것 Register on the electoral roll : 만일 방금 이사하였거나 아직 선거인명부 등록을 하지 않았다면 즉시 등록하는 것이 좋다. 이는 대출업자 입장에서 고객의 이름과 주소를 확인하는 가장 좋은 방법이므로, 여기에 등록되어 있다면 자신의 신용점수를 높일 수 있다. 선거인 명부 등록은 지방정부 local council 에서 관할한다.
5. 과거 거주한 주소가 누락되지 않도록 할 것 Fill in any gaps in your address history : 신용조회서의 profile detail 항목에 최근 주소가 나타나지 않는다면 자료를 업데이트 할 것. 이는 고객의 전체 신용 내력 credit history 을 반영하여 정확한 신용점수를 산정하도록 도와준다.
6. 너무 많은 대출신청을 피할 것 Avoid making lots of applications : 신용조회서에 너무 많은 대출신청이 있다면 이를 사기행위나 무모한 대출의 신호로 간주할 수 있으므로, 과다한 대출신청을 피하는 것이 좋다.
7. 사용하지 않는 계좌는 반납할 것 Close unused accounts : 만일 고객이 오래된 신용카드 처럼 사용하지 않는 계좌가 있다면 카드를 반납하고 계정을 폐쇄하는 것이 좋다. 왜냐하면 이 카드의 사용한도는 이미 고객의 전체 신용한도 중에서 일정부분을 잠식하고 있기 때문이다.
8. 오류를 수정할 것 Correct any mistakes : 신용조회서는 대출업자나 서비스제공자가 제공한 정보를 담고 있다. 만일 고객이 대출금이나 전기세를 제때에 지급하였는데 신용조회서에 연체된 것으로 나타났다면 해당 회사에 연락하여 이에 대한 삭제나 수정을 요구하여야 한다.
9. 자신과 연계된 금융연계계좌의 내용을 확인할 것 Check your financial associates is correct : 신용조회서에 나와 있는 금융연계계좌 financial association에 관한 사항은 고객이 타인과 공동으로 대출을 신청하거나 서비스를 이용할 때 생성되는데 이 내력은 당사자 모두의 신용점수에 영향을 미친다. 따라서 유효기간이 지난 금융연계계좌는 이를 해지하고, 이 연계계좌에 관련된 상대방도 자신의 신용조회서를 점검하는 것이 좋다.
10. 정기적으로 자신의 신용조회서를 점검할 것. Keep on checking your credit report : 위에서 언급한 내용을 확인하기 위하여 자신의 신용조회서를 정기적으로 검토하는 것이 필요하다.
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